Гражданский кодекс часть 1

Акционерное общество «ТАНДЕР» обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Атом» о взыскании 1 028 580 руб. штрафа, 939 017 руб. 98 коп. в счет возмещения убытков.

Ответчик иск не признал.

В судебном заседании объявлялся перерыв по 31.05.2016г.

Из материалов дела следует, что 10.06.2015г. между истцом и ответчиком заключен предварительный договор аренды недвижимого имущества №ВрФ/37449/15.

Согласно п.1.1. договора предметом договора является обязательность сторон подписать не позднее 01.09.2015г. на условиях, установленных в настоящем договоре, договор аренды недвижимого имущества указанного в п.2.1.

Пункт 2.1. договора предусматривает, что по условиям основного договора арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 1302 кв.м., расположенное на первом этаже, входящее в состав нежилого помещения I, II, IIIобщей площадью 3700,8 кв.м., расположенное в здании, находящемся по адресу: <...>.

В подтверждение своих намерений заключить основной договор в будущем арендатор производит оплату обеспечительного взноса в сумме 1028580 руб. в срок не позднее 7 банковских дней с момента подписания предварительного договора (п.3.7. договора).

При отказе арендодателя от заключения основного договора, невозможности заключения сторонами основного договора в связи с неисполнением, ненадлежащим исполнением арендодателем обязанностей, предусмотренных настоящим договором, арендодатель обязан вернуть арендатору оплаченную сумму обеспечительного взноса и оплатить штраф в размере обеспечительного взноса.

В случае отказа арендатора от заключения основного договора, невозможности заключения сторонами основного договора в связи с неисполнением, ненадлежащим исполнением арендодателем обязанностей, предусмотренных настоящим договором, полная сумма обеспечительного взноса остается у арендодателя.

Разделом 3 предварительного договора стороны предусмотрели обязанность арендатора в срок до 20.08.2015г. изменить вид разрешенного использования земельного участка, в противном случае арендатор вправе отказаться от исполнения договора.

В срок до 15.08.2015г. получить кадастровый паспорт и представить арендатору его копию, представить нотариально удостоверенный протокол учредителей ООО "Атом" о заключении договора аренды с ЗАО "Тандер", представить документы подтверждающие правоспособность контрагента, полномочия руководителя на заключение основного договора, расторгнуть договор аренды заключенный между ООО "Атом" и ООО "ПродМир" регистрационный номер 36-36-01/127/2013-299 от 09.07.2013г., помещения 1193,5 кв.м., расположенного на 1 этаже здания, за 3 календарных дня до заключения основного договора получить и предоставить арендатору выписки из Единого государственного реестра нрав на недвижимое имущество и сделок с ним на здание и земельный участок.

В срок до 20.06.2015г. арендодатель обязуется представить арендатору заверенную арендодателем копию положительного заключения экспертизы проектной документации, заверенную арендодателем копию разрешения на строительство, исходные данные для проектирования инженерных разделов по водоснабжению, водоотведению, отоплению, вентиляции, кондиционированию и электроснабжению и виде графических материалов с указанием точек подключения инженерных коммуникации объекта аренды к магистральным коммуникациям; в электронной форме рабочую документацию по внутренним инженерным системам и архитектурно-строительным решениям.

В срок до 15.08.2015г. обеспечить объект ресурсами, коммунальными услугами, а также предоставить арендатору технические условия, справки о выполнении технических условий, свидетельствующие о том, что имеется техническая возможность обеспечения объекта ресурсами и коммунальными услугами и объемах: электрической мощности 340 кВт, по 2-ой категории надежности; водоснабжение 20 мЗ/сутки (с учетом расхода воды, необходимого для пожаротушения 45.5 л сек); канализация хозбытовая 20 мЗ/ сутки; теплоснабжение 0,8 Гкал /час; телефонизация 30 физических пар. Обеспечить объект приборами учета потребленных коммунальных услуг. Предоставить точки подключения инженерных коммуникаций (водоснабжение, канализация, теплоснабжение, отопление, электроснабжение) согласно Приложения №10. В срок до 20.06.2015г. предоставить Арендатору следующий комплект рабочих
чертежей в редактируемой электронной форме в виде сканированной копии: автоматическая система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре; автоматическая система пожарной сигнализации; внутренний противопожарный водопровод; система дымоудаления; комплексная автоматизация пожарных систем; автоматическая установка спринклерного пожаротушения и дренчерной завесы (при наличии); проект газового / порошкового пожаротушения (при наличии).

В срок до 20.08.2015г. выполнить работы, за выполнение которых отвечает
арендодатель в соответствии с разграничительной ведомостью по проектированию и СМР (приложение №3), подготовить объект к передаче арендатору по основному договору в состоянии, соответствующем требованиям законодательства Российской Федерации области санитарно-эпидемиологического благополучия населения, пожарной безопасности, электробезопасности, охраны окружающей среды, пользования землей, строительным нормам и правилам, требованиям к антитеррористической защищенности объектов (территорий), позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в указанных
в настоящем договоре целях, обеспеченный: расчетной нагрузкой плиты пола 800 кг/кв.м. во входной и прикассовых зонах и технологических помещениях; 1300 кг/кв.м. в торговом зале, в зоне разгрузки и склада паллетного хранения.

Пунктом 5.1. договора установлена ответственность виновной стороны за нарушения срока заключения основного договора указанного в п.1.1. в виде уплаты добросовестной стороне неустойки в сумме 0,1% от ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки.

Пунктом 5.4. договора установлено, что в случае невыполнения арендодателем обязательств, в т.ч. в случае незаключения, невозможности заключения основного договора в срок и на условиях, указанных в настоящем договоре, арендатор вправе потребовать, а арендодатель обязан оплатить арендатору неустойку в размере понесенных арендатором расходов.

