Гражданский кодекс часть 1

о расторжении договора субаренды №1 от 11.11.2009 и об аннулировании государственной регистрации договора субаренды от 11.11.2009 №1 за №05-05-01/097/2009-902 от 13.11.2009 (уточненные в порядке статьи 49 АПК РФ требования),

при участии в судебном заседании:

от истца- ФИО1 (доверенность от 08.06.2017), ФИО2 (и.о.руководителя, паспорт <...>),

от ответчика- ФИО3 (доверенность от 01.07.2017), ФИО4 (доверенность от 14.06.2017),

от третьего лица (теруправления)- ФИО5 (доверенность от 25.12.2017),

от других третьих лиц - не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Дагагропромстрой» (далее- акционерное общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к Ассоциации «Некоммерческое партнерство спортивно-оздоровительный комплекс «Победа» (далее – ассоциация, НП СОК «Победа») о расторжении договора субаренды №1 от 11.11.2009 и признании его ничтожным, а также об обязании Управления Росреестра по РД аннулировать государственную регистрацию договора субаренды от 11.11.2009 №1 за №05-05-01/097/2009-902 от 13.11.2009.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: на стороне истца- Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Дагестан (далее- теруправление, ТУ Росимущества в РД),на стороне ответчика- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан (далее- Росреестр) и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» (далее- кадастровая палата в лице филиала по Республике Дагестан).

09.06.2017 от истца поступило ходатайство, в котором истец в порядке уточнения исковых требований на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ) просит расторгнуть договор субаренды №1 от 11.11.2009 и обязать аннулировать государственную регистрацию договора субаренды от 11.11.2009 №1 за №05-05-01/097/2009-902 от 13.11.2009, а в части признания договора субаренды ничтожным заявлен отказ от иска.

Определением суда от 09.06.2017 от истца принят отказ от иска в части признания договора субаренды №1 от 11.11.2009 ничтожным, производство по делу в этой части прекращено, приняты к рассмотрению уточнения исковых требований.

Определением от 27.07.2017 в удовлетворении заявления представителя ответчика Ассоциации «НП СОК «Победа» об отводе судьи Ахмедова Д.А. от рассмотрения настоящего дела отказано. Судебное разбирательство по делу отложено на 25.08.2017. по ходатайству ответчику к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены на стороне истца - Некоммерческое партнерство Оборонно-спортивный оздоровительный лагерь «Виктория» (ИНН <***>, ОГРН <***>, РД, Карабудахкентский р-н, с. Губден, ул.Амаева), на стороне ответчика - Союз «Комплексное объединение проектировщиков» (далее- союз, ОГРН <***>, <...>).

Определением суда от 14.09.2017 по ходатайству истца по делу назначены почерковедческая и техническая экспертизы по исследованию документов, проведение которых поручено экспертам ООО «Республиканский центр судебной экспертизы» (<...>) ФИО6 и ФИО7,производство по делу приостановлено до поступления в суд экспертных заключений.

18.01.2018 в арбитражный суд поступили материалы дела и заключения экспертов.

Определением суда от 18.01.2018 в связи с устранением обстоятельств, послуживших основанием для приостановления производства по делу, производство по настоящему делу в соответствии со статьей 146 АПК РФ возобновлено, судебное разбирательство назначено на 16.02.2018.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании с 16.02.2018 до 11час.30мин. 20.02.2018, затем с 20.02.2018 до 12-00час. 26.02.2018 были объявлены перерывы для представления сторонами истребованных документов и совершения указанных в определениях суда процессуальных действий (в т.ч. сверку взаимных расчетов).

26 февраля 2018 года от истца в суд поступили дополнительные материалы по делу и в сопроводительном письме к нему истец указывает основания для удовлетворения иска; приводит расчет задолженности ответчика перед истцом по арендной (субарендной) плате по условиям договора от 11.11.2009 №1, а также просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате на сумму 196160,42 руб. и проценты на сумму 324957 руб.

Определением суда от 26.02.2018 судебное разбирательство по делу по ходатайству представителя ответчика отложено на 20.03.2018 для представления истребованных документов в полном объеме, в удовлетворении ходатайства истца о принятии к производству суда дополнительного требования о взыскании с ответчика задолженности и процентов по арендной плате отказано.

Представители истца в судебном заседании исковые требования поддержали и просили их удовлетворить по указанным в исковом заявлении основаниям, дополнениям к иску и дополнительным пояснениям от 26.02.2018, представленным истцом в материалы дела.

Ответчик в отзыве на иск и возражениях на возражения истца и его представители в судебном заседании требования истца не признали по доводам отзыва, ссылаясь на отсутствие оснований для удовлетворения иска и досрочного расторжения договора субаренды №1 от 11.11.2009, надлежащее исполнение обязательств по договору субаренды.

