Гражданский кодекс часть 1

о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 15.10.2010 за период с 15.10.2010 по 30.09.2011 в сумме 30 853 руб. 08 коп.; задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.10.2011 за период с 01.10.2011 по 20.04.2012 в сумме 74 393 руб. 27 коп.; процентов за пользование чужими денежными средствами за нарушение обязательств по договору аренды нежилого помещения от 15.10.2010 за период с 15.10.2010 по 20.06.2012 в сумме 4 975 руб. 27 коп.; процентов за пользование чужими денежными средствами за нарушение обязательств по договору аренды нежилого помещения от 01.10.2011 за период с 01.10.2011 по 20.06.2012 в сумме 4 263 руб. 38 коп.

с участием в заседании:

от истца: ФИО2, представитель, доверенность б/н от 18.05.2012

от ответчика: ФИО3, генеральный директор, выписка из ЕГРЮЛ от 25.06.2012

установил:

Открытое акционерное общество «Воронежоблхимчистка», г. Воронеж (далее – истец, ОАО «Воронежоблхимчистка») обратилось в арбитражный суд к Обществу с ограниченной ответственностью «Лигр», г. Воронеж (далее – ответчик, ООО «Лигр») с уточненным в порядке ст.49 АПК РФ исковым заявлением о взыскании задолженности задолженности по договору аренды нежилого помещения от 15.10.2010 за период с 15.10.2010 по 30.09.2011 в сумме 30 853 руб. 08 коп.; задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.10.2011 за период с 01.10.2011 по 20.04.2012 в сумме 74 393 руб. 27 коп.; процентов за пользование чужими денежными средствами за нарушение обязательств по договору аренды нежилого помещения от 15.10.2010 за период с 15.10.2010 по 20.06.2012 в сумме 4 975 руб. 27 коп.; процентов за пользование чужими денежными средствами за нарушение обязательств по договору аренды нежилого помещения от 01.10.2011 за период с 01.10.2011 по 20.06.2012 в сумме 4 263 руб. 38 коп.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 21.08.2012 по 24.08.2012 до 15 час. 00 мин., о чем на сайте арбитражного суда размещена соответствующая информация. После перерыва судебное заседание было продолжено.

Из материалов дела следует, что между открытым акционерным обществом «Воронежоблхимчистка» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Лигр» (арендатор) заключен договор б/н аренды нежилого помещения от 15 октября 2010 года (далее – договор от 15.10.2010), по условиям которого арендодатель сдает принадлежащее ему на праве собственности, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение по адресу: <...>, общей площадью 64,6 кв.м, для использования под торговлю – 45 кв.м, офис – 19,6 кв.м.

Указанное нежилое помещения передано ответчику по акту приема-передачи от 15.10.2010.

Срок действия договора установлен с 15.10.2010 по 30.09.2011 (п.1.3. договора).

В соответствии с п.2.1. договора за пользование помещением арендатор уплачивает основную и дополнительную арендную плату. Арендатор ежемесячно, авансом, не позднее 10 числа текущего месяца производит оплату арендных платежей за последующий месяц в соответствии с настоящим договором (п.2.2.) и не позднее 30 числа текущего месяца производит оплату всех сопутствующих платежей, указанных в п.2.3. настоящего договора.

Общая сумма арендной платы составляет 25 840 руб. в месяц, что соответствует 400 руб. за 1 кв.м арендуемой площади. Размер арендной платы может быть изменен в соответствии с действующим законодательством. Дополнительно арендатор оплачивает следующие расходы (э/энергия, т/энергия, вода, канализация), которые возмещаются арендодателю на основании показаний отдельных счетчиков и счетов, выставляемых поставщиками, уличное освещение и освещение внутренних помещений, подключенных к приборам учета 5% от месячного расходы электроэнергии по счетчику.

01 октября 2011 года между открытым акционерным обществом «Воронежоблхимчистка» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Лигр» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (далее – договор от 01.10.2011), согласно которому арендодатель сдает принадлежащее ему на праве собственности, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение по адресу: <...>, общей площадью 64,6 кв.м, для использования под торговлю – 45 кв.м, офис – 19,6 кв.м.

Указанное нежилое помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 01.10.2011.

