Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью Торговый Дом «Семиречье», г.Борисоглебск Воронежской области (ИНН <***>, ОГРН <***>),

к Администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области, г.Борисоглебск Воронежской области (ОГРН <***>),

о признании незаконным решения №67 от 13.01.2011 об отказе в заключении договора купли-продажи нежилого помещения, площадью 458,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>, обязании сформировать нежилое помещение площадью 458,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>, как обособленный объект и заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 458,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>

при участии в заседании представителей:

от заявителя – ФИО1, представитель по доверенности от 14.02.2011 №17

от Администрации – ФИО2, представитель по доверенности от 11.01.2011 №09

от третьего лица – представитель не явился, заявил о рассмотрении дела в его отсутствие

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью Торговый Дом «Семиречье» обратилось в арбитражный суд Воронежской области с заявлением к Администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области о признании незаконным решения № 67 от 13.01.2011 об отказе в заключении договора купли-продажи нежилого помещения, площадью 458,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>, обязании сформировать нежилое помещение площадью 458,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>, как обособленный объект и заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 458,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Определением от 18.04.2011 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие «Борисоглебский гостинично-рыночный комплекс» (<...>).

Администрация требования заявителя не признала по основаниям, изложенным в отзыве.

Дело в порядке ст.ст. 156,200 АПК РФ рассмотрено в отсутствие третьего лица, заявившего о рассмотрении дела в его отсутствие.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 27.05.2011 г. до 10 час. 30 мин.

Как следует из материалов дела, 01 марта 2000 г. между ООО ТД «Семиречье» и комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Борисоглебска - района Воронежской области заключен договор аренды нежилого помещения площадью 484 кв.м., расположенного по адресу: <...>, для использования под ресторан. Дополнительным соглашением от 26.06.2000 г. площадь арендуемых помещений установлена в размере 458,8 кв.м. Право аренды в отношении указанного помещения зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.07.2000 г. о чем сделана запись регистрации № 36-04-3/2000-216 и выдано свидетельство о государственной регистрации прав № 36 152802 от 07.07.2000 г. Срок действия договора аренды установлен до 20.12.2010 г. (дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от 21.01.2010 г.).

ООО ТД «Семиречье» в порядке, установленном ФЗ от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», полагая, что соответствует требованиям, установленным ст. 3 указанного выше федерального закона (арендует имущество в течение двух и более лет, отсутствует задолженность по арендной плате, площадь арендуемых помещений не превышает установленные законом предельные значения площади арендуемого имущества, арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства) 2 декабря 2009 г. обратилось с заявлением в Администрацию Борисоглебского городского округа с предложением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

До ноября 2010 г. Администрация Борисоглебского городского округа не приняла решение об условиях приватизации арендуемого имущества и не направила заявителю документы, установленные ч. 2 ст. 4 ФЗ от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

16 ноября 2010 г. заявитель повторно обратились к Главе Администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области с требованием о предоставлении информации по вопросу реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. На данное заявление ответа так же получено не было.

10 декабря 2010 г. заявителем направлено письмо Главе Администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области с предложением согласовать проект договора купли-продажи арендуемого имущества, но ответа, так же, не было получено.

19 января 2011 г. заявителем получено письмо № 67 от 13.01.2011 г., согласно которому, Администрация Борисоглебского городского округа Воронежской области отказало ООО ТД «Семиречье» в передаче арендуемого имущества, поскольку оно не является самостоятельным объектом недвижимости, а является частью отдельно стоящего здания.

Полагая, что отказ Администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области нарушает право заявителя на реализацию преимущественного права на приобретение арендуемого имущества согласно ФЗ от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» ООО ТД «Семиречье» обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Изучив материалы дела и представленные доказательства, заслушав объяснения сторон, суд приходит к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом ненормативные правовые акты, решения и действия (бездействия) могут быть признаны незаконными (недействительными) только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

Частью 1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ определено, что орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендованного имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 данного Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 данного Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ к лицам, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, предъявляются следующие требования:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

(в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ)

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

(п. 2 в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ)

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Как следует из материалов дела и пояснений представителя администрации, в соответствии с Договором о закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения за муниципальным унитарным предприятием от 19.02.2001 г. № 25 и Актом приёма-передачи муниципального имущества от 19.02.2001 г. правообладателем отдельно стоящего нежилого здания общей площадью 2 621,75 кв. м., расположенного по адресу <...>, является Муниципальное унитарное предприятие «Борисоглебский гостинично-рыночный комплекс», которое владеет данным зданием на праве хозяйственного ведения. Дата внесения записи о государственной регистрации права хозяйственного ведения 08.01.2003 г.

