Гражданский кодекс часть 1

от истца – ФИО1, представителя по доверенности № 01 от 02.04.2018, паспорт; ФИО2, представителя по доверенности № 05 от 14.05.2018, паспорт; ФИО3, представителя по доверенности № 27/11/17-01 от 27.11.2017, паспорт,

от ответчика – ФИО4, представителя по доверенности б/н от 21.12.2017, паспорт; ФИО5, представителя по доверенности от 21.12.2017 паспорт,

от третьего лица – ФИО6, представителя по доверенности № 2 от 14.02.2018, паспорт,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Интерактивный музей БИМ» (далее – истец, ООО «Интерактивный музей БИМ») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Меркатор Анимэйшн» (далее – ответчик, ООО «Меркатор Анимэйшн») о взыскании основного долга по договору аренды нежилых помещений № 15-07/17 от 15.07.2017 за период с 21.07.2017 по 31.10.2017 в размере 4 562 580 руб. 65 коп.; неустойки в размере 175 132 руб. 90 коп. за период с 22.07.2017 по 26.09.2017 с начислением по дату фактического исполнения обязательства.

Определением от 23.10.2017 (судья Мироненко И.В.) заявление ООО «Интерактивный музей БИМ» принято к рассмотрению по общим правилам искового производства.

Судебное разбирательство по делу откладывалось.

Определением от 14.03.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью «СЛОН» (далее – третье лицо, ООО «СЛОН»), судебное заседание отложено на 12.04.2018.

Ответчик заявил ходатайство о назначении по делу комиссионной строительно-технической экспертизы. Определением от 14.03.2018 ходатайство ответчика о назначении экспертизы удовлетворено.

Определением заместителя председателя Арбитражного суда Воронежской области Г.В. Семёнова от 26.03.2018 ввиду невозможности дальнейшего рассмотрения дела №А14-19195/2017 судьей И.В. Мироненко указанное дело передано на рассмотрение судье Д.И. Тисленко.

Определением от 12.04.2018 судебное разбирательство по делу отложено на 15.05.2018.

В судебном заседании 15.05.2018, проводившемся при участии представителей участвующих в деле лиц, судом в порядке статей 49, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) удовлетворено ходатайство истца об увеличении размера исковых требований, принято к рассмотрению уточненное исковое заявление о взыскании с ответчика 8 374 967 руб. 75 коп., в том числе 7 282 580 руб. 65 коп. задолженности по арендной плате за период с 15.07.2017 по 31.12.2017, 1 092 387 руб. 10 коп. неустойки.

Определением суда от 15.05.2018 по делу №А14-19195/2017 назначена судебная экспертиза, ее проведение поручено экспертам Общества с ограниченной ответственностью Экспертное Учреждение «Техника. Экономика. Контроль. Строительство» ФИО7, ФИО8, ФИО9 (указанное и иные аспекты в соответствии с частью 4 статьи 82 АПК РФ отражены в приведенном судебном акте), рассмотрение спора отложено на 05.07.2018.

Определением председателя Арбитражного суда Воронежской области А.В. Кочеткова от 02.07.2018 ООО «Интерактивный музей БИМ» отказано в удовлетворении заявления об ускорении рассмотрения дела №А14-19195/2017.

В судебном заседании 05.07.2018, проводившемся в присутствии представителей лиц, участвующих в деле, суд установил, что 02.07.2018 в арбитражный суд от Общества с ограниченной ответственностью Экспертное Учреждение «Техника. Экономика. Контроль. Строительство» поступило экспертное заключение № 18-144 от 02.07.2018, огласил отдельные положения заключения и выводы экспертов.

Суд, кроме того, установил, что в материалы дела 04.07.2018 от ответчика нарочным поступило встречное исковое заявление, в соответствии с которым он просит признать договор аренды нежилых помещений № 15-07/17 от 15.07.2017 незаключенным в связи с отсутствием предмета договора аренды, согласно требованиям статей 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Протокольным определением от 05.07.2018 на основании части 5 статьи 158 АПК РФ ввиду необходимости совершения судом и лицами, участвующими в деле, процессуальных действий, направленных на эффективность судебного разбирательства, слушание дела отложено на 17.07.2018.

Определением от 11.07.2018 принято встречное исковое заявление ООО «Меркатор Анимэйшн» к ООО «Интерактивный музей БИМ» о признании договора аренды нежилых помещений № 15-07/17 от 15.07.2017 незаключенным к производству для рассмотрения совместно с первоначальным иском.

В судебном заседании 17.07.2018, проводившемся при участии представителей сторон и третьего лица, судом на основании статьи 131 АПК РФ к материалам дела приобщен поступивший от истца 16.07.2018 нарочным отзыв на встречный иск с приложением.

Представитель третьего лица по предложению суда представил для приобщения к материалам дела копию договора аренды нежилых помещений № А-001-МФК от 26.07.2017 с наличием отметки о государственной регистрации, которая на основании статей 65-68, 159 АПК РФ приобщена к материалам дела.

Представители истца и ответчика в судебном заседании последовательно озвучили позиции по спору в отношении первоначального и встречного исков, в том числе, с учетом результатов судебной экспертизы, обобщенно привели доводы в поддержку требований и возражений.

