Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании 299 789 руб. 18 коп., в том числе 47 933 руб. 20 коп. платы за фактическое пользование арендованным помещением за период с 1.02.2011 по 6.02.2011, 7 189 руб. 98 коп. штрафа за несвоевременное освобождение помещения в период с 1.02.2001 по 6.02.2011, 239 666 руб. штрафа за самовольное перепланирование арендованного помещения, 5 000 руб. в счет возмещения причиненных убытков.

Определением суда от 16.06.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено государственное унитарное предприятие Воронежской области «Воронежоблтехинвентаризация».

В судебном заседании 23.06.2011 представитель истца поддержал исковые требования.

Ответчик и его представитель возражали против удовлетворения иска, ссылаясь на отсутствие просрочки возврата помещения ввиду уклонения арендодателя от приемки арендованного имущества, фактическое освобождение помещения 30.01.2011, что подтверждается актом, подписанным ФИО7, осуществление перепланировки спорного помещения в 2005 году.

Представитель третьего лица сослался на недостоверность технического паспорта нежилого помещения VII по ул.Кирова, 1 в г.Воронеже по состоянию на 12.08.2009, изготовленного БТИ Ленинского района г.Воронежа- филиалом государственного унитарного предприятия Воронежской области «Воронежоблтехинвентаризация», ввиду не проведения обследования помещения и подтвердил правильность технического паспорта указанного помещения по состоянию на 7.08.2009, изготовленного БТИ «Информцентр»- филиалом государственного унитарного предприятия Воронежской области «Воронежоблтехинвентаризация».

Из материалов дела следует, что индивидуальный предприниматель ФИО2 является собственником нежилого встроенного помещения VI в лит.А общей площадью 119 кв.м, расположенного по адресу: <...>, (свидетельство о государственной регистрации права 36 АБ 024018 от 10.11.2004).

1.06.2010 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды указанного нежилого помещения общей площадью 119 кв.м, из них 92 кв.м торговой площади, в границах плана, прилагаемого к настоящему договору, в состоянии, не требующем ремонта и позволяющем его нормальную эксплуатацию, сроком действия до 29.01.2011 для размещения магазина промышленной группы товаров.

План арендуемого помещения при заключении договора не был составлен.

1.06.2010 помещение передано ответчику по акту приема-передачи.

В соответствии с пунктом 3.1.1 договора аренды размер ежемесячной арендной платы составляет 239 666 руб.

21.01.2011 стороны подписали дополнительное соглашение №1 к договору аренды, которым подтвердили истечение 29.01.2011 срока действия договора.

22.01.2011 истцом ответчику направлена телеграмма, в которой изложены нарушения ответчиком условий договора аренды о запрещении самостоятельной перепланировки и требование привести помещение в соответствие поэтажному плану от 17.11.2004.

7.02.2011 арендованное помещение передано арендодателю по акту приема-передачи.

На основании пункта 7.3 договора аренды 15.02.2011 истцом ответчику направлена претензия с предложением уплатить задолженность и штрафы.

В связи с наличием задолженности ответчика по арендной плате за период с 1.02.2011 по 6.02.2011 пользования ответчиком нежилым помещением после прекращения договора аренды, неправомерной перепланировкой ответчиком арендованного нежилого помещения истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав в ходе судебного разбирательства объяснения лиц, участвующих в деле, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Истец полагает, что в нарушение пунктов 5.2.4 и 5.2.12 договора аренды от 1.06.2010 без его согласия ответчиком была произведена перепланировка арендованного помещения и его фактическое соединение со смежным помещением:

- в помещении №5 площадью 19,8 кв.м сооружена перегородка, разделившая помещение №5 на две изолированные части;

- для обеспечения входа в дальнюю часть помещения №5 осуществлен дверной проем из смежного помещения, принадлежащего ФИО8, переданного в аренду по договору от 1.02.2010 обществу с ограниченной ответственностью «Кафе «Снежинка», директором которого является ФИО3;

- во вновь образованном помещении (часть помещения №5 непосредственно соединяющаяся с помещением №2) осуществлен дверной проем, соединивший помещение, принадлежащее ФИО9 со смежным помещением, принадлежащим ФИО8;

- в помещении №3 площадью 37,5 кв.м демонтирована стена и открыт проход в вышеуказанное смежное помещение ФИО8, два помещения, принадлежащие разным владельцам, соединены;

- между колоннами помещения №3 площадью 37,5 кв.м установлена перегородка, уменьшившая площадь помещения №3 и присоединившая часть помещения №3 к смежному помещению, таким образом, завершено присоединение части помещения, находившегося в аренде у индивидуального предпринимателя ФИО3 к помещению, находившемуся в аренде у общества с ограниченной ответственностью «Кафе «Снежинка».

