Гражданский кодекс часть 1

о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка; погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи в отношении спорного земельного участка и снятии земельного участка с кадастрового учета

третьи лица:

1. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, г. Воронеж

2. Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», г. Воронеж

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1 паспорт, ФИО3 по доверенности от 13.10.2017

от первого ответчика – ФИО2 паспорт, ФИО4 по доверенности от 06.08.2019

от второго ответчика – ФИО5 по доверенности № 146 от 15.10.2018

от третьих лиц – не явились, извещены

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (истец) обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (первый ответчик), Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (второй ответчик), с учетом принятых судом уточнений, о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи № 154/15-з от 24.04.2015 земельного участка с кадастровым номером 36:34:0208001:3127, площадью 7 160 кв. м. по адресу: <...>, в части земельных участков ЗУ2, ЗУ3, ЗУ4 в координатах согласно заключению эксперта Дрозда М.Г. с учетом пояснений от 30.01.2020, погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0208001:3127, площадью 7160 кв.м., по адресу: <...> и снятии земельный участок с кадастровым номером 36:34:0208001:3127, площадью 7160 кв.м., по адресу: <...> с кадастрового учета.

В судебное заседание третьи лица не явились.

Учитывая, что суд располагает сведениями о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, дело рассматривалось в отсутствие третьих лиц на основании ст. 156 АПК РФ.

В ходе судебного разбирательства по делу было проведено три судебных экспертизы для разрешения вопросов, требующих специальных знаний.

Согласно заключению экспертов ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» установлено нахождение объектов, принадлежащих истцу на земельном участке первого ответчика. При этом экспертом не были определены координаты поворотных точек и площади земельных участков, необходимых для эксплуатации объектов.

Для определения координат поворотных точек и площади земельных участков была назначена экспертиза, поведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Строительная экспертиза. Проекты. Производство» ФИО6

Экспертом были определены координаты поворотных точек земельных участок и их площадь, однако, без учета иных находящихся на земельном участке объектов.

Для разрешения вопроса о делимости (неделимости) спорного земельного участка и определения с учетом ответа на данный вопрос площади земельных участков, необходимых для эксплуатации объектов истца и координат поворотных точек была назначена экспертиза, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю Дрозду М.Г.

В судебном заседании истец исковые требования поддержал, пояснив, что договор купли-продажи земельного участка заключен ответчиками без учета нахождения на части земельного участка принадлежащих истцу объектов недвижимого имущества, что противоречит требованиям Земельного кодекса РФ.

Ответчики возражал против удовлетворения исковых требований, указав, что материалами дела не подтверждается нахождение объектов истца в границах спорного земельного участка.

Первый ответчик заявил ходатайство, поддержанное вторым ответчиком о назначении по делу повторной экспертизы по вопросу о размере земельных участков, необходимых для использования принадлежащих истцу объектов.

Истец относительно заявленного ходатайства возражали, указав на отсутствие предусмотренных законом оснований.

Истец обратился с ходатайством о назначении по делу дополнительной экспертизы, которым просил поставить на разрешение эксперта два вопроса из тех, которые были поставлены эксперту Дрозду М.Г., ссылаясь на то, что вывод эксперта о размере земельного участка, необходимого для использования трансформаторной подстанции сделан без учета проект трансформаторной подстанции.

В соответствии с ч. 1 ст. 86 АПК РФ на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дает заключение в письменной форме и подписывает его.

Требования к заключению экспертов предусмотрены ч. 2 ст. 86 АПК РФ.

Экспертное заключение, выполненное экспертом ФИО7 в рамках рассмотрения дела, оформлено в соответствии с требованиями ст. ст. 82, 83, 86, АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, противоречия в выводах эксперта отсутствуют. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В экспертном заключении содержатся ответы на поставленные судом вопросы, заключение мотивировано, выводы обоснованы исследованными обстоятельствами, содержат ссылки на представленные судом для производства экспертизы доказательства.