Судом по ходатайству представителя истца к материалам дела в порядке статей 65-68, 159 АПК РФ приобщена выкопировка из технического паспорта здания, расположенного по адресу: <...>, составленного по состоянию на 18.06.2014.

Представитель третьего лица поддержал первоначальный иск, полагал, что встречный иск не подлежит удовлетворению.

В ходе процесса судом исследовались материалы дела, в том числе заключение судебной экспертизы № 18-144 от 02.07.2018.

Судом на основании статьи 163 АПК РФ в судебном заседании 17.07.2018 объявлен перерыв до 24.07.2018 до 14 час. 30 мин. Для подготовки представителей лиц, участвующих в деле, к судебным прениям. Информация о перерыве в судебном заседании размещена на официальном сайте Арбитражного суда Воронежской области в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». При этом судом представителю третьего лица предложено представить надлежащим образом заверенную копию технического паспорта на рассматриваемое здание (имеющегося в наличии актуального, в полном объеме).

После перерыва судебное заседание продолжено 24.07.2018 в 14 час. 34 мин. с участием представителей лиц, участвующих в деле.

Судом установлено и оглашено, что от третьего лица 19.07.2018 в арбитражный суд нарочным поступила копия технического паспорта на здание, расположенного по адресу: <...>, составленного по состоянию на 02.11.2016, которая в соответствии со статьями 65-68, 159 АПК РФ приобщена к материалам дела.

Представитель истца представил фотоматериалы, которые также в соответствии со статьями 65-68, 159 АПК РФ приобщены к материалам дела.

Представитель ответчика представил для приобщения к материалам дела отзыв на исковое заявление от 24.07.2018, озвучил содержащиеся в нем доводы, поддержал встречное исковое заявление.

Суд на основании статьи 131 АПК РФ приобщил представленный отзыв к материалам дела.

Представители лиц, участвующих в деле, ответили на уточняющие вопросы суда.

В частности, в отношении цели демонтажа представитель истца указал на необходимость передачи помещений собственнику в первоначальном состоянии. По существу вопроса о наличии либо отсутствии спора между истцом и третьим лицом относительно возврата помещений третьему лицу после расторжения договора аренды и относительно того, кто владел объектами аренды после прекращения арендных отношений, представитель истца не указал на наличие спора по данному вопросу, представитель третьего лица подтвердил возврат ему помещений ориентировочно в декабре 2017 года.

В ходе процесса судом исследовались материалы дела.

На уточняющий вопрос суда представители лиц, участвующих в деле, пояснили, что иными документами для приобщения к материалам дела они не располагают.

Как следует из материалов дела, ООО «Интерактивный музей БИМ» (арендодатель) и ООО «Меркатор Анимэйшн» (арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений № 15-07/17 от 15.07.2017, в соответствии с условиями которого (пункт 1.1 договора) арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату следующие нежилые помещения общей площадью 1 700 кв.м.: нежилое помещение площадью 741 кв.м. на четвертом этаже; нежилое помещение площадью 752 кв.м. на пятом этаже; нежилое помещение площадью 207 кв.м. на шестом этаже в здании по адресу: <...>. Приложением № 1 к договору является поэтажный план объекта аренды.

Как указано в разделе «Термины и определения» договора, «здание» означает нежилое помещение общей площадью 1 700 кв.м., принадлежащее арендодателю на основании договора аренды от 20.06.2017, заключенного с ООО «СЛОН», являющимся собственником помещения. Право собственности ООО «СЛОН» зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.06.2017, о чем сделана запись регистрации № 36:34:0606013:939-36/001/2017-1. Здание расположено по адресу: <...>.

В пункте 1.2 договора арендодатель гарантировал наличие у него права на сдачу в аренду помещений и отсутствие прав третьих лиц на объект аренды, а в пункте 1.7 арендодатель гарантировал, что получил от собственника здания согласие на передачу арендуемого помещения в субаренду.

В соответствии с пунктом 1.3 договора целью использования объекта аренды (разрешенным использованием) является размещение офиса.

В пункте 1.5 договора стороны пришли к соглашению, что договор считается заключенным на срок 11 месяцев с даты подписания сторонами, а в соответствии с пунктом 1.6 договор аренды вступает в силу с даты его подписания сторонами.

Как указано в разделе «Термины и определения» договора, «ремонтно-отделочные работы (РОР)» - любые работы, осуществляемые арендодателем, подрядчиками арендодателя на объекте аренды, направленные на изменение его состояния относительно состояния на момент предоставления по акту приема-передачи, относящиеся к любой стадии строительного процесса и включающие в себя: проектирование, согласование, монтаж инженерных систем, общестроительные работы, отделку, декорацию, монтаж любого оборудования и сдачу в эксплуатацию.

Порядок производства РОР и передачи помещения урегулирован разделом 2 договора.

Так, в соответствии с пунктом 2.1 договора в течение 5 рабочих дней с даты подписания договора стороны письменно согласовывают техническое задание с планировками на объект аренды.

Стороны согласовали техническое задание 21.07.2017.

Как указано в техническом задании, цель проведения работ – обустройство объекта для сдачи в аренду ООО «Меркатор Анимэйшн» и использования в качестве офисных помещений (пункт 1.3 технического задания), сроки проведения работ – 60 дней с даты согласования арендатором технического задания (пункт 1.6 технического задания). В соответствии с пунктом 2.1 технического задания выполнение работ подразумевает выполнение подрядчиком всего комплексе ремонтных работ объекта в соответствии с функциональным назначением объекта по пункту 1.3 технического задания.