Согласно п.1.3. срок действия договора установлен с 01.10.2011 по 29.09.2012.

Как следует из п.2.1. договора за пользование помещением арендатор уплачивает основную и дополнительную арендную плату. Арендатор ежемесячно, авансом, не позднее 10 числа текущего месяца производит оплату арендных платежей за последующий месяц в соответствии с настоящим договором (п.2.2.) и не позднее 30 числа текущего месяца производит оплату всех сопутствующих платежей, указанных в п.2.3. настоящего договора.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору б/н аренды нежилого помещения от 15.10.2010 и договору аренды нежилого помещения от 01.10.2011, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Отношения сторон урегулированы договором аренды (ст.ст. 606, 608 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в установленные договором сроки в согласованной сумме.

В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Размер, условия и сроки внесения арендной платы и расходов по содержанию помещения (электроэнергия, теплоэнергия, вода, канализация) определены сторонами в п.п. 2.1., 2.2., 2.3. договора от 15.10.2010 и договора от 01.10.2011.

Задолженность по дополнительной арендной плате также подтверждается представленными истцом в материалы дела доказательствами: счетами, счетами-фактурами, платежными документами, актами оказания услуг по дополнительной арендной плате, актами об отпуске тепловой энергии, электрической энергии за спорный период (т.1 л.д.31-69, 82-145).

Ответчик не оспаривал факт использования спорного нежилого помещения в заявленный период. В судебном заседании и отзыве на исковое заявление ООО «Лигр» в обоснование своих возражений ссылается на необоснованность взыскиваемой дополнительной арендной платы, включающей оплату за теплоснабжение, поскольку в помещении отсутствовали отопительные приборы и услуги по теплоснабжению не предоставлялись.

В обоснование своих возражений ответчиком представлено письмо ООО «Лигр» исх.№3 от 28.11.2011, адресованное конкурсному управляющему ОАО «Воронежобхимчистка» ФИО4, в котором ответчик просит пересмотреть стоимость арендной платы, поскольку в арендуемом помещении отсутствуют приборы отопительной системы, в связи чем в период отопительного сезона возникает необходимость в использовании электрических отопительных приборов и оплате соответствующих затрат на электроэнергию. Ответчиком в материалы дела также представлены фотографии арендуемого помещения, из которых видно, что в помещении отсутствуют отопительные приборы.

Вместе с тем, представленные ответчиком доказательства не свидетельствуют о том, что спорное нежилое помещение не отапливалось в зимний период. Указанное письмо было направлено в адрес истца лишь 28.11.2011. Ответчик не представил письменных доказательств, свидетельствующих о предъявлении соответствующих претензий до этой даты, в том числе в период действия договора от 15.10.2010.

Согласно п.п.6 п. 3.1. договора аренды нежилого помещения от 15.10.2010 арендатор обязан вносить арендную плату, а также возмещать арендодателю расходы, оговоренные в п.2.3., в порядке и на условиях настоящего договора.

В пункте 2.3. договора от 15.10.2010 закреплена обязанность арендатора оплачивать расходы, связанные с эксплуатацией помещения, в том числе теплоэнергию.

Аналогичные положения содержатся в договоре аренды нежилого помещения от 01.10.2011, заключенном по истечении срока действия договора от 15.10.2010.

В акте приема-передачи от 15.10.2010, подписанном генеральным директором ОАО «Воронежоблхимчистка» ФИО5 и директором ООО «Лигр» ФИО3, отражены технические характеристики передаваемого в аренду помещения и указано, что в помещении имеется центральное отопление.

К договору аренды от 01.10.2011 также был составлен акт приема-передачи от 01.10.2011, в котором, при описании технического устройства передаваемого помещения, стороны указали на наличие центрального отопления в данном помещении. Данный акт также подписан директором ООО «Лигр» без замечаний.

Из акта показаний электросчетчика по арендатору ООО «Лигр» №002427409 не следует, что в зимний период у ответчика значительно увеличивался объем потребляемой электроэнергии в связи с необходимостью использования электрических отопительных приборов.

В письменных пояснениях на возражения ответчика истец ссылается на заключение 01-01-09 от 21.01.2009 о произведенной перепланировке нежилого здания лит.А, расположенного по адресу: <...>.

