Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконными отказов, выраженных в письмах от 20.05.2016 №52-17-6573з и от 18.01.2017 №52-17-440з, в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 36:34:0502001:54 и обязании выслать договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 36:34:0502001:54 по заявлениям от 22.04.2016 и от 05.12.2016,

при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО1, представителя по доверенности от 03.07.2017, паспорт РФ;

от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области – ФИО2, представителя по доверенности №69 от 16.05.2018, служебное удостоверение;

установил:

общество с ограниченной ответственностью КБ «Рост» (далее – заявитель, ООО КБ «Рост», Общество) обратилось с заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее – заинтересованное лицо, ДИЗО ВО, Департамент) о признании незаконными отказов, выраженных в письмах от 20.05.2016 №52-17-6573з и от 18.01.2017 №52-17-440з, в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 36:34:0502001:54 и обязании выслать договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 36:34:0502001:54 по заявлениям от 22.04.2016 и от 05.12.2016.

Обществом 12.09.2017 заявлено ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока в части обжалования отказа, выраженного в письме ДИЗО ВО от 20.05.2016 №52-17-6573з.

Определением суда от 27.12.2017 по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Воронежский региональный центр экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

1) Указать, какие объекты недвижимости расположены на земельном участке, расположенном по адресу: <...>, кадастровый номер 36:34:0502001:54, их площадь, техническое состояние?

2) Относятся ли объекты, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0502001:54, к объектам производственного назначения, являются ли данные объекты единым недвижимым комплексом?

3) В случае отнесения объектов, расположенных на участке (<...>) с кадастровым номером 36:34:0502001:54, к объектом производственного назначения, соответствуют ли объекты требованиям строительных и градостроительных норм и правил, установленных приказом Управления архитектуры и градостроительства Воронежской области от 01.11.2016 №45-01-04/433 «Об утверждении региональных нормативов градостроительного проектирования Воронежской области», СП 18.13330.2011 «Генеральные планы промышленных предприятий» и других нормативных строительных актов, в части соблюдения плотности застройки земельного участка с кадастровым номером 36:34:0502001:54?

4) В случае отнесения обследуемых объектов к единому недвижимому комплексу, указать необходимую площадь земельного участка для его использования?

5) В случае, если обследуемые объекты не являются единым недвижимым комплексом, то указать, какая площадь необходима и достаточна для использования каждого (в отдельности) из находящихся на участке объектов недвижимого имущества?

После получения заключения эксперта от 15.03.2018 №227/6-3 определением от 09.04.2018 производство по делу №А14-4784/2017 возобновлено.

В судебном заседании 21.06.2018 заслушаны пояснения эксперта ФБУ ВРЦСЭ Минюста России ФИО3 по вопросам, касающимся экспертного заключения от 15.03.2018 №227/6-3 по делу №А14-4784/2017.

ООО КБ «Рост» в судебном заседании 29.05.2018 было заявлено ходатайство о назначении по делу повторной комплексной экспертизы, поскольку, как указывает заявитель, экспертиза выполнена без учета назначения и использования объекта недвижимости.

Суд, принимая во внимание наличие экспертного заключения от 15.03.2018 №227/6-3 по поставленным с учетом мнения лиц, участвующих в деле, вопросам, а также указанные ООО КБ «Рост» основания для назначения повторной комплексной экспертизы, положения ч.2 ст.87, ст.85 АПК РФ, отклонил ходатайство заявителя о назначении повторной комплексной судебной экспертизы ввиду отсутствия оснований для ее проведения. Фактически в ходатайстве о проведении по делу повторной комплексной экспертизы заявитель выражает свое несогласие с выводами эксперта, что не может являться основанием для удовлетворения такого ходатайства. При этом суд считает необходимым отметить, что заключение эксперта оценивается судом в соответствии со ст.71 АПК РФ в совокупности с другими представленными сторонами доказательствами.

Рассмотрение дела откладывалось.

В ходе рассмотрения дела представитель ООО КБ «Рост» поддержал заявленные требования, ссылаясь на ст.131.1 ГК РФ, ст.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Представитель заинтересованного лица возражал против удовлетворения заявленного требования, указывая на пропуск заявителем процессуального срока, установленного ч.4 ст.198 АПК РФ, при оспаривании отказа от 20.05.2016 №52-17-6573з, а также на то, что при обращении 18.01.2017 с заявлением о предоставлении спорного участка в собственность в сообщении, содержащим перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, не был указан объект незавершенного строительства площадью 45,6 кв.м., что, по мнению Департамента, является основанием для отказа в предоставлении в собственность земельного участка в соответствии с п.4 ст.39.16 ЗК РФ. Кроме того, Департамент считает, что заявителем не доказан размер земельного участка, необходимый в целях использования размещенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих Обществу.

