Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Дагестан в составе судьи Батыраева Ш.М., при ведении протокола секретарем судебного заседания Газиевой М.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью "Управляющая организация ЖЭУ-4" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконными действий по отказу в государственной регистрации права собственности на нежилые помещения с кадастровыми номерами 05:40:000048:2743, 05:40:000048:2802, изложенных в уведомлениях от 23.12.2019 №КУВД-11324563/5, от 24.12.2019 №КУВД-001/2019-113780175/5 и обязании произвести государственную регистрацию права собственности на указанные нежилые помещения,

при участии:

от заинтересованного лица: ФИО1 (по доверенности),

в отсутствие заявителя и третьего лица,

УСТАНОВИЛ:

общества с ограниченной ответственностью "Управляющая организация ЖЭУ-4" (далее –общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан (далее – управление, заинтересованное лицо) о признании незаконными действий по отказу в государственной регистрации права собственности на нежилые помещения с кадастровыми номерами 05:40:000048:2743, 05:40:000048:2802, изложенных в уведомлениях от 23.12.2019 №КУВД-11324563/5, от 24.12.2019 №КУВД-001/2019-113780175/5 и обязании произвести государственную регистрацию права собственности на указанные нежилые помещения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне заявителя привлечено Управление имущественных и земельных отношений города Махачкалы.

Заявитель и третье лицо, надлежаще уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, явку в суд своих представителей не обеспечили, в связи с чем судебное разбирательство проведено в их отсутствие в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Заинтересованное лицо представило отзыв на заявление, его представитель в судебном заседании заявление не признал, просил суд в его удовлетворении отказать по основаниям и доводам, изложенным в отзыве.

Заслушав представителя заинтересованного лица, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 12.01.2012 между Комитетом по управлению имуществом г.Махачкалы (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды №207/08, по условиям которого и согласно акту передачи от 10.01.2012 арендодатель передал арендатору нежилое помещение, расположенное по адресу: пр. ФИО2, 113, общей площадью 73 кв.м.

17.11.2014 между Комитетом по управлению имуществом г.Махачкалы (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор на право аренды №2 по условиям которого арендатор на основании результатов аукциона на право заключения договора аренды, производит платеж за право заключения договора аренды на 11 месяцев и 28 дней, а арендодатель передает в аренду по акту приема-передачи нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>, помещения на первом этаже многоэтажного дома, литер А, этаж 1, номер по плану 1,3, 4а, 5, 6, 1, 2, 3, 4, 4а, 5 и 6. Площадь передаваемого имущества составляет 72,9 кв.м.

17.09.2016 между Комитетом по управлению имуществом г.Махачкалы (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды №04 по условиям которого и согласно акту передачи от 17.09.2016 арендодатель передал арендатору нежилое помещение, расположенное по адресу п. ФИО2, 113, общей площадью 27.2 кв.м. для размещения офиса.

На основании распоряжения Комитета по управлению имуществом г. Махачкалы от 09.04.2018 №51.06-РП-102/18 11.04.2018 между Комитетом по управлению имуществом г.Махачкалы (продавец) и обществом (покупатель) заключен договор №17-ВА купли-продажи арендуемого имущества в рассрочку, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить приобретаемое в процессе приватизации недвижимое имущество – нежилое помещение, с условным кадастровым номером 05-05-01/052/2009-686, расположенное по адресу <...>, общей площадью 27,2 кв.м., этаж 1, литер «А». Согласно акту №17-ВА от 11.04.2018 указанное нежилое помещение передано продавцом покупателю.

На основании распоряжения Комитета по управлению имуществом г.Махачкалы от 09.04.2018 №51.06-РП-103/18 11.04.2018 между Комитетом по управлению имуществом г.Махачкалы (продавец) и обществом (покупатель) заключен договор №18-ВА купли-продажи арендуемого имущества в рассрочку, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить приобретаемое в процессе приватизации недвижимое имущество – нежилое помещение, с уловным кадастровым номером 05-05-01/098/2009-178, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 45,7 кв.м., номер на поэтажном плане 3, этаж 1, литер «А». Согласно акту №18-ВА от 11.04.2018 указанное нежилое помещение передано продавцом покупателю.