Истец утверждает, что план нежилого помещения по состоянию на 17.11.2004 является приложением к договору аренды от 1.06.2010 в соответствии с пунктом 1.1.1 договора, поскольку указанная в договоре площадь помещения соответствует площади, отраженной в техническом паспорте.

Ответчик отрицает данное обстоятельство, ссылаясь на перепланировку нежилых помещений VI и VII в лит.А по адресу: <...>, в 2005 году, передачу по акту приема-передачи от 1.06.2010 помещения иной площади и с иными техническими характеристиками.

В соответствии с техническим паспортом по состоянию на 17.11.2004 (инвентарное дело №2805) площадь переданного в аренду помещения составляет 119 кв.м, в том числе помещение №1 площадью 54,6 кв.м и помещение №3 площадью 37,5 кв.м (торговые залы), помещение №2 площадью 3,6 кв.м (коридор), помещение №4 площадью 1,7 кв.м (подсобное), помещение №5 площадью 19,8 кв.м (складское), помещение №6 площадью 1,8 кв.м (коридор).

В подтверждение своей позиции истцом представлены экспертное исследование №20_01_11 от 1.02.2011, акты приема-передачи помещения от 1.06.2010 и от 7.02.2011.

В соответствии с экспертным исследованием при сопоставлении результатов фактического осмотра с планом БТИ Ленинского района от 17.11.2004 установлено, что фактическое расположение перегородок в плане в нежилом встроенном помещении VI в лит.А не совпадает с расположением перегородок, указанным в техническом паспорте от 17.11.2004, а именно: в помещении №5 площадью 19,8 кв.м выполнена перегородка, разделившая помещение на два и выполнены два дверных проема в нежилое встроенное помещение VII; в помещении №3 площадью 37,5 кв.м выполнена перегородка с нишей, ранее существовавшая разделительная перегородка между встроенными нежилыми помещениями VIи VII демонтирована. Исследование проводилось методом сопоставления характеристик нежилого помещения согласно техническому паспорту и визуального обследования.

В акте приема-передачи от 1.06.2010 отражен факт передачи ответчику нежилого помещения площадью 119 кв.м, что соответствует техническим характеристикам помещения, указанным в техническом паспорте по состоянию на 17.11.2004.

В акте приема-передачи от 7.02.2011 указано, что в помещении №1 площадью 54,6 кв.м демонтирована стена и перенесена вглубь помещения на 1,1 м до колонны; в помещение №5 площадью 19,8 кв.м разделено гипсокартоновой перегородкой, длина которой составляет 2,95 м.

В силу частей 2, 3 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Письмом БТИ Ленинского района г.Воронежа от 31.01.2011 №27/1 подтверждено, что последнее обследование нежилого встроенного помещения VI в лит.А в доме №1 по ул.Кирова производилось 17.11.2004.

Указанное нежилое помещение является смежным по отношению к нежилому помещению VII в лит.А по адресу: <...>, принадлежащему ФИО8

Ответчик оспаривает факт перепланировки в период действия договора аренды от 1.06.2010, указывая, что перепланировка проведена им во время действия договора аренды от 12.11.2004 нежилого встроенного помещения VI в лит.А по адресу: <...>, общей площадью 119 кв.м, заключенного с истцом на срок с 27.11.2004 по 31.12.2009, и договора аренды от 12.11.2004 нежилого встроенного помещения VII в лит.А по адресу: <...>, общей площадью 320,4 кв.м, заключенного с ФИО8 на срок с 27.11.2004 по 31.12.2009.