В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании 21.06.2018 объявлялся перерыв до 28.06.2018. Информация о перерыве в судебном заседании размещена на официальном сайте Арбитражного суда Воронежской области в сети «Интернет».

В поступившем в арбитражный суд 28.06.2018 ходатайстве ООО КБ «Рост» просит привлечь к участию в деле в качестве специалистов по землеустройству и по проектированию производственной базы ФИО4 и ФИО5, обладающих, по мнению заявителя, теоретическими и практическими познаниями по рассматриваемому судом вопросу.

В целях получения разъяснений, консультаций и выяснения профессионального мнения лиц, обладающих теоретическими и практическими познаниями в области экономики и финансов, по указанным вопросам арбитражный суд в соответствии со статьями 55.1, 87.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации может привлекать специалиста.

Тем самым привлечение специалиста является правом, а не обязанностью, суда и осуществляется в целях получения судом необходимой информации специалистов, имеющих соответствующую квалификацию.

Консультация специалиста, равно как и другие доказательства по делу, в том числе заключение эксперта, не является исключительным средством доказывания.

Учитывая, что заявителем не указаны вопросы, в отношении которых нужны разъяснения специалистов, не представлены доказательства наличия у ФИО4 и ФИО5 соответствующих профессиональных знаний, которые определяются с учетом поставленных вопросов, основания для привлечения их в качестве специалистов отсутствуют, в удовлетворении ходатайства ООО КБ «Рост» судом отказано.

Из материалов дела следует, что по итогам аукциона N332, проведенного 12.11.2012, на право аренды земельного участка, в целях проектирования и строительства производственной базы III класса вредности, между Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области (арендодатель) и ФИО6 (первоначальный арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 19.11.2012 N 2348-12/гз. По условиям договора ФИО6 передан земельный участок с кадастровым номером 36:34:0502001:54, площадью 9550 кв. м, расположенный по адресу: <...>.

Право собственности ФИО6 на единый недвижимый комплекс «Производственная база», нежилое, состоящий из: 1) нежилого здания площадью 45,6 кв.м; 2) сооружения вспомогательного использования «Сушильный комплекс» площадью 92,16 кв.м., протяженностью 150м, расположенный по адресу: <...>, зарегистрировано 13.10.2016, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 36-36/001-36/001/157/2016-1660/1 (л.д.25 т.1).

Право собственности отдельно на нежилое одноэтажное здание площадью 45,6 кв. м. по тому же адресу подтверждается также записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.11.2015 N 36-36/001-36/001/084/2015-4623/1 (л.д.33 т.1).

ФИО6 22.04.2016 обратился в Департамент с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 36:34:0502001:54 площадью 9550 кв. м., категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование для проектирования и строительства производственной базы III класса вредности, расположенного по адресу: <...> (л.д.13-14 т.1).

К заявлению были приложены копии паспорта заявителя, договора аренды земельного участка от 19.11.2012 N 2348-12/гз, свидетельства о государственной регистрации права от 03.11.2015 N 36-36/001-36/001/084/2015-4623/1, сообщение, содержащее перечень всех зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке.

ДИЗО Воронежской области направило в адрес ФИО6 письмо от 20.05.2016 N 52-17-6573з, в котором заявителю отказано в предоставлении в собственность земельного участка, в соответствии с п. 14 ст. 39.16 ЗК РФ.

Основанием для отказа послужило отсутствие обоснования соразмерности земельного участка в испрашиваемых границах и площади (9550 кв.м), необходимой для эксплуатации расположенного на нем объекта: одноэтажного здания площадью 45,6 кв.м.

Между ФИО6 (прежний арендатор) и ООО КБ "Рост" (новый арендатор) 14.10.2016 подписан договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 19.11.2012 N 2348-12гз.

По договору купли-продажи от 14.10.2016 ФИО7 передал в собственность ООО КБ «Рост» объект недвижимости – единый недвижимый комплекс (производственная база), находящийся на земельном участке площадью 9550 кв.м. с кадастровым номером 36:34:0502001:54, право собственности на который зарегистрировано за продавцом 13.10.2016, регистрационная запись №36-36/001-36/001/157/2016-1660/1.

Право собственности ООО КБ «Рост» на единый недвижимый комплекс «Производственная база», назначение: нежилое, состоящий из: 1) нежилого одноэтажного здания площадью 45,6 кв.м (кад.№36:34:0502001:909); 2) сооружения вспомогательного использования «Сушильный комплекс» площадью 92,16 кв.м., протяженностью 150м, расположенный по адресу: <...>, зарегистрировано 27.10.2016, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 36-36/001-36/001/145/2016-2606/2.

