Гражданский кодекс часть 1

ООО «Гостиничный комплекс «Россия» г.Воронеж обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации городского округа город Воронеж и просит внести изменения договор № 6-830-03 от 11.02.03 г. аренды нежилого помещения, расположенного по адресу :г.Воронеж, ул.Театральная ,23,заключенного между Администрацией городского округа город Воронеж и ООО «Гостиничный комплекс «Россия», изложив пункт 1 дополнительного соглашения от 23.09.03 г. к договору в следующей редакции : В связи с проведением работ по реконструкции арендованного имущества, требующих капиталовложений со стороны «Арендатора»,»Арендодатель» в соответствии со ст.623 ГК РФ дает согласие на производство неотделимых улучшений арендованного имущества, при этом «Арендатор» имеет право в течение срока действия договора на возмещение стоимости этих улучшений; дополнить пункт 3.1 договора № 6-830-03 от 11.02.06 г. аренды нежилого помещения текстом следующего содержания : «С 01 февраля 2006 г. до окончания срока действия договора за аренду помещения «Арендатор» уплачивает «Арендодателю» арендную плату в виде возложения на «Арендатора» обусловленных затрат в сумме 65731664 руб.96 коп. на улучшение арендованного имущества путем зачета в счет ежемесячной арендной платы подтвержденных документально затрат, понесенных «Арендатором» на реконструкцию арендуемого помещения».

Ответчик возражает против заявленных требований, ссылаясь на отсутствие полномочий для внесения соответствующих изменений и необоснованность суммы обусловленных затрат, которую истец просит зачесть в счет погашения арендной платы.

Третье лицо Департамент муниципальной собственности Администрации городского округа город Воронеж поддержало возражения ответчика и ходатайствовало о назначении экспертизы для определения стоимости фактически произведенных работ по реконструкции нежилых помещений гостиницы «Россия» в здании по ул.Театральная,23 согласно территориальных единичных расценок.

Заслушав мнение сторон по заявленному ходатайству о проведении судебной экспертизы, суд ходатайство отклонил по следующим основаниям.

Обосновывая свои возражения по делу третье лицо считает, что поскольку истец просит возмещения понесенных затрат на реконструкцию здания за счет бюджета муниципального образования, подсчет стоимости реконструкции здания должен быть осуществлен по фактически выполненным объемам, которые сторонами согласованы, с применением территориальных единичных расценок.

Объем выполняемых работ по реконструкции помещения был согласован и утвержден в сметной документации.

Согласно Акту приемки в эксплуатацию здания гостиничного комплекса объемы работ по реконструкции помещения выполнены согласно утвержденной и согласованной сметы.

По поручению арбитражного суда( л.д 99 т.2) ООО «Региональный центр ценообразования и экономики в строительстве Воронежской области» произвел расчет стоимости произведенных затрат по реконструкции здания гостиничного комплекса согласно территориальных единичных расценок и представил этот расчет в суд.

Расчет произведен организацией, которую третье лицо определила в качестве экспертной организации.

При изложенных обстоятельствах у суда отсутствуют основания для назначения экспертизы по вопросу, на который был получен ответ в ходе судебного разбирательства и нашел подтверждение в материалах дела..

Из материалов дела следует, что 11 февраля 2003 г. между Администрацией города Воронежа и ООО «Ресторан «Россия»( переименован в ООО «Гостиничный комплекс «Россия») был заключен договор аренды № 6-830-03 нежилого здания, расположенного по адресу :г.Воронеж, ул.Театральная, д. 23 общей площадью 3534,7 кв.м. для использования под гостиничный комплекс.

11 февраля 2003 г был подписан передаточный акт переданного в аренду помещения.

Приказом № 268 от 14.02.03 г. «О передаче муниципального имущества с баланса МУП «Муниципальный расчетный центр» на баланс ООО «Ресторан «Россия» Департамента муниципальной собственности Администрации г.Воронежа» нежилое помещение было передано истцу на баланс.

Право аренды было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07 марта 2003 года, запись о регистрации аренды № 36-34-34/2003-56 и 08 октября запись о регистрации аренды № 36-34-34/2003-56.

17 марта 2003 г.комиссия, созданная МУП Управление служебных зданий г.Воронежа, произвела обследование нежилого помещения и составила акт о техническом состоянии здания.

На основании произведенного обследования комиссия сделала заключение, что для дальнейшей эксплуатации здания ему необходим капитальный и текущий ремонт.