Согласно заключению 01-01-09 от 21.01.2009, выполненные работы по перепланировке и переоборудованию помещений, связанные с изменением конфигурации не несущих перегородок 1-го этажа нежилого здания лит.А, расположенного по ул.Средне-Московская, 29, не противоречат требованиям СНиП и не влияют на прочность несущих и ограждающих конструкций обследуемых помещений в целом, а значит не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и не превышают предельные параметры разрешенного использования. В указанном заключении также имеется ссылка на СНиП 2.0.02-89* «Общественные здания и сооружения».

Согласно п.3.1. СНиП 2.0.02-89* отопление, вентиляцию, кондиционирование воздуха и аварийную противодымную вентиляцию общественных зданий следует проектировать в соответствии со СНиП 2.04.05-91* и требованиями настоящего раздела.

В пункте 3.4. СНиП 2.0.02-89* закреплено, что отдельные ветви систем водяного отопления следует предусматривать для следующих помещений: конференц-зала или обеденного зала в столовых с производственными помещениями при них (для конференц-залов с числом мест до 400 и обеденных залов - до 160, при их размещении в общем объеме здания отдельные ветви допускается не предусматривать); зрительного зала (включая эстраду); сцены (универсальной эстрады); вестибюля, фойе, кулуаров; танцевального зала; малых залов в зданиях театров, клубов, включая сцену; библиотек с фондом 200 тыс. единиц хранения и более (для читальных, лекционных залов и хранилищ); предприятий розничной торговли (для разгрузочных помещений и торговых залов площадью 400 м2 и более); жилых помещений в составе общественных зданий.

Поскольку площадь арендованного помещения согласно технического паспорта (торгового зала) составляет 69,8 кв.м, с учетом указанных требований устройство отдельной ветви системы отопления в данном помещении не обязательно.

Из технического паспорта на часть здания литера А, расположенного в доме №29 по ул. Средне-Московская, составленного по состоянию на 19.01.2009, следует, что спорное нежилое помещение, номер на поэтажном плане 6 (торговый зал), относится к отапливаемым помещениям. Кроме того, согласно поэтажному плану занимаемое ответчиком нежилое помещение не граничит с наружными стенами здания.

С учетом указанных положений отопление спорного помещения возможно было не только посредством устройства отдельных отопительных приборов (отдельной ветви водяного отопления), но вследствие поступления тепла из других смежный помещений.

Ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о том, что занимаемое им помещение в спорный период не отапливалось.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ст.9 АПК РФ).

Доводы ответчика о том, что истец с января 2012 года не вправе был сдавать в аренду спорное нежилое помещение, поскольку оно было продано, суд также находит необоснованными по следующим основаниям.

Помещение, являющееся предметом заключенных между истцом и ответчиком договора от 15.10.2010 и договора от 01.10.2011 является частью нежилого здания лит.А, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-34, площадью 682,1 кв.м, расположенного по адресу: <...>, которое на момент заключения данных сделок принадлежало ОАО «Воронежоблхимчистка» на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 36-АВ №283481, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Воронежской области 05.03.2009.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 36-АГ №445872 от 23.01.2012, часть нежилого здания лит.А., этаж 1, номера на поэтажном плане общей площадью 682,1 кв.м, расположенная по адресу: <...>, принадлежит ФИО6. Право собственности ФИО6 зарегистрировано на основании договора купли-продажи от 16.01.2012, акта приема-передачи от 16.01.2012 и протокола о результатах проведения отрытых торгов по лоту №1 от 30.12.2011.

В соответствии с п. 1 ст.1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

23 января 2012 года между ФИО6 (принципал) и открытым акционерным обществом «Воронежоблхимчистка» (агент) заключен агентский договор (далее – агентский договор), по условиям которого принципал поручает, а агент принимает на себя обязательство за вознаграждение совершать от своего имени, но за счет принципала юридические и фактические действия, направленные на управление объектами недвижимости, указанными в п.1.2. настоящего договора, принадлежащими на праве собственности принципалу, а также на их содержание и сдачу в аренду (п.1.1.).