ООО КБ «Рост» 05.12.2016 обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении в собственность для целей эксплуатации производственной базы в соответствии с пп.6 п.2 ст.39.3 ЗК РФ земельного участка с кадастровым номером 36:34:0502001:54.

К заявлению были приложены копии договора перенайма от 14.10.2016 к договору аренды земельного участка от 19.11.2012 N 2348-12/гз, акта приема-передачи от 14.10.2016, договора аренды от 19.11.2012 N 2348-12/гз, выписки из ЕГРПН, удостоверяющей государственную регистрацию от 27.10.2016 N 36-36/001-36/001/145/2016-2606/2; сообщение, содержащее перечень всех зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, обоснование площади испрашиваемого земельного участка.

Письмом от 18.01.2017 N 52-17-440з ООО КБ «Рост» было отказано в предоставлении в собственность земельного участка со ссылкой на п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ. В качестве основания для отказа с учетом результатов проведенной выездной проверки фактического использования предоставленного в аренду земельного участка указано на недостоверность предоставленных сведений относительно объектов недвижимого имущества, расположенных на испрашиваемом земельном участке, не представление заявителем правоустанавливающих документов на пять объектов незавершенного строительства, две временные постройки, а также на недоказанность необходимой площади земельного участка с учетом объектов недвижимости, расположенных на нем.

Не согласившись с отказами ДИЗО Воронежской области от 20.05.2016 N 52-17-6573з, от 18.01.2017 N 52-17-440з ООО КБ «Рост» обратилось 06.04.2017 в суд с заявлением.

В силу ч.4 ст.198 АПК РФ заявление о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

ООО КБ «Рост» полагает, что обращение в арбитражный суд с настоящими требованиями было своевременным поскольку, по его мнению, оспариваемый отказ от 20.05.2016 N 52-17-6573з был длящимся. В тоже время заявитель указывает, что причины пропуска срока на обжалование данного отказа является уважительными, т.к. «заявитель разумно полагал, что договор купли-продажи земельного участка будет заключен» на основании его заявления от 05.12.2016, и просит его восстановить.

Оспариваемый отказ был принят ДИЗО Воронежской области 20.05.2016 на обращение ФИО6 от 22.04.2016.

За защитой своих прав ФИО6 с соответствующими требованиями в установленный законом срок в суд не обращался.

На дату отказа от 20.05.2016 ООО КБ «Рост» не обладало имущественными правами ни в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0502001:54, ни в отношении объекта недвижимости, расположенного в его границах.

Вместе с тем, ООО КБ «Рост» со ссылкой на правила правопреемства обратился в суд с настоящими требованиями 06.04.2017, что подтверждается материалами дела.

Следовательно, требование о признании недействительным отказа от 20.05.2016 заявлено Обществом за пределами установленного трехмесячного срока на обжалование.

Ссылка заявителя на то, что отказ является длящимся, судом отклоняется за несостоятельностью: законодатель определил порядок предоставления в собственность земельных участков без проведения торгов в соответствии с пп.6. п.2 ст.39.3 ЗК РФ – обращение с соответствующим заявлением, его рассмотрение, принятие решения и доведение решения до сведения обратившегося с заявлением.

Общие правила восстановления процессуальных сроков предусмотрены статьей 117 АПК РФ, согласно части 2 которой арбитражный суд восстанавливает пропущенный процессуальный срок, если признает причины пропуска уважительными.

К уважительным причинам пропуска срока относятся обстоятельства объективного характера, не зависящие от заявителя, находящиеся вне его контроля, при соблюдении им той степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась от него в целях соблюдения установленного порядка.

Оценка уважительности причин, повлекших за собой пропуск срока, осуществляется судом, рассматривающим спор в судебном заседании.

Таким образом, доказательств наличия уважительных причин пропуска трехмесячного срока обращения в суд с оспариванием отказа ДИЗО Воронежской области от 20.05.2016 № 52-17-6573з заявитель не представил.

В силу п.1 ст. 9 ГК РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч.2 ст.9 АПК РФ).

Учитывая изложенное суд не находит достаточных оснований для удовлетворения ходатайства заявителя о восстановлении срока, предусмотренного ч.4 ст.198 АПК РФ, на обжалование отказа от 20.05.2016 № 52-17-6573з.

При этом суд учитывает, что ООО КБ «Рост» 05.12.2016 реализовало свое право на обращение в порядке пп.6 п.2 ст.39.3 ЗК РФ с заявлением о предоставлении в собственность для целей эксплуатации производственной базы земельного участка с кадастровым номером 36:34:0502001:54.