Из акта о техническом состоянии не жилого здания гостиницы «Россия» от 17 марта 2003 г. следует, что необходима полная замена кровли, штукатурки и окраски внешней стороны фасадной стены здания, устройство внутренней вентиляционной системы, замена оконных рам и дверей, замена коммуникационной системы - труб горячего и холодного водоснабжения и радиаторов, полная замена сантехники, необходимо техническое заключение по системе электроснабжения. Кроме того, требовался капитальный ремонт внутреннего помещения здания и всех номеров для проживания, полная замена мебели и инвентаря морально- устаревшего и изношенного оснащения гостиничных номеров.

Постановлением Администрации города Воронежа № 1856 от 14 августа 2003 г. истцу была разрешена поэтапная реконструкция гостиницы, включая надстройку 6-го этажа и пристройку к торцу здания.

Письмом № 18-05/4169 от 10.09.2003 г. Управление муниципальной собственности Администрации г.Воронежа дало согласие на проведение реконструкции и перепланировки арендуемого помещения.

23 сентября 2003 г. между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к договору аренды № 6-830-03 от 11.02.2003 г. согласно пункту 1 которого в связи с предстоящими работами по реконструкции арендованного имущества, требующих капиталовложений со стороны «Арендатора», «Арендодатель» в соответствии со ст.623 ГК РФ дал согласие на проведение «Арендатором» неотделимых улучшений арендованного имущества, при этом «Арендатор» имел право после прекращения срока договора на возмещение стоимости этих улучшений.

Истцом был разработан проект реконструкции арендованного здания, который был утвержден в установленном законом порядке и согласован с соответствующими организациями.

21 марта 2005 г. между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к договору аренды № 6-830-03 от 11.02.03 г., в соответствии с пунктом 1 которого ответчик предоставил истцу право на реконструкцию нежилых помещений по ул. Театральная,23 согласно утвержденным планам границ земельных участков, а также согласно утвержденной в установленном порядке проектно-сметной документации.

24 марта 2005 г. Муниципальной инспекцией «Архстройнадзора» Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации городского округа г.Воронеж истцу было выдано разрешение № 40 на выполнение строительно- монтажных работ.

21 июля 2005 г. между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому в связи с проведением в 2005 г. поэтапной реконструкции арендуемого помещения и невозможности эксплуатации ½ части арендуемых помещений по прямому назначению истец был освобожден ответчиком в 2005 г. от арендной платы за арендуемое помещение.

14 февраля 2006 г. государственная приемочная комиссия составила акт № 102 о приеме в эксплуатацию после реконструкции здания гостиницы «Россия».

22 июня 2006 г. комиссия назначенная Департаментом муниципальной собственности Администрации городского округа город Воронеж, провела проверку арендуемого помещения после реконструкции и составила акт, в котором отметила , что выполнение работ по реконструкции и капитальному ремонту произведено на высоком уровне квалификации, а также указала, что на дату осмотра ремонтно-реконструкционные работы проведены и завершены.

27 марта 2007г.Комитет по управлению имуществом Департамента муниципальной собственности Администрации городского округа город Воронеж направил в адрес истца уведомление № 09-03/1277 о расторжении договора аренды вышеуказанного здания гостиницы в связи с задолженностью по арендной плате в сумме 5545238 руб.55 коп.

ООО «Гостиничный комплекс «Россия» 28 мая 2007 г. направил в адрес Администрации городского округа город Воронеж заявление о зачете встречного однородного требования в сумме 6901196,94 руб. , а 03 августа 2007 г. – заявление о зачете в сумме 9189144,35 руб.

ООО «Гостиничный комплекс «Россия» 07 мая 2007 г. письмом № 79 обратилось в Администрацию городского округа город Воронеж, а также в Комитет по управлению имуществом Департамента муниципальной собственности Администрации городского округа город Воронеж с требованием о внесении изменения в условия договора согласно прилагаемому проекту дополнительного соглашения.

