Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Дагестан в составе судьи Исаева М.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Зугумовой К.Т., рассмотрев в судебном заседании дело по искуМинистерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан (ОГРН <***>) к ФГБОУ ВПО "Ростовский государственный экономический университет "РИНХ" в лице филиала ФГБОУ ВПО "Ростовский государственный экономический университет "РИНХ" в г.Махачкале (ОГРН <***>, ИНН <***>) об обязании освободить нежилые помещения общей площадью 2849,1 кв.м., переданные по договору аренды от 09.01.2014 №274, расположенные в здании гостиницы "Дагестан", расположенного по адресу: <...> и встречный иск ФГБОУ ВПО "Ростовский государственный экономический университет "РИНХ" в лице филиала ФГБОУ ВПО "Ростовский государственный экономический университет "РИНХ" в г.Махачкале об обязании Министерства по управлению государственным имуществом Республики Дагестан заключить договор аренды нежилых помещений общей площадью 2374,7 кв.м., расположенных в здании гостиницы "Дагестан" по адресу: <...>,

с участием в судебном заседании

от истца: представитель ФИО1. (доверенность),

от ответчика: директор филиала ФИО2,представитель ФИО3 (доверенность),

от третьего лица- Комитета по управлению имуществом г. Махачкалы: представитель не явился,

от третьих лиц: Администрации ГО "город Махачкала", Минкультуры РД, Агентства по охране культурного наследия Республики Дагестан , Министерства образования и науки РД - представители не явились,

УСТАНОВИЛ:

Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан (правопреемник Министерства по управлению имуществом Республики Дагестан и Комитета по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан, далее- министерство) обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с иском к ФГБОУ ВПО "Ростовский государственный экономический университет "РИНХ" в лице филиала ФГБОУ ВПО "Ростовский государственный экономический университет "РИНХ" в г.Махачкале (далее- учреждение, университет) с иском об обязании освободить нежилых помещений общей площадью 2374,7 кв.м., расположенных в здании бывшей гостиницы "Дагестан" по адресу: <...>, занимаемых по договору от 09.01.2014 №274/02 (с учетом уточнения).

Университет обратился к министерству со встречным исковым заявлением о понуждении к заключению договора аренды нежилых помещений, что судом принято к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению имуществом г. Махачкалы, Администрация городского округа "город Махачкала", Министерство образования и науки Республики Дагестан, Министерство культуры Республики Дагестан.

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 31.03.2016, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2016, первоначальный иск министерства удовлетворен. Суд обязал университет освободить нежилые помещения. В удовлетворении встречного иска учреждения отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.03.2017 решение суда первой инстанции постановление суда апелляционной инстанции отменены и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При этом указал на необходимость применения к отношениям сторон положения ст. 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" от 26.07.2013 №135-ФЗ при новом рассмотрении дела, установить и исследовать все существенные обстоятельства для правильного разрешения встречного искового заявления, а также дать правовую оценку всем доказательствам, связанным с технически состоянием спорного имущества (при необходимости- обсудить вопрос о назначении экспертизы).

Указом Главы Республики Дагестан от 15.07.2016 №221 "Об Агентстве по охране культурного наследия Республики Дагестан", полномочия по государственной охране, сохранению, использованию и популяризации объектов культурного наследия переданы в ведение Агентства по охране культурного наследия Республики Дагестан. В связи с этим к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца привлечено Агентство по охране культурного наследия Республики Дагестан.

Исковые требования министерства обоснованы ссылками на статьи 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивирован отсутствием правовых оснований для занятия ранее арендованных университетом нежилых помещений после отказа Комитета по управлению имуществом города Махачкалы и министерства от продлить срок действия договора аренды от 09.01.2014 N 274/02, принятием собственником имущества решения об ином порядке распоряжения спорным объектом, наличием обстоятельств, исключающих безопасную эксплуатацию спорного объекта без проведения работ по укреплению и сейсмоусилению.Его представитель в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования и просил их удовлетворить, а встречное исковое заявление просил оставить без удовлетворения. Пояснил также, что ответчик обратился к истцу с предложением урегулировать спор путем заключения мирового соглашения и представил проект мирового соглашения, что истец не подписал. Просил рассмотреть спор по существу.

Ответчик в отзыве на исковое заявление просит в иске отказать, мотивировав это тем, что по договору №274/02 от 05.01.2004 Комитет по управлению имуществом г. Махачкалы предоставил ему в безвозмездное пользование нежилое помещение общей площадью 6890 кв.м. для образовательной деятельности; за Республикой Дагестан зарегистрировано право собственности на здание площадью 2849,1 кв.м.; решением Собрания депутатов ГО "город Махачкала" №34-4 от 30.12.2014 в собственность Республики Дагестан передано здание, обремененное договором безвозмездного пользования, срок действия которого истекает только 30.06.2018; им были проведены текущий и капитальный ремонты на сумму более 86000000 руб. Задолженность Комитета по управлению имуществом г. Махачкалы перед ответчиком в настоящее время составляет 73200142 руб. Согласно п. 4.4 действие договора может быть прекращено только при принятии собственником в установленном порядке решения о сносе здания в связи с аварийным состоянием его конструкций или по градостроительным соображениям. Его представители в судебном заседании повторили доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление и во встречном исковом заявлении. Просили в удовлетворении первоначального иска отказать, а встречный иск удовлетворить.