Следовательно, отказ от 20.05.2016 № 52-17-6573з непосредственно не затрагивает права и законные интересы Общества.

С учетом изложенного в удовлетворении ходатайства ООО КБ «Рост» о восстановлении срока на обращение в арбитражный суд с требованием о признании незаконным отказа от 20.05.2016 № 52-17-6573з в предоставлении в собственность ФИО6 земельного участка с кадастровым номером 36:34:0502001:54 следует отказать.

В соответствии со ст. 115 АПК РФ, лица, участвующие в деле, утрачивают право на совершение процессуальных действий с истечением процессуальных сроков, установленных настоящим Кодексом или иным федеральным законом либо арбитражным судом.

Указанные обстоятельства являются самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении требования ООО КБ «Рост» о признании незаконным отказа ДИЗО ВО в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 36:34:0502001:54, выраженного в письме от 20.05.2016 № 52-17-6573з, следует отказать.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт. решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ч.4 ст.200 АПК РФ).

В соответствии с ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 настоящей статьи (ч. 1 ст. 39.3 ЗК РФ).

Как следует из п. 2 ч. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Пунктом 5 части 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу п. 6 ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов по подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3, статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

Частью 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 ЗК РФ (статья 39.2 ЗК РФ).

Согласно п. 1.1. Положения о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области, утвержденного постановлением Правительства Воронежской области N 365 от 08.05.2009, департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области является исполнительным органом государственной власти в сфере имущественных и земельных отношений, уполномоченным осуществлять государственное управление в области приватизации, управления и распоряжения государственным имуществом и земельными ресурсами на территории Воронежской области в пределах своей компетенции, в том числе распоряжение земельными участками, расположенными на территории городского округа город Воронеж, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с Законом Воронежской области от 30.12.2014 N 217-ОЗ "О перераспределении отдельных полномочий органов местного самоуправления городского округа город Воронеж и исполнительных органов государственной власти Воронежской области" (п. 3.1.20).

Следовательно, Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области является уполномоченным органом по распоряжению земельными участками, расположенными на территории городского округа город Воронеж, государственная собственность на которые не разграничена.

Из пунктов 1 и 2 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что для приобретения прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, граждане или юридические лица обращаются в уполномоченный орган с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок.

К заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4-6 пункта 2 статьи 39.15 настоящего Кодекса (ч. 2 ст. 39.17 ЗК РФ).

Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержден приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 (зарегистрирован в Минюсте России 27.02.2015 N 36258).

Статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставления земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, без проведения торгов.

В силу пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка в случае, если на указанном земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если сооружение (в том числе сооружение, строительство которого не завершено) размещается на земельном участке на условиях сервитута или на земельном участке размещен объект, предусмотренный пунктом 3 статьи 39.36 Кодекса, и это не препятствует использованию земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства.

Согласнопункту 25 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если площадь земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, превышает его площадь, указанную в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов.

Из системного толкования приведенных норм следует, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости.

Обращаясь с заявлением от 05.12.2016 о предоставлении в собственность спорного земельного участка площадью 9550 кв.м заявитель, ссылаясь на пп.6 п.2 ст.39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, указывал на нахождение на земельном участке единого недвижимого комплекса «Производственная база», площадью 45,6 кв.м., 92,16 кв.м, протяженность 150м , который принадлежит ему на праве собственности (запись регистрации №36-36/001-36/001/145/2016-2606/2 от 27.10.2016).

Тем самым, при обращении в Департамент с заявлением ООО КБ «Рост» наличие у него права на приобретение земельного участка в собственность связывало с нахождением на нем объекта недвижимости - единого недвижимого комплекса «Производственная база», строительство которого, как следует из выписок из ЕГРПН от 13.12.2016, 13.04.2017, завершено в 2016 году.

Материалами дела подтверждается, что в соответствии с договором от 19.11.2012 №2348-12/гз земельный участок с кадастровым номером 36:34:0502001:54, площадью 9550 кв.м., расположенный по адресу: <...>, был предоставлен арендатору для проектирования и строительства производственной базы III класса вредности.

Согласно кадастровой выписке земельный участок площадью 9550+/-34кв.м с кадастровым номером 36:34:0502001:54 поставлен на кадастровый учет 18.04.2012. Данный земельный участок относится к землям населенных пунктов, разрешенное использование – для проектирования и строительства производственной базы III класса вредности.

