Гражданский кодекс часть 1

рассматривает в открытом судебном заседании дело по исковому заявлениюакционерного общества «ЦЕНТР КАДРОВОЙ И СОЦИАЛЬНОЙ РАБОТЫ» (ОГРН 1023601581850, ИНН 3664000780), г. Воронеж

к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 1023601570904, ИНН 3666057069), г.Воронеж

о расторжении договора аренды земельного участка

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился о времени и месте заседания, надлежаще извещен,

от ответчика: не явился, о времени и месте заседания надлежаще извещен,

у с т а н о в и л:

акционерное общество «ЦЕНТР КАДРОВОЙ И СОЦИАЛЬНОЙ РАБОТЫ» (далее по тексту – АО «ЦКСР», истец по делу) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее по тексту – Департамент имущества области, ответчик по делу) о расторжении договора аренды земельного участка № 890-09/гз от 13.04.2009 с кадастровым номером 36:34:0306046:5.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания надлежаще извещены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ судебное заседание проводилось в не явившихся лиц.

В судебном заседании объявлялись перерывы с 04.09.2019 до 11.09.2019, с 11.09.2019 до 18.09.2019, с 18.09.2019 до 25.09.2019, с 25.09.2019 до 02.10.2019 и со 02.10.2019 до 09.10.2019.

Как следует из материалов дела, 13.04.2009 между Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области (арендодатель) и ОАО «ЦКСР» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №890-09/гз, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды на срок до 13.04.2058 земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью 9 626 кв.м., расположенный по адресу: г.Воронеж, ул.Ярославская, 21а, кадастровый номер 36:34:0306046:5 (пункты 1.1., 3.1. договора).

Участок предоставляется фактически занимаемый зданиями общежитий со встроенными нежилыми помещениями. Приведенное описание целей использования участка является окончательным и именуется в дальнейшем «разрешенное использование» (пункт 1.2. договора).

В силу пункта 3.2. договора на основании статьи 432 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с пунктом 10 статьи 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» и пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, постановления администрации Воронежской области от 25.04.2008 №349 размер ежегодной арендной платы за землю с 01.01.2009 составляет 20 542 руб. 89 коп.

При этом пунктом 3.3. договора установлено, что размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти РФ и Воронежской области, Воронежской городской Думы, централизованно устанавливающими величину кадастровой стоимости, коэффициенты индексации, методику и показатели определения базового размере арендной платы по видам пользования и категориям арендаторов.

Расчет суммы арендной платы по новой (измененной) цене аренды земли производится за 1 месяц до срока внесения платежа, оговоренного в пункте 3.4., с последующим письменным уведомлением арендатора, которое вступает в силу с момента получения и является неотъемлемой частью договора. Письменное уведомление не требуется в случае официальной публикации в средствах массовой информации.

Согласно пункту 3.4 договора арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком со дня подписания договора поквартально равными частями не позднее 25 числа последнего месяца квартала. Арендная плата за последний квартал вносится не позднее 1 декабря текущего года.

Договор заключен в связи с приватизацией Центром кадровой и социальной работы ТОО «Воронежстрой» (правопредшественник ОАО «ЦКСР», ныне – АО «ЦКСР») общежитий, расположенных по адресам: г.Воронеж, ул.Ярославская, д.21 и д.23.

По акту приема-передачи от 12.04.2009 земельный участок передан арендатору в пользование.

Договор зарегистрирован в установленном порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.07.2009 совершена запись регистрации за номером 36-36-01/080/2009-435.

Как указывает АО «ЦКСР», с 2006 года жильцы комнат в бывших общежитиях стали в судебном порядке добиваться приватизации занимаемых помещений, в связи с чем уже к 2018 году более ¾ помещений в указанных общежитиях перешли в собственность физических лиц. Оставшаяся часть помещений осталась в собственности Общества. Муниципальной или государственной собственности в данных домах никогда не было.