Согласно дополнительного соглашения от 01.12.2009г. к договору аренды № 32 от 01.03.2000 г. все права и обязанности Арендодателя перешли к МУП «Борисоглебский гостинично-рыночный комплекс».

Собственником Муниципального унитарного предприятия «Борисоглебский гостинично-рыночный комплекс» является Муниципальное образование - Борисоглебский городской округ Воронежской области.

Администрация Борисоглебского городского округа Воронежской области, выступая от имени собственника муниципального унитарного предприятия, наделена полномочиями по принятию решений в отношении распоряжения предприятием, закреплённым за ним имуществом, только в пределах своей компетенции, определённой Уставом Борисоглебского городского округа Воронежской области и нормативными правовыми актами Борисоглебской городской Думы Борисоглебского городского округа Воронежской области.

Порядок закрепления муниципального имущества на праве хозяйственного ведения за предприятием и порядок распоряжения предприятием таким имуществом определён Положением о закреплении за муниципальным унитарным предприятием имущества на праве хозяйственного ведения, утверждённым Постановлением Совета народных депутатов города Борисоглебска-района Воронежской области от 01.07.2004 г. № 100 «Об утверждении: положения о закреплении за муниципальным унитарным предприятием имущества на праве хозяйственного ведения; положения о закреплении за муниципальным учреждением имущества на праве оперативного управления» (с изменениями от 05.08.2004 г., 15.09.2005 г., 30.10.2008 г.).

Согласно п. 3.4. указанного Положения распоряжение недвижимым имуществом, принадлежащим предприятию на праве хозяйственного ведения, как-то: передача в залог, внесение в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом осуществляется исключительно с согласия администрации Борисоглебского городского округа оформляемого постановлением. Передача имущества в аренду допускается только при наличии письменного согласия администрации Борисоглебского городского округа. Продажа недвижимого имущества осуществляется на основании решения Борисоглебской городской Думы Борисоглебского городского округа.

Таким образом, полномочиями принимать решения о продаже и о согласовании продажи муниципального имущества, закреплённого на праве хозяйственного ведения за муниципальным унитарным предприятием администрация Борисоглебского городского округа Воронежской области не наделена.

Также следует отметить, что исходя из смысла ст. ст. 294, 295, 299 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, не вправе распоряжаться этим имуществом. Имуществом, закрепленным на праве хозяйственного ведения за государственным или муниципальным унитарным предприятием, распоряжается само предприятие в пределах, определяемых в соответствии с ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 2 Федерального закона N 159-ФЗ государственное или муниципальное предприятие вправе осуществить возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3 настоящего Закона, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества.

То есть, Федеральный закон N 159-ФЗ только предоставляет право государственным и муниципальным унитарным предприятиям осуществить продажу имущества, но не возлагает на эти предприятия обязанность по продаже этого имущества.

В п. 13 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что по смыслу Федерального закона N 159-ФЗ право на приобретение арендуемого нежилого помещения не может быть реализовано в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 9 названного Закона, если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения.

С учетом изложенного и нахождения спорного объекта недвижимости в хозяйственном ведении у Муниципального унитарного предприятия «Борисоглебский гостинично-рыночный комплекс» с 2001 года, суд приходит к выводу, что право на приватизацию арендуемого нежилого помещения в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ не может быть заявителю реализовано.

Также следует отметить, что согласно п. 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009г. № 134, по смыслу Федерального закона № 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим, реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого и среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

В соответствии с п. 4 ст.20 Федерального закона от 24.07.2007г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» с заявлением об учете частей объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты.

При этом, обращения о выделении части отдельно стоящего нежилого здания общей площадью 458,8 кв. м., арендуемого заявителем по договору аренды № 32 от 01.03.2000 г., в самостоятельный (обособленный) объект недвижимости ни в администрацию Борисоглебского городского округа, ни в адрес МУП «Борисоглебский гостинично-рыночный комплекс», владеющего зданием на праве хозяйственного ведения, от ООО ТД «Семиречье» не поступало.

При указанных обстоятельствах требование заявителя о возложении обязанности на администрацию городского округа о формировании спорного нежилое помещение в рамках рассмотрения настоящего дела необоснованно.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ни действия администрации ни оспариваемый отказ в реализации преимущественного права выкупа спорного объекта недвижимости, выраженный в письме администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области от 13.01.2011 г № 67 не нарушают права ООО ТД «Семиречье» в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности

С учетом вышеизложенного в удовлетворении требований следует отказать.

Судебные расходы по уплате государственной пошлине в соответствии со ст.110 АПК РФ относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 7-11,65,110,167,170,198-201 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в месячный срок со дня принятия и в арбитражный суд кассационной инстанции в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Судья Н.В. Сорокина