Не получив ответа на уведомление о внесении изменений в условия договора, истец обратился с настоящим заявлением в суд , с учетом произведенного уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ и руководствуясь ст.ст.450 и 451 ГК РФ , просит внести изменения в договор № 6-830-03 от 11.02.03 г. аренды нежилого помещения, расположенного по адресу г.Воронеж,ул.Театральная,23 изложив пункт 1 дополнительного соглашения от 23.09.03 г. к договору в следующей редакции: «В связи с проведением работ по реконструкции арендованного имущества, требующих капиталовложений со стороны «Арендатора», «Арендодатель» в соответствии со ст. 623 ГК РФ дает согласие на производство неотделимых улучшений арендованного имущества, при этом «Арендатор» имеет право в течение срока действия договора на возмещение стоимости этих улучшений» ; дополнить пункт 3.1 договора № 6-830-03 от 11.02.06 г. аренды текстом следующего содержания : «С 01 февраля 2006 г. до окончания срока действия договора за аренду помещения «Арендатор» уплачивает «Арендодателю» арендную плату в виде возложения на «Арендатора» обусловленных затрат в сумме 65 731664 руб.96 коп. на улучшения арендованного имущества путем зачета в счет ежемесячной арендной платы подтвержденных документально затрат, понесенных «Арендатором» на реконструкцию арендуемого помещения.

Ответчик по первоначально заявленному иску – Администрация городского округа город Воронеж обратилась в суд со встречным исковым заявлением и просит расторгнуть договор аренды № 6- 830-03 от 11.02.03 г., заключенный с ООО «Гостиничный комплекс «Россия», выселить ООО»Гостиничный комплекс «Россия» из занимаемого нежилого встроенного помещения в лит.А.А1 площадью 3534,7 кв.м., расположенного по адресу :г.Воронеж.ул.Театральная,23, а также взыскать с ООО «Гостиничный комплекс» «Россия» в пользу Администрации городского округа город Воронеж 10000 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.12.05 г по 01.04.07 г. В последующем Администрация городского округа город Воронеж уточнила заявленные требования в части размера взыскиваемой арендной платы определив ее в сумме 7092849 руб.63 коп.

Исследовав материалы дела и заслушав представителей сторон ,суд считает, что заявленные требования по первоначально заявленному иску подлежат удовлетворению частично, а по встречному исковому требованию не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 451 Гражданского кодекса РФ изменение обстоятельств, признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Часть вторая данной статьи предусматривает, что договор может быть изменен или расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно четырех условий, то есть только при их совокупности: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что она вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При заключении договора аренды и составления акта о техническом состоянии передаваемого в аренду помещения от 17 марта 2003 г. предполагалось проведение капитального ремонта. Капитальный ремонт был произведен «Арендатором» по договорным ценам с подрядными организациями, стоимость произведенных работ по капитальному ремонту ответчиком была зачтена в счет арендной платы. Однако данных действий было недостаточно для использования помещения как гостиничного комплекса и Администрацией городского округа было принято решение о разрешении реконструкция здания и всех внутренних помещений.

Согласно п.2.1 договора данные помещения могли быть использованы исключительно под гостиничный комплекс.

Дополнительное соглашение было подписано сторонами 23. 09. 03г.

Сводный сметный расчет стоимости строительства был утвержден и составлен на 01.11.04 г. и получен истцом 10 декабря 2004 г., проект реконструкции здания получен истцом в сентябре 2004 г. Как следует из сметы стоимость затрат по реконструкции помещений составила 32466230 руб.

21 марта 2005 г. подписано дополнительное соглашение, предоставившее право на реконструкцию, пунктом 2 которого Арендодатель согласовал частичное прекращение оказания гостиничных услуг в период реконструкции в объеме 50 % от общего количества гостиничных номеров.

На момент заключения договора аренды реконструкция здания не предполагалась. Решение о реконструкции здания гостиницы было принято ответчиком -Администрацией городского округа город Воронеж. Дополнительное соглашение о возмещении стоимости неотделимых улучшений по истечения срока действия договора подписано до утверждения сметы, в которой был определен как объем, так и стоимость работ по реконструкции. Фактические затраты на проведение реконструкции составили 37 млн. руб.Объемы и стоимость фактически произведенных затрат подтверждены материалами дела и ответчиком не оспариваются по существу.

Данные обстоятельства сложись ввиду того, что произошел значительный рост стоимости строительно-монтажных работ на территории Воронежской области и индекс –дефлятор изменения стоимости за период ноябрь 2004 г – февраль 2006 г. составил 1,39( без учета НДС),индекс-дефлятор изменения стоимости строительных материалов за тот же период составил 1,24, индексы –дефляторы применяемые для пересчета сметной стоимости, с целью индексации затрат на реконструкцию составили за период январь 2004 г –февраль 2006 г с2,36 до 3,82 ,что истец при заключении договора аренды, а также дополнительного соглашения от 23.09.03 г. предвидеть не мог.