Пунктом 2.2 технического задания определен перечень работ, в который входят: устройство новых стен и перегородок, устройство выравнивающих стяжек перекрытий; отделочные работы; поставка и установка дверей (межкомнатных, противопожарных, наружных и т.д.); устройство системы общеобменной вентиляции с механическим побуждением и подготовкой воздуха; обогрев приточного воздуха в зимний период и охлаждение в летний; устройство системы кондиционирования помещений; устройство систем отопления, водопровода и канализации; поставка средств пожаротушения (огнетушителей), поставка и монтаж пожарных шкафов для размещения огнетушителей.

В пункте 3.2 технического задания стороны согласовали планировочное решение помещений объекта аренды. В частности, планировочное решение содержит указание на конкретное количество рабочих мест на каждом этаже, наименование помещений и расположение гипсокартоновых стен, мебельных перегородок и стеклянных стен.

Архитектурно-строительная часть технического задания (раздел 3) помимо планировочного решения помещений объекта аренды содержит также требования к внутренним перегородкам (из ГКВЛ в 2 слоя по металлическому каркасу с заполнением пустот минераловатными звукоизоляционными плитами, пункт 3.3.), полу (ламинат с рисунком под дерево, пункт 3.5), полу в санузлах (плитка, пункт 3.6), чистовой отделке стен (покраска или обои под покраску, пункт 3.7). В пункте 3.4 технического задания указано, что мебельные перегородки выполняются арендатором.

Раздел 4 технического задания содержит требования к инженерно-техническим сетям обеспечения и инженерному оборудованию объекта.

В соответствии с пунктом 4.1.1 стороны определили в части отопления на каждом отопительном приборе установить краны с возможностью регулирования расхода теплоносителя и отдельного отключения прибора от теплосети, установить воздухоотводчик, в случае установки водозапорной арматуры за обшивкой стен (скрываемой) предусмотреть установку лючков пластиковых окрашенных в цвет стен.

Согласно пункту 4.2.1 рабочий проект водопровода и канализации должен быть выполнен в соответствии с действующей на территории Российской Федерации нормативной документацией, оборудование и материалы должны быть сертифицированы, при проектировании систем водоснабжения и канализации необходимо руководствоваться СНиП, все выполненные системы горячего водоснабжения, хозяйственно-питьевого водопровода, внутреннего пожаротушения пожарными кранами, канализации (бытовой) стороны определили интегрировать в общие системы для всего комплекса.

В части электроснабжения стороны пришли к соглашению, что электропроводка и освещение объекта выполняется за счет средств арендатора (пункт 4.3.1). Подробные требования по электроснабжению оговорены в подразделе 4.3 технического задания. В соответствии с пунктом 4.3.9 технического задания после окончания монтажных работ все отходящие линии потребителей должны быть расписаны на щитах с указанием потребителей (освещение, розетки и т.д.), а также номеров и названий комнат.

Подразделом 4.4 технического задания установлены требования к автоматической пожарной сигнализации и автоматической охранно-пожарной сигнализации.

Пунктом 4.6.1 технического задания, касающемся структурно-кабельной сети (СКС), стороны оговорили, что устройство информационного и силового обеспечения рабочего места выполняется за счет средств арендатора. Весь комплекс работ должен быть выполнен в соответствии с действующими нормами и правилами.

Как указано в пункте 2.1 договора, арендатор обязан разработать и предоставить арендодателю на согласование проектную документацию на СКС и электропитание рабочих мест в течение 5 рабочих дней с даты подписания договора.

В материалы дела проектная документация на СКС и электропитание сторонами не представлена, равно как и доказательства ее разработки и согласования.

Как установлено пунктом 2.2 договора аренды, в течение 2 рабочих дней с момента согласования арендодателем технического задания стороны подписывают акт о начале РОР по форме приложения № 6 к договору.

21.07.2017 стороны подписали акт состояния объекта аренды на дату начала РОР, в котором определили, что объект аренды находится в здании с местом расположения помещений согласно пункту 1.1 договора, бетонная стена, огнезащитная перегородка, стена из ГКЛ (ГВЛ), пол, потолок находятся в нормальном состоянии. Также в указанную дату (21.07.2017) стороны подписали акт приема-передачи, в котором указали, что объект аренды передан в нормальном состоянии, отвечающем его назначению и требованиям арендатора. Именно с данным актом истец связывает начало пользования арендатором объектом аренды и необходимость внесения арендной платы.

В соответствии с пунктом 2.3 договора арендодатель с даты согласования технического задания с планировками на объект аренды при условии поступления обеспечительного взноса на расчетный счет арендодателя обязуется за свой счет осуществить в помещениях РОР в соответствии с техническим заданием в течение 60 календарных дней. Арендодатель обязуется ввести лифт в эксплуатацию в течение 135 календарных дней с даты согласования технического задания с планировками также при условии поступления обеспечительного взноса. Арендатор выполняет работы по прокладке и монтажу структурной кабельной сети за свой счет.