Третье лицо (ТУ Росимущества в РД) в отзыве на иск указало, что арендная плата по договору аренды от 15.10.2009 №236 арендатором осуществляется своевременно. Его представитель в судебном заседании принятие законного судебного акта оставило на усмотрение суда.

Третье лицо (Росреестр) в отзыве указало, что согласно записям в ЕГРН регистрация права собственности Российской Федерации на земельный участок (предмет спорного договора) произведена 09.10.2009 за №05-05-01/097/2009-466, затем участок на основании договора аренды земельного участка от 15.10.2009 №236 передан в аренду АО «Дагагропромстрой» (запись регистрации №05-05-01/097/2009-614 от 20.10.2009), далее указанный участок АО «Дагагропромстрой» на основании договора субаренды земельного участка от 11.11.2009 №1 и передаточного акта от 11.11.2009 передан в субаренду НП ОСОЛ «Виктория» (запись регистрации от 13.11.2009 №05-05-01/097/2009-902), впоследствии право аренды земельного участка НП СОК «Виктория» передало в залог Союзу «Комплексное объединение проектировщиков» по договору ипотеки от 16.10.2015 №ОКТ-16/15.

Третье лицо (кадастровая палата) представило истребованные судом документы.

Остальные третьи лица в отзывах просили в удовлетворении иска отказать.

По правилам статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено судом в отсутствие третьих лиц по имеющимся в деле доказательствам.

Заслушав доводы и пояснения представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела и оценив, руководствуясь статьей 71 АПК РФ, относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что распоряжением Совета Министров Дагестанской АССР от 17.01.1972 №17-р приняты предложения Министерства сельского хозяйства ДАССР и Ленинского райисполкома об отводе земельных участков под организацию зон отдыха трудящихся, в том числе Дагестанскому республиканскому объединению межколхозных строительных организаций «Дагестанколхозстрой» (правопредшественик истца)- 4 га в границах согласно решению Ленинского райисполкома от 07.07.1971 №132 (л.д.124-125 т.4).

Согласно приказу Государственного агропромышленного комитета РСФСР от 20.02.1986 №48 утвержден перечень организаций и предприятий, включенных в состав кооперативно- государственного объединения «Дагестанагропромстрой» (л.д.127 т.4).

2 февраля 1987 года объединению «Дагагропромстрой» выдан государственный акт А-1 №205368 на вечное и бесплатное пользование 4,07 га земли в границах согласно плану землепользования для строительства зоны отдыха (л.д.118-123 т.4).

Решением Управления регистрации и лицензирования администрации г.Махачкалы от 13.03.1997 №1467-П-97 зарегистрировано ОАО Дагестанское агропромышленно-строительное объединение «Дагагропромстрой» (л.д.48 т.1).

Постановлением Совета директоров АО «Дагагропромстрой» от 06.03.2000 №2 в целях эффективного использования территории, зданий и сооружений базы отдыха и в соответствии с Федеральным законом от 12.01.1996 №7-ФЗ «О некоммерческих организациях» совместно с Патриотическим союзом студентов Республики Дагестан создано некоммерческое партнерство «Оборонно-спортивный оздоровительный лагерь «Виктория» (НП ОСОЛ «Виктория»), утвержден устав и учредительный договор некоммерческого партнерства, а также утвержден акт оценки стоимости имущества и его передачи в качестве вступительного взноса в данную организацию (л.д.40-42 т.1, л.д.36 т.2).

Согласно акту сдачи-приемки зданий и сооружений от 02.12.2000 на баланс НП ОСОЛ «Виктория» в качестве вступительного взноса ОАО «Дагагропромстрой» передано имущество базы отдыха «Солнечное», расположенное по адресу: РД, Карабудахкентский район, с.Манаскент, а именно: спальный корпус- 360 кв.м, жилой дом- 38 кв.м, столовая- 210 кв.м, навес- 72 кв.м, душевые- 8 кв.м, туалеты- 4 кв.м, сторожевой домик- 36 кв.м, складские помещения—64 кв.м, всего на общую сумму 1 131 448 руб. (л.д.35 т.2).

31 декабря 2002 года Карабудахкентской районной регистрационной палатой произведена государственная регистрация НП ОСОЛ «Виктория», с присвоением ОГРН <***>, ИНН <***>, с юридическим адресом: Республика Дагестан, <...> директор ФИО8. Учредителями являются ОАО «Дагагропромстрой» и Патриотический союз студентов. В настоящее время данная некоммерческая организация действующая (л.д.124-125 т.2).