Ответчиком представлен проект общества с ограниченной ответственностью «Архитектурная студия Деминых», изготовленный в 2004 году, утвержденный начальником отдела по градостроительству, архитектуре и земельным отношениям Ленинского района г.Воронежа 11.01.2005, на основании которого в соответствии с постановлением главы администрации Ленинского района г.Воронежа от 9.06.2005 №188 выполнена перепланировка нежилого помещения VII, повлекшая перепланировку смежного помещения VI.

Из проекта с учетом условных обозначений следует, что перепланировка заключалась в объединении помещений VIи VII, принадлежащих ФИО8 и ФИО2 путем образования дверного проема в помещении 5, принадлежащего истцу, и 4, принадлежащего ФИО8, возведении перегородки в помещении 5, разборке ранее существующей перегородки в помещении 21, принадлежащем ФИО8

В проекте перегородка между колоннами помещения №3 площадью 37,5 кв.м, уменьшившая площадь помещения №3 и присоединившая часть помещения №3 к смежному помещению VII, принадлежащему ФИО8, а также дверной проем, соединяющий вновь образованное помещение (часть помещения 5), принадлежащее истцу, с помещением 2, принадлежащим ФИО8, значатся как уже существующие.

29.11.2004 ответчиком получено согласие истца на организацию второго входа в складские помещения магазина площадью 19,8 кв.м (позиция 5) из коридора площадью 17,5 кв.м (позиция 4), принадлежащего ФИО8, который также согласовал указанную перепланировку. Таким образом, на 29.11.2004 смежные помещения уже были соединены одним дверным проемом.

Ответчиком представлено согласие ФИО8 на ввод в эксплуатацию завершенного перепланировкой нежилого встроенного помещения VII в лит.А по ул.Кирова, д.1 от 14.06.2005.

Истец не отрицает факт перепланировки принадлежащего ФИО8 нежилого помещения в 2005 году, вместе с тем, утверждает, что она касалась только внутренних помещений и не была связана с соединением нежилого помещения VI и VII, в подтверждение чему представлен кадастровый паспорт помещения VII на 14.08.2009, экспертное исследование №25_06_09 от 3.07.2009.

ФИО10 в экспертном заключении №25_06_09 от 3.07.2009 сделаны выводы о том, что после перепланировки нежилое встроенное помещение VII в лит.А имеет технические характеристики, указанные в техническом паспорте от 17.06.2005. В помещении демонтированы внутренние ненесущие разделяющие перегородки в соответствии с проектом общества с ограниченной ответственностью «Архитектурная студия Деминых», возведены внутренние ненесущие разделяющие перегородки.

Представленным истцом в материалы дела техническим паспортом нежилого встроенного помещения VII по ул.Кирова, 1 в г.Воронеже по состоянию на 17.06.2005 подтверждается существование перепланировки на указанную дату.

Анализ конфигурации и технических характеристик нежилого помещения VII в лит.А, принадлежащего ФИО8, в соответствии с поэтажным планом от 7.08.2009 в части, граничащей с нежилым помещением VI в лит.А, принадлежащим индивидуальному предпринимателю ФИО2, свидетельствует о том, что изменения в планировке помещения VI, указанные истцом в иске, существовали на указанную дату и соответствовали данным технического паспорта по состоянию на 17.06.2005.

В отношении технического паспорта нежилого встроенного помещения VII в лит.А, принадлежащего ФИО8, по состоянию на 12.08.2009 БТИ Ленинского района г.Воронежа- филиалом государственного унитарного предприятия Воронежской области «Воронежоблтехинвентаризация» в письмах ответчику от 6.04.2011 и от 31.01.2011 указано, что в нарушение пункта 3.48 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 4.08.1998 №37, обследование помещения 12.08.2009 не проводилось, последнее обследование помещения VIпроведено 17.11.2004.

Указанные обстоятельства подтверждены представителем государственного унитарного предприятия Воронежской области «Воронежоблтехинвентаризация» в судебном заседании 23.06.2011.

В соответствии с пунктом 3.48 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минстроя РФ от 4.08.1998 №37, на поэтажных планах изменения вносятся зачеркиванием старых контуров и нанесением новых, если этим не осложняется чтение планов. В противном случае делаются выноски или планы вычерчиваются заново. Цифровые данные и надписи в планах и экспликациях исправляются путем зачеркивания и написания новых другим цветом.