28.11.2019 общество обратилось в управление с заявлениями о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 05:40:000048:2743 площадью 27,2 кв.м., расположенное по адресу <...> и на нежилое помещение с кадастровым номером 05:40:000048:2802 площадью 45,7 кв.м., расположенное по адресу <...>

Уведомлениями от 23.09.2019 №КУВД – 001/2019-11324563/2 и от 24.09.2019 №КУВД – 001/2019-11378017/1 управление приостановило государственную регистрацию права со ссылкой на пункт 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон №218-ФЗ).

23.12.2019 управление уведомлением №КУВД-001/2019-11324563/5 и уведомлением от 24.12.2019 №КУВД-001/2019-11378017/5 отказало обществу в осуществлении государственной регистрации права собственности на нежилые помещения с кадастровым номером 05:40:000048:2743 площадью 27,2 кв.м., расположенное по адресу <...> и с кадастровым номером 05:40:000048:2802 площадью 45,7 кв.м., расположенное по адресу <...>.

Общество, считая указанные отказы управления не законными и нарушающими его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. При этом избираемый способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в случае удовлетворения требований должен привести к восстановлению нарушенных прав лица, обратившегося за судебной защитой.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 2 статьи 201 АПК РФ решения, действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны судом незаконными при одновременном несоответствии их закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона №218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

С государственной регистрацией Закон №218-ФЗ связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

Обязательными этапами проведения государственной регистрации прав является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона №218-ФЗ).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (пункты 2 и 8 части 2 статьи 14 Закона №218-ФЗ).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (часть 1 статьи 21 Закона №218-ФЗ).

Как следует из материалов дела согласно распоряжениям Комитета по управлению имуществом от 09.04.2018 №51.06-РП-102/18 и №51.06-РП-103/18 в качестве оснований приватизации указанных нежилых помещений указан Федеральный закон от 22.07.2008 N159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

В статье 3 Закона N 159-ФЗ закреплено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества, в частности, из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества. Такое преимущественное право может быть реализовано при следующих условиях: арендуемое имущество по состоянию на день подачи заявления находилось во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (пункт 1 части 1 статьи 3); отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 данного Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (пункт 2 части 1 статьи 3); арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В абзацах 6 и 7 пункта 1 информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил следующее.

При применении положений статьи 3 Закона N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.

С учетом изложенного, в силу Закона N 159-ФЗ возникновение права на преимущественный выкуп арендуемого имущества поставлено в зависимость от наличия действующих арендных отношений в течение двух и более лет по состоянию на день подачи заявления субъектом малого или среднего предпринимательства.

Судом установлено, что нежилое помещение площадью 27,2 кв.м., расположенное по адресу <...>, передано в пользование обществу 17.09.2016, а распоряжение о его приватизации с учетом Закона N 159-ФЗ принято 09.04.2018, то есть на момент принятия решения о приватизации указанного муниципального имущества оно не находилось у общества в течение двух и более лет в соответствии с Законом N 159-ФЗ.

С учетом изложенного приватизация указанного нежилое помещение площадью 27,2 кв.м., расположенного по адресу <...> в пользу общества не соответствует приведенным нормам Закона N 159-ФЗ.

В части другого нежилого помещения площадью 45,7 кв.м., расположенного по адресу <...>, в отношении которого органом местного самоуправления также принято решение о его приватизации в пользу общества, суд установил, что заявителем в материалы дела не представлен ранее заключенный договор аренды указанного объекта недвижимости.

Согласно представленным обществом в материалы дела копий договора аренды от 12.01.2012 №207/08 в аренду передано нежилое помещение, расположенное по адресу: пр. ФИО2, 113, общей площадью 73 кв.м., а по договору от 17.11.2014 №2 в аренду передается нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>, площадью 72,9 кв.м.

Доказательства нахождение в соответствии с нормами Закона N 159-ФЗ у заявителя в аренде на момент принятия решения о приватизации именно нежилого помещения площадью 45,7 кв.м., расположенного по адресу <...>, в материалы дела не представлены.