В силу ч. 2 ст. 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Исследовав экспертное заключение, рассмотрев доводы и возражения ответчиков относительно выводов эксперта, суд приходит к выводу о том, что эксперт исследовали все необходимые для дачи заключения документы, ответили на поставленные перед ними вопросы, противоречия в выводах эксперта отсутствуют, основания для сомнений в обоснованности заключения не усматривается.

Несогласие ответчиков с выводами эксперта не является основанием для назначения повторной экспертизы.

На основании ст. ст. 87, 159 АПК РФ в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы судом отказано.

Согласно ч. 2 ст. 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

Истец, обращаясь с ходатайством о назначении по делу дополнительной экспертизы, фактически заявляет о проведение повторной экспертизы по двум вопросам, в отношении которых экспертом проведено исследование и сделаны выводы.

При этом, как указано выше, оснований для назначения по делу повторной экспертизы суд не находит.

Из материалов дела следует.

24.04.2015 между первым ответчиком, как собственником объектов недвижимого имущества, (покупатель) и вторым ответчиком (продавец) был заключен договор купли-продажи №154/15-3 находящегося в государственной собственности земельного участка из категории земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 36:34:0208001:3127, площадью 7160 кв.м., по адресу: <...>. Участок передан покупателю по передаточному акту, за покупателем зарегистрировано право собственности на земельный участок.

Истцу на праве собственности принадлежит трансформаторная подстанция, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 24,9 кв.м., лит. Н, адрес (местонахождение) объекта: <...> (запись о регистрации права от 03.06.2004 №36-34-126/2004-8), а также Единый недвижимый комплекс (тепловая сеть): тепловая сеть лит. А7, протяженностью 367 метров с тепловым пунктом лит. М площадью 120,6 кв.м., с кадастровым номером 36:34:0208001:3115, адрес (местонахождение) объекта: <...> д. (запись о регистрации права (от 06.04.2016 №36-36/001-36/001/079/2015-670/1).

Для трансформаторной подстанции установлена охранная зона 36.34.2.70, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости.

Полагая, что часть трансформаторной подстанции и установленная для нее охранная зона 36.34.2.70, необходимая для безопасной эксплуатации электроустановки, а также Единый недвижимый комплекс (тепловая сеть) находятся в границах земельного участка с кадастровым номером 36:34:0208001:3127, отсутствуют проходы и проезды к объектам недвижимости, истец обратился в суд с настоящим иском.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, оценив в совокупности представленные по делу доказательства, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита субъективных гражданских прав и охраняемых законом интересов осуществляется путем применения надлежащих способов защиты (ст. 12 ГК РФ), в том числе, путем признании сделки недействительной, применения последствий недействительности сделки.

Исходя из подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости: все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пунктом 1 ст. 39.20 (ст. 36 в ранее действовавшей редакции) Земельного кодекса РФ установлено, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено данной статьей и другим федеральным законом.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (разъяснения по вопросам судебной практики применения законов и иных нормативных правовых актов арбитражными судами, данные Пленумом ВАС РФ, сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом Верховного Суда РФ (ч. 1 ст. 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 №8-ФКЗ).

Из указанных положений закона следует, что право на приобретение в собственность земельного участка связано с фактом нахождения на нем объекта недвижимости.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.10.2012 №5361/12 изложена также следующая правовая позиция, которую суд считает применимой в настоящем деле.

Если на момент заключения договора купли-продажи на земельном участке находился объект недвижимости, в отношении которого стороны договора не могли не знать, что он не принадлежит покупателю земельного участка на праве собственности, то заключенный договор в этой части не соответствует ст. 36 Земельного кодекса РФ. То обстоятельство, что на момент заключения договора купли-продажи другое лицо не являлась собственником этого объекта и существовала неопределенность в том, кто является его собственником, не могло служить основанием для заключения названного договора без учета правил ст. 36 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 №4275/11, ст. 36 Земельного кодекса РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.