Размер индексов –дефляторов подтверждается письмом Регионального центра ценообразования и экономики в строительстве Воронежской области № 98 от 29 августа 2007 г и № 94 от 27 августа 2007 г. ,имеющимися в материалах дела.

Таким образом на дату заключения договора и дату подписания дополнительного соглашения от 23 сентября 2003 г истцу не было и не могло быть известно о размере предстоящих затрат на реконструкцию арендуемого помещения, о значительном росте цен на строительно-монтажные работы и строительные материалы.

Изменение вышеназванных обстоятельств было вызвано причинами, которые истец не мог преодолеть несмотря на то ,что исходя из характера договора и условий делового оборота проявлял достаточную степень заботливости и осмотрительности : договоры на осуществление работ по реконструкции заключались со специализированными строительными организациями ,имеющими соответствующие лицензии, строительные материалы и комплектующие закупались в г.Москва по оптовым, а не по розничным ценам, что подтверждается расходными, товарно-транспортными накладными и счетами-фактурами за 2004-2006 г.г., представленными в материалы дела.

Используя гостиничные номера в период реконструкции только в размере 50% от общего количества, истец передал в залог банку , для получения кредита для проведения реконструкции принадлежащее ему на праве собственности помещение ресторана «Россия». По состоянию на 24 августа 2007 г. ссудная задолженность составляет по договору № 0204071 -7946000,00 руб. и по договору № 0205041 -8020000,00руб.

Для проведения реконструкции арендуемого помещения истец вынужден был прекратить свою хозяйственную деятельность более чем на 2 года, заключить кредитные договоры с АК СБ России и с ОАО «Воронежпромбанк» для финансирования реконструкции и капитального ремонта помещения на общую сумму 31 млн.руб. и в обеспечение данных кредитов заключить договоры ипотеки № 020404/и1 по передаче в залог права аренды арендуемого у ответчика помещения и права аренды земельного участка, договор ипотеки № 0205041/и2 с передачей в залог принадлежащего на праве собственности истцу нежилого встроенного помещения ( ресторана «Россия») и права аренды земельного участка, договор ипотеки № 0205041/и1 по передаче в залог права аренды арендуемого у ответчика здания и права аренды земельного участка.

Исполнение договора аренды без изменения его условий настолько нарушает соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и может повлечь для истца такой ущерб, что он в значительной степени может лишиться того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

При заключении договора истец рассчитывал на получение прибыли от использования арендуемого помещения и погашение задолженности по арендной плате за счет этой прибыли. Однако уплата арендной платы ответчику в денежном выражении при одновременном погашении заемных средств банкам и осуществлении собственных вложений в реконструкцию помещений не позволили своевременно вносить арендную плату, что явилось основанием для обращения ответчика в суд со встречным иском о расторжении договора аренды и выселении истца из арендуемого и уже законченного реконструкцией гостиничного комплекса.

При изложенных обстоятельствах истец может лишиться права на недвижимость, переданную в залог банкам в обеспечение кредитов по договорам ипотеки № 0204071/и1 и № 0205041 / и 2, а также лишится принадлежащего на праве собственности истцу ресторана «Россия».

Следовательно, исполнение договора аренды на существующих условиях нарушает принцип возмездности и эквивалентности гражданско-правовой сделки. Исполнение договора без изменения его условий нарушает соотношение имущественных интересов сторон и влечет для истца значительный ущерб.

Ссылка ответчика на п.7.2 договора аренды свидетельствует о том, что истец не предполагал проведение реконструкции гостиничного комплекса и подписывал договор на иных условиях.

Из обычаев делового обороты и существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств должен нести истец.

В соответствии со ст. 451 Гражданского кодекса РФ суд признает изложенные истцом обстоятельства для изменения условий договора существенными, так как они изменились настолько, что если бы истец мог разумно их предвидеть договор вообще не был бы им заключен или был бы заключен на значительно других условиях , а именно, на условии возмещения Арендодателем стоимости затрат в период срока действия договора.

В обоснование представленных возражений ответчик не правомерно ссылается на п.5 ч.2 ст. 29 Устава городского округа г.Воронеж, в соответствии с которым, по его мнению, принятие решения по разрешению администрации городского округа г.Воронеж взимать арендную плату с истца в виде возложения на арендатора обусловленных затрат на неотделимые улучшения арендованного имущества, производимые в результате реконструкции муниципальных помещений относится к компетенции Воронежской городской Думы.

Согласно п.п.1 п.1 ст.17 ФЗ от 06.10.2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» в целях решения вопросов местного значения органы местного самоуправления городских округов обладают, в том числе и полномочиями принятия Устава муниципального образования и внесение в него изменений и дополнений, издание муниципальных правовых актов.