Третье лицо-Администрация ГО "город Махачкала" отзыв на исковое заявление не представило. Его представитель ранее в судебном заседании просил первоначальный иск удовлетворить, а встречный иск оставить без удовлетворения, мотивировав это тем, что спорные помещения решением Собрания депутатов ГО "город Махачкала" №34-4 от 30.12.2014 в установленном законом порядке были переданы в собственность Республики Дагестан, срок действия договора аренды истек. Ни оригинал договора №274/02 от 05.01.2004, ни его копия в администрации и Комитете по управлению муниципальным имуществом г. Махачкалы не имеется. Кроме того, ответчик не представил в материалы дела ни оригинал акта приема-передачи в безвозмездное пользование спорных объектов недвижимости, ни его копию, заверенную надлежащим образом. Оснований для объязании Министерства по управлению имуществом Республики Дагестан заключить договор аренды спорных помещений не имеется.

Третье лицо - Комитет по управлению имуществом г. Махачкалы в отзыве на исковое заявление указывает, что спорный объект решением Собрания депутатов ГО "город Махачкала" передан в собственность Республики Дагестан. Договор аренды с ответчиком был заключен без проведения аукциона на основании постановления главы администрации г. Махачкала от 02.04.2002 №439.

Третье лицо- Министерства образования и науки РД отзыв на исковое заявление и на встречное исковое заявление не представило. Его представитель в судебном заседании ранее просил первоначальный иск удовлетворить, а встречный иск оставить без удовлетворения.

Третье лицо - Минкультуры РД отзыв на исковое заявление не представило. Его представитель ранее в судебном заседании пояснил, что постановлением Совета Министров Дагестанской АССР №289 от 15.08.1975 здание-гостиница "Дагестан" включено в перечень объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) регионального значения, подлежащих государственной охране на территории Республики Дагестан, согласно техническому заключению оно находится в запущенном состоянии. Просил иск министерства удовлетворить, а встречный иск университета оставить без удовлетворения.

Третье лицо - Агентство по охране культурного наследия Республики Дагестан в отзыве на исковое заявление просит учесть требования Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации от 25.06.2002 №73-ФЗ и Закона РД "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры)народов Российской Федерации, расположенных на территории Республики Дагестан от 03.02.2009 №7, а также необходимость согласования с ним всех намеченных работ на объекте и территории объекта культурного наследия регионального значения "Гостиница "Дагестан" Арх. Гримм." Пояснил, что в 2014 году с Комитетом по управлению имуществом г. Махачкалы и с ООО "Махачкалинский городской муниципальный банк" были подписаны охранные обязательства на объект культурного наследия. Указанный объект зарегистрирован в едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации. Его представитель в судебном заседании пояснил, что работы, которые были проведены на спорном объекте, по утверждению ответчика, не были согласованы с уполномоченным госорганом.

В соответствии со ст. 163 АПК РФ в судебном заседании с 29.06 по 05.07.2018 объявлялся перерыв.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд считает, что первоначальный иск следует удовлетворить, а встречное исковое заявление оставить без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению имуществом г. Махачкалы (ссудодатель) и филиал Ростовского государственного экономического университета "РИНХ" в г. Махачкале (ссудополучатель) подписали договор безвозмездного пользования №274/02 от 05.01.2004, согласно которому ссудодатель обязуется предоставить ссудополучателю в безвозмездное пользование объект нежилого фонда-нежилое помещение (здание), расположенное по адресу: <...>, общей площадью 6890 кв.м.недвижимости, принадлежащий ссудодателю на праве собственности (свидетельство о госрегистрации права серии 05 РД, регистрационный номер 066255 от 01.04.2003), для пользования под нежилые цели (на образовательную деятельность).

Согласно п. 1.3 договор вступает в силу с момента его подписания и действует до 30.06.2018.

Ссудодатель обязуется передать ссудополучателю объект по акту сдачи-приемки, который является неотъемлемой частью договора, не позднее 10 дней с даты его подписания.

Договор может быть досрочно расторгнут по требованию ссудодателя по решению суда в случаях, предусмотренных п. 4.3.1 - 4.3.5, в том числе, если ссудополучатель существенно ухудшает состояние объекта, инженерного оборудования либо не выполняет обязанности, предусмотренные под.п.2.2.4, 2.2.5, 2.2.12, 2.2.13 и 2.2.2.14.

В последующем Комитет по управлению имуществом г. Махачкалы (арендодатель) заключал с филиалом РГЭУ "РИНХ" (арендатор) договоры аренды №274 от 09.01.2008 /02 (дополнительное соглашение к нему от 22.01.2008), 11.01.2009, 11.01.2010, 11.01.2011, 10.01.2012 и 09.01.2013, согласно которым арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение (здание), расположенное по адресу: <...>, для организации учебного процесса, общей площадью 2374, 7 кв.м. Ими же подписаны акты передачи в аренду нежилого помещения ко всем договорам.