Согласно пункту 2.4 договора аренды после окончания каждого этапа РОР арендодатель извещает арендатора не позднее 2 рабочих дней о необходимости принять результаты РОР. Для приема результатов РОР арендатором и арендодателем формируется комиссия, состоящая из представителей арендатора и арендодателя.

Как указано в пункте 2.5 договора аренды результаты работы комиссии оформляются актом завершения РОР согласно приложению № 7 к договору, составление которого подтверждает соответствие либо несоответствие выполненных работ согласованному ранее проектной документации на СКС и техническому заданию, окончание периода проведения РОР или этапа проведения РОР, готовность помещения для начала подготовки его к ведению коммерческой деятельности. Акт завершения РОР составляется по окончании каждого этапа РОР.

В материалах дела отсутствуют акты завершения РОР по этапам их проведения, равно как и доказательства согласования сторонами результатов РОР.

В соответствии с пунктом 2.6 договора аренды в дату подписания акта завершения РОР стороны подписывают акт приема-передачи помещений по форме приложения № 2 к договору. Арендодатель осуществляет передачу объекта аренды арендатору поэтапно по окончании каждого этапа РОР.

Согласно пункту 3.1.1 арендодатель обязан по завершению РОР передать объект аренды по акту приема-передачи, в котором указывается состав и техническое состояние объекта аренды.

Каких-либо подписанных сторонами актов, кроме поименованных выше от 21.07.2017, в материалах дела не имеется.

Ответчик представил в материалы дела копии универсального передаточного документа от 11.08.2017 о приобретении у ООО «ЭлектроМаркет-РЕ» электрооборудования на сумму 1 198 320 руб. 70 коп., платежного поручения об оплате электроустановочных изделий № 38 от 10.08.2017 на сумму 1 249 325 руб. 29 коп., договора на оказание услуг № 17.8 от 10.08.2017 и акта к нему от 11.08.2017 в подтверждение доставки груза по адресу спорного здания. Ни истец, ни ответчик не отрицают осуществление работ по установке электрооборудования в объекте аренды в рамках РОР. По мнению истца, указанные работы производил сам ответчик. Согласно позиции ответчика, он передал электрооборудование в соответствии с условиями договора истцу для производства работ по его установке в помещениях силами арендодателя. В материалах дела имеются копии письма ООО «Меркатор Анимэйшн» от 21.12.2017 в адрес ООО «Интерактивный музей «БИМ» с просьбой вернуть находящееся в помещениях электрооборудование и электронного письма от 20.10.2017 в рамках переписки сторон о возможности мирного урегулирования спора, в котором указано на производство арендатором неотделимых улучшений на сумму около 1 000 000 руб. 00 коп.

Истец в подтверждение производства им РОР представил в материалы дела копии договора от 28.06.2017 с ООО фирма «РЕСТА», справок о стоимости выполненных работ в период с 28.06.2017 по 25.08.2017 и с 28.08.2017 по 14.09.2017, актов о приемке выполненных работ также за указанные отчетные периоды, а также в обоснование своих доводов о демонтаже результатов РОР копии справки и акта о демонтажных работах в период с 15.01.2018 по 25.01.2018.

Арендодатель 11.09.2017 направил в адрес арендатора письмо-извещение об окончании РОР 15.09.2017. Указанное письмо с почтовым идентификатором ЕР023602984RU получено арендатором 15.09.2017 по адресу места нахождения (г. Москва).

Арендодатель в одностороннем порядке (без участия арендатора) составил 15.09.2017 акт приема комиссией работ.

В соответствии с пунктом 3.1.11 договора выставление актов по аренде осуществляется арендодателем в срок не позднее 5 числа месяца, следующего за отчетным.

Комплект документов, включающий акты по аренде и счета на оплату с 21.07.2017 направлены арендодателем в адрес арендатора почтовым отправлением с описью вложений 18.09.2017.

Согласно пункту 4.2.1 договора аренды постоянная арендная плата рассчитывается, исходя из ставки 800 руб. 00 коп. за 1 кв. м. В размер постоянной арендной платы включена, в том числе, плата за пользование объектом аренды в соответствии с разрешенным использованием.

Как определено сторонами в пункте 4.2.4 начисление постоянной арендной платы производится после передачи объекта аренды арендатору с даты подписания сторонами акта приема-передачи объекта аренды. При поэтапной передаче помещений сумма арендной платы рассчитывается, исходя из фактической площади передаваемых арендатору помещений. Оплата постоянной арендной платы производится ежемесячно в срок до 22 числа месяца, предшествующего месяцу, за который производится оплата.

Пунктом 6.1 договора аренды установлена ответственность арендатора в виде неустойки в размере 0,1 % от неуплаченной своевременно суммы платежа за каждый день просрочки, но не более 15 % от просроченной суммы.

Арендодатель, полагая, что арендодатель сформировал задолженность по арендной плате, 26.09.2017 направил в адрес ООО «Меркатор Анимэйшн» претензию.

ООО «Меркатор Анимэйшн» указанную претензию не удовлетворило, направил в адрес ООО «Интерактивный музей БИМ» письмо о расторжении договора аренды ввиду существенного изменения обстоятельств, в котором просило считать правоотношения законченными с 21.09.2017. ООО «Интерактивный музей БИМ» не оспаривает получение данного письма в октябре 2017 года. Соглашение о расторжении договора аренды между ООО «Интерактивный музей БИМ» и ООО «Меркатор Анимэйшн» отсутствует.

