Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Пименовой Т.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Андриановой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Альтернатива+» (ОГРН <***> ИНН <***>) г. Воронеж к Муниципальному казенному предприятию городского округа город Воронеж «Воронежский жилищно-коммунальный комбинат» (ОГРН <***> ИНН <***>) г. Воронеж и Управлению имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Воронеж (ОГРН <***> ИНН <***>) г. Воронеж о признании незаконными отказов, выраженных в письмах от 13.05.2014 года № 2222844 и от 05.06.2014 года № 446-юр в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений площадью 144,2 кв. м и 163,8 кв. м, расположенных по адресу: <...>, как несоответствующих Федеральному закону от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и обязании устранить допущенное нарушение прав и законных интересов путем совершения действий, определенных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ,

при участии

от заявителя: ФИО1, директора (выписка из ЕГРЮЛ), паспорт РФ, ФИО2, представителя по доверенности от 25.08.2014 года (сроком на три года), паспорт РФ, ФИО3, представителя по доверенности от 25.08.2014 года (сроком на 3 года копия в деле), паспорт РФ,

от ответчиков: (МКП «ВЖКК») не явилось,

(Управление имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Воронеж): ФИО4, представителя по доверенности № 05 от 14.01.2014 года (сроком до 31.12.2014 года копия в деле), служебное удостоверение,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Альтернатива+» (далее – ООО «Альтернатива+» или заявитель) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением к Муниципальному казенному предприятию городского округа город Воронеж «Воронежский жилищно-коммунальный комбинат» (далее – МКП «ВЖКК» или заинтересованное лицо), Управлению имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Воронеж (далее – Управление или заинтересованное лицо) о признании незаконными отказов, выраженных в письмах от 05.06.2014 года №446-юр и от 13.05.2014 года №2222844 в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений площадью 144,2 кв. м и 163,8 кв. м, расположенных по адресу: <...>, как несоответствующих Федеральному закону от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем совершения действий, определенных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ, в отношении нежилых помещений площадью 144,2 кв.м. и 163,8 кв.м., расположенных по адресу: <...>.

В судебное заседание не явилось МКП «ВЖКК», при этом извещено о месте и времени его проведения. С учетом мнения участвующих в деле лиц и на основании ст. 156 АПК РФ суд определил: провести судебное разбирательство в его отсутствие.

В судебном заседании ООО «Альтернатива+» поддержало доводы заявления по изложенным в нем основаниям.

Управление имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Воронеж возражает против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на то обстоятельство, что МКП «ВЖКК» с заявлением о даче согласия на реализацию в порядке приватизации заявителю указанного имущества к нему не обращалось.

В ранее представленном отзыве МКП «ВЖКК» пояснило, что спорное имущество находится у него в оперативном управлении, без согласия собственника оно не вправе его отчуждать. Кроме того, считает нецелесообразным его отчуждение, поскольку сдача имущества в аренду приносит ему доход.

В судебном заседании объявлялся перерыв на пять дней с 13 по 20 октября (без учета выходных дней 18 и 19 октября).

Из материалов дела установлено.

ООО «Альтернатива+» непрерывно, начиная с 10.08.2009 года, арендует у МКП «МЖКК» с согласия Администрации городского округа г. Воронеж, являющейся собственником указанного имущества, нежилое встроенное помещение III в литере А1 первого этажа площадью 144,2 кв. м по адресу ул. Южно-Моравская, д. 29, находящееся у него в оперативном управлении, и начиная с 26.10.2010 года, арендует у МКП «МЖКК» нежилое встроенное помещение II в литере А1 первого этажа площадью 163,8 кв. м по адресу ул. Южно-Моравская, д. 29, находящееся у него в оперативном управлении, по договорам аренды, зарегистрированным в установленном порядке в ЕГРПН.

Согласно пункту 1.1. договора №19 от 16.05.2012 года, акту приема-передачи и дополнительному соглашению к нему №1 от 01.11.2012 года Арендодатель (МКП «МЖКК») передал, а Арендатор (ООО «Альтернатива+») принял во временное пользование встроенное помещение III в литере А1 первого этажа площадью 144,2 кв. м по адресу ул. Южно-Моравская, д. 29. Срок аренды определен до 16.05.2017 года. Согласие собственника на аренду выражено в приказе от 16.05.2012 года №292.

