Гражданский кодекс часть 1

о расторжении договора аренды нежилого помещения от 15.11.2017 с 09.03.2020, взыскании 467 069 руб. неосновательного обогащения, 34 766 руб. 36 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 15 552 руб. государственной пошлины в сумме

при участии в заседании:

от закрытого акционерного общества «Юность»: ФИО1 - представителя по доверенности б/н от 03.08.2020, диплом, паспорт,

от общества с ограниченной ответственностью «МЕГА ГРУПП»: ФИО2 – представителя по доверенности от 18.03.2021, диплом, паспорт

у с т а н о в и л:

закрытое акционерное общество «Юность» (далее - ЗАО «Юность», истец по делу) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «МЕГА ГРУПП» (далее – ООО «МЕГА ГРУПП», ответчик по делу) о взыскании 759 612 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды б/н от 15.11.2017 за период с 01.02.2020 по 27.03.2020, 275 747 руб. задолженности по коммунальным услугам за период с 01.12.2020 по 09.04.2020, 303 517 руб. 70 коп. пеней по состоянию на 16.03.2021 (с учетом уточнения, принятого определением суда от 16.03.2021).

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 03.06.2020 в составе судьи Шулеповой Л.В. исковое заявление ЗАО «Юность» принято к производству, делу присвоен номер А14-6802/2020.

В связи с прекращением полномочий судьи Шулеповой Л.В. и уходом в отставку определением от 11.09.2020 произведена замена на судью Есакову М.С.

Определением от 28.07.2021 в порядке статьи 132 АПК РФ к рассмотрению по настоящему делу принято встречное исковое заявлениеООО «МЕГА ГРУПП» о взыскании с ЗАО «Юность»:

1. неосновательного обогащения в сумме 595 522 руб. за период 2019 г. и 2020 г. с учетом предъявленного иска о взыскании задолженности по договору аренды;

2. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 27.05.2020 по 29.07.2021 в размере 32 057 руб. 76 коп.;

3. государственной пошлины в размере 15 552 руб.;

4. на основании п. 2.11 договора аренды удержать сумму в размере 396 000 руб. из гарантийного депозита при следующей последовательности списания задолженность по арендным платежам за период февраль 2020 года;

5. в удовлетворении требований по коммунальным платежам за период январь, февраль, март, часть апреля 2020 года - услуги по электроэнергии, водоотведению и водоснабжению отказать;

6. истцу произвести перерасчет за коммунальные услуги в период с января по 09 марта 2020;

7. о расторжении договора аренды нежилого помещения от 15.11.2017 с 09 марта 2020 года;

8. о предоставлении счетов и актов, выставляемых поставщиком услуг за

спорный период;

9. представленные документы по расчетам за 2019, 2020 гг. не принимать во внимание по услуге ТО.

Определением от 23.09.2021 удовлетворено ходатайство ООО «МЕГА ГРУПП» о проведении заседания с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Вологодской области, судебное заседание назначено на 17.11.2021.

В судебном заседании 17.11.2021 ответчиком заявлено об уточнении встречного иска.

Уточнение требований принято судом в порядке статей 41,49 АПК РФ.

Таким образом, в качестве встречного иска в рамках настоящего дела ООО «МЕГА ГРУПП» заявлено о взыскании с ЗАО «Юность»:

1. неосновательного обогащения в сумме 467 069 руб. за период 2019 год;

2. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 27.05.2020 по 16.11.2021 в размере 34 766 руб. 36 коп.;

3. государственной пошлины в сумме 15 522 руб.;

4. о расторжении договора аренды нежилого помещения от 15.11.2017 с 09.03.2020.

Остальные пункты просительной части встречного иска представитель ООО «МЕГА ГРУПП» поддержал в качестве возражений против иска ЗАО «Юность», на что суд неоднократно обращал внимание ООО «МЕГА ГРУПП» (определения от 20.05.2021, от 28.07.2021, от 23.09.2021):

1. в удовлетворении требований о взыскании за услугу ТО в размере 128 446 руб. за период 2020 год истцу отказать в полном объеме;

2. на основании п.2.11 договора аренды удержать сумму в размере 396 000 руб. из гарантийного депозита при следующей последовательности списания задолженности по арендным платежам за период февраль 2020;

3. в удовлетворении требований по коммунальным платежам за период январь, февраль, март, часть апреля 2020 года - услуги по электроэнергии, водоотведению и водоснабжению отказать;

4. истцу произвести перерасчет за коммунальные услуги за период с января по 09.03.2020;

5. предоставить счета и акты, выставляемые поставщиком услуг за спорный период;

6. представленные документы по расчетам за 2019, 2020 гг. не принимать во

внимание по услуге ТО.