09.01.2014 Комитет по управлению имуществом г.Махачкалы и филиал ФГБОУ ВПО РГЭУ (РИНХ)» в Махачкале подписали договор аренды нежилых помещений (строений) муниципальной собственности г. Махачкалы № 274/02), согласно которому комитет передал во временное безвозмездное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 2347,7 кв.м, расположенные по адресу: <...> со сроком действия с 1 января 2014 года по 30 декабря 2014 года.

Комитет письмами от 8 июля 2014г. № 834/1 и от 28 ноября 2014 года № 1900/1 уведомлял ответчика в лице филиала о том, что по истечении срока действия договора № 274/02. договор на новый срок не будет заключен и о необходимости освобождения занимаемых помещений.

Письмом от 3 декабря 2014 года № 13-05-5496/08 Минимущество РД уведомило ответчика и Министерство образования и науки Республики Дагестан о том, что в случае, если Собрание депутатов городского округа «город Махачкала» примет решение передать указанное имущество в государственную собственность Республики Дагестан, о целесообразности рассмотрения вопроса о возможности предоставления ответчику учебных помещений строительного колледжа № 1 (бывшее профучилище № 21), расположенных по адресу: <...>.

30 декабря 2014 года Собрание депутатов городского округа «город Махачкала» приняло решение № 34-4 о безвозмездной передаче муниципального имущества городского округа «город Махачкала» - здания гостиницы «Дагестан», расположенного по адресу: <...>, обремененного договорными обязательствами с третьими лицами (Махачкалинский филиал Ростовского государственного экономического университета (РИНХ) и ООО "МГМБ"), в государственную собственность Республики Дагестан.

Министерство образования и науки Республики Дагестан письмом от 21 января 2015 года № 06-192/05-08 сообщило Минимуществу РД, что учебные помещения строительного колледжа № 1 будут освобождены 1 марта 2015 года. Оно же письмом от 5 марта 2015 года № 06-1128/08-08 сообщило Мингосимуществу РД, что учебные помещения строительного колледжа № 1 освобождены и готовы к приему студентов филиала РГЭУ "РИНХ".

Приказом Минимущества РД от 09.02.2015 №38 создана комиссия по принятию в государственную собственность Республики Дагестан нежилых помещений общей площадью 2925,5 кв.м.

Распоряжением от 11 февраля 2015 года № 32-р Правительство Республики Дагестан приняло предложение Собрания депутатов городского округа «город Махачкала» от 30 декабря 2014 года № 34-4 о безвозмездной передаче в государственную собственность Республики Дагестан муниципального имущества - нежилых помещений общей площадью 2925,5 кв. метра, расположенных в здании по адресу: <...>, и признало указанные нежилые помещения имуществом казны Республики Дагестан.

25.02.2015 Комитет по управлению имуществом г. Махачкалы и Минимущество РД подписали акт приема-передачи здания гостиницы "Дагестан" 1941 года постройки (4 этажа и подвал), расположенное по адресу: <...>, общей площадью 2925, 5 кв.м.

Согласно акту приема-передачи здания (сооружения) от 25 февраля 2015 года распоряжением Минимущества РД от 17 марта 2015 года № 144-р указанный объект внесен в реестр государственного имущества Республики Дагестан.

Министерство в письмом от 02.03.2015 N 13-05-837/08 уведомило университет о необходимости освобождения занимаемых нежилых помещений в срок до 16.03.2015. Учреждению предложено рассмотреть вопрос о предоставлении в аренду учебных помещений строительного колледжа N 1, расположенных по адресу: <...>.

На основании технического плана от 19 марта 2015 года распоряжением Минимущества РД от 23 марта 2015 года № 159-р в реестр государственного имущества Республики Дагестан внесены изменения, и уточненная площадь указанного объекта составила 2849,1 кв. метра.

28.04.2015 Управление Росреестра по РД зарегистрировало право собственности Республики Дагестан на нежилое здание общей площадью 2849,1 кв.м (этажность 1,2,3,4, подвал), расположенное по адресу: <...>, и выдало свидетельство о государственной регистрации права серии 05АБ №056418 (запись регистрации № 05-05/001-05/140/001/2015-4489/1).

По истечении срока действия договора аренды ответчик не освободил спорные помещения и не возвратил их Минимуществу РД, обращения об их возврате оставил без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с данным иском.

Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Стороны определили, что договор аренды действует с 01.01.2014 по 30 12.2014.

Согласно пункту 2.2.2 договора аренды арендатор обязуется за 1 месяц до истечения срока действия договора уведомить арендодателя письменно о желании заключить договор на новый срок.

Доказательства, подтверждающие, что арендатор до истечения срока действия договора уведомил арендодателя о желании заключить договор на новый срок, в материалы дела не представлены.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В пункте 34 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено следующее. Спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом в пункте 2 статьи 621 Гражданского кодекса закреплено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса). Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса).

В пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено следующее. Пункт 2 статьи 610 ГГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Хотя эта норма и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора не могут полностью исключить право на отказ от него, поскольку в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Статья 621 ГК РФ устанавливает исключительно преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях и не регулирует порядок предоставления арендных прав имущество (в данном случае - нежилых помещений), являющееся публичной собственностью.