Для разрешения вопроса о нахождении на спорном земельном участке объектов недвижимости принадлежащих истцу, судом была назначена экспертиза, проведение которой было поручено экспертам федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы ФИО8 и ФИО9

Согласно заключению экспертов ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» от 28.11.2018 №9487/6-3 по результатам измерений и построений, установлено, что часть тепловой сети лит. 7A с кадастровым номером 36:34:0208001:3115 на общем протяжении 99,66м., между точками 18-29 (обозначенными на схеме и имеющими координаты, указанные в вышерасположенных таблицах) располагается в границах земельного участка, с кадастровым номером 36:34:0208001:3127, площадью 7 160 кв.м, по адресу: <...>. Также часть фактического заземления трансформаторной подстанции с кадастровым номером 36:34:0211002:2493 с размерами 4,97м. и 0,44м., между точками 5а-6-6а (обозначенными на схеме и имеющими координаты, указанные в вышерасположенных таблицах), располагается в границах земельного участка, с кадастровым номером 36:34:0208001:3127, площадью 7 160 кв.м., по адресу: <...>.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что на земельном участке, проданном первому ответчику, расположены часть тепловой сети протяженностью 99,66м. и часть заземления трансформаторной подстанции размером 2,19кв.м.

Исходя из ст. ст. 39.33, 39.36 Земельного кодекса РФ использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может осуществляться без предоставления земельных участков и установления сервитута для размещения объектов, виды которых устанавливаются Правительством Российской Федерации. Перечень таких объектов утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 №1300; под п. 7 в данный перечень включены тепловые сети всех видов, включая сети горячего водоснабжения, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.

Согласно ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случаях, перечисленных в данной части, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности.

Материалами дела не подтверждается, что для размещения спорной тепловой сети на земельном участке требовалось разрешение на строительство. Напротив, из материалов дела следует, что спорная тепловая сеть, являющаяся линейным сооружением, относилась к сооружениям вспомогательного использования по отношению к располагавшейся ранее на земельном участке, производственной базе.

Таким образом, нахождение тепловой сети на земельном участке не порождает каких-либо вещных прав в отношении данного участка у собственника инженерных коммуникаций.

Учитывая, что на момент заключения спорного договора тепловая сеть относилась к объектам, эксплуатация которых могла осуществляться без предоставления земельных участков, и у истца отсутствовало право на выкуп земельного участка для ее эксплуатации, факт нарушения прав истца оспариваемым договором купли-продажи в данной части не подтверждается.

Кроме того, в силу Правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок, утвержденных приказом Министерства энергетики Российской Федерации от 24.03.2003 №115 (далее - Правила), в целях настоящих Правил используются следующие термины и определения: «тепловая сеть» - совокупность устройств, предназначенных для передачи и распределения теплоносителя и тепловой энергии. К сооружению «тепловая сеть» в силу его специфики предъявляются определенные требования по содержанию.

При эксплуатации систем тепловых сетей должна быть обеспечена надежность теплоснабжения потребителей, подача теплоносителя (воды и пара) с расходом и параметрами в соответствии с температурным графиком и перепадом давления на вводе (п. 6.2.1 Правил).

На основании п. 4 Типовых правил охраны коммунальных сетей, утвержденных приказом Минстроя России от 17.08.1992 №197, охранные зоны тепловых сетей устанавливаются вдоль трасс прокладки тепловых сетей в виде земельных участков шириной, определяемой углом естественного откоса грунта, но не менее 3 метров в каждую сторону, считая от края строительной конструкции тепловых сетей или от наружной поверхности изолированного теплопровода бесканальной прокладки. Минимально допустимые расстояния от тепловых сетей до зданий, сооружений, линейных объектов подлежат обязательному соблюдению при проектировании, строительстве и ремонте указанных объектов в соответствии с требованиями, установленными СНиП 2.04.07-86 «Тепловые сети».

Возможность размещения надземной прокладки тепловых сетей предусмотрена действующим СНиП 41-02.2003 «Тепловые сети», согласно п. п. 9.1, 9.2 которых допускается надземная прокладка тепловых сетей, кроме территорий детских и лечебных учреждений; прокладку тепловых сетей по территории, не подлежащей застройке вне населенных пунктов, следует предусматривать надземную на низких опорах.