С учетом перехода большинства помещений бывших общежитий в собственность физических лиц, АО «ЦКСР» неоднократно обращалось в Департамент имущества области с заявлениями о расторжении договора аренды земельного участка №890-09/гз от 13.04.2009. В материалы дела представлено одно из обращений от 24.02.2016 №21 (поступило в Департамент 24.02.2016, что подтверждается штампом приема входящей корреспонденции).

03.08.2016 Департамент имущества области направил в адрес АО «ЦКСР» ответ №52-17-10242, в котором указал, что земельный участок с кадастровым номером 36:34:0306046:5 поставлен на государственный кадастровый учет с разрешенным использованием – здания общежитий со встроенными нежилыми помещениями. Поскольку в соответствии со статьями 92,94 Жилищного кодекса РФ общежития относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда, предназначенного для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения, земельный участок под ними в силу статьи 7 Земельного кодекса РФ должен использоваться в соответствии с его целевым назначением, что влечет отсутствие оснований для расторжения договора аренды №890-09/гз от 13.04.2009.

Помимо вышеуказанного заявления о расторжении договора, АО «ЦКСР» направило в адрес Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области досудебную претензию №79 от 04.04.2018 о рассмотрении возможности добровольного расторжения договора аренды земельного участка №890-09/гз от 13.04.2009 в течение 30-дневного срока. Претензия оставлена без удовлетворения.

Фактический отказ Департамента от расторжения договора аренды земельного участка №890-09/гз от 13.04.2009 и неисполнение досудебной претензии и явились основанием для обращения АО «ЦКСР» в суд с настоящими требованиями.

В обоснование исковых требований АО «ЦКСР» со ссылкой на статьи 289,290 Гражданского кодекса РФ, статью 36 Жилищного кодекса РФ, пункты 66,67 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пункт 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды», указывает на то, что с момента первой приватизации жилого помещения физическим лицом и регистрации права собственности на него данным физическим лицом, общежития по адресу: г.Воронеж, ул.Ярославская, д.21, д.23 перестали быть таковыми и приобрели статус многоквартирных жилых домов, а земельный участок под ними перешел в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирных домов.

Возражая против удовлетворения иска, Департамент имущества области указывает на то, что здания, расположенные на спорном земельном участке не являются многоквартирными жилыми домами.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд находит заявленные требования не подлежащим удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также из иных действий граждан и юридических лиц.

Статьей 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными законом. По смыслу указанной нормы способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном кодексом (статья 4 АПК РФ).

При этом в соответствии со статьей 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений. При этом каждому лицу, участвующему в деле, в том числе, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (согласно части 2 статьи 9 АПК РФ).

В силу пункта 3.1статьей 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Статьей 4 Федерального закона от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» установлен запрет на приватизацию жилых помещений в общежитии.

Вместе с тем, поскольку на пользование жилыми помещениями в общежитиях в соответствии с действующим Жилищным кодексом РФ распространяются нормы о договоре социального найма, что означает применение к такому жилью и правил об их бесплатной приватизации жильцами, районными судами принимаются положительные решения по соответствующим исковым требованиям.

В частности, в материалы настоящего дела представлены:

- копия решения Левобережного районного суда г.Воронежа от 11.07.2017,

которым удовлетворены исковые требования Пенькова Р.А и Пеньковой А.Н. к ОАО «ЦКСР» о признании права собственности в порядке приватизации на жилое помещение №58, расположенное по адресу: г.Воронеж, ул.Ярославская, д.21; решение вступило в законную силу 26.09.2017, о чем имеется отметка;

- копия решения Левобережного районного суда г.Воронежа от 05.02.2019, которым удовлетворены исковые требования Гудковой Л.В. к ОАО «ЦКСР» о признании права собственности в порядке приватизации на жилое помещение №106, расположенное по адресу: г.Воронеж, ул.Ярославская, д.23; решение вступило в законную силу 07.03.2019, о чем имеется отметка.

На основании указанных решений заключены договоры купли-продажи (приватизации) жилых помещений и зарегистрировано право собственности граждан на них в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРН).