Вопросы, связанные с предоставлением государственного или муниципального имущества, урегулированы в статье 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции). В ней установлены особенности порядка заключения договоров в отношении имущества, являющегося публичной собственностью, в том числе приведен исчерпывающий перечень случаев, когда заключение договоров аренды, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении такого имущества, осуществляется без проведения конкурсов или аукционов.

По общему правилу, закрепленному в абзаце первом части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции договоры аренды, иные договоры, предусматривающие переход прав владения и (или) пользования в отношении публичного имущества, могут быть заключены только по результатам проведения конкурсов или аукционов. Исключения составляет ряд случаев, перечисленных в пунктах 1 - 16 данной статьи. Одним из таких случаев является заключение договора при предоставлении прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества организации, осуществляющей образовательную деятельность (пункт 6 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции в редакции Федерального закона от 02.07.2013 N 185-ФЗ).

Следовательно, договор аренды спорных нежилых помещений может быть заключен министерством с университетом без проведения публичных процедур (конкурсов или аукционов).

В пункте 4.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее. В случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок.

По истечении срока договора аренды, его заключение на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора (часть 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды (часть 10 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ).

Поскольку договор аренды от 09.01.2014 N 274/02 заключен без проведения торгов, то в заключении договора аренды на новый срок министерство могло отказать учреждению при наличии оснований, предусмотренных частью 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Истцом в материалы дела представлена копия распоряжения Минимущества РД от 13.06.2017 №22 -р о размещении Управления потребительского рынка, товаров и услуг и отдел внешнеэкономической деятельности Минимущества РД в помещения государственного нежилого фонда Республики Дагестан общей площадью 701.5 кв.м. (в том числе на 2-м этаже 224,9 кв.м. позиции 10-37; на 3-м этаже 238,5 кв.м. позиции 10-30, на 4-м этаже 238,1 кв.м. позиции 10-30) в здании, распложенном по адресу: <...>, являющемся имуществом казны Республики Дагестан, о чем извещен ответчик письмом от 07.06.2017.

Истцом в подтверждение неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей за пользование указанных помещений в материалы дела представлены копии уведомлений Комитета по управлению имуществом от 08.07.2014 №834/1 и от 28.11.2014 №1900/1, в которых комитет просит освободить спорных помещений и погасить задолженность за первое полугодие 2014 года в сумме 1347054 руб. и за 2014 год в размере 26941108 руб.

Судом ответчику неоднократно было предложено представить доказательства, подтверждающие, что он не имеет задолженность арендной платы перед истцом.

Ответчик в обосновании своих доводов о том, что он не имеет перед истцом задолженности по арендной плате представил в материалы дела копии распоряжения Комитета по управлению имуществом от 30.09.2004 №140, согласно которому комитет принял решение об освобождении университета от арендной платы за 2003-2004 на сумму 1000 000 руб. в связи с проведением ремонтных работ в нежилом помещении, расположенном по адресу: <...> указанных в дефектном акте и смете расходов, распоряжения от 22.07.2010 №256 о зачете затрат арендатора, связанные с проведением неотделимых улучшений капитального характера согласно допсоглашению от 22.01.2008 в сумме 22734865 руб. в счет погашения арендной платы за 2008-2013г., акта сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2008-31.12.2013, в котором указано, что задолженность в пользу университета составляет 72200142 руб. Однако ответчик не представил доказательства, подтверждающие оплаты указанной задолженности или проведения с Комитетом по управлению имуществом г. Махачкалы зачета в счет арендной платы расходов понесенных им при проведении ремонтных работ. Не представил также доказательства, подтверждающие оплаты задолженности арендной платы за период с апреля 2015г. по 2018г. или проведения с Минимуществом РД зачета расходов понесенных им после передачи объекта "здания гостиницы "Дагестан" в собственность Республики Дагестан в счет арендной платы в указанный период.

Наличие любого из обстоятельств, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, влечет отказ в удовлетворении исковых требований.

Доводы ответчика о том, что спорные помещения он занимает на основании договора безвозмездного пользования №274/02 от 05.01.2004, не состоятельны.

Согласно п. 1.1. договора №274/02 от 05.01.2004 Комитет по управлению имуществом г. Махачкалы обязался передать филиалу РГЭУ (РИНХ)» в г. Махачкале нежилое помещение (здание) общей 6890 кв.м., которое является муниципальной собственностью согласно свидетельству о госрегистрации права от 01.04.2003 серии 05 РД №066255.

Однако согласно техпаспорту спорного объекта, составленному 28.02.1975, общая площадь здания гостиницы "Дагестан" составляла 3550,20 кв.м.

Согласно техническому плану помещений, расположенных по адресу: <...>, составленному 19.03.2015, общая площадь помещений (этажи 1,2,3) составляет 2849,1 кв.м. В техпаспорте, изготовленном 03.08.2015, также указано, что общая площадь помещений составляет 3550, 6 кв.м.