Ограничения и запреты, действующие в пределах охранных зон тепловых сетей, в том числе трубопроводов надземной прокладки, установлены в п. 5 и п. 6 Типовых правил охраны коммунальных сетей, утвержденных приказом Минстроя России от 17.08.1992 №197.

В таком случае ограничение права касается неограниченного круга лиц и представляет собой определенный правовой режим использования земельных участков или их частей любым лицом независимо от наличия или отсутствия у него прав на земельный участок. Целью ограничения прав является охрана объектов, имеющих общественное значение, путем ограничения хозяйственной деятельности.

Доводы истца в обоснование исковых требований основаны на невозможности осуществления деятельности по обслуживанию, ремонту теплотрассы без предоставления ему земельного участка.

Однако, исходя из специфичности объекта недвижимости (тепловая сеть), истец может использовать земельный участок первого ответчика для обслуживания или ремонта тепловой трассы. При этом такое использование не связано с отчуждением имущества у собственника и не лишает его права владения и пользования земельным участком.

При этом права владения и пользования земельным участком ограничиваются, поскольку в пределах охранных зон тепловых сетей не допускается производить действия, которые могут повлечь нарушения в нормальной работе тепловых сетей, их повреждение, несчастные случаи или препятствующие ремонту: размещать автозаправочные станции, хранилища горюче-смазочных материалов, складировать агрессивные химические материалы; загромождать подходы и подъезды к объектам и сооружениям тепловых сетей, складировать тяжелые и громоздкие материалы, возводить временные строения и заборы; устраивать спортивные и игровые площадки, неорганизованные рынки, остановочные пункты общественного транспорта, стоянки всех видов машин и механизмов, гаражи, огороды и т.п.; устраивать всякого рода свалки, разжигать костры, сжигать бытовой мусор или промышленные отходы; производить работы ударными механизмами, производить сброс и слив едких и коррозионно-активных веществ и горюче-смазочных материалов; проникать в помещения павильонов, центральных и индивидуальных тепловых пунктов посторонним лицам; открывать, снимать, засыпать люки камер тепловых сетей; сбрасывать в камеры мусор, отходы, снег и т.д.; снимать покровный металлический слой тепловой изоляции; разрушать тепловую изоляцию; ходить по трубопроводам надземной прокладки (переход через трубы разрешается только по специальным переходным мостикам); занимать подвалы зданий, особенно имеющих опасность затопления, в которых проложены тепловые сети или оборудованы тепловые вводы под мастерские, склады, для иных целей; тепловые вводы в здания должны быть загерметизированы (п. 5 Типовых правил охраны коммунальных сетей, утвержденных приказом Минстроя России от 17.08.1992 №197).

В пределах территории охранных зон тепловых сетей без письменного согласия предприятий и организаций, в ведении которых находятся эти сети, запрещается: производить строительство, капитальный ремонт, реконструкцию или снос любых зданий и сооружений; производить земляные работы, планировку грунта, посадку деревьев и кустарников, устраивать монументальные клумбы; производить погрузочно-разгрузочные работы, а также работы, связанные с разбиванием грунта и дорожных покрытий; сооружать переезды и переходы через трубопроводы тепловых сетей (п. 6 Типовых правил охраны коммунальных сетей, утвержденных приказом Минстроя России от 17.08.1992 №197).

Согласно ст. 133.1 ГК РФ недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Как разъяснено в п. 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно ст. 133.1 ГК РФ части единого недвижимого комплекса (например, линейного объекта) могут быть расположены на различных земельных участках.

По смыслу приведенной правовой нормы и разъяснений нет необходимости быть собственником земельного участка, на котором расположены соответствующие части единого недвижимого комплекса.

Таким образом, расположение части единого недвижимого комплекса (тепловая сеть): тепловая сеть лит. А7, протяженностью 367 метров с тепловым пунктом лит. М площадью 120,6 кв.м. на земельном участке, не принадлежащем собственнику объекта, не порождает права требования предоставления земельного участка под названной частью объекта недвижимого имущества.