ЗАО «Юность» поддержало исковое заявление, возражало против удовлетворения встречного иска.

ООО «МЕГА ГРУПП» возражало против удовлетворения первоначального иска, просило удовлетворить встречный иск.

В судебном заседании 17.11.2021 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 24.11.2021. Сторонам разъяснена невозможность согласования проведения судебного заседания после перерыва с использованием систем видеоконференц-связи ввиду ограниченного периода времени для такого согласования и возможности представления ими дополнительных доказательств (при наличии) и письменных пояснений (при наличии) посредством почтовой и электронной связи.

Из материалов дела следует, что 15.11.2017 между ЗАО «Юность» (арендодатель) и ООО «МЕГА ГРУПП» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование сроком на 5 лет объект нежилого фонда: часть нежилого здания литер А, 1 этаж, инвентарный номер 1550, расположенный по адресу: <...> (нежилые помещения №№42-56, №65, №199-207. Общая площадь помещений 310,6 кв.м. (пункты 1.1., 6.1. договора).

Помещения предоставляются арендатору для осуществления коммерческой деятельности, не противоречащей законодательству Российской Федерации (пункт 1.2. договора).

В соответствии с пунктом 2.1. договора арендная плата начисляется с 01.02.2018. Арендная плата не облагается НДС на основании главы 26.2 Налогового кодекса РФ.

Арендная плата составляет 360 000 руб. ежемесячно (пункт 2.2. договора).

Арендодатель вправе изменять размер арендной платы не чаще 1 раза в год, но не ранее чем через 12 месяцев с момента подписания акта приема-передачи помещения на 10%, с уведомлением арендатора о таких изменениях не позднее, чем за 1 месяц. Вносимые изменения и дополнения в настоящий договор оформляются дополнительными соглашениями (пункт 2.20. договора).

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 27 числа месяца, предшествующего оплачиваемому. В случае, если 27 число выпадает на выходные или праздничные дни платеж должен поступить на счет арендодателя в предшествующий ему рабочий день (пункт 2.7. договора).

Согласно пункту 2.1.3 договора арендная плата не включает в себя коммунальные услуги (тепло-, энерго-, водоснабжение, канализация, вывоз мусора, телефонные переговоры, обслуживание здания и прочее). Арендатор ежемесячно компенсирует арендодателю в соответствии с выставленными арендодателем счетами. Счета выставляются на основании фактических показаний контрольно-измерительных приборов учета, установленных арендатором в арендуемых помещениях по тарифам поставщиков услуг, на основании договоров с поставщиками услуг, а также фактически понесенных расходов. При отсутствии приборов учета объем потребленных услуг рассчитывается пропорционально занимаемой площади.

Признание и возмещение расходов по коммунальным услугам тепло-, энерго-, водоснабжение, канализация, вывоз мусора, телефонные переговоры, обслуживание здания и прочее) производится по ценам поставщика услуг на основании счета арендодателя. Оплата коммунальным услугам тепло-, энерго-, водоснабжение, канализация, вывоз мусора, телефонные переговоры, обслуживание здания и прочее) производится в течение 5 календарных дней со дня получения счета арендатором. Счета на возмещение расходов за коммунальным услугам тепло-, энерго-, водоснабжение, канализация, вывоз мусора, телефонные переговоры, обслуживание здания и прочее) выставляются арендодателем надлежаще уполномоченному лицу под роспись (пункт 2.14. договора).

Плата за коммунальным услугам тепло-, энерго-, водоснабжение, канализация, вывоз мусора, телефонные переговоры, обслуживание здания и прочее) осуществляется следующим образом: авансовый платеж в размер 70% от потребления прошлого месяца рассчитывается до 20 числа текущего месяца и оплачивается до 27 числа текущего месяца. Окончательный расчет за коммунальным услугам тепло-, энерго-, водоснабжение, канализация, вывоз мусора, телефонные переговоры, обслуживание здания и прочее) осуществляется не позднее 27 числа месяца, следующего за оплаченным на основании выставленного счета (пункт 2.14.1. договора).