Согласно пункту 1.1. договора №19/1 от 28.11.2012 года, акту приема-передачи к нему Арендодатель (МКП «МЖКК») передал, а Арендатор (ООО «Альтернатива+») принял во временное пользование встроенное помещение II в литере А1 первого этажа площадью 163,8 кв. м по адресу ул. Южно-Моравская, д. 29, находящееся у него в оперативном управлении, сроком до 01.07.2015 года.

Согласие собственника на аренду выражено в приказе от 08.11.2012 года №11-01-1924.

06.05.2014 года ООО «Альтернатива+» обратилось в МКП «МЖКК» с заявлением о выкупе арендуемых помещений по указанному выше адресу, ссылаясь на наличие у него оснований преимущественного права на его приватизацию в силу части 2 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ.

Письмом от 05.06.2014 года №446-юр МКП «МЖКК» отказало заявителю в реализации его права, сославшись на то обстоятельство, что спорное имущество находится у него в оперативном управлении, и без согласия собственника оно не вправе отчуждать данное имущество.

С аналогичным заявлением по основаниям, предусмотренным частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 года №159-ФЗ, ООО «Альтернатива+» обратилось 15.04.2014 года в Администрацию городского округа г. Воронеж в лице Управления имущественных и земельных отношений.

Письмом от 13.05.2014 года №2222844 Управление имущественных и земельных отношений Администрации городского округа г. Воронеж сообщило заявителю, что испрашиваемое имущество находится на праве оперативного управления в Муниципальном казенном предприятии «Воронежский жилищно-коммунальный комбинат», и последнее не обращалось к нему с заявлением о даче согласия на реализацию указанного имущества.

Указанные ответы расценены заявителем как отказы в реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого им имущества, что послужило основанием для его обращения в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела и оценив на основании ст. 71 АПК РФ все доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

На основании ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ, обжалованию подлежат не только акты органов местного самоуправления, но и их решения, действия либо бездействие.

Для признания недействительными актов и незаконными решений, действий (бездействия) необходимо одновременное наличие указанных в статье 198 АПК РФ условий: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Согласно пункту 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Таким образом, нормы закона, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к нормам Федерального закона № 178-ФЗ. Это касается, в частности, определения цены отчуждаемого недвижимого имущества, способа и порядка его отчуждения.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности их участия в приватизации арендуемого имущества, регулирует Федеральный закон № 159-ФЗ.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 года №159-ФЗ (в ред. Федерального закона от 02.07.2013 № 144-ФЗ) установлена совокупность следующих условий реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества субъектом малого и среднего предпринимательства:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Временное владение и (или) временное пользование Обществом с ограниченной ответственностью «Альтернатива+» спорным арендуемым имуществом, являющимся муниципальной собственностью городского округа г. Воронеж, и находящимся на праве оперативного управления у Муниципального казенного предприятия «ВЖКК», по состоянию на 01 июля 2013 года непрерывно в течение двух лет подтверждается соответствующими договорами аренды указанного имущества, не оспаривается участвующими в деле лицами.

Отсутствие у Общества с ограниченной ответственностью «Альтернатива+» задолженности по арендной плате на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества подтверждается материалами дела, не отрицается участвующими в деле лицами.

Арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, что подтверждается Управлением имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Воронеж.

Вместе с тем, по мнению суда, заявитель не доказал правомерность заявленных требований по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ государственному или муниципальному унитарному предприятию предоставлено право на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным в статье 3 указанного Закона. При этом собственник арендуемого имущества, принадлежащего государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дает согласие на совершение унитарным предприятием вышеуказанной сделки не ранее чем за 30 дней после направления уведомления координационным или совещательным органам в области развития малого и среднего предпринимательства и арендатору такого имущества.

Согласно пункту 3 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, а также получило согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Таким образом, в соответствии с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ государственное или муниципальное предприятие вправе осуществлять возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему и арендуемого лицом в случае, если:

- предприятие приняло решение на совершение сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения (оперативного управления);

- предприятие получило согласие собственника на отчуждение этого имущества;

- арендатор отвечает требованиям, предусмотренным статьей 3 указанного Федерального закона.

Нормой части 2 статьи 9 названного Закона предусмотрено право субъекта малого и среднего предпринимательства по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Однако, исходя из смысла Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, право на приобретение не может быть реализовано в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 указанного Закона, если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения. Данное разъяснение содержится в пункте 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134.