Поручение, указанное в п.1.1 агентского договора, действует в отношении объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...>, а именно: часть нежилого здания лит.А, площадью 682,1 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-34; часть нежилого здания лит.А, площадью 668,8 кв., этаж 2, номера на поэтажном плане 35-87; сарай, расположенный на дворовой территории, лит.Г, площадью 32,8 кв.м, инвентарный номер: 2448 (п.1.2. агентского договора).

В соответствии с п.п.1.3., 1.4. агентского договора агент вправе совершать все необходимые юридические и фактические действия, необходимые для исполнения своих обязательств по настоящему договору, в том числе: заключать, изменять и расторгать любые договоры, включая договоры аренды и договоры на предоставление коммунальных услуг, осуществлять все действия по исполнению договоров, в том числе заключенных ранее, взимать арендную плату и иные платежи, уплачивать все необходимые платежи, осуществлять действия по взысканию задолженности, в том числе в судебном порядке. Права и обязанности по сделками, совершенным агентом во исполнение настоящего договора, возникают непосредственного у агента.

Таким образом, у истца в спорный период имелись полномочия по передаче в аренду спорного нежилого помещения и получению арендной платы и иных платежей, связанных с содержанием данного помещения.

В связи с изложенным, требования ОАО «Воронежоблхимчистка» о взыскании с ООО «Лигр» задолженности по договору аренды нежилого помещения от 15.10.2010 за период с 15.10.2010 по 30.09.2011 в сумме 30 853 руб. 08 коп. и задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.10.2011 за период с 01.10.2011 по 20.04.2012 в сумме 74 393 руб. 27 коп. заявлены правомерно и подлежат удовлетворению.

Истцом также были заявлены требования о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за нарушение обязательств по договору аренды нежилого помещения от 15.10.2010 за период с 15.10.2010 по 20.06.2012 в сумме 4 975 руб. 27 коп.; процентов за пользование чужими денежными средствами за нарушение обязательств по договору аренды нежилого помещения от 01.10.2011 за период с 01.10.2011 по 20.06.2012 в сумме 4 263 руб. 38 коп.

В соответствии с ч. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.

Исходя из представленного истцом расчета проценты за пользование чужими денежными средствами начислены с учетом процентной ставки рефинансирования 8%. Процентная ставка рефинансирования Центрального Банка России на день предъявления иска и на дату вынесения решения составляет 8,25% (Указание Банка России от 23.12.2011 №2758-У).

В связи с изложенным, а также учитывая, что ответчиком не представлены доказательства своевременного внесения арендной платы в заявленный период, требования истца в части взыскания процентов за пользование чужими денежными подлежат удовлетворению.

Истцом при подаче искового заявления была уплачена государственная пошлина в размере 2000 руб. согласно платежному поручению №150 от 16.05.2012.

Таким образом, в силу ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине в размере 2000 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца, а в сумме 2 434 руб. 55 коп. – в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст.ст. 4, 65, 71, 110, 159, 163, 167-171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Лигр», г. Воронеж (ОГРН <***>) в пользу Открытого акционерного общества «Воронежоблхимчистка», г. Воронеж (ОГРН <***>) задолженность по договору аренды нежилого помещения от 15.10.2010 за период с 15.10.2010 по 30.09.2011 в сумме 30 853 руб. 08 коп.; задолженность по договору аренды нежилого помещения от 01.10.2011 за период с 01.10.2011 по 20.04.2012 в сумме 74 393 руб. 27 коп.; проценты за пользование чужими денежными средствами за нарушение обязательств по договору аренды нежилого помещения от 15.10.2010 за период с 15.10.2010 по 20.06.2012 в сумме 4 975 руб. 27 коп.; проценты за пользование чужими денежными средствами за нарушение обязательств по договору аренды нежилого помещения от 01.10.2011 за период с 01.10.2011 по 20.06.2012 в сумме 4 263 руб. 38 коп. и 2000 рублей расходов по госпошлине.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Лигр», г. Воронеж (ОГРН <***>) в доход федерального бюджета расходы по госпошлине в сумме 2 434 руб. 55 коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд со дня принятия и в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Центрального округа в двухмесячный срок со дня вступления решения, постановления в законную силу посредством подачи жалобы в арбитражный суд первой инстанции.

Судья И.В. Мироненко