В судебном заседании 23.06.2011 судом обозревалось инвентарное дело №2805, в соответствии с которым на плане нежилого встроенного помещения VII отсутствуют изменения, внесенные 12.08.2009.

Наличие на представленной истцом копии поэтажного плана от 7.08.2009 штампа «погашено» не свидетельствует о недопустимости указанного доказательства, так как истцом не доказано, что в период с 7.08.2009 по 12.08.2009 нежилые помещения VI и VII приведены в техническое состояние, отраженное в техническом паспорте по состоянию на 12.08.2009.

Напротив, ответчиком документально подтверждено, что в указанный период в арендуемом помещении осуществлялась торговая деятельность (сверка итогов по терминалу 00139020, чеки на оплату товаров).

Таким образом, суд считает правомерными и подтвержденными материалами дела доводы ответчика о перепланировке нежилого помещения в 2005 году.

В соответствии с пунктом 5.2.12 договора аренды от 1.06.2010 самостоятельная перепланировка помещения арендатором не допускается. Самостоятельная перепланировка помещения без согласия арендодателя влечет за собой штраф в размере месячной арендной платы.

Истцом не представлены доказательства передачи ответчику по акту приема-передачи от 1.06.2010 нежилого помещения, соответствующего техническим характеристикам согласно поэтажному плану по состоянию на 17.11.2004, а также проведение перепланировки в период действия названного договора аренды с 1.06.2010 по 29.01.2011.

Договор аренды от 12.11.2004, заключенный между истцом и ответчиком, не предусматривает начисление неустойки за несогласованную перепланировку арендуемого нежилого помещения.

Изложенные обстоятельства являются основанием для отказа истцу в иске о взыскании штрафа в размере 239 666 руб. на основании пункта 5.2.12 договора аренды от 1.06.2010.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно пункту 3.1.3 договора аренды от 1.06.2010, если арендатор не уведомил арендодателя о намерении перезаключить договор в соответствии с пунктом 2.2 договора, отказывается подписать акт приема-передачи помещения и продолжает занимать помещение полностью или частично после прекращения или расторжения договора, арендатор обязан платить арендодателю за весь период фактического использования помещения при отсутствии действующего договора плату в размере арендной платы, предусмотренной настоящим договором, и штраф в размере 0,5% от суммы месячной арендной платы за каждый день до момента освобождения помещения и подписания акта приема-передачи помещения.

В соответствии с дополнительным соглашением №1 от 21.01.2011 к договору аренды сторонами согласована дата освобождения ответчиком арендованного нежилого помещения – 30.01.2011, дата подписания арендодателем и арендатором акта приема-передачи нежилого помещения- 31.01.2011. Сторонами определены лица, ответственные за передачу и прием помещения: со стороны арендатора ФИО11, со стороны арендодателя ФИО7

Истец утверждает, что ФИО7 не был наделен полномочиями принять помещение и подписать от его имени акт приема-передачи. Совершенные ФИО7 действия истцом не одобрены.

Вместе с тем, ответчик действовал добросовестно: в соответствии с соглашением сторон 30.01.2011 им освобождено арендованное помещение в присутствии ФИО7, которым в тот же день заменены замки в помещении. Указанные обстоятельства подтверждаются показаниями свидетеля ФИО11, представлявшего ответчика при освобождении помещения на основании доверенности от 21.01.2011, распиской о получении пультов от кондиционеров.

В связи с истечением срока действия договора ответчиком расторгнут договор №824 от 1.10.2009 об оказании охранных услуг 26.01.2011, договор добровольного страхования имущества от 31.07.2010 с 29.01.2011, договор №10-84 ЛН от 21.12.2009 на оказание услуг по вывозу и утилизации твердых бытовых отходов 29.01.2011. Прекращена торговая деятельность, о чем свидетельствует последний кассовый чек, выданный 29.01.2011, запись в журнале регистрации показаний суммирующих денежных и контрольных счетчиков контрольно-кассовых машин, работающих без кассира-операциониста, в отношении контрольно-кассовой машины №1010859.

Поскольку дата освобождения нежилого помещения и дата подписания акта приема-передачи согласована истцом, он обязан был 31.01.2011 явиться для подписания акта приема-передачи, осмотреть арендованное нежилое помещение, подписать акт приема-передачи лично или выдать доверенность на совершение указанных действий представителю.