В силу частей 9 и 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" преимущественное право на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок предоставлено арендатору только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном частями 1 и 3 указанной статьи, то есть по результатам проведения конкурса или аукциона.

Так как, из содержания договора аренды от 17.09.2016 №04 об аренде нежилого помещения, расположенного по адресу п. ФИО2, 113, общей площадью 27.2 кв.м., не следует о заключении его по итогам проведенного конкурса или аукциона, а договор аренды в отношении нежилого помещения площадью 45,7 кв.м., расположенного по адресу <...> вообще отсутствует, то у общества отсутствует преимущественное право на приобретение указанных объектов недвижимости в собственность.

Таким образом, суд установил, что указанные в уведомлении от 23.09.2019 №КУВД-11324563 о приостановлении государственной регистрации права документы, подтверждающие преимущественное право заявителя на получение в собственность нежилого помещения с кадастровыми номерами 05:40:000048:2743 и соответственно документы, указанные в статье 3 Закона №159 заявителем не были представлены, как вместе с заявлением о регистрации права собственности, так и после приостановления государственной регистрации права.

В уведомлении от 24.09.2019 №КУВД-001/2019-11378017/1 в качестве оснований для приостановления государственной регистрации права указаны: не представление доказательств одобрения в порядке статьи 46 Федерального закона от 08.02.1998 №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее – Закон №14-ФЗ) крупной сделки; в связи с подачей заявления о государственной регистрации договора купли-продажи с рассрочкой платежа, влекущая за собой возникновение ипотеки в силу закона, и с учетом пункта 2 статьи 53 Закона №218-ФЗ (осуществляется одновременная государственная регистрация права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости), не представлено соответствующее заявление залогодателя или залогодержателя о государственной регистрации ипотеки в силу закона.

Согласно части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются документы, предусмотренные федеральным законом, другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости, а также обстоятельства, указанные в федеральном законе.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ).

В силу статьи 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Закона.

Исходя из норм статьи 46 Закон №14-ФЗ установление наличие признаков крупной сделки осуществляется на основании анализа данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период.

Так как, регистрирующий орган не уполномочен давать оценку непосредственно самой сделке, но в силу пункта 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ вправе проводить правовую экспертизу документов, представленных для осуществления государственной регистрации права, то в данном случае регистрирующий орган правомерно указал в уведомлении о приостановлении государственной регистрации права от 24.09.2019 №КУВД-001/2019-11378017/1 на необходимость представления обществом документов о соблюдении требований статьи 46 Закон №14-ФЗ при заключении договора купли-продажи от 11.04.2018 №18-ВА.

По смыслу части 2 статьи 20 Федерального Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке" государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

С учетом изложенных норм действующего законодательства регистрирующий орган правомерно указал в уведомлении о приостановлении государственной регистрации права от 24.09.2019 №КУВД-001/2019-11378017/1 на необходимость представления обществом соответствующего заявления залогодателя или залогодержателя о государственной регистрации ипотеки в силу закона.

Так как, обществом уведомления приостановлении государственной регистрации права от 23.09.2019 №КУВД-11324563 и от 24.09.2019 №КУВД-001/2019-11378017/1 в сроки не исполнены, указанные в них документы не представлены, то управление правомерно вынесло оспоренные уведомления об отказе в осуществлении государственной регистрации права.

С учетом изложенных обстоятельств суд установил, что в данном случае отказы управления в осуществлении государственной регистрации права собственности на нежилые помещения с кадастровыми номерами 05:40:000048:2743, 05:40:000048:2802, изложенные в уведомлениях от 23.12.2019 №КУВД-11324563/5, от 24.12.2019 №КУВД-001/2019-11378017/5 является правомерными, поэтому суд в удовлетворении заявленных требований обществу отказывает в полном объеме.

Расходы заявителя по уплате государственной пошлины по заявлению, в связи с отказом удовлетворением заявленных требований в соответствии со статьей 110 АПК РФ возмещению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110,156,167,170,198,201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "Управляющая организация ЖЭУ-4" отказать.

Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Дагестан.

Судья Ш.М. Батыраев