Пунктом 2.19. договора установлено, что арендодатель предоставляет арендатору счета ежемесячно в соответствии с действующим законодательством.

Счета на оплату арендной платы выставляются не позднее 20-го числа месяца, предшествующего оплачиваемому.

Счета на оплату коммунальных услуг по мере выставления счетов организациями – поставщиками коммунальных услуг, но не позднее 20 числа месяца, следующего за оплачиваемым.

Арендатор в течение 3 рабочих дней с момента подписания сторонами настоящего договора в обеспечение своих обязательств оплачивает арендодателю гарантийный депозит в размере 360 000 руб., который не облагается НДС на основании статей 346.11, 346.12 Налогового кодекса РФ (пункт 2.8. договора).

По передаточному акту нежилого помещения от 15.11.2017 (Приложение №1 к договору аренды нежилого помещения от 15.11.2017) часть нежилого здания передана в пользование арендатору.

Договор зарегистрирован в установленном порядке, о чем 22.02.2028 в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) сделана запись регистрации за номером 36:34:0606017:777-36/001/2018-3.

Дополнительным соглашением от 30.08.2018 ответчику в аренду была также предоставлена часть нежилого здания литер А, 2 этаж, инвентарный номер 1550, расположенный по адресу: <...> (нежилые помещения №№118-122, общей площадью 49,3 кв.м.

Таким образом, всего в аренду ООО «МЕГА ГРУПП» были переданы помещения площадью 359,9 кв.м.

Данным соглашением был изменен размер арендной платы, который с 01.09.2018 составил 370 000 руб. в месяц.

Пунктом 6 дополнительного соглашения от 30.08.2018 указано, что размер гарантийного депозита составляет 370 000 руб., который не облагается НДС на основании статей 346.11, 346.12 Налогового кодекса РФ. Арендатор не позднее 3 рабочих дней с момента подписания сторонами настоящего соглашения в обеспечение своих обязательств оплачивает арендодателю сумму увеличения гарантийного взноса.

В соответствии с пунктом 7 дополнительного соглашения от 30.08.2018 арендатор обязан произвести за свой счет демонтаж настенных пластиковых панелей и текущий ремонт в нежилых помещениях, передаваемых по настоящему соглашению.

Соглашение зарегистрировано в установленном порядке, о чем в ЕГРН сделана соответствующая запись регистрации.

24.01.2019 руководителю ООО «МЕГА ГРУПП» вручено уведомление об увеличении с 01.03.2019 размера арендной платы до 406 000 руб. и, соответственно, необходимости увеличения гарантийного депозита до указанной суммы.

15.01.2020 главным бухгалтером ЗАО «Юность» получено уведомление ООО «МЕГА ГРУПП» о намерении расторгнуть договор аренды нежилого помещения и передать имущество по акту приема-передачи арендодателю.

В связи с отказом арендатора от исполнения договора и наличием задолженности по арендным платежам ЗАО «Юность» направило в адрес ООО «МЕГА ГРУПП» претензию от 13.03.2020 с требованием уплатить арендную плату за январь – март 2020 года, а также компенсировать коммунальные платежи.

Претензия направлена по юридическому адресу ООО «МЕГА ГРУПП», получена Обществом согласно данным ресурса «Отслеживание почтовых отправлений» официального сайта ФГУП «Почта России» https://www.pochta.ru (почтовый идентификатор 39402917008322) 09.04.2020, однако оставлена без удовлетворения, что и послужило основанием для обращения ЗАО «Юность» в суд с настоящими требованиями.

В соответствии со статьей 37 АПК РФ, подсудность, установленная статьями 35 и 36 настоящего Кодекса, может быть изменена по соглашению сторон до принятия арбитражным судом заявления к своему производству.

С учетом положений статьи 37 АПК РФ и пункта 6.7. договора аренды нежилого помещения от 15.11.2017, иск ЗАО «Юность» принят к производству Арбитражным судом Воронежской области.

Исследовав материалы дела и оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд находит как первоначальные требования так и встречный иск не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном кодексом (статья 4 АПК РФ).