В этой связи требование истца о признания недействительным договора купли-продажи земельного участка в части земельного участка, которая необходима для эксплуатации тепловой сети удовлетворению не подлежит.

Как следует из заключения эксперта Дрозда М.Г №А14-34/34/2019 от 12.12.2019, эксперт пришел к выводу о возможности раздела земельного участка с учетом площади, необходимой для эксплуатации и обслуживания расположенных на нем объектов недвижимого имущества, и выдела земельного участка для трансформаторной подстанции, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 24,9 кв.м., лит. Н.

Согласно заключению эксперта площадь такого участка, который имеет наложение на земельный участок первого ответчика, составляет 118,5 кв.м.

При определении площади участка эксперт учитывал пожарный проезд (56,9 кв.м.), противопожарный разрыв (48,2 кв.м.), частично зону обслуживания заземляющего устройства (13,4 кв.м. из 20,3 кв.м.), поскольку часть такой зоны совпадает с участком противопожарного разрыва.

Формирование земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы земельного участка должны входить как часть, которая занята объектом, так и часть, необходимая для его использования.

Размер земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта и должен быть экономически обоснованным. Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 01.03.2011 №13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе, в заявленных целях.

Подпунктом 3. п. 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства, утвержденных Федеральной службой земельного кадастра 17.02.2003 года, предусмотрено, что в общую площадь земельного участка под объектами недвижимости включается площадь, непосредственно занятая этими объектами, и площадь территории, необходимая для обеспечения функционирования (обслуживания, эксплуатации) конкретного объекта недвижимости в соответствии с установленными нормами.

Местоположение границ земельного участка, формируемого при объекте недвижимого имущества, и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства с учетом территории, занятой пятном застройки объекта недвижимого имущества, и территории, необходимой для его эксплуатации и обслуживания.

Необходимость той или иной площади земельного участка для использования находящегося на нем строения, определяется утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Нормы отвода земель для подстанций утверждены ведомственными строительными нормами «Нормы отвода земель для электрических сетей напряжением 0,38-750 кВ №14278-т1» Минтопэнерго России 20.05.1994.

Как следует из заключения эксперта Дрозда М.Г., с учетом указанных выше ведомственных строительных норм, границы отводимого земельного участка должны формироваться на основании таблицы 3, на расстоянии 1 м. от заземляющего устройства.

Координаты поворотных точек данного земельного участка (зона обслуживания заземляющего устройства) в части, располагающейся на земельном участке первого ответчика, указаны в заключении эксперта (земельный участок ЗУ2/3). Площадь земельного участка ЗУ2/3, имеющего наложение на земельный участок первого ответчика, составляет 20,3 кв.м.

Спорная трансформаторная подстанция возведена на основании типового проекта 407-3-46 и введена в эксплуатацию в 1972 году. Согласно данному проекту при отсутствии или недостаточности естественных заземлителей делается искусственное заземляющее устройство в виде замкнутого конура вокруг здания на расстоянии не менее 2 м. от фундамента.

В этой связи доводы ответчиков о несоответствии заземляющего устройства спорной подстанции требовании Правил устройства электроустановок (ПУЭ) 7-го издания, согласно которым вокруг площади, занимаемой подстанцией, на глубине не менее 0,5 м и на расстоянии не более 1 м от края фундамента здания подстанции или от края фундаментов открыто установленного оборудования должен быть проложен замкнутый горизонтальный заземлитель (контур), присоединенный к заземляющему устройству, судом отклоняются, поскольку действующие Правила согласно п. 1.1.1 распространяются на вновь сооружаемые и реконструируемые электроустановки.

Спорная трансформаторная подстанция к таковым не относится.

При оценке доводов сторон судом учтено, что в Единый государственный реестр недвижимости местоположение объекта с кадастровым номером 36:34:0201102:2493 (трансформаторная подстанция) внесено по границе зеземления.