В соответствии с п.п.5 п.2 ст.29 Устава городского округа г.Воронеж, утвержденного постановлением Воронежской городской Думы от 29. 10 2004 г. № 150-1, к полномочиям городской Думы относится утверждение порядка сдачи в аренду, передачи в безвозмездное пользование муниципального имущества.

Подпунктом 3 пункта 1 ст.48 Устава городского округа г.Воронеж к компетенции администрации городского округа г.Воронеж отнесено управление муниципальной собственностью города, решение вопросов создания, приобретения, использования, аренды объектов муниципальной собственности.

Постановлением Воронежской городской Думы от 27.06.01 г. № 64-1 «О сдаче в аренду нежилых помещений» утверждено Положение о сдаче в аренду нежилых помещений г.Воронежа.

Разделом 5 Положения о сдаче в аренду нежилых помещений г.Воронежа Воронежская городская Дума определила порядок внесения арендной платы за пользование объектами муниципальной собственности только для арендных платежей, определенных в виде сумм платежей, вносимых за текущий месяц в соответствии с методикой, разрабатываемой Комитетом совместно с другими подразделениями и утверждаемой городской Думой.

В соответствии с п.2 ст.614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое помещение в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде :

- определенных в твердой денежной сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

-установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов, доходов;

-предоставления арендатором определенных услуг;

-передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

-возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Воронежская городская Дума определила порядок внесения арендной платы за пользование объектами муниципальной собственности только для арендных платежей, определенных в виде сумм платежей, вносимых за текущий месяц, но не предусмотрела другие виды арендных платежей в соответствии с п.2 ст.614 ГК РФ и порядок их внесения.

Из Положения о сдаче в аренду нежилых помещений г.Воронежа не следует запрет со стороны Думы предусматривать в договорах аренды другие виды платежей, предусмотренных п.2 ст.614 ГК РФ., что соответствует нормам установленным данной статьей Гражданского кодекса РФ.

Следовательно, Администрация городского округа город Воронеж вправе самостоятельно определять виды арендных платежей в соответствии с п.2 ст.614 ГК РФ.

Кроме того, данное право предоставлено также под.3 п.1 ст.48 Устава городского округа город Воронеж, согласно которому к компетенции администрации городского округа город Воронеж отнесено управление муниципальной собственностью города, решение вопросов создания, приобретения, использования, аренды объектов муниципальной собственности.

Пунктом 1.2.3 методики определения годовой арендной платы за нежилые помещения и основные средства, утвержденной Постановлением Воронежской городской Думы от 26.02.2004 г. № 18-1,согласно которому решение Думы необходимо только в случаях предоставления льгот по арендной плате, отсрочек по ее уплате, освобождение и предоставление отсрочек по уплате целевого взноса.

Согласно п.4 ст.420 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Истец определяя сумму обусловленных затрат на улучшение арендуемого помещения в размере 65731664 руб.96 коп. складывает ее из суммы фактически произведенных расходов на реконструкцию арендуемого помещения которая составила с учетом применения индекса пересчета сметной стоимости за период с 2003 г.по июль 2007 г. 58119052 руб.05 коп. и суммы процентов, фактически уплаченных по кредитным договорам на заемные средства, предоставленные непосредственно для реконструкции арендуемого ООО»Гостиничный комплекс «Россия» помещения, которая составила 7971780 руб. 71 коп. и подтверждена имеющимися в материалах дела платежными документами.

Из суммы понесенных затрат правомерно исключена стоимость работ и материалов – объемов превышения над фактическими объемами по натуральным обмерам, которая с учетом применения индекса пересчета сметной стоимости составила 359167 руб.90 коп.

Ссылку ответчика Администрации городского округа город Воронеж в обоснование возражений на ст.183 АПК РФ суд считает неправомерной, так как данная статья при расчетах судом не применяется.

Суд не считает обоснованными так же возражения ответчика в части неправомерности включения ООО «Гостиничный комплекс «Россия» в сумму затрат расходов по улучшению отделимых улучшений при реконструкции арендуемого помещения по следующим основаниям.

Договор заключался на аренду помещения используемого исключительно под гостиничный комплекс .

Согласно решению Администрации о реконструкции спорного помещения истцу по первоначальному иску была разрешена реконструкция именно гостиничного комплекса .