10 февраля 2005 года произведена государственная регистрация Некоммерческого партнерства «Оборонно-спортивный оздоровительный лагерь «Виктория» (далее- НП ОСОЛ «Виктория»-2), с присвоением ОГРН <***>, ИНН <***>, с юридическим адресом: Республика Дагестан, г.Махачкала, с Красноармейск, ул.Комсомольская, 4, под учредительством физических лиц, директор ФИО9 (л.д.56-58 т.3).

21 марта 2005 года произведена государственная регистрация права собственности НП ОСОЛ «Виктория» (ИНН <***>) на здания и сооружения литера А, Г, Г1, Г2, Г3, Г4, Г5, Г6 общей полезной площадью 1122,26 кв.м, расположенные по адресу: РД, Карабудахкентский район, береговая полоса Каспийского моря, местность «Манасское взморье», кадастровый номер земельного участка 05:09:000045:0035, о чем в ЕГРП внесена запись регистрации права от 21.03.2005 за №05-05-11/001/2005-078. Основанием регистрации права собственности указан договор купли-продажи от 04.05.2005, передаточный акт от 04.03.2005, план объекта недвижимости за №46, выданный 21.04.2004 ДУП «Техинвентаризхация» по Карабудахкентскому району (л.д.138 т.1).

15 октября 2009 года между Территориальным управлением Росимущества в Республике Дагестан (арендодатель) и ОАО "Дагагропромстрой" (арендатор) заключен договор аренды №236, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в арендное пользование земельный участок из земель особо охраняемых территорий и объектов, относящийся в федеральной собственности, с кадастровым номером 05:09:000045:0035, расположенный по адресу: Республика Дагестан, Карабудахкентский район, под зону отдыха общей площадью 4 га (л.д.21-24 т.1).

Срок аренды участка устанавливается с 15.10.2009 по 14.10.2058 (пункт 2.1). Размер годовой арендной платы за участок составляет 92400 руб. Арендная плата вносится арендатором за полгода предоплатой (пункты 3.1, 3.2).

Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды (пункт 4.3.2 договора).

Земельный участок передан арендатору по акту от 19.10.2009. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 20.10.2009, запись регистрации права в ЕГРП за №05-05-01/097/2009-614.

20 августа 2011 между сторонами заключено дополнительное соглашение, согласно которому подпункт 3.4 пункта 3 договора изложен в следующей редакции: размер арендной платы изменяется арендодателем на величину коэффициента-дефлятора, устанавливаемого ежегодно приказом Минэкономразвития РФ, с уведомлением арендатора на основании акта независимой оценки по согласию арендодателя (л.д.25 т.1).

11 ноября 2009 года между ОАО «Дагагропромстрой» (арендодатель) и Некоммерческим партнерством Оборонно-спортивный оздоровительный лагерь «Виктория» (арендатор, ИНН <***>) заключен договор субаренды №1 земельного участка площадью 4 га с кадастровым номером 05:09:000045:0035 под зону отдыха, находящийся во временном пользовании (аренде) на 49 лет согласно договору аренды №236 от 15.10.2009. Согласно пункту 1.2 договора на участке имеются здания и сооружения.

Срок субаренды участка в соответствии с договором аренды №236-р устанавливается с 11.11.2009 по 14.10.2058. Размер арендной платы за участок составляет 113652 руб. в год, в т.ч. с налогами, предусмотренными действующим законодательством для арендных отношений. Арендная плата начисляется с момента передачи участка в аренду по передаточному акту. Размер арендной платы изменяется арендодателем ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год. Вновь установленная величина арендной платы не может превышать размера арендной платы, установленного по договору №236 от 15.10.2009 (пункты 3.1-3.3 договора).

Участок передан в субаренду по передаточному акту от 11.11.2009. Договор субаренды №1 зарегистрирован 13.11.2009, запись регистрации права в ЕГРП за №05-05-01/097/2009902.

Согласно пункту 4.1.1 договора субаренды №1 арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к порче; при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с пунктом 3.4, при нарушении других условий договора.

Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1 договора. При прекращении договора арендатор обязан возвратить арендодателю участок в надлежащем состоянии по акту приема-передачи в 10 дневный срок с момента прекращения действия договора (пункты 6.2, 6.3).

Согласно пункту 4.4 договора арендатор обязался выполнять в полном объеме все условия договора; использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием; своевременно уплачивать в размере и на условиях, установленных договором арендную плату; не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству территории.

Пунктом 5 договора субаренды предусмотрена ответственность сторон за нарушение условий договора, в частности, за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,003% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

12 ноября 2009 года истец уведомил собственника (теруправления) о заключении с НП ОСОЛ "Виктория" договора субаренды №1 земельного участка с кадастровым номером 05:09:000045:0035 в соответствии с пунктом 4.3.2 договора аренды №236 от 15.10.2009 (л.д.142 т.1, л.д.43 т.3).