Утверждение истца о том, что при определении площади земельного участка отводимого для трансформаторной подстанции следует руководствоваться таблицей 6 «здания и сооружения; закрытое распределительное устройство 6-10 кВ» в связи с чем площадь земельного участка составит 500 кв.м. основано на ошибочном толковании ведомственных строительных норм.

Как следует из п. 3.3 ведомственных строительных норм, площади земельных участков, отводимые для подстанций и переключательных пунктов с составом зданий и сооружений, в том числе с количество ячеек распределительных устройств), не соответствующих составу зданий и сооружений, приведенных в таблицах 4 и 5, должны увеличиваться или уменьшаться на значения, приведенные в таблице 6.

Таким образом, таблица 6 содержит не площади земельных участков, отводимые для подстанции, а значения, применимые при определенных условиях к таблицам 4 и 5.

Свод правил 12.13130.2009 «Определение категорий помещений, зданий и наружных установок по взрывопожарной и пожарной опасности» (далее - СП 12.13130.2009), утвержденный приказом МЧС России от 25.03.2009 №182, содержит категории помещений по взрывопожарной и пожарной опасности, характеристики веществ и материалов, находящихся (обращающихся) в помещениях.

В п. 3.7 СП 12.13130.2009 определено, что категория пожарной (взрывопожарной) опасности объекта - это классификационная характеристика пожарной (взрывопожарной) опасности здания (или частей здания между противопожарными стенами - пожарных отсеков), сооружения, строения, помещения, наружной установки.

Как следует из экспертного заключения №А14-34-34/2019, спорное помещение в связи с нахождением в нем трансформатора масляного относит его к пожароопасным объектам категории В.

В соответствии с п. 8.2 Свода правил СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», утвержденного приказом МЧС России от 24.04.2013 №288 к зданиям и сооружениям производственных объектов по всей их длине должен быть обеспечен подъезд пожарных автомобилей: с одной стороны - при ширине здания или сооружения не более 18 метров; с двух сторон - при ширине здания или сооружения более 18 метров.

Как следует из материалов дела, ширина здания трансформаторной подстанции, площадью 24,9 кв.м., не превышает 18 метров. Следовательно, обеспечение проезда пожарных автомобилей к зданию с одной стороны не противоречит положениям п. 8.2 СП 4.13130.2013.

При этом представленными по делу доказательствами подтверждается, что две стороны спорного здания расположены на земельном участке, принадлежащем истцу, следовательно, отсутствует необходимость обеспечения пожарного проезда к зданию трансформаторной подстанции по земельному участку ИП ФИО2

Вопреки доводам истца, указанные выше Своды правил не содержат требований относительно обеспечения подъезда и проведения пожаротушения со стороны входа в помещение, где расположен трансформатор.

В экспертных заключениях также отсутствует какое-либо обоснование такого вывода.

Обязанность организаций по соблюдению требований пожарной безопасности установлена ст. 37 Федерального закона от 21.12.1994 №69-ФЗ «О пожарной безопасности».

Закон №123-ФЗ от 22.07.2008 «Технический регламент о требованиях безопасности» определяет основные положения технического регулирования в области пожарной безопасности и устанавливает общие требования пожарной безопасности к объектам защиты (продукции), в том числе к зданиям и сооружениям, производственным объектам, пожарно-технической продукции и продукции общего назначения.

В п. 36. ст. 2 Закона №123-ФЗ определено, что противопожарный разрыв (противопожарное расстояние) - это нормированное расстояние между зданиями, строениями, устанавливаемое для предотвращения распространения пожара.

Согласно п. 3 ст. 87 Земельного кодекса РФ в целях обеспечения безопасности населения и создания необходимых условий для эксплуатации объектов промышленности, энергетики, особо радиационно-опасных и ядерно-опасных объектов, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, транспортных и иных объектов в состав земель промышленности и иного специального назначения могут включаться охранные, санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель.

Земельные участки, которые включены в состав таких зон, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон.