Как указано в разделе «Термины и определения» договора, «обеспечительный взнос» - денежные средства, вносимые арендатором и являющиеся средством обеспечения в случае причинения арендатором ущерба имуществу арендодателя и/или нарушения обязательств арендатора по договору.

В соответствии с пунктом 4.6.1 договора аренды обеспечительный взнос рассчитывается как двукратная величина месячной постоянной арендной платы за объект аренды и составляет 2 720 000 руб. 00 коп. Обеспечительный взнос перечисляется на расчетный счет арендодателя в течение 10 рабочих дней с даты подписания договора. В соответствии с пунктом 4.6.2 договора обеспечительный взнос будет находиться у арендодателя на протяжении всего срока действия договора аренды без начисления процентов и засчитывается в счет оплаты арендатором постоянной арендной платы за два последних месяца срока аренды.

Арендатор перечислил в адрес арендодателя обеспечительный платеж в сумме 2 720 000 руб. 00 коп. платежным поручением № 33 от 18.07.2017.

Согласно пункту 1.1 договора аренды между собственником здания (ООО «СЛОН») и ООО «Интерактивный музей БИМ» последний принял в аренду нежилое помещение площадью 860,4 кв.м. на четвертом этаже, площадью 879,5 кв.м. на пятом этаже и нежилое помещение площадью 496,9 кв.м. на техэтаже (с указанием номером помещений на плане).

Аналогичные характеристики имеет и объект аренды по заключенному между собственником здания (ООО «СЛОН») и ООО «Интерактивный музей БИМ» нового договора аренды № А-001-МФК от 26.07.2017, который зарегистрирован 06.09.2017.

В материалы дела представлено согласие ООО «СЛОН» от 14.07.2017 на передачу нежилых помещений как полностью, так и частично, в субаренду.

Соглашением от 27.12.2017 ООО «СЛОН» и ООО «Интерактивный музей БИМ» расторгли договор аренды № А-001-МФК от 26.07.2017, указав в пункте 2 на возврат собственнику нежилых помещений по акту от 27.12.2017, а в пункте 4 – на отсутствие у ООО «СЛОН» претензий к ООО «Интерактивный музей БИМ», связанных с расторжением договора аренды.

В материалы дела представлены копии разрешения на ввод спорного здания в эксплуатацию от 29.12.2016 (согласно разрешению количество этажей в здании – 7, в том числе подвал, количество подземных этажей – 1, в разрешении указаны количественные характеристики сетей и систем инженерно-технического обеспечения: канализационной сети, водопроводной сети и др.) и технического паспорта здания по состоянию на 02.11.2016, в котором наименование «6 этаж» отсутствует, техэтаж следует за 5 этажом, техэтаж и подвал являются разными этажами.

Согласно выводам экспертного заключения № 18-144 от 02.07.2018, подготовленного на основании определения суда от 15.05.2018 экспертами ООО ЭУ «ТЭКС» ФИО7, ФИО8, ФИО9 (осмотр объекта проводился в присутствии представителей лиц, участвующих в деле, что подтверждено ими в ходе исследования заключения в судебном заседании):

- некоторые ремонтно-строительные работы в нежилых помещениях здания по адресу: <...>, общей площадью 1 700 кв.м., из них нежилое помещение площадью 741 кв.м. на 4 этаже, нежилое помещение площадью 752 кв.м. на 5 этаже, нежилое помещение площадью 207 кв.м. на 6 этаже, указанных в пункте 1.1 договора аренды № 15-07/17 от 15.07.2017, приложении № 1 к договору аренды «Поэтажный плат объекта аренды», техническом задании на проведение комплекса ремонтных работ выполнялись полностью;

- результаты некоторых фактически выполненных работ соответствуют требованиям обустройства объекта для сдачи в аренду ООО «Меркатор Анимэйшн» в качестве офисного помещения, указанным в пункте 1.3 технического задания и пункте 2 договора аренды № 15-07/17 от 15.07.2017;

- результаты некоторых фактически выполненных работ частично соответствуют требованиям обустройства объекта для сдачи в аренду ООО «Меркатор Анимэйшн» в качестве офисного помещения, указанным в пункте 1.3 технического задания и пункте 2 договора аренды № 15-07/17 от 15.07.2017;

- результаты некоторых фактически выполненных работ не соответствуют требованиям обустройства объекта для сдачи в аренду ООО «Меркатор Анимэйшн» в качестве офисного помещения, указанным в пункте 1.3 технического задания и пункте 2 договора аренды № 15-07/17 от 15.07.2017;

- результаты некоторых фактически выполненных работ не соответствуют требованиям к технологии и качеству выполнения таких работ строительных норм и правил (перечень СНиП и СП указан в заключении);

- результаты некоторых фактически выполненных работ не соответствуют требованиям иной нормативной документации (перечень СанПиН указан в заключении);

- выполнение указанных в договоре аренды № 15-07/17 от 15.07.2017 в пункте 2.2 технического задания, а именно: устройство новых стен и перегородок, устройство выравнивающих стяжек перекрытий, отделка, поставка и установка дверей, устройство общеобменной вентиляции, устройство кондиционирования помещений, устройство систем отопления, водопровода и канализации, поставка средств пожаротушения, поставка и монтаж пожарных шкафов для размещения огнетушителей, в срок с 15.07.2017 по 21.07.2017 (согласно акту приема-передачи объекта аренды, приложению к договору аренды № 15-07/17 от 15.07.2017) невозможно;