На основании решения Совета директоров ОАО «Дагагропромстрой» (протокол №5 от 07.12.2009) истцом дополнительно в качестве единовременных имущественных взносов в уставной фонд НП ОСОЛ «Виктория» переданы здания и сооружения базы отдыха «Солнечная» ОАО «Дагагропромстрой», расположенные по адресу: РД, Карабудахкентский район, с.Манаскент, а именно: жилые дома (литера И.Л. К, З, Г1, Г3-Г5, забор каменный, высоковольтные сети с трансформатором, ворота металлические, всего на общую сумму по статочной стоимости 1 832 208 руб. Все имущество находится в хорошем состоянии (л.д.33-34 т.2).

15 декабря 2009 года истец направил в адрес субарендатора НП ОСОЛ "Виктория" письмо, в котором субарендатору предложено из причитающихся ему денежных средств арендной платы по договору субаренды от 11.11.2009 №1 (113652 руб.) перечислить 92400 руб. арендной платы по договору №236 от 15.10.2009 напрямую на счет ТУ Росимущества по РД (реквизиты указаны), а разницу между размером арендной платы по договору субаренды №1 и по договору №236 (на сумму 21252 руб.) перечислить по реквизитам арендодателя (л.д.140 т.1).

11 февраля 2015 года директор НП ОСОЛ «Виктория» ФИО8 обратился к руководителю истца ФИО10 с заявлением о даче разрешения на строительство одноэтажного корпуса (252 кв.м) на 11 четырехместных номеров, после получения необходимых документов в установленном законом порядке. Это необходимое условие для попадания в программы республиканского и северо-кавказского уровней по развитию туризма (л.д.29 с оборота т.2).

На основании приказа от 16.03.2015 №02 «О проведении инвентаризации» произведена проверка состояния корпусов базы отдыха, инвентаря, основных средств и другого имущества НП ОСОЛ «Виктория». По результатам проверки составлен акт от 02.04.2015, который без замечаний подписан представителями истца и НП ОСОЛ «Виктория» ФИО11 и ФИО12 Установлено, что, в том числе, на территории перед двухэтажным корпусом ведутся строительные работы, строится новый корпус. К настоящему времени выполнены работы по устройству фундаментов, монолитного пола 1-этажа и укладка стен из шлакоблоков высотой около одного метра. Проектно-сметная документация, разрешение на строительство и другой технической документации на строительство не имеется. Неизвестны источники финансирования строительства. Решение органов управления АО «Дагагропромстрой» и НП ОСОЛ «Виктория» на строительство не имеются. Произведены работы по строительству стены между базой отдыха «ДСК» и базой отдыха «Виктория» из шлакоблоков, уложен асфальт на дороге сверху до базы отдыха, установлен трансформатор. Несмотря на приобретение за 2010-2014 годы основных средств и произведенных расходов база отдыха должна быть в хорошем состоянии, однако находиться в таком плачевном состоянии. По заверению исполнительного органа НП ОСОЛ «Виктория» все замечания будут устранены в срок до 10 июня 2015 года за счет привлечения денежных средств (прибылей), полученных ранее в прежние годы (л.д.28 т.2).

17 апреля 2015 года директор НП ОСОЛ «Виктория» ФИО8 обратился к руководителю истца с заявлением, в котором сообщается о том, что руководство НП ОСОЛ «Виктория», рассмотрев акт проверки состояния базы отдыха от 02.04.2015, приняло решение: все замечания, установленные комиссией, будут устранены в срок до 10 июня 2015 года за счет привлечения денежных средств (прибылей), полученных ранее, то есть в прежние годы (л.д.29 т.2).

В соответствии с договором залога №ОКТ-16/15 от 16.10.2015 НП ОСОЛ "Виктория"-2 (залогодатель) передал в ипотеку, а залогодержатель коммерческий банк "Мико-банк" принял здания и сооружения залогодателя (общей залоговой стоимостью 100 млн.руб.) площадью 1122,26 кв.м, расположенные на земельном участке площадью 40000 кв.м с кадастровым номером 05:09:000045:0035 (л.д.99-102 т.3).

26 февраля 2016 года на общем собрании членов НП ОСОЛ «Виктория» (протокол №1) рассмотрены вопросы: отчет исполнительного органа, избрание исполнительного органа (директора), внесение изменений в устав, рассмотрение заявления члена НП ОСОЛ «Виктория»№ ЗАО «Дагагропромстрой» о выходе из партнерства (л.д.42 т.1).