Право собственности ООО КБ «Рост» на единый недвижимый комплекс «Производственная база», в состав которого входят: нежилое здание площадью 45,6 кв.м., сооружение вспомогательного использования «Сушильный комплекс» площадью 92,16 кв.м. протяженность 150м, зарегистрировано в установленном порядке 27.10.2016 (запись регистрации №36-36/001-36/001/145/2016-2606/2).

Из представленного заявителем экспертного исследования от 27.07.2016 №638/16, проведенного ООО ЭУ «Воронежский центр экспертизы» по заявлению прежнего арендатора ФИО6, непосредственно в помещении ООО ЭУ «Воронежский центр экспертизы», с применением метода сравнительного анализа представленных на исследование документов: проектной документации на объект капитального строительства – производственная база, выполненной ООО «Интерстрой плюс», свидетельства о государственной регистрации права от 03.11.2015 на нежилое помещение площадью 45,6 кв.м с кадастровым номером 36:34:0502001:909, с требованиями нормативной документации по строительству и иных нормативно-правовых документов, следует, что на земельном участке (<...>) согласно проектной документации должны располагаться следующие объекты:

1)здание производственной базы (существует),

2)сушильный комплекс, состоящий из сооружений для закрытой сушки и сооружений для сушки под открытым небом, состоящего из опор на бетонном фундаменте и троса. Элементы благоустройства (дорожки, проезды),

3)площадка со средствами для сбора и вывоза мусора,

4)площадка с первичными средствами пожаротушения,

5)площадка для парковки автомобилей.

Как указано в заключении, исследуемый «сушильный» комплекс исходя из проектной документации состоит из:

1)объемных элементов строительной системы – четырех зданий для закрытой сушки размерами в плане 5,1х5,1,

2)линейного элемента строительной системы – сооружения технологической сушки под открытым небом, включающим опору и трос, протяженностью 150,0м.

Сооружением основного использования является существующее здание производственной базы, введенное в эксплуатацию на основании разрешения от 09.09.2015 (нежилое помещение площадью 45,6 кв.м с кадастровым номером 36:34:0502001:9090).

Конструктивное исполнение комплекса составляет фундамент (блоки ФБС), стены (бетонные блоки), перекрытия (сборные железобетонные плиты-перекрытия), ворота металлические, площадь сушильного комплекса составляет 92,16 кв. м, протяженность 150м.

Согласно выводам ООО ЭУ «Воронежский центр экспертизы» объемные элементы сооружения (здания для сушки) построены из бетонных элементов на фундаменте из бетонных блоков. Линейный элемент сооружения включает опоры также на бетонном фундаменте (1). Здание сушильного комплекса имеет целевую связь со зданием производственного комплекса, а именно: в сушильном комплексе происходит продолжение основного технологического процесса – сушка автомобилей после их мойки (п.4). Сооружение вспомогательного использования (сушильный комплекс) является единым имущественным комплексом, поскольку имеет в своем составе несколько объектов, объединенных общим назначением – обеспечение технологического процесса при производстве продукции (8) и на основании п.3 ч.17 ст.51 ГрК РФ не требует получения разрешения на его строительство.

Указанное исследование, как указано в нем, проводилось в целях регистрации права собственности.

Анализ содержания экспертного исследования от 27.07.2016 №638/16 свидетельствует, что согласно представленной на исследование заказчиком проектной документации на земельном участке должны располагаться здание производственной базы и комплекс для сушки автомобилей после их мойки площадью 92,16 кв.м, представляющий собой четыре здания для закрытой сушки размерами в плане 5,1х5,1, и линейного элемента строительной системы – сооружения технологической сушки под открытым небом, включающим опору и трос, протяженностью 150,0м.

Тем не менее, несмотря на то, что исследование ООО ЭУ «Воронежский центр экспертизы» проводилось без выхода эксперта на местность, на что прямо указано в разделе «исследование», в разделе «выводы» заключения указано на фактическое существование объекта капитального строительства – здания сушки, с указанием на его строительство из бетонных элементов на фундаменте из бетонных блоков и наличием линейного элемента, включающего в себя опоры на бетонном фундаменте.

Указанные обстоятельства могли быть установлены экспертом лишь при непосредственном осмотре объекта исследования на местности.

С учетом указанного суд, принимая во внимание положения ст.71 АПК РФ, приходит к выводу, что экспертное исследование от 27.07.2016 №638/16 не может служить достоверным доказательством фактического наличия возведенного на земельном участке объекта капитального строительства – сушильного комплекса.

В целях проверки фактического использования истребуемого Обществом земельного участка ОГБУ ВО «Управление природных ресурсов» комиссионно с применением средств фотофиксации произведен визуальный осмотр земельного участка с кадастровым номером 36:34:0502001:54, о чем составлен акт от 16.12.2016 (л.д. 128-136 т.1).