Дополнительным соглашением к предварительному договору аренды недвижимого имущества №ВрФ/37449/15 от 10.06.2015г. стороны изменили срок подписания основного договора и установили его: не позднее 30.09.2015г.

Истец 16.07.2015г. заключил с ООО "Воронежстройреконструкция" договор на разработку рабочей документации демонтажных работ в помещении по адресу: <...>. По указанному договору истец оплатил аванс в сумме 482 104 руб. 52 коп. по платежному поручению 326317 от 30.07.2015г.

Также платежным поручением 493356 от 19.10.2015г. истец оплатил ООО "Воронежстройреконструкция" за выполненные работы по этому же договору 456 913 руб. 46 коп. Стороны 05.10.2015г. составили акт выполненных работ согласно которому подрядчик выполнил разработку рабочей документации и представил в бумажной форме по объекту ремонта "ГМ "Магнит" Воронеж, ул.Генерала Лизюкова, 50 брошюры, диск (DVD-R) оценив стоимость выполненных работ на сумму 939 017 руб. 98 коп.

Истец обратился к ответчику с претензией от 01.10.2015г. №679 о возврате суммы обеспечительного взноса. Указанная сумма платежным поручением 386 от 07.10.2015г. была возвращена истцу. В письме от 07.10.2015г. №79 ответчик сообщил истцу о невозможности заключения договора аренды в связи с нахождением в помещении ООО "ПродМаг" на основании договора аренды заключенного с ответчиком.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей лиц участвующих в деле суд находит заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению частично, исходя из следующего.

По предварительного договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (ч.1,4 ст.429 ГК РФ).

Такой срок стороны установили дополнительным соглашением от 10.06.2015г. к договору: не позднее 30.09.2015г.

Пункт 6 ст.429 ГК РФ устанавливает, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Доказательств направления одной стороной другой предложения о заключении основного договора в материалы дела не представлено.

После наступления срока заключения основного договора ответчик письмом от 07.10.2015г. сообщил истцу о невозможности заключения основного договора по причине нахождения подлежащих сдачи в аренду помещениях истцу арендатора ООО "ПродМаг".

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Пункт 5 ст.429 ГК РФ устанавливает, что в случае когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 ГК РФ.

В соответствии со ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника и т.д.

Согласно п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо специальных правил по поводу использования неустойки в предварительном договоре.

Следовательно, установление сторонами в п.3.7. договора условия о возврате обеспечительного взноса и уплате штрафа в размере обеспечительного взноса правомерно и зависит от воли сторон.

Оплата штрафа сторонами обусловлена отказом арендодателя от заключения основного договора, невозможности заключения в связи с неисполнением ненадлежащим исполнением арендодателем обязанностей предусмотренных настоящим договором.

Заявляя требование о взыскании штрафа истец ссылается на неисполнение арендодателем обязанностей установленных п.3.1.1.-3.1.7. договора. Обязанностей которые ответчик должен выполнить до заключения основного договора.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 08.09.2015г. №38КГ-15-7 указано надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Однако перечисление истцом обеспечительного платежа в сумме 1028580 руб. свидетельствует о его намерении заключить основной договор. Ответчик доказательств исполнения обязательств установленных п.п.3.1.1.-3.1.7. договора не представил.

В связи с чем требование истца о взыскании штрафа в сумме 1028580 руб. суд находит обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Истец также просит взыскать с ответчика в качестве возмещения убытков сумму 939017 руб. 98 коп. при этом ссылаясь на п.5.4. договора которым установлено, что в случае невыполнения арендодателем обязательств в том числе, в случае незаключения, невозможности заключения основного договора в срок и на условиях, указанных в настоящем договоре арендатор вправе потребовать, а арендодатель обязан оплатить арендатору неустойку в размере понесенных арендатором расходов.

В подтверждение понесенных расходов истец представил договор с ООО "Воронежстройреконструкция" договор на разработку и согласование рабочей документации №РРУ/43804/15 от 16.07.2015г., акт выполненных работ №73 от 05.10.2015г., акт сверки, платежные документы ан оплату ан общую сумму 939017 руб. 98 коп.

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Сопоставив условия абзаца 3 и 3.7 и условия п.5.4. договора суд приходит к выводу, что основанием взыскания неустойки и штрафа, является одно и тоже нарушение: неисполнение условий предварительного договора и необоснованное уклонение от заключения основного договора.

Таким образом заявив требование о взыскании обеспечительного платежа, в сумме 1028580 руб. истец реализовал свое право на защиту нарушенных прав.

Кроме того, согласно п.4 ст.445 ГК РФ предусмотрено сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

В соответствии с п.1 ст.393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества ст.15 ГК РФ).

В данном случае основанием для взыскания неустойки и возложения на одну из сторон предварительного договора взыскания убытков является факт необоснованного уклонения от заключения основного договора.

Доказательств обращения с предложением заключить договор к ответчику и его отказ от заключения в срок до 30.09.2015г. истцом не представлено.

Условия предварительного договора не содержат обязанности истца заключить договор и вести какие либо работы связанные с разработкой рабочей документации до заключения основного договора.

Следовательно истец самостоятельно определил необходимость проведения этих работ до заключения основного договора, тем самым принял на себя все риски, связанные с его исполнением.

Истец не доказал вину ответчика в понесенных убытках.

В удовлетворении иска в этой части следует отказать.

Расходы по госпошлине в соответствии со ст.110 АПК РФ относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в размере 23 285 руб. 80 коп.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167, 176-181, 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Атом» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу акционерного общества «ТАНДЕР» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 1 028 580 руб. штрафа, 23 285 руб. 80 коп. расходов по госпошлине.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения через Арбитражный суд Воронежской области.

Судья Т.И. Кривотулова