5 апреля 2016 года Управлением Министерства юстиции Российской Федерации по Республике Дагестан выдано свидетельство (учетный №0514060060) о государственной регистрации некоммерческой организации Ассоциации «Некоммерческое партнерство Спортивно-оздоровительный комплекс «Победа» (далее- НП СОК «Победа», в связи изменением названия некоммерческой организации НП ОСОЛ «Виктория»-2), ИНН <***>, ОГРН <***>, юридический адрес: РД, Карабудахкентский район, с.Манаскент, директор ФИО13 (л.д.55-61, 132-133 т.1).

1 декабря 2016 года истец направил руководителю НП ОСОЛ "Виктория" (Карабудахкентский район, с.Манаскент) запрос о направлении арендодателю его экземпляра договора субаренды №1 от 11.11.2009 с приложениями к нему (в т.ч. документы, связанные с заключением договора), а также платежные документы об уплате арендной платы (л.д.35-36 т.1).

Письмом от 16.12.2016 ответчик сообщил истцу о том, что ответ на запрос от 01.12.2016 будет дан в предусмотренный законодательством срок, дача ответа на этот запрос является правом, а не обязанностью (л.д.38 т.1).

25 января 2017 года истец направил директору АНП СОК "Победа" уведомление (претензию) о необходимости уплатить арендную плату за аренду земли с 07.10.2015. Арендатору указано о том, что им не уплачено ни рубля арендной платы ТУ Росимущества в РД, ни АО "Дагнагропромстрой" согласно пунктам 3.1-3.3 договора аренды. С этого времени все арендные платежи производит истец согласно уведомлениям ТУ Росимущества в РД. С 2009 года Вами не произведена оплата истцу за субаренду. Предложено составить акт сверки расчетов и в месячный срок погасить имеющуюся задолженность, в противном случае согласно пункту 4.1.1 договора субаренды №1 от 11.11.2009 истец вынужден будет досрочно расторгнуть договор субаренды №1 от 11.11.2009 (л.д.34 т.1).

1 марта 2017 года истец направил ответчику (арендатору) уведомление о том, что с 03.04.2017 арендодатель в одностороннем порядке досрочно расторгает договор субаренды земельного участка №1 от 11.11.2009, так как арендатор ранее устно и письменно был поставлен в известность об устранении имеющихся недостатков. В уведомлении также указано, что причиной досрочного расторжения договора субаренды являются невнесение арендных платежей более 6 месяцев; без согласования с арендодателем начаты строительные работы на арендуемом земельном участке с запоздалым обращением, но арендодатель разрешение на строительство не было дано; до сих пор незаконные строения не снесены; договор субаренды от имени АО "Дагагропромстрой" должен быть подписан субарендодателем; истец намеревался подписать договор субаренды с НП ОСОЛ "Виктория" с ИНН <***> и ОГРН <***>, где директором был ФИО8, а Вами в Росреестре зарегистрирован договор субаренды с другой НП ОСОЛ "Виктория" (двойником) с ИНН <***> и ОГРН <***>, где директором выступает ФИО9 Велихан, поменяв первый лист договора субаренды. Копия уведомления о расторжении договора субаренды дополнительно нарочно вручено 13.06.2017 руководителю АНП СОРК «Победа» ФИО13 (л.д.33-38, 74-76 т.1, л.д.37 т.2).

Ответчик на уведомления (претензии) не ответил, задолженность не погасил.

Неисполнение ответчиком обязательств по уплате субарендных платежей и нецелевое использование земельного участка послужило основанием для обращения истца 2 мая 2017 года с настоящим иском в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным (далее – ЗК РФ). В силу пункта 3 статьи 3 того же Кодекса имущественные отношения по пользованию земельными участками регулируются гражданским законодательством.

Согласно пункту 1, подпункту 3 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ, Кодекс) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 1 статьи 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 №13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 ЗК РФ.

Согласно заключению эксперта от 01.12.2017 №1106/17 подпись от имени ФИО10 в договоре субаренды земельного участка от 11.11.2009 №1 и подписи от имени ФИО10, изображения которых расположены в электрофотографической копии передаточного акта земельного участка от 11.11.2009, выполнены самим ФИО10

Из материалов дела усматривается, что ответчиком- субарендатором (НП ОСОЛ «Виктория», после изменения названия некоммерческой организации- АНП СОК «Победа») нарушены условия договора субаренды земельного участка от 11.11.2009 №1 в части своевременного исполнения обязательств по уплате субарендной платы и нецелевого использования арендуемого земельного участка площадью 4 га, являющегося федеральной собственностью.

Согласно пунктам 3.1-3.3 договора субаренды №1 размер субарендной платы за участок составляет 113652 руб. в год, в т.ч. с налогами, предусмотренными действующим законодательством для арендных отношений. Арендная плата начисляется с момента передачи участка в аренду по передаточному акту. Размер арендной платы изменяется арендодателем ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год. Вновь установленная величина арендной платы не может превышать размера арендной платы, установленного по договору №236 от 15.10.2009.