Как видно из материалов дела, на основании приказа Комитета по управлению имуществом Департамента муниципальной собственности Администрации городского округа г. Воронеж от 05 мая 2006 года №390 «О передаче муниципального имущества в оперативное управление МКП городского округа г. Воронеж «ВЖКК», передаточного акта и приложения №1 к нему (перечень имущества) спорное имущество в том числе было передано в оперативное управление МКП «ВЖКК».

На основании свидетельств о государственной регистрации права (л. д. 67-68) с 23 марта 2011 года спорное имущество, а именно нежилое встроенное помещение III в литере А1 первого этажа площадью 144,2 кв. м и встроенное помещение II в литере А1 первого этажа площадью 163,8 кв. м по адресу ул. Южно-Моравская, д. 29, зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРПН на праве оперативного управления за МКП «ВЖКК».

Таким образом, следует признать необоснованным довод заявителя о том, что именно Управление имущественных и земельных отношений Администрации городского округа г. Воронеж в рассматриваемом случае является уполномоченным органом для принятия решения об отчуждении арендуемого имущества.

Поскольку спорные нежилые помещения площадью 144,2 кв. м и 163,8 кв. м, расположенные по адресу: <...>, находятся в оперативном управлении у МКП «ВЖКК», возможность реализации заявителем - арендатором права преимущественного выкупа зависела от принятия решения о совершении сделки по отчуждению именно этим лицом, которому имущество принадлежит на праве оперативного управления.

С учетом изложенного оспариваемый заявителем отказ Управления имущественных и земельных отношений Администрации городского округа г. Воронеж, выраженный в письме от 13.05.2014 года №2222844, не противоречит Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ и не может в связи с этим нарушать права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, в связи с чем требование Общества с ограниченной ответственностью «Альтернатива+» в этой части удовлетворению не подлежит.

Что касается отказа Муниципального казенного предприятия городского округа город Воронеж «Воронежский жилищно-коммунальный комбинат» заявителю в реализации его преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений площадью 144,2 кв. м и 163,8 кв. м, расположенных по адресу: <...>, выраженного в письме от 05.06.2014 года № 446-юр, суд приходит к следующему.

По смыслу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотренное им преимущественное право выкупа арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества не может быть реализовано указанными лицами в порядке, установленном частью 2 статьи 9 этого Закона, если оно принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения и отсутствует воля собственника этого имущества и самого унитарного предприятия на его приватизацию (пункт 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Положения частей 2, 3 статьи 2 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусматривают право, но не обязанность государственного или муниципального унитарного предприятия с согласия собственника на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3 настоящего Федерального закона, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества.

Поскольку собственник имущества, принадлежащего Муниципальному казенному предприятию городского округа город Воронеж «Воронежский жилищно-коммунальный комбинат» на праве оперативного управления, и само предприятие не выразили волю на отчуждение спорного имущества из муниципальной в частную собственность, суд приходит к выводу о соответствии оспариваемого заявителем отказа МКП «ВЖКК» данному Закону и об отсутствии у заявителя права требовать заключения с ним договора купли-продажи этого имущества.

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При изложенных обстоятельствах заявление Общества с ограниченной ответственностью «Альтернатива+» не подлежит удовлетворению.

Расходы по госпошлине на основании ст. 110 АПК РФ относятся на ООО «Альтернатива+».

Руководствуясь Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями), статьями 7-11, 16, 65, 69, 71, 110, 167-170, 180, 198, 201 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении заявления Общества с ограниченной ответственностью «Альтернатива+» (ОГРН <***> ИНН <***>) г. Воронеж к Муниципальному казенному предприятию городского округа город Воронеж «Воронежский жилищно-коммунальный комбинат» (ОГРН <***> ИНН <***>) г. Воронеж и Управлению имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Воронеж (ОГРН <***> ИНН <***>) г. Воронеж о признании незаконными отказов, выраженных в письмах от 13.05.2014 года № 2222844 и от 05.06.2014 года № 446-юр в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений площадью 144,2 кв. м и 163,8 кв. м, расположенных по адресу: <...>, как несоответствующих Федеральному закону от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и обязании устранить допущенное нарушение прав и законных интересов путем совершения действий, определенных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента изготовления полного текста решения в 19-й Арбитражный Апелляционный суд через Арбитражный суд Воронежской области.

Судья Т.В.Пименова