Из п. 2 ст. 89 Земельного кодекса РФ следует, что в целях обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электроэнергетики устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категорий земель, в состав которых входят эти земельные участки; порядок установления таких охранных зон для отдельных видов объектов и использования соответствующих земельных участков определяется Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 №160 утверждены Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон (далее Правила №160).

В силу п. 2 Правил №160 в охранных зонах в целях обеспечения безопасных условий эксплуатации и исключения возможности повреждения линий электропередачи и иных объектов электросетевого хозяйства устанавливаются особые условия использования территорий.

В соответствии с приложением к Правилам №160 охранные зоны устанавливаются вокруг подстанций - в виде части поверхности участка земли и воздушного пространства (на высоту, соответствующую высоте наивысшей точки подстанции), ограниченной вертикальными плоскостями, отстоящими от всех сторон ограждения подстанции по периметру на расстоянии, указанном в подп. «а» Правил №160, применительно к высшему классу напряжения подстанции.

Как следует из подп. «б» п. 8 Правил №160, в охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров, в том числе: размещать любые объекты и предметы (материалы) в пределах созданных в соответствии с требованиями нормативно-технических документов проходов и подъездов для доступа к объектам электросетевого хозяйства, а также проводить любые работы и возводить сооружения, которые могут препятствовать доступу к объектам электросетевого хозяйства, без создания необходимых для такого доступа проходов и подъездов. Согласно нормам подп. «а» и «б» п. 9 Правил №160 в охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением свыше 1000 вольт, запрещается: складировать или размещать хранилища любых, в том числе горюче-смазочных материалов; размещать детские и спортивные площадки, стадионы, рынки, торговые точки, полевые станы, загоны для скота, гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов, проводить любые мероприятия, связанные с большим скоплением людей, не занятых выполнением разрешенных в установленном порядке работ (в охранных зонах воздушных линий электропередачи).

Пунктом Правил №160 предусмотрено, что в пределах охранных зон без письменного решения о согласовании с собственником запрещаются строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений.

Таким образом, противопожарный разрыв от здания трансформаторной подстанции фактически обеспечен запретом на возведение в охранной зоне зданий и сооружений.

Как следует из экспертного заключения Дрозда М.Г. В соответствии с Методическими рекомендациями по техническому обслуживанию и ремонту оборудования и линейных сооружений коммунальных распределительных электрических сетей. Выпуск 1. «Техническое обслуживание и ремонт трансформаторных подстанций 6-10/0.4 кВ» при эксплуатации трансформаторных подстанций все виды работ, необходимых для технического обслуживания, ремонта и реконструкции объекта, должны проводиться в пределах охранных зон, регламентированных «Правилами охраны электрических сетей» (п. 2.9).

В обоснование исковых требований истец сослался на необходимость выдела земельного участка для эксплуатации подстанции.

Вместе с тем материалами дела установлено, что в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о территории с особыми условиями использования №36.34.2.70, в связи с наличием трансформаторной подстанции.

Каких-либо доводов о необходимости выделения земельного участка большей площадью истец не привел, соответствующих доказательств не представил.

Учитывая, что часть земельного участка, который подлежит отводу для использования трансформаторной подстанции, продана в составе спорного земельного участка первому ответчику, истец лишен возможности реализовать в установленном законом порядке право на приобретение земельного участка в собственность. Следовательно, суд пришёл к выводу о нарушении прав истца совершением указанной сделки.

Пунктом 1 ст. 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 71, п. 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ). Исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166, п. 2 ст. 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. Под заинтересованностью лица следует понимать наличие у него юридически значимого интереса в данном деле. Заинтересованными являются участники сделки, либо лица, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Поскольку сделка по продаже земельного участка первому ответчику нарушает требования земельного и гражданского законодательства об исключительном праве на приватизацию земельного участка собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, и права истца на приобретение земельного участка, занятого объектом, в собственность, сделку следует признать ничтожной.

Срок исковой давности по недействительным сделкам установлен ст. 181 ГК РФ, в соответствии с которой срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Таким образом, рассматриваемый иск подан в пределах срока исковой давности.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в ст. 9 АПК РФ, а также положений ст. 65 Кодекса, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, в том числе и на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий несовершения им соответствующих процессуальных действий.