Письмом от 15 декабря 2009 года, направленным истцом в адрес субарендатора, сторонами в условия договора субаренды №1 от 11.11.2009 в части порядка расчетов внесены изменения, согласно которым субарендатор НП ОСОЛ "Виктория" из причитающихся арендодателю денежных средств арендной платы по договору субаренды от 11.11.2009 №1 (113652 руб.) обязан был перечислить 92400 руб. арендной платы предоплатой по договору №236 от 15.10.2009 напрямую на счет ТУ Росимущества по РД, а разницу между размером арендной платы по договору субаренды №1 и по договору №236 (на сумму 21252 руб.) перечислить по реквизитам арендодателя.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что субарендатором НП ОСОЛ «Виктория» (после изменения названия- АНП СОК «Победа») арендные платежи производил только лишь собственнику участка- ТУ Росимущества в РД с назначением платежей: «Согласно договору аренды №236 от 15.10.2009 и письма №01-уд-74 от 15.12.2009 за ОАО «Дагагропромстрой» (л.д.1-11 т.2).

В материалах дела отсутствуют и истцом вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ не представлены доказательства надлежащего исполнения субарендатором своих обязательств перед истцом (субарендодателем) в виде внесения разницы в размерах арендной платы по договору субаренды №1 от 11.11.2009 и по договору аренды №236 от 15.10.2009 за период с 11.11.2009 по день рассмотрения спора.

Кроме того, субарендатором указанные платежи в пользу территориального управления производил с просрочкой вместо предоплаты за полгода (пункт 3.2 договора №236 и пункты 3.1, 3.34.1.1 договора субаренды №1).

Так, например, согласно платежному поручению №12 от 06.07.2010 субарендатором 27258 руб. как арендная плата за период с 15.04.2010 по 15.10.2010 по договору аренды №236 от 15.10.2009 перечислены на счет территориального управления с просрочкой, так как этот платеж субарендатору как предоплату следовало произвести до 15.04.2010, а не 06.07.2010, т.е. спустя более двух месяцев. Аналогичные просрочки ответчиком допущены и по платежам за другие периоды.

Согласно акту сверки взаимных расчетов за период с 011.11.2009 по 15.03.2018 между истцом, территориальным управлением и ответчиком, задолженность в пользу истца составляет 202тыс.руб., задолженность АНП СОК «Победа» в пользу истца составляет 196160 руб. за ранее перечисленные суммы (по договору №236 от 15.10.2009).

Из подготовленного территориальным управлением расчета задолженности ОАО «Дагагропромстрой» по арендной плате по договору земельного участка от 15.10.2009 №236 (л.д.144 т.4) следует, что:

- за 2010 год начислено 119658 руб., оплачено- 73458 руб., долг- 46200 руб.;

-за 2011 год начислено 126772,80 руб., оплачено 105692,60 руб., долг 21080,20 руб.;

-за 2012 год начислено 134379,17 руб., оплачено- 134379 руб., долг- 0,17 руб.;

-за 2013 год начислено 141770,02 руб., оплачено- 182342 руб., долга нет;

-за 2014 год начислено 148858,52, оплачено- 291027 руб., долга нет;

-за 2015 год начислено 167019,25 руб., оплачено 65678,91 руб., долг- 101340,39 руб.

-начислено за 2016 год 177708,54 руб., оплачено 158538,25 руб., долг 19170,29 руб.;

-за 2017 год начислено 184816,88 руб., оплачено – 323856 руб., долга нет.

Итого: по состоянию на 01.01.2018 задолженность по договору №236 составляет 31766,71 руб., которая погашена истцом платежным поручением №17 от 15.02.2018.

В связи с невыполнением субарендатором своих договорных обязательств истцом на основании направленных территориальным управлением в его адрес уведомлений и актов сверки взаимных расчетов по договору аренды №236 произвел арендные платежи, а именно: по платежному поручению №154 от 15.11.2016- 75538,25 руб., по платежному поручению №45 от 06.04.2017- 88856 руб., по платежному поручению №17 от 15.02.2018- 31766,71 руб. (л.д.43-47 т.1).

Факт нецелевого использования ответчиком арендуемого земельного участка, выразившемся в самовольном строительстве капитального объекта на этом участке, подтверждается материалами дела, в том числе актом комиссионной проверки от 02.04.2015, письмами директора НП ОСОЛ «Виктория» от 11.02.2015, 17.04.2015, фотографиями места самовольного строительства (в привязке с другими объектами базы отдыха «Солнечное») и снимками из публичной кадастровой карты Росреестра (л.д.28-29, 33-34, 42-50, 94-100 т.2).