В акте осмотра спорного объекта от 07.08.2015, составленного во исполнение определения Арбитражного суда Республики Дагестан с участием представителей Мингосимущества РД, Администрации ГО "город Махачкала", Комитета по управлению имуществом г. Махачкалы, указано, что ответчик занимает здание бывшей гостиницы "Дагестан" общей площадью 3550, 6 кв.м., не используются подвал и 4-й этаж. В нем же указано, что директор филиала РГЭУ "НИРХ" пояснил, что при передаче здания замеры площадей не были произведены, а также имеется запись "указанная площадь 6890 кв.м. соответствует действительности".

Право собственности на нежилые помещения общей площадью 701,5 кв.м. (этажи 2, 3, 4, литер "А") - часть здания гостиницы "Дагестан" 25.04.2002 было зарегистрировано за ООО "Махачкалинский городской муниципальный банк". В последующем на основании договора купли-продажи №6 от 19.05.2015 зарегистрирован переход права собственности на указанный объект к Республике Дагестан.

28.04.2015 Управлением Росреестра по РД зарегистрировано право собственности Республики Дагестан на нежилое здание (этажи 1,2,3,4 и подвал) общей площадью 2849,1 кв.м.

Акт сдачи - приемки объекта является неотъемлемой частью договора (п.2.1.1 договора от 05.01.2004 №274/02). Однако ответчик не представил в материалы дела ни оригинал указанного акта, ни заверенную надлежащим образом его копию. Представленная в материалы дела копия сдачи-приема не заверена надлежащим образом. Более того, как следует из нее, акт был составлен 02.01.2004 в соответствии с договором безвозмездного пользования нежилыми помещениями от 05.01.2004 №274/02. Поэтому в силу ст. 68 АПК РФ она не может быть принята как надлежащее доказательство, подтверждающее фактическую передачу ответчику в безвозмездное пользование нежилых помещений общей площадью 2849, 1 кв.м.

В отзыве на исковое заявление ответчик указывает, что он вправе пользоваться помещениями общей площадью 4040,9 кв.м., поскольку в собственность Республики Дагестан переданы помещения общей площадью 2849,1 кв.м. Ответчик в судебных заседаниях утверждал также, что 4040,9 кв.м. находятся у него в безвозмездном пользовании, а помещения площадью 2849,1 кв.м. - в возмездном пользовании.

Акт сдачи-приемки объекта, указанного в договоре №274/02 от 05.01.2004, Комитет по управлению имуществом г. Махачкалы оспаривает факт передачи ответчику в безвозмездное пользование помещений площадью 6890 кв.м., в том числе спорных помещений.

Заключение Комитетом по управлению имуществом г. Махачкалы и ответчиком договоров аренды, согласно которым арендодатель с 2008 года по 2014 год передавал ответчику во временное возмездное владение и пользование нежилые помещения (здание), расположенные по адресу: <...>, для организации учебного процесса, общей площадью 2374,7 кв.м., свидетельствует о возникновении между сторонами правоотношений, вытекающих из договора аренды спорных нежилых помещений, а не из договора безвозмездного пользования №274/02 от 05.01.2004. Более того, ответчик во встречном исковом заявлении указывает, что он (арендатор) непрерывно в течение длительного времени (более 11 лет) пользуется спорными помещениями, не имеет задолженности по арендной плате, срок действия договора аренды от 09.01.2014 продлен на неопределенный срок, поскольку по истечении срока его действия арендатор пользовался спорными нежилыми помещениями, а арендодатель не заявил о перезаключении договора на новый срок, т.е. признает возникновение между сторонами правоотношений, вытекающих из договора аренды.

При таких обстоятельствах требования истца (министерства) обоснованы.

Встречное исковое заявление мотивировано тем, что постановлением главы Администрации г. Махачкалы №439 от 02.04.2002 было дано разрешение на размещение филиала РГЭУ "РИНХ" в здании бывшей гостиницы "Дагестан"; решение о передаче имущества в собственность Республики Дагестан арендодателем было принято до истечения срока действия договора аренды от 09.01.2014 №274/02; после истечения срока действия договора аренды арендатор пользуется спорными помещениями и более 11 лет использует их по целевому назначению; отсутствует задолженность по арендной плате. В силу статьи 621 ГК РФ имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, а Минимущество РД обязано заключить с ним договор аренды спорного имущества.

Преимущественное право арендатора, гарантированное статьей 621 ГК РФ, на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу (пункт 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 4.4, 4.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендодатель отказал арендатору в заключении договора аренды на новый срок, в том числе по основанию, предусмотренному пунктом 1 части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности по договору аренды (пункт 2 части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции), вправе в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенного с другим лицом.

В случае, когда договор аренды не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

В пункте 2.2.2 договора аренды от 09.01.2014 №274/02 стороны предусмотрели, что арендатор о желании заключить договор аренды на новый срок должен уведомить письменно арендодателя за один месяц до окончания срока аренды.

Доказательства исполнения положений указанного пункта договора от 09.01.2014 ответчик в материалы дела не представил. Доказательства отказа министерством подписать договор аренды на новый срок в материалы дела также не представлены.