На основании изложенного, установив фактические обстоятельства дела и оценив представленные доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд пришел к выводу о наличии оснований для признания недействительным оспариваемого договора в части земельного участка ЗУ2/3 площадью 20,3 кв.м. в координатах согласно заключению эксперта Дрозда М.Г. №А14-34-34/2019 от 11.12.2019.

Согласно ст. 106 АПК РФ, к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В силу ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно абз. 2 п. 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» правило о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек не подлежит применению при разрешении исков неимущественного характера.

Тем самым, несмотря на частичное удовлетворение требований истца, судебные расходы относятся на ответчиков.

Истец при обращении с иском в суд уплатил государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Учитывая результат рассмотрения дела, расходы истца по уплате государственной пошлины следует взыскать с ответчиков.

С Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области в пользу ИП ФИО2 также подлежит взысканию половина расходов на оплату услуг экспертов.

Платежными поручениями №26 от 02.07.2018, №7 от 15.02.2019, №4 от 07.02.2020 ИП ФИО2 на депозитный счет суда внесены денежные средства для оплаты экспертиз в размере 180 572руб.

Платежными поручениями №198 от 22.10.2019 ИП ФИО1 на депозитный счет суда внесены денежные средства для оплаты экспертиз в размере 10 000руб.

Согласно п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 №23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» денежные суммы, причитающиеся эксперту, согласно ч. 1 ст. 109 АПК РФ выплачиваются после выполнения им своих обязанностей в связи с производством экспертизы, за исключением случаев применения ч. 6 ст. 110 АПК РФ.

Перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счета суда или за счет средств федерального бюджета финансовой службой суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм.

В связи с выполнением экспертами обязанности по проведению назначенной судом экспертизы по делу и рассмотрением дела по существу, следует перечислить экспертным учреждениям с депозитного счета арбитражного суда денежные средства в сумме 122 958руб., из денежных средств, внесенных на депозитный счет суда ИП ФИО2 платежными поручениями №26 от 02.07.2018, №7 от 15.02.2019.

Руководствуясь статьями 109, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным договор купли-продажи №154/15-з от 24.04.2015 земельного участка с кадастровым номером 36:34:0208001:3127, площадью 7 160 кв. м. по адресу: <...>, в части земельного участка ЗУ 2/3 в координатах согласно заключению эксперта Дрозда М.Г. №А14-34-34/2019 от 11.12.2019.

Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Воронежской области снять с кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 36:34:0208001:3127, площадью 7 160 кв.м. по адресу: <...>.

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области погасить в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0208001:3127, площадью 7 160 кв.м. по адресу: <...>.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>) и Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Воронеж (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) по 3 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>) 61 479руб. расходов на оплату услуг экспертов.

Перечислить федеральному бюджетному учреждению «Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» 67 958руб. за проведение судебной экспертизы по делу из денежных средств, внесенных на депозитный счет судаиндивидуальным предпринимателем ФИО2 платежным поручением №7 от 15.02.2019.

Перечислить обществу с ограниченной ответственностью «Строительная Экспертиза, Проекты, Производство» 40 000руб. за проведение судебной экспертизы по делу из денежных средств, внесенных на депозитный счет судаиндивидуальным предпринимателем ФИО2 платежным поручением №26 от 02.07.2018.

Перечислить индивидуальному предпринимателю ФИО7 15 000руб. за проведение судебной экспертизы по делу из денежных средств, внесенных на депозитный счет судаиндивидуальным предпринимателем ФИО2 платежным поручением №7 от 15.02.2018.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Воронеж (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) с депозитного счета суда денежные средства в размере 10 000руб, внесенные платежным поучением №198 от 22.10.2019.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>) с депозитного счета суда денежные средства в размере 57 569руб. из денежных средств, внесенных платежными поручениями №26 от 02.07.2018, №7 от 15.02.2019, №4 от 07.02.2020.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый Арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Воронежской области.

Судья О.И. Сидорова