Представленные ответчиком в материалы дела документы и фотографии (л.д.67-81, 86-93 т.2) после сноса объекта самовольного строительства и обращения истца в арбитражный суд в соответствии со статьями 67, 68 АПК РФ не являются достоверными и допустимыми доказательствами, а потому не могут быть приняты судом во внимание по рассматриваемому делу.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Недопустим односторонний отказ от исполнения обязательства.

Основания расторжения договора предусмотрены статьей 450 ГК РФ, согласно которой изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. Договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон только по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично, возможен, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Одним из основных принципов земельного законодательства является учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю (подпункт 1 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ)

При разрешении земельных споров следует учитывать не только правовой режим земельных участков как объектов недвижимого имущества, но и свойства земель рекреационного назначения как основы жизни и деятельности человека, важнейшего природного ресурса, а также их целевое назначение.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы; выполнять иные требования, предусмотренные Земельным кодексом, федеральными законами (статья 42 ЗК РФ).

В соответствии со статьей 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, а также более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо не получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

В соответствии с пунктами 29, 30 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязанности в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (часть 2 статьи 452 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд после получения отказа другой стороны на такое предложение либо неполучения ответа в срок, указанный контрагентом или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, процедура расторжения договора аренды включает в себя направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ), предложения расторгнуть договор (статья 452 ГК РФ), обращение в суд с требованием о досрочном расторжении договора (статья 450 ГК РФ).

Соответственно, при обращении с иском о расторжении договора аренды арендодатель в силу статьи 65 АПК РФ обязан доказать соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора.

В силу статей 67, 68, 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Как следует из материалов дела, в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате субарендных платежей по договору субаренды №1 от 11.11.2009 за 2016-2017 годы (территориальному управлению) и с 2009 года по 2017 год (истцу) истцом в адрес ответчика была направлена претензия (уведомление) от 25.01.2017 с требованием погасить задолженность по арендной плате, составить акт сверки расчетов, в противном случае арендодателем будет досрочно расторгнут договор субаренды №1 от 11.11.2009 в одностороннем порядке.

Уведомлением от 01.03.2017 арендодатель с 03.04.2017 в одностороннем порядке досрочно расторг договор субаренды земельного участка №1 от 11.11.2009, так как в разумный срок (в месячный срок) субарендатор не устранил нарушения условий договора субаренды.

Копия уведомления о расторжении договора субаренды с проектом соглашения о расторжении договора субаренды дополнительно нарочно вручены 13.06.2017 руководителю АНП СОК «Победа» ФИО13 Письмом от 30.06.2017 руководитель ответчика сообщил истцу об отсутствии со стороны субарендатора нарушений условий договора субаренды, признал претензии арендодателя необоснованными и отсутствие основания для подписания соглашения о расторжении договора субаренды (л.д.19-21, 37 т.2).

При указанных обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу о соблюдении истцом порядка досудебного урегулирования спора о досрочном расторжении договора субаренды №1 от 11.11.2009.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» даны следующие разъяснения: «Согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением».

В соответствии с пунктами 4.1, 6.2, 6.3 договора субаренды №1 арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к порче; при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с пунктом 3.4, при нарушении других условий договора. Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1 договора. При прекращении договора арендатор обязан возвратить арендодателю участок в надлежащем состоянии по акту приема-передачи в 10- дневный срок с момента прекращения действия договора (пункты 6.2, 6.3).

Таким образом, суд учитывая, что арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором субаренды (с учетом договора аренды №236 от 15.10.2009 и письма арендодателя от 15.12.2009 о внесении изменений в порядок расчетов по договору субаренды) срока платежей допустил просрочку платежей (в пользу территориального управления- за 2016-2017 годы, а в пользу истца- с 2009 года по 2017 год) и использовал участок не по целевому назначению (незаконное и самовольное строительство капитального объекта), до установленного в претензии месячного срока не устранил допущенные нарушения условий договора субаренды, - у арендодателя возникло право требовать расторжения указанного договора субаренды. В рамках настоящего дела истцом к ответчику не заявлены и судом не рассматриваются требования о взыскании с ответчика задолженности по субарендным платежам за указанные периоды.

Суд считает, что ненадлежащее исполнение ответчиком (субарендатором) обязанностей по уплате арендных платежей и самовольное строительство на арендуемом земельном участке являются существенными нарушениями условий договора субаренды №1 от 11.11.2009.

При таких обстоятельствах требования истца о досрочном расторжении договора субаренды является обоснованным, а потому подлежит удовлетворению.