Кроме того, как следует из акта проверки органом государственного контроля (надзора) юридического лица № 194 от 14.08.2015, в ходе проверки выявлены нарушения правил пожарной безопасности. Из письма ГУ МЧС России по РД от 16.07.2015 следует, что выявленные нарушения требований норм и правил пожарной безопасности не позволяют функционировать спорному объекту, а также не обеспечивает безопасность находящихся в нем граждан.

Во исполнение поручения Главы Республики Дагестан от 28.08.2014 №08-10 в целях подготовки заключения о состоянии и пригодности для использования при осуществлении полномочий Народного Собрания Республики Дагестан здания бывшей гостиницы "Дагестан", расположенного по адресу: <...>, Минстрой РД поручил ГУП РД "Дагестангражданкоммунпроект" и ГАУ "Республиканский центр по сейсмической безопасности" провести обследование существующего здания гостиницы "Дагестан".

По результатам детального технического обследования здания гостиницы "Дагестан" исполнители пришли к выводам, что оно по своим объемно-планировочным и конструктивным решениям не отвечает требованиям действующих нормативных документов по сейсмостойкому строительству (СНиП П11-7-81*, М.2000, СП 14.13330, 2011, М.2011). Кроме того, в отчете ГУП РД "Дагестангражданкоммунпроект" указано, оно что не может гарантировать безопасность эксплуатации здания гостиницы "Дагестан", расположенного по адресу: <...>, при техническом состоянии существующих на момент обследования (февраль 2014г.) объемно-планировочных и конструктивных элементов не только при сейсмических воздействиях, но и в обычных условиях, особенно при проведении мероприятий с массовым скоплением людей (собрания, совещания и т.д.).

В письме ФИО4 от 16.09.2014 указано, что для полноценной эксплуатации здания необходимо провести работы по реконструкции и сейсмоусилению всего объекта в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

В подтверждение своих доводов о том, что здание бывшей гостиницы "Дагестан" имеет в работоспособное состояние представил в материалы дела копии заключения специалиста ООО "Дагестанский центр независимой экспертизы" №1070 от 24.10.2014, которым определена фактическая стоимость выполненных работ, а также заключение специалиста ООО "Дагестанский центр независимой экспертизы" №66-17 от 06.02.2017 о техническом состоянии указанного здания.

Из заключения №1070 от 24.10.2014 следует, что исследования производились осмотром на месте объекта исследования, производством необходимых измерений, произведенных металлической мерной лентой с ценой деления 1 мм, фиксацией результатов осмотра на цифровом фотоаппарате, изучением материалов дела. При этом указано, что по 270 позициям проверить выполнение работ не представляется возможным, "но подтверждено актом освидетельствования скрытых работ". Из него также следует, что инструментальный осмотр не был проведен. Кроме того, в нем указаны сведения о ремонте кровли, что противоречит материалам дела и пояснениям лиц, участвующих в деле, в том числе представителей ответчика.

Из заключения специалиста №66-17 от 06.02.2017 о техническом состоянии указанного здания следует, что на исследование была представлена проектная документация на капитальный ремонт здания гостиницы "Дагестан" под филиал РГЭУ "РИНХ", исследование производился осмотром на месте объекта исследования, необходимых измерений, произведенных металлической мерной лентой с ценой деления 1 мм, фиксацией результатов осмотра на цифровом фотоаппарате, изучением копии представленных технических документов, методом сопоставления исходных данных с требованиями действующих норм и правил. Специалист пришел к выводу о том, что объект исследования по пригодности к эксплуатации имеет категорию - работоспособное состояние. О проведении инструментального осмотра в заключении не указано.

Поскольку в указанных заключениях указаны противоречивые сведения о спорном объекте, для разъяснения возникших при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний определением от 20.06.2017 удовлетворено ходатайство ФГБОУ ВПО "Ростовский государственный экономический университет "РИНХ" в лице его филиала и по материалам дела №А15-1637/15 назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Центр судебной экспертизы СКФО" ФИО5 На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: "Каково техническое состояние 4-х этажного здания, расположенного по адресу: <...> и возможна ли его эксплуатация в обычных условиях при проведении мероприятий скоплением с большого количества людей, а так же с учетом сейсмических воздействий?"

Согласно заключению эксперта техническое состояние 4-х этажного здания, расположенного по адресу: <...> не позволяет эксплуатацию в обычных условиях, а также при проведении мероприятий со скоплением большого количества людей на третьем и четвертом этажах данного здания, а также его эксплуатацию в условиях сейсмических воздействий. В нем эксперт также указывает, что перекрытия на 3-и и 4-м этажах характеризируется как аварийное состояние (необходимо проведение срочных противоаварийных мероприятий), кровля классифицируется как недопустимое (предаварийное) состояние-категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующая снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций). Наружные стены и колонны имеют ограниченно работоспособное состояние. В дополнении к нему эксперт указал, что спорный объект в обычных условиях при проведении мероприятий со скоплением большого количества людей возможна, за исключением четвертого этажа здания и чердачных помещений. Техническое состояние 4-х этажного здания не позволяет его эксплуатацию в условиях сейсмических воздействий.