Истец нарушил указанные условия соглашения.

В этой связи 1.02.2010 ответчиком истцу направлено письмо, в котором сообщено об освобождении помещения, отсутствии доступа в него ввиду замены замков, об уклонении ФИО7 от подписания акта приема-передачи, и просьба назначить дату и время подписания акта приема-передачи.

2.02.2011 истец уведомил ответчика о том, что дополнительным соглашением №1 от 21.01.2011 к договору аренды ФИО7 отвечает за процесс передачи объекта аренды, но не имеет полномочий на подписание акта приема-передачи. Истец выразил готовность подписать акт приема-передачи помещения, предварительно согласовав время его подписания.

3.02.2011 ответчиком истцу направлено письмо, в котором сообщено о готовности подписать акт приема-передачи 3.02.2011 в 16 часов 30 минут.

Аналогичное письмо направлено 4.02.2001 с подтверждением возможности подписания акта приема-передачи 7.02.2011 в 16 часов 30 минут.

В силу пункта 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих их обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 37 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Таким образом, суд считает доказанным факт неправомерного уклонения истца от приема арендованного нежилого помещения в период с 31.01.2011 по 6.02.2011 и отсутствия основания для применения ответственности, предусмотренной пунктом 3.1.1 договора аренды.

По договору аренды согласно статье 328 ГК РФ имеет место встречное исполнение обязательств.

Поскольку в связи с заменой замков в спорном нежилом помещении 30.01.2011 ответчик был лишен возможности пользоваться им, основания для уплаты арендной платы за период с 1.02.2011 по 6.02.2011 в силу статьи 622 ГК РФ и пункта 3.1.1 договора аренды отсутствуют.

Данное обстоятельство подтверждается также тем, что осмотр арендованного нежилого помещения экспертом ФИО10 1.02.2011 проведен в присутствии истца, сделанные экспертом фотографии нежилого помещения свидетельствуют о его освобождении.

Судом предлагалось истцу представить доказательства, опровергающие доводы ответчика о невозможности пользования арендованным нежилым помещением после его освобождения 30.01.2011 и показания свидетеля ФИО11 Соответствующие доказательства истцом не представлены.

Подписание сторонами акта приема-передачи нежилого помещения 7.02.2011 не опровергает выводы суда и обусловлено тем, что истец не предоставил ФИО7 полномочий на подписание акта приема-передачи нежилого помещения и не явился лично 31.01.2011 для его подписания в нарушение условий дополнительного соглашения №1 от 21.01.2011.

Достоверные доказательства передачи ответчиком арендованного нежилого помещения в ином состоянии, чем оно было получено по акту приема-передачи от 1.06.2010, истцом не представлено.

Кроме того, арендодатель не вправе не принять арендуемое помещение после прекращения договора аренды, даже в случае, если арендатор возвращает его в состоянии ином, чем получил с учетом нормального износа. При наличии таких обстоятельств арендодатель вправе требовать с арендатора возмещения убытков, взыскания неустойки, предусмотренной договором.

Истец полагает, что уплаченные им обществу с ограниченной ответственностью «ЭРТех» во исполнение договора №20_01_11 денежные средства в размере 5 000 руб. являются для него убытками, причиненными ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды от 1.06.2010.

Согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Из смысла статей 15 и 393 ГК РФ следует, что возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее их возмещения, должно доказать факт правонарушения, причинение убытков и их размер, а также причинную связь между допущенным нарушением и возникшими убытками.

Истцом не доказано наличие обязательных условий для возмещения договорного вреда, в связи с чем исковые требования о взыскании 5 000 руб. убытков удовлетворению не подлежат.

Урегулирование спорных вопросов, возникающих в ходе осуществления предпринимательской деятельности, следует рассматривать как элемент обычной хозяйственной деятельности независимо от того, осуществляется оно силами работников самой организации или с привлечением третьих лиц, специализирующихся в определенной области, по гражданско-правовому договору оказания услуг (постановление Президиума ВАС РФ от 29.03.2011 №13923/10).

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате госпошлины относятся на истца, которым при подаче иска уплачена госпошлина в установленном законом размере.

Руководствуясь статьями 67-170 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия.

Судья Е.Ю.Щербатых