Согласно данным акта от 16.12.2016 на земельном участке расположены 5 объектов незавершенного строительства, две временные постройки, зеленые насаждения, строительный мусор.

В результате проведенной по делу судебной экспертизы экспертом с выходом на место экспертом было установлено, что:

1) расположенные на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0502001:54 объекты:

- нежилое здание площадью 45,6 кв.м. с кадастровым номером 36:34:0502001:909 является капитальным объектом незавершенного строительства, его отнесение к объектам недвижимости возможно;

- четыре однотипных сооружения (конструкции), расположенные по периметру участка, размером 5,2х5,2 м, высота 2,4 м, выполненные из бетонных блоков ФБС и ж/б плит перекрытия, с небольшими элементами кирпичной кладки, имеющие непрочное фрагментарное соединение между собой, не являются объектами капитального строительства и, следовательно, отнесение их к объектам недвижимости невозможно;

- две сантехкабины из ж/б размером 2,75х1,62 м, установленные непосредственно на грунт, не обладают признаками объекта капитального строительства;

2) указанные объекты не относятся к объектам производственного назначения и не являются единым недвижимым комплексом;

3) для эксплуатации здания общей площадью 45,6 кв.м с кадастровым номером 36:34:0502001:909 (является объектом незавершенного строительства) необходим земельный участок площадью 96,5 кв.м.

Следовательно, выводы по вопросу фактического наличия на земельном участке объектов недвижимости, содержащиеся в заключении эксперта от 15.03.2018 №227/6-3 и в акте обследования земельного участка ОГБУ ВО «Управление природных ресурсов» от 16.12.2016, совпадают.

Указанное свидетельствует, что с 2016 года на земельном участке располагались одни и те же объекты, характеристика которым и дана экспертом в заключении от 15.03.2018.

Таким образом, ссылка заявителя на осуществление производственной деятельности в 2016 году несостоятельна (п.2 ходатайства от 28.06.2018).

Как пояснил в судебном заседании 21.06.2018, отвечая на вопросы суда и лиц, участвующих в деле, эксперт ФИО3, фактически на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0502001:54 функционирующего объекта «Производственная база» нет. На данном земельном участке имеется один объект незавершенного строительства, который с учетом п.10 ст.1 ГрК РФ имеет признаки капитального строительства и его можно отнести к объектам недвижимости. Остальные четыре объекта имеют несколько рядов блоков в основании сооружений, но их нельзя классифицировать как фундамент сооружения. Эти объекты не являются объектами капитального строительства.

Особенности приемки и эксплуатации объектов производственного назначения отражены в разделе 6 СП 68.13330.2017. Свод правил. Приемка в эксплуатацию законченных строительных объектов. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 3.01.04-87.

Так согласно п.6.7 обязательным условием эксплуатации производственных объектов, к числу которых относится производственная база, является в частности обеспечение их энергоресурсами, а также санитарно-бытовыми помещениями.

Указал, что на данном земельном участке, а также на объекте незавершенного строительства отсутствуют какие-либо коммуникации, в том числе электроснабжение, водоснабжение, канализация, а также какое-либо производственное оборудование, указывающее на производственную деятельность. Признаки осуществления какой-либо деятельности также отсутствуют.

Относительно определения размера площади земельного участка, необходимого, или достаточного для функционирования объекта «Производственная база», эксперт пояснил, что с учетом фактического отсутствия необходимых условий для функционального использования объектов по назначению: производственная база, а также признаков какой-либо производственной деятельности, исходил из возможности использования лишь одного объекта незавершенного строительства и, соответственно необходимой для этого площади земельного участка.

На вопрос заявителя пояснил, что хотя и экспертное исследование проводилось зимой (28.02.2018), объект не был заснеженным настолько, что невозможно было определить отсутствие фундамента на четырех объектах. При этом подтвердил, что никаких мероприятий по расчистке территории не проводилось. Из фотоматериалов, представленных с заключением, явно не усматривается наличие у указанных объектов признаков недвижимых вещей.

Также, на вопрос заявителя пояснил, что определить, в каком состоянии находились указанные объекты два года назад, не представляется возможным и этот вопрос судом не ставился.

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Принимая во внимание вывод эксперта об отсутствии у объектов: четырех однотипных сооружений (конструкций), расположенных по периметру земельного участка, размером 5,2х5,2 м, высота 2,4 м, признаков недвижимых вещей, ссылка заявителя на свидетельство о государственной регистрации права собственности отклоняется судом, поскольку факт государственной регистрации сам по себе не является бесспорным доказательством отнесения этого объекта к недвижимости. Кроме того, конкретно эти объекты не указаны в свидетельстве о регистрации права, тождественность их с указанными в свидетельстве объектами не доказана.

