Гражданский кодекс часть 1

и по встречному иску об обязании ООО «ПСП-89» зарегистрировать договор аренды нежилого помещения инв. №8166 литер В площадью 82,2 кв.м., расположенного по адресу: <...> в Федеральной регистрационной службе

при участии в заседании:

от истца – ФИО1 по доверенности от 08.04.2008 г., ФИО2, директор (протокол №4/д от 29.12.2007 г.)

от ответчика – ФИО3, генеральный директор, решение от 20.02.2007 г., ФИО4 по доверенности от 25.04.2008 г.

установил: В иске заявлены требования о признании договора аренды №3 нежилого помещения от 10.09.2007 г. незаключенным. Также ответчиком заявлен встречный иск (с учетом уточнений) об обязании истца зарегистрировать договор аренды нежилого помещения инв. №8166 литер В площадью 82,2 кв.м., расположенного по адресу: <...> в Федеральной регистрационной службе.

Представитель истца заявленные требования поддержал, ссылаясь на то, что в договоре аренды сторонами не согласован предмет договора, договор не зарегистрирован в установленном законом порядке.

Ответчик заявленный к нему иск не признал, в обоснование встречных требований ссылается на факт уклонения арендодателя от регистрации договора аренды.

В судебном заседании 1.08.2008 г. объявлялся перерыв до 5.08.2008 г., затем до 08.08.2008 г.

Из материалов дела следует.

28 декабря 2005 г. обществу с ограниченной ответственностью «Проектно-строительное предприятие – 89» выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства по адресу: <...>, готовностью 63%-82%; инвентарный номер: 8166, литер В, В1 (серии 36 АБ №234341).

10 сентября 2007 г. истец (арендодатель) и ответчик (арендатор) подписали договор №3 аренды нежилых помещений под литером В №№ 7,8,10,11,12 согласно экспликации плана помещения БТИ (инв. №8166), общей площадью 356,7 кв.м., расположенных по адресу <...>/б, для использования под склады и для административно-хозяйственных целей.

Пунктом 7.1 срок действия договора установлен с 10 сентября 2007 г. по 30 сентября 2011 г.

20.09.2007 г. сторонами был подписан акт приема-передачи нежилого помещения.

Ссылаясь на то, что помещения, расположенные в объекте незавершенного строительства, не могут являться предметом договора аренды помещения (предмет договора аренды не определен), и также ввиду отсутствия государственной регистрации договор аренды не является заключенным, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

В ходе рассмотрения спора ответчиком было подано встречное исковое заявление, в котором тот просит обязать истца зарегистрировать оспариваемый договор аренды.

Как пояснил истец по встречному иску в поступивших 04.08.2008 г. объяснениях суду, в связи с уклонением ООО «ПСП-89» от проведения технической инвентаризации арендованных помещений с учетом архитектурных изменений, инвентаризация была произведена за счет арендатора. При этом одно из арендованных помещений было переименовано: помещение под номером 10 общей площадью 104,1 кв.м. было обозначено номерами 10,18 и 10 той же площадью 104,1 кв.м. Согласно техническому заключению БТИ от 20.06.08 №4769, готовность помещения составляет 97%. При этом ООО «АГРОТЕМП» полагает, что обязанность совершить действия для регистрации права аренды законом (ст. 209, ч. 1 ст. 309 ГК РФ) возложена на ООО «ПСП-89».

Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, заслушав пояснения и доводы сторон, суд считает, что основной иск подлежит удовлетворению, а встречный иск не подлежит по следующим основаниям.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качества объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передачу в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

По условиям договора аренды №3 от 10.09.2007 г. подлежали передаче в аренду нежилые помещения, расположенные в объекте незавершенного строительства.

Действующее гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством.

Вместе с тем суд соглашается с доводами истца о том, что поскольку объект не достроен, не введен в эксплуатацию (надлежащих доказательств иного сторонами суду не представлено), и постоянно претерпевает изменения, признаки, позволяющие однозначно его идентифицировать и определить состояние объекта, не могут быть точно установлены. Объект не может быть использован по назначению в связи с тем, что до достройки его назначение определить не представляется возможным.

Данные признаки относятся к существенным условиям договора аренды, и при их отсутствии договор нельзя считать заключенным.

Кроме того, договор не зарегистрирован в установленном законом порядке, не смотря на то, что срок его действия составлял более года.

Истец 10.06.2008 г. (в ходе рассмотрения дела) обращался в Управление Федеральной регистрационной службы по Воронежской области с заявлением о регистрации спорного договора аренды.

В регистрации 09.07.08 г. было отказано.

Одним из оснований отказа явилось отсутствие в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности на нежилые помещения №7, 8, 10, 11, 12 под литером В общей площадью 356,7 кв.м. и части помещений общехозяйственного назначения общей площадью 25,5 кв.м. (имеется запись об объекте незавершенного строительства готовностью 63-82% литер В, В 1, расположенном по адресу: <...>).

При этом суд не может согласиться с мнением ответчика о том, что законом обязанность по регистрации договора аренды возложена на истца.

В силу п. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Из смысла данной нормы следует, что подлежащая регистрации сделка должна быть заключенной, в то время как оспариваемая сделка уже не соответствует данному требованию в силу отсутствия согласования ее предмета.

Более того, в судебном заседании истец (собственник имущества) пояснил, что не намерен иметь арендные отношения с ответчиком.

По указанным основаниям заявленные в основном иске требования правомерны, во встречном иске – не обоснованны и удовлетворению не подлежат.

В силу положений статьи 110 АПК РФ расходы истца по оплате государственной пошлины (уплачена по платежному поручению №51 от 09.04.2008, 2000 руб.), а также расходы ответчика по уплате государственной пошлины по встречному иску (платежное поручение №676 от 28.04.2008, 2000 руб.) относятся на ответчика.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Признать договор №3 аренды нежилого помещения от 10 сентября 2007 г. между обществом с ограниченной ответственностью «Проектно-строительное предприятие – 89» и обществом с ограниченной ответственностью «АГРОТЕМП» незаключенным.

В удовлетворении встречного иска обществу с ограниченной ответственностью «АГРОТЕМП» отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АГРОТЕМП» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Проектно-строительное предприятие – 89» 2000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия.

Судья Т.И. Кривотулова