В постановлении Правительства РФ от 25 апреля 1997 г. №490 «Об утверждении правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации ( в редакции Постановлений Правительства РФ от 02.01.99 г №1104,от 15.09.00 № 693, от 12.02.05 № 49) имеется понятие «Гостиница» - имущественный комплекс ( здание, часть здания, оборудование и иное имущество), предназначенный для предоставления услуг (раздел1 п.2). В разделе 111 п.14 данного постановления указано, что материально-техническое обеспечение гостиницы, перечень и качество предоставляемых услуг должны соответствовать требованиям присвоенной ей ( гостинице – имущественному комплексу) категории.

Требования, предъявляемые к гостинице в соответствии с присвоенной ей категории установлены и перечислены в Приказе Федерального агентства по туризму от 21 июля 2005 г № 86 « Об утверждении Системы классификации гостиниц и других средств размещения» из которого следует, что к гостинице относится : здание и прилегающая к нему территория, техническое оборудование( освещение и электроснабжение, в том числе аварийное, водоснабжение, кондиционирование воздуха, внутреннее радиовещание, лифты, телефонная связь);номерной фонд и входящее в него оборудование ( напольное покрытие, мебель, занавеси, постельные принадлежности, телевизор, сантехническое оборудование, краны и пр.);техническое оснащение (сигнализация, звукоизоляция, отопление, вентиляторы, кондиционеры и пр.).

Из ответа Государственного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы № 49/02 от 10.07.07 г. на запрос суда следует понятие «гостиничный комплекс»- как совокупность имущественного комплекса( здания, части здания ,оборудования, номерной фонд, техническое оснащение, санитарные объекты, общественные помещения, помещения для предоставления услуг питания), предназначенный для предоставления услуг и услуг питания.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд считает, что истец по первоначальному иску доказал, что все произведенные им затраты по реконструкции арендуемого помещения находятся в неразрывной связи со зданием и он не имеет возможности забрать их и использовать в своей предпринимательской деятельности.

Реконструкция арендуемого здания была связана с необходимостью привлечения заемных средств по кредитным договорам. Предоставление заемных средств обусловлено начислением процентов.

Затраты , связанные с получением и использованием займов и кредитов, включают проценты, причитающиеся к оплате займодавцам и кредиторам по полученным от них займам и кредитам.

Приказом Минфина России от 12.12.2005 г № 147н из ПБУ 6/01 « Учет основных средств» с 01 января 2006 г. исключена норма , где прямо говорилось, что проценты следует учитывать в первоначальной стоимости основных средств. Однако, несмотря на то, что в ПБУ 6/01 теперь нет, прямого указания на необходимость включать проценты по заемным средствам в первоначальную стоимость основных средств, такое требование содержится в ПБУ 15/01.

Таким образом, было исключено дублирование правила ,изложенного в Положении по бухгалтерскому учету «Учет займов и кредитов и затрат по их обслуживанию»( ПБУ 15/01), утвержденном Приказом Минфина России от 02.08.01 г № 60н.Пунктом 12 ПБУ 15/01 предусмотрено, что затраты по полученным займам и кредитам должны признаваться расходами того периода, в котором они произведены.

Объем выполняемых работ по реконструкции помещения был согласован и утвержден в сметной документации.

Согласно Акту приемки в эксплуатацию здания гостиничного комплекса работы по реконструкции выполнены согласно утвержденной и согласованной сторонами сметы .

Расчет стоимости работ по реконструкции здания гостиничного комплекса производился в соответствии с территориальными единичными расценками в ценах на 01.11. 2004 г. и определен в смете в сумме 32466230 руб.

На основании договоров подряда, локальных смет, накладных и платежных документов, представленных в материалы дела ООО «Гостиничный комплекс «Россия», сумма фактических затрат истца на реконструкцию помещения составила 37640268 руб. 55 коп.

Ответчик возражая против суммы фактических затрат, указал на то обстоятельство, что объем работ по реконструкции и капитальному ремонту арендуемого помещения превышает объем по актам над фактическими объемами по натуральным обмерам.

Возражения ответчика и третьего лица по объемам выполненных работ выражены в таблице, отражающей наименование работ и превышение объемов работ по наименованиям работ ( приложение №1, сверка выполненных объемов работ по реконструкции и капитальному ремонту здания гостиничного комплекса «Россия» по ул.Театральная,23 ( отделочные работы).