Доказательств того, что спорные объекты возводились как объекты капитального строительства в материалы дела не представлено.

Нахождение на земельном участке вышепоименованных объектов не влечет возникновения у заявителя права на приобретение в собственность всего спорного участка в преимущественном порядке.

Заявитель в объяснениях от 21.06.2018 считает, что определение экспертом необходимой площади земельного участка производилось без учета функционального назначения объектов недвижимости согласно проектной документации для соответствующей деятельности. Общество указывает, что в настоящее время деятельность по указанному в договоре аренды виду разрешенного использования «Производственная база» осуществляется в форме подготовки проекта базы по переработке древесины. В подтверждение отнесения деревообрабатывающего производства к III классу вредности представлена выписка из СаНПин 2.2.1/2.1.1.1200-03. Кроме того, Обществом представлен проект производственной базы по переработке круглого леса на земельном участке, расположенном по адресу: <...>, подготовленный ООО «ИНТЕР СТРОЙ ПЛЮС» 19.06.2018, т.е. после проведения судебной экспертизы.

Указанное подтверждает, что вопрос об использовании ООО КБ «Рост» арендованного в 2012 году земельного участка находится лишь на стадии проектирования производственной базы, процесс по которому начат уже после обращения Общества в суд. Какую-либо производственную деятельность на спорном земельном участке Общество не осуществляет, что подтверждено также представителем Общества в судебном заседании 21.06.2018.

Представленный заявителем проект строительства базы по переработке леса от 19.06.2018 не прошел все необходимые согласования, не утвержден в установленном порядке. Следовательно, он не может служить безусловным основанием для расчета площади земельного участка, необходимой для деревообрабатывающего производства (ст.71 АПК РФ).

Согласно сведениям, содержащимся в представленном заявителем экспертном исследовании от 27.07.2016 №638/16, на земельном участке предполагалось создание автомоечного, а не деревообрабатывающего комплекса.

Указанное свидетельствует о неопределенности заявителя до настоящего времени относительно деятельности, которая с 2012 года не осуществляется на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0502001:54.

В соответствии со ст.133.1 ГК РФ недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Доказательств, свидетельствующих о наличии у расположенных на земельном участке объектов признаков единого недвижимого комплекса, осуществления заявителем какой-либо производственной деятельности на дату обращения в заявлением о выкупе земельного участка, либо в настоящее время, в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка ООО КБ «Рост» не представлено (ст.65 АПК РФ).

С учетом указанного, бесспорных пороков представленного в материалы дела заключения эксперта от 15.03.2018 №227/6-3, подготовленного экспертом ФБУ ВРЦСЭ Минюста России ФИО3, не позволяющих принять выводы экспертов в качестве надлежащего доказательства по данному делу, судом не выявлено.

У суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности и правильности выводов экспертизы, поскольку эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта отвечает требованиям ст.86 АПК РФ, что свидетельствует о допустимости его исследования судом в качестве доказательства по рассматриваемому делу наряду с другими доказательствами.

Ссылка на то, что в экспертном заключении выводы сделаны без учета функционального назначения объекта, признается необоснованной.

Из содержания заключения следует, что объекты, расположенные на земельном участке не имеют признаков недвижимого имущества, единого имущественного комплекса, отсутствуют какие-либо коммуникации: электроснабжение, водоснабжение, какое-либо оборудование, отсутствует технологическая связь между объектами, что свидетельствует о невозможности осуществления производственной деятельности в такой ситуации.

Каких-либо доказательств фактического наличия на земельном участке комплекса сушки площадью 92,16 кв.м, и линейного элемента строительной системы – сооружения технологической сушки под открытым небом, включающим опору и трос, протяженностью 150,0м., как и осуществления производственной деятельности, эксплуатации по назначению производственного объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0502001:54, конкретно в целях его предоставления в аренду, Обществом не представлено (ст.65 АПК РФ). Определением суда от 05.06.2018 заявителю предлагалось представить такие доказательства.

Утверждение заявителя об отсутствии необходимости подключения производственной базы к сетям и ссылка на ст.1 Федерального закона от 30.12.2009 №384-ФЗ судом признается несостоятельными.

Согласно пункту 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" здание - это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных (подпункт 6); сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов (подпункт 23).

Доказательств отнесения производственной базы к числу сооружений, а равно как и возможность осуществления производственной деятельности с соблюдением норм пожарной, санитарно-эпидемиологической безопасности без соответствующих коммуникаций Обществом не представлено.