- выполнение указанных в договоре аренды № 15-07/17 от 15.07.2017 в пункте 2.2 технического задания, а именно: устройство новых стен и перегородок, устройство выравнивающих стяжек перекрытий, отделка, поставка и установка дверей, устройство общеобменной вентиляции, устройство кондиционирования помещений, устройство систем отопления, водопровода и канализации, поставка средств пожаротушения, поставка и монтаж пожарных шкафов для размещения огнетушителей, в срок с 15.07.2017 по 15.09.2017 (согласно уведомлению о завершении РОР 15.09.2017) возможно при многосменной работе и совмещении различных видов работ, однако фактически заявленные работы в полном объеме выполнены не были;

- исходя из состава, видов и объема фактически выполненных работ, требований договора аренды и технического задания на производство РОР, а также исходя из нормативных требований к технологии и качеству выполнения таких работ, часть работ выполнялась в иные сроки, при строительстве и сдаче здания в эксплуатацию.

Согласно уточненным исковым требованиям, истец по первоначальному иску просит взыскать с ответчика 7 282 580 руб. 65 коп. задолженности по арендной плате за период с 15.07.2017 по 31.12.2017, 1 092 387 руб. 10 коп. неустойки. При этом, как следует из расчетов и дополнительных пояснений, начисление арендной платы истец производит с 21.07.2017, а начисление неустойки – с 22.07.2017.

Основаниями встречного иска о признании договора аренды № 15-07/17 от 15.07.2017 незаключенным ответчик считает отсутствие предмета договора субаренды (несоответствие предмету договора аренды с собственником объекта аренды) и отсутствие согласия ООО «СЛОН» на передачу нежилых помещений в субаренду.

Непосредственно исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей истца, ответчика и третьего лица, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд считает, что требования истца по первоначальному иску и требования ответчика по встречному иску не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными законом. По смыслу указанной нормы способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 ГК РФ арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном кодексом.

В соответствии с положениями части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу положений части 3.1. статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В силу норм части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ (статья 307 ГК РФ).

Заключенный между ООО «Интерактивный музей БИМ» и ООО «Меркатор Анимэйшн» договор аренды нежилых помещений № 15-07/17 от 15.07.2017 является договором субаренды.

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По общему правилу пункта 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального толкования условий заключенного между ООО «Интерактивный музей БИМ» и ООО «Меркатор Анимэйшн» договора аренды нежилых помещений № 15-07/17 от 15.07.2017 и в их системной связи друг с другом и положениями согласованного сторонами технического задания от 21.07.2017 следует, что целью использования объекта аренды (разрешенным использованием) является размещение ООО «Меркатор Анимэйшн» офисных помещений (пункт 1.3 договора, пункт 1.3 технического задания), для чего стороны согласовали проведение РОР (раздел 2 договора), а передача арендодателем арендатору объекта аренды обусловлена рядом последовательных действий (событий): согласование технического задания (пункт 2.1 договора), внесение арендатором обеспечительного взноса на расчетный счет арендодателя (пункт 2.3 договора), подписание акта о начале РОР по форме приложения № 6 к договору (пункт 2.2 договора), осуществление арендодателем в помещениях РОР в соответствии с техническим заданием в течение 60 календарных дней (пункт 2.3 договора), извещение арендодателем арендатора не позднее 2 рабочих дней о необходимости принять результаты РОР после окончания каждого этапа РОР с формированием двусторонней комиссии и составлением акта завершения РОР согласно приложению № 7 к договору (пункты 2.4 и 2.5 договора), подписание акта приема-передачи помещений по форме приложения № 2 к договору (при необходимости поэтапное, по окончании каждого этапа РОР, пункт 2.6 договора). Согласно пункту 3.1.1 арендодатель обязан по завершению РОР передать объект аренды по акту приема-передачи, в котором указывается состав и техническое состояние объекта аренды.

Представленный в материалы дела акт приема-передачи помещений от 21.07.2017 подписан от той же даты, что и акт состояния объекта аренды на дату начала РОР. В материалах дела отсутствуют акты завершения РОР по этапам их проведения, равно как и доказательства согласования сторонами результатов РОР. На 21.07.2017 в объекте аренды не были завершены РОР, а объект аренды на указанную дату не соответствовал требованиям договора аренды нежилых помещений № 15-07/17 от 15.07.2017 и технического задания, что подтверждается письмом самого ООО «Интерактивный музей БИМ» о завершении им РОР только 15.09.2017, заключенным арендодателем договором от 28.06.2017 с ООО фирма «РЕСТА», справками о стоимости выполненных работ в период с 28.06.2017 по 25.08.2017 и с 28.08.2017 по 14.09.2017, актами о приемке выполненных работ также за указанные отчетные периоды, выводами экспертного заключения № 18-144 от 02.07.2018.

При таких обстоятельствах суд не может признать предусмотренную для арендодателя обязанность передать объект аренды по завершении РОР арендатору (пункт 3.1.1 договора) исполненной.