Истец не оспорил указанные доводы ответчика по объемам превышения работ по актам над фактическими объемами по натуральным обмерам, отображенным в представленной ответчиком таблице. Истец произвел расчет стоимости указанной разницы объемов, которая составила 261 400 руб.48 коп. Региональный центр ценообразования и экономики в строительстве Воронежской области произвел индексацию представленных в таблице стоимости работ и материалов с учетом которой сумма затрат по объемам указанным в таблице представленной Администрацией городского округа город Воронеж составила 359167 руб.80 коп.

Таким образом, расхождения по объемам фактически выполненных работ были устранены в ходе судебного разбирательства и спора между сторонами по объему выполненных работ не имеется.

Поскольку объемы работ по реконструкции были выполнены в соответствии со сметой согласованной сторонами, а смета выполнена в территориальных единичных расценках, в материалы дела Региональным центром ценообразования и экономики в строительстве Воронежской области был представлен Сводный сметный расчет стоимости строительства по реконструкции гостиницы «Россия» в ценах по состоянию на 01.02.06 г.( 14 февраля 2006 г. объект принят в эксплуатацию) выполненный исходя из территориальных единичных расценок.

Следовательно стоимость выполненных работ указанных в смете и фактически выполненных работ истцом по реконструкции помещений составила в единичных территориальных расценках 48757,72 тыс.руб.

В соответствии с постановлением Госстроя России от 08.04.02 г. № 16 « О мерах по завершению перехода на новую сметно-нормативную базу ценообразования в строительстве» ( с учетом изменений и дополнений, внесенных постановлением Госстроя России от 27.01.2003 г. №14) с 01.09.2003 г. вновь разрабатываемая сметная документация должна формироваться на основе сметно-нормативной базы ценообразования 2001 года ,составленной на уровне цен по состоянию на 01.01.00 г.

Территориальные единичные расценки, утвержденные постановлениями администрации Воронежской области № 687 от 29.07.02 г ,№ 157 от 05.03.03 г. № 674 от 22.08.03 г. и зарегистрированные в Госстрое РФ , письма № НЗ-6835/10 от 15.11.02 г., № НЗ-7028/10 от 25.11.02 г., № 10- 878 от 20.05.03 г., № НЗ-3743/10 от 21.06.03 г., разработаны на основе государственных элементных сметных норм и отражают среднеотраслевые затраты на эксплуатацию строительных машин и механизмов, технологию и организацию по видам строительных работ.

Территориальные единичные расценки обязательны для применения всеми предприятиями и организациями, независимо от их принадлежности и форм собственности, осуществляющими строительство, капитальный ремонт, реконструкцию объектов с привлечением средств государственного бюджета всех уровней и целевых внебюджетных фондов.

Для объектов, финансирование которых осуществляется за счет собственных средств, предприятий, организаций и физически лиц, территориальные единичные расценки носят рекомендательный характер.

При изложенных обстоятельствах суд считает, что сумму обусловленных затрат подлежащих возмещению истцу следует определить в размере 56370332руб.90 коп.:

- 48757720 млн. руб.(стоимость выполненных работ истцом в соответствии с утвержденной сметой с применением индекса-дефлятора к территориальным единичным расценкам) - 359167 руб.80 коп.( стоимость превышения объемов признанных истцом) + 7971780 руб.71 коп. (проценты по заемным средствам, включаемые в затраты),

В остальной части размера обусловленных затрат на реконструкцию заявленные требования истца удовлетворению не подлежат.

Внесение соответствующих изменений в п.3.1. договора и п.1 дополнительного соглашения от 23.09.03 г. следует признать обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно пункту 3,1 договора за аренду помещения истец уплачивает арендную плату в установленных п.1.1. суммах в городской бюджет на расчетный счет Финансового казначейского управления администрации г.Воронежа. Арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца.

Истец имеет задолженность по арендной плате, составившая на 23 июля 2007 г. 7 092849 руб.63 коп., которую он по существу не оспаривает.

Поскольку 27 марта 2007 г. истец по встречному иску- Администрация городского округа город Воронеж, в письме № 09-05/1277 предложила ООО «Гостиничный комплекс «Россия» расторгнуть договор аренды в добровольном порядке и освободить помещение, суд считает, что подлежат применению условия дополнительного соглашения от 23.09.03 г. о возмещении стоимости произведенных улучшений арендуемого помещения, т. е. наступило обязательство истца о возмещении стоимости произведенных улучшений.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст. 410 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок исполнения которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Ответчик 29 мая 2007 г. направил в адрес Администрации городского округа город Воронеж заявление о зачете встречного однородного требования, в котором заявил о зачете встречного однородного требования по возмещению документально подтвержденных затрат на улучшение арендованного имущества на реконструкцию арендуемого помещения в счет ежемесячной арендной платы на сумму 6901196,94 руб. за период в 01.02.06 г. по май 2007 г. включительно согласно акту сверки расчетов.