Кроме того, в материалы дела представлены выписки из ЕГРН, подтверждающие регистрацию права собственности граждан и на иные жилые помещения в общежитиях по адресу: г.Воронеж, ул.Ярославская, д.21: Овсянниковой Т.Х., Кондауровой В.И. Дружневской Л.С., Пивоваровой Г.П., Дымовой Л.Ф., а также по адресу: г.Воронеж, ул.Ярославская, д.23: Жердевой Л.И., Белоусовой К.Н., Жилякова Н.В., Насоновой О.А., Калачевой А.Д. (л.д.117-134).

С момента вступления в законную силу Жилищного кодекса РФ (01.03.2005), указанное обстоятельство влечет за собой утрату спорным зданием статуса общежития и возникновение правового режима многоквартирного жилого дома.

В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации возникают с момента государственной регистрации соответствующих прав на него.

Однако, статьей 16 Федерального закона №189-ФЗ прямо установлен иной момент возникновения права собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.

Так, в силу пункта 2 статьи 16 Федерального закона РФ от 29.12.2004 №189-ФЗ «О ведении в действие Жилищного кодекса РФ» жилищный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного жилого дома.

В силу пункта 5 статьи 16 указанного Федерального закона №189-ФЗ со дня

проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ также установлено, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с элементами озеленения и благоустройства входит в состав общего имущества такого дома и принадлежит на праве собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, суды общей юрисдикции установили права третьих лиц на жилые помещения в зданиях, что свидетельствует об утрате этими зданиями статуса общежития и приобретении ими статуса многоквартирного жилого дома, что, соответственно, подразумевает переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом в общую долевую собственность собственников помещений. (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21.08.2012 по делу №А28-11521/2011, постановлениях Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2018 по делу №А13-6248/2018, от 07.08.2013 по делу №А13-1532/2013, постановлении Шестого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2013 по делу №А73-3376/2013, постановлении Второго арбитражного апелляционного суда от 15.06.2012 по делу №А28-11437/2011 и пр.).

Расторжение гражданско-правового договора возможно по тем основаниям, которые установлены условиями договора или гражданским законодательством, с учетом специальных норм, регулирующих возникшие спорные отношения.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 620 Гражданского кодекса РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Кроме того, в силу статьи 451 Гражданского кодекса РФ основанием для изменения или расторжения договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа, является существенное изменение обстоятельств, в из которых стороны исходили при заключении договора.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная

сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и

осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Исходя из изложенных норм, указывая на существенное изменение обстоятельств, АО «ЦКСР» и обратилось в суд с настоящими требованиями.

Вместе с тем, как же указывалось ранее, спорный договор прекратил свое действие в силу закона с момента регистрации в ЕГРН права собственности первого лица на жилое помещение в зданиях по адресу: г.Воронеж, ул.Ярославская, д.21, д.23.

Поскольку расторжение договора влечет прекращение обязательства на будущее время, то расторгнуть возможно лишь действующий договор, обязательства по которому не прекращены по основаниям, установленным Гражданским кодексом РФ (глава 26) или договором.

Следовательно, необходимость повторного расторжения договора, уже расторгнутого по соглашению сторон, в судебном порядке не требуется (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18.09.2017 по делу №А33-69/2017 /определением Верховного Суда РФ от 13.12.2017 отказано в передаче кассационной жалобы судебной коллегий по экономическим спорам Верховного Суда РФ/, постановлениях Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25.12.2012 по делу №А03-1771/2012, от 21.05.2014 по делу №А45-15711/2013, постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2018 по делу №А03-3367/2018, постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2018 по делу №А459/2017, постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2017 по делу №А50-18850/2017, постановлении Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2016 по делу №А51-19679/2015 и др.).

При таких обстоятельствах исковые требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом положений статьи 110 АПК РФ и результатов рассмотрения дела,

расходы по государственной пошлине относятся на истца.

На основании материалов дела, руководствуясь статьями 8,309,310,450,451,604, Гражданского кодекса РФ, статьями 4,7-11,13,16,65,110,156,167-170 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия и Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу через Арбитражный суд Воронежской области.

Судья М.С. Есакова