По доводам истца об акте приема-передачи от 21.07.2017 (в котором указано, что объект аренды передан в нормальном состоянии, отвечающем его назначению и требованиям арендатора) как основании для взыскания арендной платы, а также о конклюдентных действиях сторон, изменивших порядок приема-передачи помещений в аренду, суд отмечает следующее.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25), оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Несмотря на соответствие акта приема-передачи от 21.07.2017 форме приложения № 2 к договору аренды и его подписание обеими сторонами договора аренды, он не подтверждает завершение РОР и иные фактические обстоятельства, которые в нем отражены.

При этом суд, оценивая действия истца, учитывает, что арендодатель 11.09.2017 направил в адрес арендатора письмо-извещение об окончании РОР 15.09.2017. Указанное письмо с почтовым идентификатором ЕР023602984RU получено арендатором 15.09.2017 по адресу места нахождения (г. Москва). В указанную дату (15.09.2017) арендодатель в одностороннем порядке (без участия арендатора) составил 15.09.2017 акт приема комиссией работ, то есть фактически лишил арендатора возможности принять участие в осмотре объекта аренды с учетом положений договора.

Несмотря на положения пункта 3.1.11 договора, согласно которым выставление актов по аренде осуществляется арендодателем в срок не позднее 5 числа месяца, следующего за отчетным, арендодатель комплект документов, включающий акты по аренде и счета на оплату с 21.07.2017, направил в адрес арендатора почтовым отправлением с описью вложений 18.09.2017.

Таким образом, арендодатель, не исполнив должным образом свою часть обязательств в части указанных выше последовательных действий, связанных с осуществлением РОР и передачей помещений арендатору по их завершении (не извещал арендатора о необходимости принять результаты РОР после окончания каждого этапа РОР с формированием двусторонней комиссии, не учел положения договора о поэтапной передаче объекта аренды и др., не обеспечил реальную передачу помещений по окончании РОР), основываясь на формальном наличии двустороннего акта приема-передачи от 21.07.2017, в сентябре 2017 года предъявил арендатору требования о перечислении арендной платы с июля 2017 года. Указанное объективно свидетельствует об отклонении поведения арендодателя от ожидаемого арендатором и недобросовестности арендодателя.

Изложенное, тем самым, дает суду основание заключить, что требование истца о взыскании с ответчика арендной платы с 21.07.2017 в действительности являет собой намерение причинить вред путем умаления материального блага ответчика, что недопустимо, влечет защиту слабой стороны путем отказа истцу в защите права избранным им способом, к которому суд относится как к недопустимому.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», арендодатель, не исполнивший обязанность по передаче сданного в аренду имущества в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать от арендатора внесения арендной платы только за период с момента фактической передачи имущества.

Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 № 2123/11, исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречной обязанности по передаче имущества во владение и пользование арендатору.

Суд полагает, что истец не представил в материалы дела допустимых доказательств, достаточных для вывода о фактическом владении арендатором объектом аренды после 21.07.2017, 15.09.2017 (дата окончания РОР согласно письму истца) или позднее. При этом суд учитывает выводы экспертного заключения № 18-144 от 02.07.2018 о невыполнении ряда предусмотренных техническим заданием работ и несоответствии ряда фактически выполненных работ требованиям обустройства объекта для сдачи в аренду ООО «Меркатор Анимэйшн» в качестве офисного помещения, указанным в пункте 1.3 технического задания и пункте 2 договора аренды № 15-07/17 от 15.07.2017, а также требованиям к технологии и качеству выполнения таких работ строительных норм и правил и иной нормативной документации.

ООО «Меркатор Анимэйшн» направило в адрес ООО «Интерактивный музей БИМ» письмо о расторжении договора аренды ввиду существенного изменения обстоятельств, в котором просило считать правоотношения законченными с 21.09.2017, которое получено ООО «Интерактивный музей БИМ», из чего можно сделать вывод, что арендатор, в том числе с учетом поведения арендодателя, утратил интерес к продолжению основанных на договоре аренды правоотношений.

При этом суд принимает во внимание, что обеспечительный платеж (как определено сторонами в договоре, денежные средства, вносимые арендатором и являющиеся средством обеспечения в случае причинения арендатором ущерба имуществу арендодателя и/или нарушения обязательств арендатора по договору, что согласуется со статьей 381.1 ГК РФ) в размере, установленном в пункте 4.6.1 договора как двукратная величина месячной постоянной арендной платы за объект аренды (2 720 000 руб. 00 коп.) перечислен арендатором в адрес арендодателя платежным поручением № 33 от 18.07.2017 и арендатору не возвращен.

В силу общего правила пункта 1 статьи 618 ГК РФ досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Тот факт, что истец и третье лицо не указали на наличие какого-либо спора между ними по существу вопроса относительно возврата помещений третьему лицу после расторжения договора аренды и относительно того, кто владел объектами аренды после прекращения арендных отношений, а также то обстоятельство, что ООО «Интерактивный музей БИМ» производило демонтажные работы в помещениях по окончании договорных отношений с ООО «СЛОН» согласно представленным им же самим доказательствам, подтверждение представителем третьего лица возврата ему объекта аренды после расторжения договора аренды дают суду все основания прийти к выводу, что ООО «Меркатор Анимэйшн» в период действия договора аренды нежилых помещений № 15-07/17 от 15.07.2017 спорными помещениями не владело.