Определением суда от 24.10.2017 удовлетворено ходатайство ответчика по материалам дела назначена комиссионная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ФГБОУ ВО "Дагестанский государственный технический университет" заведующему кафедрой "Строительных конструкций и гидротехнических сооружений" профессору ФИО6, доценту указанной кафедры ФИО7 и эксперту ООО "Республиканский центр судебной экспертизы" ФИО8 и на разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы: "Каково техническое состояние 4-х этажного здания, расположенного по адресу: <...> и возможна ли его эксплуатация в обычных условиях при проведении мероприятий скоплением с большого количества людей, а так же с учетом сейсмических воздействий?"

Эксперты ФИО6 и ФИО7 представили заключение (справку) от 26.02.2018, согласно которому здание можно эксплуатировать в случае полной реконструкции перекрытый всех этажей и усилению несущих стен здания. Экспертами установлено, что несущие стены 4-х этажного здания выполнены частично из бутового камня, природного камня известняка правильной формы, керамического глиняного кирпича на известково-песчаном растворе, деревянное перекрытие третьего этажа на пересечении продольных осей "Д-Е" с поперечными осями "-7" требует реконструкции, перегородка между поперечными осями "8-9" требует капитального ремонта из за возникших трещин на стыках с перекрытием и по ее высоте, двускатная крыша подвержена протечке, стропильная система требует усиление и замены прогнивших элементов, обнаружена деревянная доска, установленная в продольной части (блока) здания по оси "Е" на расстоянии 70 см. до пересечения с поперечной осью "8", принятая по антисейсмическим мероприятиям, существующим в середине 20-го века. Экспертиза проведена путем проведения инструментального осмотра. Эксперт ФИО7 в судебном заседании повторил выводы, изложенные в заключении (справке), а также пояснил, что здание можно эксплуатировать в случае полной реконструкции перекрытый всех этажей, крыши, а также после усиления несущих стен здания, поскольку наружные стены возведены с использованием различного каменного материала, в частности бутового камня, природного камня известняка правильной формы, керамического глиняного кирпича на известково-песчаном растворе, что не соответствует действующим строительным нормам и правилам и может повлечь неблагоприятные последствия в ходе эксплуатации.

Эксперт ФИО8 представил составленное самостоятельно заключение от 13.11.2017, в котором указано, что техническое состояние 4-х этажного здания, является удовлетворительным и его эксплуатация в обычных условиях при проведении мероприятий скоплением большого количества людей, а также с учетом сейсмического воздействия в уровнях 1, 2, 3 этажей возможна. При этом также указывает на необходимость капитального ремонта отдельных конструктивных элементов. Как следует из заключения и подтвердил в судебном заседании эксперт ФИО8, заключение им дано только на основе визуального осмотра объекта исследования. Кроме того, его выводы не подтверждают материалами дела.

В последующем эксперты ФИО6, ФИО7 и ФИО8 представили совместное дополнение к проведенному обследованию и оценке технического состояния здания гостиницы "Дагестан" от 25.05.2018, в котором указано, что ремонтные работы не повлияли на изменение технического состояния спорного здания. Еще раз указывают на необходимости завершения реконструкции здания и усиления несущих стен, выпаленных из различного каменного материала (бутовый, пиленный, кирпич) на известково-песчаном растворе. Отмечено, что осмотр наблюдаемого шва показал, что он не является следствием проведенных работ.

Выводы ГУП РД "Дагестангражданкоммунпроект" и ГАУ "Республиканский центр по сейсмической безопасности" о техническом состоянии здания гостиницы "Дагестан", экспертов ФИО5, ФИО6, ФИО7 и ФИО8 (изложенные в дополнении к проведенному обследованию и оценке технического состояния здания гостиницы "Дагестан" от 25.05.2018) о возможности эксплуатации спорного здания в случае полной реконструкции перекрытый всех этажей и усилению несущих стен здания совпадают и подтверждаются материалами дела и принимаются судом.

Выводы специалиста, изложенные в заключении№66-17 от 06.02.2017 о том, что объект исследования по пригодности к эксплуатации имеет категорию - работоспособное состояние судом отклоняется, поскольку они не подтверждаются материалами дела.

Ссылка ответчика на договор от 01.05.2004 также не состоятельна, поскольку согласно п.2.2.6 он обязался освободить помещения в связи с аварийным состоянием конструкции здания (или его части), постановкой здания на капитальный ремонт или его ликвидацией по градостроительным соображением в сроки, определенные ссудодателем.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения встречного иска ФГБОУ ВПО "Ростовский государственный экономический университет "РИНХ" в лице филиала ФГБОУ ВПО "Ростовский государственный экономический университет "РИНХ" в г.Махачкале к Мингосимуществу РД не имеется. В связи с этим в удовлетворении встречного иска следует отказать, а первоначальный иск подлежит удовлетворению.

Согласно ст. 110 АПК РФ с ФГБОУ ВПО "Ростовский государственный экономический университет "РИНХ" в лице филиала ФГБОУ ВПО "Ростовский государственный экономический университет "РИНХ" в г.Махачкале расходы по госпошлине в сумме 6000 руб. по первоначальному иску следует отнести на университет и взыскать в доход федерального бюджета.