Отсутствие на земельном участке вышепоименованных объектов при недоказанности необходимого размера земельного участка в целях эксплуатации фактически имеющегося на нем объекта недвижимости - нежилого здания площадью 45,6 кв.м. с кадастровым номером 36:34:0502001:909, даже при наличии государственной регистрации права собственности заявителя на них, не влечет возникновения у заявителя права на приобретение в собственность всего спорного участка в преимущественном порядке.

Аналогичная правовая позиция высказана Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 19.03.2013 №12668/12, от 19.11.2013 №8536/13, от 23.12.2008 №8985/08.

Из совокупного толкования указанных выше норм Земельного кодекса Российской Федерации следует, что земельный участок предоставляется без проведения торгов собственнику расположенных на нем объектов недвижимости, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.

С учетом положений ст.39.20 ЗК РФ заявитель должен доказать, что на испрашиваемом им земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется именно земельный участок площадью 9550 кв.м.

Как установлено судом, земельный участок испрашивается в собственность как участок, на котором расположен один объект незавершенного строительства площадью 45,6кв.м. Площадь испрашиваемого обществом земельного участка составляет, как указано выше, 9550 кв. м, что явно не соответствует площади находящегося на нем строения, и превышает ее почти в 210 раз.

В соответствии с позицией, указанной в Определении Верховного Суда РФ от 26.04.2016 №64-КГ16-2, бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

Определением суда от 19.09.2017 заявителю предлагалось представить доказательства обоснованности истребуемой площади земельного участка для использования расположенных на нем объектов недвижимости с учетом возражений ДИЗО ВО.

Такие доказательства заявителем не представлены (ст.65 АПК РФ), материалы дела их также не содержат.

Тем самым, оспариваемое решение в целом соответствует ст.ст.39.16, 39.20 ЗК РФ.

Отсутствие в оспариваемом отказе, выраженном в письме от 18.01.2017 N 52-17-440з, указания непосредственно на п.25 ст.39.16 ЗК РФ при наличии ссылки в нем на несоразмерность площадей испрашиваемого земельного участка и объектов, на нем расположенных, принадлежащих заявителям, не исключает в рассматриваемом случае обстоятельств, перечисленных в законе, препятствующих продаже спорного земельного участка истцу.

Данные выводы, согласуются с выводами Верховного Суда РФ, изложенными в определениях от 21.03.2016 N 307-ЭС15-16345, от 29.07.2016 N 307-ЭС16-8272, от 15.09.2016 N 305-КГ16-11133.

С учетом изложенного отказ Департамента в предоставлении в собственность спорного земельного участка соответствует действующему законодательству и, следовательно, не может нарушать прав и законных интересов заявителя.

Довод заявителя о праве собственника объекта недвижимости на приобретение всего земельного участка, состоящего на кадастровом учете, на котором расположен объект недвижимости, независимо от соотношения площади этого земельного участка и площади объекта недвижимости, основан на неверном толковании норм права, вследствие чего признается судом ошибочным.

Следовательно, оснований для удовлетворения заявленных ООО КБ «Рост» требований и применения мер по восстановлению обжалуемым отказом прав и законных интересов заявителя в порядке ч.5 ст.201 АПК РФ не имеется.

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При таких обстоятельствах, исковые требования ООО КБ «Рост» удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, проведению судебной экспертизы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 201 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявления Общества с ограниченной ответственностью КБ «Рост» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Воронеж к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании незаконными отказов, выраженных в письмах от 20.05.2016 №52-17-6573з и от 18.01.2017 №52-17-440з, в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 36:34:0502001:54 и обязании выслать договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 36:34:0502001:54, по заявлениям от 22.04.2016 и от 05.12.2016отказать.

Взыскать с ООО КБ «Рост» (ОГРН <***>, ИНН <***>, зарегистрировано 19.01.2010 Межрайонной инспекцией ФНС №1 по Воронежской области, место нахождения: г. Воронеж, ул.Кольцовская,34) в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, зарегистрирован 28.02.2002 Администрацией Воронежской области, место нахождения: <...>) судебные расходы по проведению судебной экспертизы в размере 91943,00руб..

Оплатить из средств, поступивших на депозитный счет суда по платежному поручению от 27.11.2017 №831859 УФК Воронежской области (ДФ ВО, Департамент имущества области), счет от 15.03.2018 №556 Федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации на сумму 91943,00руб. в качестве оплаты судебной экспертизы по делу №А14-4784/2017.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Воронежской области.

Судья В.В. Домарева