В судебном заседании в порядке ст. 49 АПК РФ Администрация городского округа увеличила сумму взыскиваемой задолженности по арендной плате, которая на 23 июля 2007 г. составила 7092849 руб.63 коп.

Ответчик 03 августа 2007 г. направил в адрес Администрации заявление о зачете встречного однородного требования , в котором заявил о зачете встречного однородного требования по возмещению документально подтвержденных затрат на улучшение арендованного имущества на реконструкцию арендуемого помещения в счет ежемесячной арендной платы на сумму 9 189144 руб.35 коп. за период с 01.02.06 г.по 01.01.07 г.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего арбитражного Суда РФ, изложенным в п.4 Информационного письма № 65 от 29.12.01 г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований», для прекращения обязательства зачетом встречного однородного требования необходимо чтобы заявление о зачете было получено соответствующей стороной.

Поскольку на момент рассмотрения спора наступил срок исполнения обязательства по уплате арендной платы в сумме 7092849 руб63 коп. следует признать правомерным предъявление к зачету данной суммы ,а не суммы 9189144 руб.35 коп.

При изложенных обстоятельствах, суд считает, что , ООО «Гостиничный комплекс «Россия» погасило перед Администрацией городского округа город Воронеж задолженность по арендной плате путем зачета встречного однородного требования и оснований для удовлетворения требований Администрации городского округа г.Воронеж о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 7092849 руб.63 коп. не имеется.

Принимая во внимание, что размер затрат на реконструкцию арендуемого помещения (56370332руб.90 коп.) превышает сумму долга по арендной плате (7092849 руб. 63 коп.) у суда отсутствуют основания для удовлетворения требований Администрации городского округа город Воронеж о расторжении договора аренды и выселении ООО «Гостиничный комплекс «Россия» из занимаемого помещения расположенного по адресу :г.Воронеж, ул.Театральная,23.

Расходы по госпошлине относятся на истца и ответчика по первоначально заявленному и встречному иску пропорционально удовлетворенным требованиям.

По первоначальному иску расходы по госпошлине относятся на истца и ответчика в равных долях по 1000 руб.

По встречному иску расходы по госпошлине относятся на истца в сумме 46464 руб.20 коп.( 2000руб.+2000 руб.+46964 руб.20 коп.=50964 руб.20 коп. – 4500 руб. = 46464 руб.20 коп.).

Руководствуясь ст.ст 110,167,170,176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Внести изменения в пункт 1 дополнительного соглашения от 23.09.03 г. к договору № 6-830-03 от 11.02.2003 г. аренды нежилого помещения, расположенного по адресу г.воронеж.ул.Театральная,23 изложив его в следующей редакции :

« В связи с проведением работ по реконструкции арендованного имущества, требующих капиталовложений со стороны «Арендатора», «Арендодатель» в соответствии со ст. 623 ГК РФ дает согласие на производство неотделимых улучшений арендованного имущества, при этом «Арендатор» имеет право в течение срока действия договора на возмещение стоимости этих улучшений».

Внести изменения в условия договора аренды дополнив пункт 3.1 договора аренды нежилого помещения изложив его в следующей редакции :

«С 01.02.2006 г. до окончания срока действия договора за аренду помещения «Арендатор» уплачивает «Арендодателю» арендную плату в виде возложения на «Арендатора» обусловленных затрат в сумме 56 370332 руб. 90 коп. на улучшение арендованного имущества путем зачета в счет ежемесячной арендной платы подтвержденных документально затрат, понесенных «Арендатором» на реконструкцию арендуемого помещения.»

В остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать в Администрации городского округа город Воронеж в пользу ООО «Гостиничный комплекс «Россия» г.Воронеж 1000 руб.расходов по госпошлине.

В удовлетворении встречных исковых требований о расторжении договора аренды, выселении ООО «Гостиничный комплекс « из арендуемого помещения и взыскании арендной платы в сумме 7092849 руб.63 коп. отказать .

Взыскать с Администрации городского округа город Воронеж в доход федерального бюджета РФ расходы по госпошлине в сумме 46464руб.20 коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый апелляционный суд в порядке. установленном АПК РФ.

Судья Шулепова Л.В.