Статьей 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными законом. По смыслу указанной нормы способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности,

из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Отношения сторон урегулированы договором аренды (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В частности, в соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Согласия о расторжении договора аренды нежилого помещения от 15.11.2017 стороны не достигли.

Вышеперечисленные основания для расторжения договора документально не подтверждены.

Заявленный в качестве основания для досрочного расторжения договора довод

ООО «МЕГА ГРУПП» о том, что арендодателем не было обеспечено предоставление качественных коммунальных услуг оценивается судом как надуманный, поскольку представленное суду письмо относительно качества отопления арендуемых помещений датировано 09.03.2019 – спустя 2 отопительных сезона (2017-2018, 2018-2019) после заключения договора и не содержит ни одного документа в виде приложения, подтверждающего предоставление качества коммунальных услуг ниже нормативного.

При этом следует отметить, что коммунальные услуги предоставляются не арендодателем, обеспечение последним определенного уровня коммунальных услуг не было согласовано сторонами в договоре в качестве существенного условия, возмещение расходов на коммунальные услуги производится на основании счетов ресурсоснабжающих организаций по установленным тарифам.

В силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имуществаили проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Рассматриваемый договор заключался 15.11.2017 – во время отопительного сезона и ООО «МЕГА ГРУПП» не было лишено возможности установить состояние отопления в нежилых помещениях в момент их приема. Однако, в передаточном акте нежилого помещения от 15.11.2017 к спорному договору аренды какие-либо замечания со стороны ООО «МЕГА ГРУПП» не отражены, в акте содержится информация о том, нежилые помещения передаются арендатору в состоянии, позволяющем использовать их по назначению.

Дополнительные права на отказ от договора либо изменение его условий могут быть предусмотрены как общими положениями об обязательствах, например статьей 450.1 Гражданского кодекса РФ, так и законодательством об отдельных типах и видах договоров.

Статьей 450.1 Гражданского кодекса РФ установлено, что право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть предоставлено Гражданским кодексом РФ, другими законами, иными правовыми актами, а также договором.

При этом реализация такого права осуществляется управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора) – часть первая статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ.

Пунктом 5.4. договора предусмотрено право арендатора отказаться от исполнения договора аренды нежилого помещения от 15.11.2017 в одностороннем порядке, предупредив об этом арендодателя в письменном виде, не менее чем за 60 календарных дней до такого расторжения, в случаях когда:

- переданные арендатору помещения имеют препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра помещений при заключении договора;

- помещения в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для его использования по назначению.

Кроме того, пунктом 5.5. договора предусмотрено право арендатора отказаться от исполнения договора аренды нежилого помещения от 15.11.2017 в одностороннем порядке в любых иных случаях, предупредив об этом арендодателя в письменном виде не менее чем за 90 календарных дней до такого расторжения.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений. При этом каждому лицу, участвующему в деле, в том числе, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (согласно части 2 статьи 9 АПК РФ).

В силу пункта 3.1статьей 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Поскольку ООО «МЕГА ГРУПП» не представило доказательства существования согласованных пунктом 5.4. договора аренды нежилого помещения от 15.11.2017 обстоятельств для возникновения у него права на досрочный односторонний отказ от договора, к рассматриваемым отношениям подлежит применению пункт 5.5. договора, в силу чего соответствующее уведомление должно быть направлено (вручено) арендодателю за 90 дней до даты прекращения действия договора.

Поскольку уведомление об отказе от рассматриваемого договора было вручено главному бухгалтеру ЗАО «Юность» 15.01.2020, предупредительный срок истекает 14.04.2020 и договор прекращает свое действие 15.04.2020.

Следовательно, основания для удовлетворения встречного иска ООО «МЕГА ГРУПП» в части требования о расторжении договора аренды нежилого помещения от

15.11.2017 с 09.03.2020 отсутствуют.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Исходя из совокупности приведенных положений Гражданского кодекса РФ следует, что пользование арендованным имуществом - право арендатора, которым он может распоряжаться по своему усмотрению. Поэтому неиспользование арендованных помещений до прекращения договора аренды в установленном законом и договором порядке, не освобождает арендатора от внесения арендной платы, поскольку обратное фактически будет свидетельствовать об одностороннем отказе от исполнения договора, что противоречит положениям статьи 310 Гражданского кодекса РФ.