К доводу истца о направлении ответчиком в его адрес для подписания актов возврата помещений суд относится критически. Суд оценивает данное поведение арендатора как попытку формальной защиты против иска, не соответствующую каким-либо событиям реальной действительности (направление письма о передаче объекта аренды не свидетельствует о такой передаче, а следовательно, в данном случае владении объектом).

Исходя из изложенного, в удовлетворении первоначального иска о взыскании как арендной платы, так и неустойки (факт нарушения срока внесения арендной платы отсутствует) следует отказать.

Применительно к доводам встречного искового заявления суд исходит из следующего.

Из сопоставления описания объекта аренды в договоре (пункт 1.1), пункта 3.2 технического задания, технического паспорта здания и разрешения на ввод здания в эксплуатацию можно сделать определенный вывод о согласовании сторонами передачи арендатору конкретных нежилых помещений общей площадью 1 700 кв.м.: нежилого помещения площадью 741 кв.м. на четвертом этаже; нежилого помещения площадью 752 кв.м. на пятом этаже; нежилого помещения площадью 207 кв.м. на шестом этаже в здании по адресу: <...> (в техническом паспорте здания по состоянию на 02.11.2016 наименование «6 этаж» отсутствует, однако техэтаж следует за 5 этажом, техэтаж и подвал являются разными этажами; согласно разрешению на ввод здания в эксплуатацию количество этажей в здании – 7, в том числе подвал, количество подземных этажей – 1).

В этой связи суд полагает, что поименование в договорах ООО «СЛОН» с ООО «Интерактивный музей БИМ» шестого этажа техническим значения не имеет.

Ответчик не привел достаточных доказательств, которые позволили бы суду прийти к выводу о невозможности им со своей стороны определенно установить подлежащее передаче в аренду имущество (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами, стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

ООО «Меркатор Анимэйшн» перечислило обеспечительный взнос, подписало техническое задание и акт состояния объекта аренды на дату начала РОР, материалами дела подтверждаются факты приобретения ответчиком электрооборудования для его установки в помещениях, ответчик обращался к истцу с заявлением о расторжении договора аренды.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения встречного иска о признании договора незаключенным у суда не имеется.

Доводы ответчика об отсутствии у истца права на передачу помещений в аренду не соответствуют материалам дела. В материалах дела имеется согласие ООО «СЛОН» на передачу помещений в субаренду, представитель третьего лица в рамках судебного разбирательства такое согласие подтверждал.

Применительно к аргументу об оценке ответчиком договора аренды нежилых помещений № 15-07/17 от 15.07.2017 как недействительной сделки, исходя приведенных выше действий ответчика по фактическому исполнению договора, суд дополнительно отмечает, что сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если поведение ссылающегося на недействительность сделки после ее заключения давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ, пункт 70 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

Все иные приведенные сторонами и третьим лицом доводы и представленные доказательства не влияют на выводы суда об отказе в удовлетворении первоначального и встречного исков.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с частью 1 статьи 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей.

Согласно части 1 статьи 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов и другие вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом соответствующей судебной инстанции в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

В связи с изложенным, принимая во внимание понесенные сторонами судебные расходы по уплате государственной пошлины и оплате экспертизы, результаты рассмотрения спора, на основании статьи 110 АПК РФ следует взыскать с истца в пользу ответчика 60 000 руб. 00 коп. расходов, понесенных на оплату судебной экспертизы № 18-144 от 02.07.2018.

Кроме того, надлежит возвратить истцу из федерального бюджета 49 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению № 44 от 11.05.2018 при подаче ходатайства об увеличении суммы иска, а также на основании статьи 109 АПК РФ выплатить Обществу с ограниченной ответственностью Экспертное Учреждение «Техника. Экономика. Контроль. Строительство» вознаграждение в сумме 60 000 руб. 00 коп. за проведение судебной экспертизы за счет средств, внесенных ООО «Меркатор Анимэйшн» на депозитный счет арбитражного суда по платежному поручению № 154 от 15.03.2018.

Руководствуясь статьями 109, 110, 112, 167-170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления Общества с ограниченной ответственностью «Интерактивный музей БИМ» отказать полностью.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Интерактивный музей БИМ», г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Меркатор Анимэйшн», г. Москва (ОГРН <***>, ИНН <***>) 60 000 руб. 00 коп. расходов, понесенных на оплату судебной экспертизы № 18-144 от 02.07.2018.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Интерактивный музей БИМ», г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета 49 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению № 44 от 11.05.2018 при подаче ходатайства об увеличении суммы иска.

В удовлетворении встречного искового заявления Общества с ограниченной ответственностью «Меркатор Анимэйшн» отказать полностью.

Выплатить Обществу с ограниченной ответственностью Экспертное Учреждение «Техника. Экономика. Контроль. Строительство», г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>) вознаграждение в сумме 60 000 руб. 00 коп. за проведение судебной экспертизы за счет средств, внесенных Обществом с ограниченной ответственностью «Меркатор Анимэйшн», г. Москва (ОГРН <***>, ИНН <***>) на депозитный счет арбитражного суда по платежному поручению № 154 от 15.03.2018.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции (Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд) в течение месяца со дня принятия через Арбитражный суд Воронежской области в предусмотренном АПК РФ порядке.

Судья Д.И. Тисленко