По материалам дела были назначены судебные экспертизы, проведение которых было поручено ФБУ "Дагестанская лаборатория судебной экспертизы" МЮ РФ.

Министерством по управлению государственным имуществом Республики Дагестан платежным поручением №235966 от 16.10.2015 в соответствии со ст. 108 АПК РФ на депозитный счет арбитражного суда были внесены денежные средства в размере 22000 руб.

Согласно ст. 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются по выполнению ими своих обязанностей.

Заключения экспертов судом получены. По выполнении экспертом своих обязанностей денежные суммы в размере предварительного размера вознаграждения выплачиваются с депозитного счета суда, дополнительные суммы с учетом части 6 статьи 110 АПК РФ подлежат взысканию в пользу эксперта (экспертного учреждения, организации) с участвующих в деле лиц в порядке распределения судебных расходов.

В связи с этим в соответствии со ст. 109 АПК РФ с депозитного счета Арбитражного суда Республики Дагестан необходимо перечислить на счет ООО "Центр судебных экспертиз СКФО" 15000 руб., подлежащие выплате эксперту ФИО5 за экспертизу от 17.08.2017, проведенную по поручению Арбитражного суда Республики Дагестан, на счет ООО "Республиканский центр судебной экспертизы", реквизиты которого указаны в счете на оплату №20 от 22.01.2018 денежные средства в размере 15000 руб., подлежащие выплате эксперту ФИО8 за проведенную по поручению Арбитражного суда Республики Дагестан комиссионной экспертизы от 19.12.2017 №1294/2017, на счет ФГБОУ ВО "Дагестанский государственный технический университет" денежные средства в размере 20000 руб., подлежащие выплате экспертам ФИО6 и ФИО7, за проведенную по поручению Арбитражного суда Республики Дагестан комиссионную экспертизу. Кроме того, с ФГБОУ ВПО "Ростовский государственный экономический университет "РИНХ" в лице филиала ФГБОУ ВПО "Ростовский государственный экономический университет "РИНХ" в г.Махачкале в пользу ФГБОУ ВО "Дагестанский государственный технический университет" следует взыскать 10000 руб., подлежащие выплате экспертам ФИО6 и ФИО7, за проведенную по поручению Арбитражного суда Республики Дагестан комиссионной экспертизы.

Согласно ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине в сумме 6000 руб. по первоначальному иску следует отнести на ФГБОУ ВПО "Ростовский государственный экономический университет "РИНХ" в лице филиала ФГБОУ ВПО "Ростовский государственный экономический университет "РИНХ" в г.Махачкале и взыскать в доход федерального бюджета. Поскольку указанную сумму университетом ранее уплачена, суд считает возможным зачесть ее в счет уплаты госпошлины по первоначальному иску и не рассмотреть вопрос о ее взыскании в данном случае. Расходы по госпошлине по встречному иск следует отнести на ответчика.

Руководствуясь статьями 109, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Минимущества РД удовлетворить.

Обязать ФГБОУ ВПО "Ростовский государственный экономический университет "РИНХ" в лице филиала ФГБОУ ВПО "Ростовский государственный экономический университет "РИНХ" в г.Махачкале освободить нежилые помещения общей площадью 2374,7 кв.м на 1, 2 и 3 этажах здания гостиницы "Дагестан", расположенного по адресу: <...>, переданные согласно договору аренды от 09.01.2014 до 1 сентября 2018г.

В удовлетворении встречного иска ФГБОУ ВПО "Ростовский государственный экономический университет "РИНХ" в лице филиала ФГБОУ ВПО "Ростовский государственный экономический университет "РИНХ" в г.Махачкале к Минимуществу РД отказать.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Республики Дагестан на счет ООО "Центр судебных экспертиз СКФО" 15000 руб., подлежащие выплате эксперту ФИО5 за экспертизу от 17.08.2017, проведенную по поручению Арбитражного суда Республики Дагестан.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Республики Дагестан на счет ООО "Республиканский центр судебной экспертизы", реквизиты которого указаны в счете на оплату №20 от 22.01.2018 денежную средства в размере 15000 руб., подлежащую выплате эксперту ФИО8 за проведенную по поручению Арбитражного суда Республики Дагестан комиссионной экспертизы от 19.12.2017 №1294/2017.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Республики Дагестан на счет ФГБОУ ВО "Дагестанский государственный технический университет" денежные средства в размере 20000 руб., подлежащие выплате экспертам ФИО6 и ФИО7, за проведенную по поручению Арбитражного суда Республики Дагестан комиссионную экспертизу.

Взыскать с ФГБОУ ВПО "Ростовский государственный экономический университет "РИНХ" в лице филиала ФГБОУ ВПО "Ростовский государственный экономический университет "РИНХ" в г.Махачкале в пользу ФГБОУ ВО "Дагестанский государственный технический университет" 10000 руб., подлежащие выплате экспертам ФИО6 и ФИО7, за проведенную по поручению Арбитражного суда Республики Дагестан комиссионной экспертизы.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Дагестан в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

Судья М.С.Исаев