Арендатор обязан уплачивать арендные платежи при нахождении объекта аренды в его владении вплоть до момента его возврата арендодателю по письменному акту приема-передачи, вне зависимости от факта его использования по целевому назначению, за исключением случаев объективной невозможности использования объекта аренды ввиду неправомерного поведения арендодателя.

Двусторонний «возвратный» акт приема-передачи спорных помещений суду не представлен.

Телеграммы-требования о принятии помещения арендодателем поданы 29.02.2020 и 04.03.2020, но не содержат дату и время, в которые ООО «МЕГА ГРУПП» просит ЗАО «Юность» обеспечить явку уполномоченного представителя для принятия помещений и подписания «возвратного» акта приема-передачи. Следовательно, довод ООО «МЕГА ГРУПП» о злоупотреблении ЗАО «Юность» своими правами арендодателя и его уклонении от принятия помещения не подтвержден.

В соответствии с Указами Президента Российской Федерации от 25.03.2020 №206, от 02.04.2020 №239 и от 28.04.2020 №294 об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней в целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID19) с 30 марта 2020 по 02.04.2020, с 04.04.2020 по 30.04.2020 и с 06.05.2020 по 08.05.2020 были установлены

нерабочие дни с сохранением за работниками заработной платы.

Таким образом, заявленный ЗАО «Юность» период начисления и взыскания арендных платежей – с 01.02.2020 по 27.03.2020 не противоречит законодательству, регулирующему спорные отношения.

Заявленная ко взысканию сумма арендных платежей – 759 612 руб. соответствует указанному периоду взыскания.

Ненаправление арендодателем актов оказанных услуг и невыставление счетов на оплату арендных платежей не является снованием для освобождения арендатора от их внесения в установленные договором сроки, поскольку арендные платежи по спорному договору определены в твердой денежной сумме.

Статус учредителей ООО «МЕГА ГРУПП» (пенсионер и многодетный отец) также не предусмотрен действующим законодательством в качестве основания для освобождения юридического лица от исполнения договорных обязательств.

Довод ООО «МЕГА ГРУПП» о том, что им, как арендатором, было потрачено на ремонт и отделку принятых в аренду помещений более 25 000 000 руб. не может являться основанием для освобождения Общества от внесения арендных платежей, либо их зачета в счет стоимости ремонтных работ, поскольку соответствующее условие рассматриваемым договором аренды не согласовано.

Отделимые улучшения арендованного имущества стали собственностью ООО «МЕГА ГРУПП», что не оспаривается участвующими в деле лицами, а возмещение стоимости неотделимых улучшений в соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ должно быть предусмотрено договором аренды.

Согласно пункту 2.17 договора аренды нежилого помещения от 15.11.2017 все произведенные арендатором неотделимые без вреда для этого имущества улучшения арендованного имущества являются собственностью арендодателя. По окончании срока действия договора, а также в случае прекращения его действия по основаниям, изложенным в разделе 5 договора (в том числе пункты 5.4., 5.5. договора) стоимость произведенного ремонта, перестройки и перепланировки помещений, а также всех произведенных за сет арендатора неотделимых улучшений арендатору не возмещается.

Вместе с тем, из системного анализа статьи 606, пункта 1 статьи 611, статьи 614 Гражданского кодекса РФ и правовой позиции, изложенной в пункте 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 №54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период предоставления ему возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

В соответствии с пунктом 58 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду от другой стороны исполнения в натуре, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В материалы дела представлен акт об ограничении допуска в арендуемое помещение от 10.02.2020 (т.2 л.д.71), в котором ЗАО «Юность» при условии невнесения арендатором единственного платежа за пользование помещением и небольшой просрочки (аренда за февраль 2020 по сроку платежа 27.01.2020) ограничил допуск ООО «МЕГА ГРУПП» в арендуемые помещения путем замены дверных замков.

Поскольку замена дверных замков арендодателем исключает фактическую возможность пользования спорными помещениями со стороны арендатора, суд усматривает возникновение объективной невозможности пользования арендуемым имуществом и, соответственно, прекращение встречного предоставления с указанной даты.