Как видно из актуальной выписки из ЕГРН на на 31.01.2018, земельный участок площадью 40000 кв.м с кадастровым номером 05:09:000045:35 находится в собственности Российской Федерации (регистрация права от 09.10.2009, запись №05-05-01/097/2009-466), данный участок имеет следующие обременения: в виде аренды по договору от 15.10.2009 №236 в пользу АО «Дагагропромстрой» (запись регистрации №05-05-01/097/2009-614 от 20.10.2009), субаренды по договору от 11.11.2009 №1 и передаточного акта от 11.11.2009 в пользу НП ОСОЛ «Виктория» (запись регистрации от 13.11.2009 №05-05-01/097/2009-902), ипотека (в силу закона до 22.09.2017) в пользу Союз «Комплексное объединение проектировщиков» по договору ипотеки от 16.10.2015 №ОКТ-16/15 (л.д.92-95 т.4).

Статьей 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 №35 "О последствиях расторжения договора" в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными статьей 12 ГК РФ, либо иными способами, предусмотренными законом.

Как видно из материалов дела, основанием для внесения записи в ЕГРП от 13.11.2009 за №05-05-01/097/2009-902 договора субаренды от 11.11.2009 №1 в рассматриваемом случае послужило заключение договора сторонами указанной сделки. В то же время возможность оспаривания зарегистрированного права путем предъявления иска об аннулировании (исключении) записи о государственной регистрации права из ЕГРП действующим законодательством не предусмотрена.

Досрочное расторжение договора субаренды в судебном порядке для регистрационного органа является основанием для аннулирования (исключения) записи регистрации в ЕГРН от 13.11.2009 за №05-05-01/097/2009-902 договора субаренды от 11.11.2009 №1 земельного участка площадью 4 га с кадастровым номером 05:09:000045:35.

В соответствии со статьями 112, 170 АПК РФ в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, разрешаются вопросы распределения между сторонами судебных расходов.

При подаче настоящего искового заявления истцу уплата госпошлины была отсрочена до рассмотрения спора по существу.

В связи с удовлетворением иска в силу пункта 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина по делу (с учетом уточнения требований) в сумме 6000 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

В соответствии со статьями 106, 110 АПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию 50тыс.руб. судебных расходов за проведение судебных экспертиз (заключения эксперта №1106 от 01.12.2017 и №1105/17 от 17.01.2018, счета на оплату №226 от 05.12.2017 и №14 от 18.01.2018).

Согласно статьям 106, 109 АПК РФ с депозитного счета Арбитражного суда Республики Дагестан подлежит перечислению экспертной организации ООО «Республиканский центр судебной экспертизы» (г.Махачкала) 50000 руб. (зачислены истцом на депозитный счет суда по платежному поручению №115 от 09.08.2017) за проведение судебных экспертиз (заключения эксперта №1106 от 01.12.2017 и №1105/17 от 17.01.2018, счета на оплату №226 от 05.12.2017 и №14 от 18.01.2018).

Руководствуясь статьями 106, 109, 110, 112, 167-170, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Дагестан

РЕШИЛ:

исковое заявление АО «Дагагропромстрой» удовлетворить.

Расторгнуть договор субаренды от 11.11.2009 №1, заключенный между ОАО «Дагагропромстрой» и Некоммерческим партнерством «Оборонно-спортивный оздоровительный лагерь «Виктория» о субаренде земельного участка площадью 4 га с кадастровым номером 05:09:000045:35, расположенного по адресу: Республика Дагестан, Карабудахкентский район, рекреационная зона Каспийского моря, территория с южной стороны базы отдыха комитета по телевидению.

Аннулировать (исключить) запись регистрации в ЕГРН от 13.11.2009 за №05-05-01/097/2009-902 договора субаренды от 11.11.2009 №1 земельного участка площадью 4 га с кадастровым номером 05:09:000045:35.

Взыскать с ассоциации «Некоммерческое партнерство спортивно-оздоровительный комплекс «Победа» в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины по делу.

Взыскать с ассоциации «Некоммерческое партнерство спортивно-оздоровительный комплекс «Победа» в пользу АО «Дагагропромстрой» 50 000 руб. судебных расходов за проведение судебных экспертиз (заключения эксперта №1106 от 01.12.2017 и №1105/17 от 17.01.2018, счета на оплату №226 от 05.12.2017 и №14 от 18.01.2018).

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Республики Дагестан экспертной организации ООО «Республиканский центр судебной экспертизы» (г.Махачкала) 50000 руб. (зачислены истцом на депозитный счет суда по платежному поручению №115 от 09.08.2017) за проведение судебных экспертиз (заключения эксперта №1106 от 01.12.2017 и №1105/17 от 17.01.2018, счета на оплату №226 от 05.12.2017 и №14 от 18.01.2018).

Исполнительные листы по делу выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Дагестан в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Д.А.Ахмедов