В связи с изложенным суд полагает правомерным начисление арендных платежей за период с 01.02.2020 по 10.02.2020 в сумме 140 000 руб., а также коммунальных платежей за указанный период в сумме 18 355 руб. 17 коп. (расчет произведен исходя из представленного ЗАО «Юность» расчета т.3, л.д.55-56), всего 151 507 руб. 34 коп.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу статей 330, 331 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в определении условий договора, если он не противоречит закону или иным правовым актам.

В соответствии с пунктом 4.2. договора арендатор несет ответственность за нарушение сроков и порядка внесения арендной платы в виде уплаты пени в размере 0,5% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, начиная с первого дня просрочки. Требование на уплату пени выставляется более чем на 3 календарных дня.

На основании указанного пункта договора истцом заявлено о взыскании с ответчика 303 517 руб. 70 коп. пеней по состоянию на 16.03.2021.

Применение мер гражданско-правовой ответственности является последствием ненадлежащего исполнения обязательств.

Поскольку суд пришел к выводу о наличии у ООО «МЕГА ГРУПП» задолженности по арендной плате за период с 01.02.2020 по 10.02.2020, начисление на данную задолженность пеней исходя из условий договора в сумме 289 800 за период с 28.01.2020 по 16.03.2021 является правомерным.

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ).

С учетом заявления ООО «МЕГА ГРУПП» ходатайства о снижении неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса РФ (т.3, л.д.16-17) и сложившейся правоприменительной практики (Определение Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 10.04.2012 №ВАС-3875/12), ЗАО «Юность» самостоятельно рассчитало неустойку исходя из размера 0,1% за каждый день просрочки, что применительно к определенной судом сумме подлежащих уплате арендных платежей за заявленный период начисления пеней составляет 57 960 руб.

Большее снижение размера неустойки не будет способствовать реализации принципа наступления справедливой ответственности за неисполнение договорных обязательств.

При наличии у истца убытков, последний вправе заявить их в сумме, не

покрытой неустойкой, в самостоятельном порядке.

Пени на задолженность по коммунальным платежам ЗАО «Юность» ко взысканию не заявлены.

Пунктом 2.11. договора установлено, что если арендатор по любой причине не выплачивает арендодателю арендную плату или любую сумму, подлежащую выплате по настоящему договору в течение 3 рабочих дней с даты, в которую данная сумма должна быть выплачена, арендодатель удерживает ее из суммы гарантийного депозита при следующей последовательности списания: сумма задолженности, пени по настоящему договору, штрафные санкции. В течение 5 рабочих дней с даты получения уведомления арендодателя об удержании гарантийного депозита (его части) арендатор обязан выплатить сумму, равную удержанной, с целью пополнения суммы гарантийного депозита (пункт 2.11. договора).

Арендодатель вправе удержать из встречного депозита в течение срока действия настоящего договора:

- любые платежи, не внесенные арендатором в течение срока действия договора;

- сумму имущественного ущерба, причиненного арендатором арендодателю;

- сумму имущественного ущерба, причиненного арендатором повреждением помещений и/или здания, произошедшего по вине арендатора;

- сумму на ремонт поврежденного имуще6ства и/или восстановление нарушенного права арендодателя;

- иные штрафные санкции, взыскиваемые арендодателем с арендатора по настоящему договору (пункт 2.12. договора).

Согласно расчету ЗАО «Юность» задолженность по арендным платежам за январь 2020 года в ООО «МЕГА ГРУПП» отсутствует, но имеется задолженность по коммунальным платежам за декабрь 2019 года на сумму 56 537 руб. и за январь 2020 года на сумму 101 899 руб.

Данный расчет ООО «МЕГА ГРУПП» документально не опровергнут.

Даже учитывая указанную сумму долга по коммунальным платежам, подлежащая уплате за период с 01.02.2020 по 10.02.2020 аренда, коммунальные платежи, а также рассчитанные судом пени покрываются обеспечительным взносом, уплаченным ООО «МЕГА ГРУПП» согласно платежным поручениям №7 от 21.11.2017 на сумму 360 000 руб. и №429 от 26.02.2019 на сумму 36 000 руб.

При таких обстоятельствах, исковые требования ЗАО «Юность» являются необоснованными.

Что же касается встречных требований ООО «МЕГА ГРУПП» в части взыскания

с ЗАО «Юность» неосновательного обогащения за 2019 год в сумме 467 076 руб. и начисленных на данную сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 34 766 руб. 36 коп., то они также являются необоснованными ввиду следующего.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.

Основания возникновения неосновательного обогащения могут быть различными. Правила о неосновательном обогащении применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Институт обязательств из неосновательного обогащения призван предоставить защиту потерпевшим, чьё имущество уменьшилось или не увеличилось с выгодой для приобретателя, в силу чего истцом по иску о неосновательном обогащении является потерпевший, т.е. лицо, за счет которого другим лицом приобретено или сбережено имущество.

Применяя вышеуказанные нормы права, положения статей 65, 70 АПК РФ и учитывая пункт 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 №49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», истец, обращаясь с требованием о взыскании неосновательного обогащения, обязан доказать, что имущество, составляющее неосновательное обогащение, получено ответчиком без законных оснований и указанным имуществом ответчик распорядился.

В предмет доказывания по кондикционному иску входят обстоятельства, подтверждающие возникновение у ответчика обогащения (сбережения) за счет истца, неосновательность сбережения и его размер.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.01.2013 №11524/12, если из представленных доказательств усматривается, что основаниями платежа являлись конкретные правоотношения, то бремя доказывания того, что правоотношения, указанные в качестве оснований платежа, не являются такими основаниями, а денежные средства были перечислены ошибочно, либо в излишней сумме, в силу указанных норм также

возлагается на истца.

В рассматриваемом случае в качестве обоснования встречного иска ООО «МЕГА ГРУПП» указывает на безосновательное получение ЗАО «Юность» в 2019 году оплаты услуги ТО в размере 38 923 ежемесячно.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из буквального прочтения пункта 2.1.3 договора арендная плата не включает в себя коммунальные услуги (тепло-, энерго-, водоснабжение, канализация, вывоз мусора, телефонные переговоры, обслуживание здания и прочее).

Пунктом 2.14. спорного договора установлено, что признание и возмещение расходов по коммунальным услугам тепло-, энерго-, водоснабжение, канализация, вывоз мусора, телефонные переговоры, обслуживание здания и прочее) производится по ценам поставщика услуг на основании счета арендодателя.

Согласованные данными пунктами договора платежи за обслуживание здания и являются платежами ТО. Доказательства обратного ООО «МЕГА ГРУПП» суду не представило. Доказательства неправомерности включения каких-либо затрат ЗАО «Юность» в расчет платежей по ТО здания ООО «МЕГА ГРУПП» также не представило. Обоснованность расчетов ЗАО «Юность» документально не опровергло.

Следовательно, неосновательное обогащение на стороне ЗАО «Юность» отсутствует.

В силу пункта 2 статьи 1107 Гражданского кодекса РФ, на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 Гражданского кодекса РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Поскольку суд пришел к выводу о недоказанности возникновения на стороне ЗАО «Юность» неосновательного обогащения в сумме 467 076 руб., основания для начисления на него процентов за пользование чужими денежными средствами отсутствуют.

Исходя из совокупности изложенного все заявленные в рамках настоящего дела требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом изложенного, положений статьи 110 АПК РФ и результатов рассмотрения дела, государственная пошлина за рассмотрение первоначального иска в размере 22 470 руб. (с учетом уточнения требований) относится на ЗАО «Юность» и подлежит взысканию с него в федеральный бюджет в сумме 3 230 руб., государственная пошлина за рассмотрение встречного иска в размере 19 037 руб. (с учетом уточнения требований) относится на ООО «МЕГА ГРУПП» и подлежит взысканию с него в федеральный бюджет в сумме 3 485 руб.

На основании материалов дела, руководствуясь статьями 8,309,310, Гражданского кодекса РФ, статьями 4,7-11,13,16,65,110,156,167-170 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска закрытого акционерного общества «Юность» отказать.

В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью «МЕГА ГРУПП» отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Юность» (г.Воронеж, запись в ЕГРЮЛ внесена МИМНС России №1 по Воронежской области 28.08.2002 за ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3 230 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «МЕГА ГРУПП» (г.Москва, запись в ЕГРЮЛ внесена МИФНС России №46 по г.Москве 11.10.2017 за ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3 485 руб.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия и Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу через Арбитражный суд Воронежской области.

Судья М.С.Есакова