Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Дагестан в составе судьи Исаева М.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Халипаевым А.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску открытого акционерного общества АКБ «АК БАРС» (ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРН ИП 308054526900012) о признании недействительным договора аренды от 05.08.08 № 140/08 и применении последствий недействительности сделки в виде взыскания неосновательного обогащения в сумме 13 206 057 руб. 47 коп.,

при участии в судебном заседании

от истца: представитель не явился,

от ответчика ФИО1 – представитель не явился,

от третьих лиц: ООО «Коммерческий банк «Русский ипотечный банк» и ООО «ГазЭкспертДиагностика» представители не явились,

установил:

открытое акционерное общество «Акционерный коммерческий банк «АК Барс» (далее – банк) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1(далее- предприниматель) о признании недействительным договора аренды от 05.08.08 № 140/08 и применении последствий недействительности сделки в виде взыскания неосновательного обогащения в сумме 13321743,72 руб. (с учетом уточнения).

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 09.11.09, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.12.09, дело передано по подсудности в Арбитражный суд Республики Дагестан.

Определением суда от 23.12.09 дело принято к производству Арбитражного суда Республики Дагестан.

Определением от 12.04.2010 суд принял встречный иск предпринимателя ФИО1 о взыскании с банка 694994,34 руб., из которых 562096,94 руб. - арендная плата, 35917,98 руб. - пени, 76979,42 руб. - коммунальные платежи, 20000 руб. – расходы по оплате услуг адвоката.

Решением суда первой инстанции от 22.04.2010, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2010, в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.12.2010 названные судебные акты в части отказа в удовлетворении встречного иска индивидуального предпринимателя ФИО1 оставлены без изменения, в остальной части судебные акты отменены, дело в отмененной части направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При этом суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении дела суду следует установить, что включают в себя неотделимые улучшения, используются ли они предпринимателем и на каком основании, а также установить наличие (отсутствие) между сторонами соглашений о порядке выполнения ремонтных работ, с учетом признания договора аренды ничтожным.

Заявлением от 31.03.2011 истец уточнил исковые требования, просил: признать недействительными договор аренды от 05.08.08 № 140/08 и дополнительные соглашения к договору аренды от 01.12.2008, от 01.04.2009, от 05.07.2009, заключенные между ОАО "АК БАРС" банк и индивидуальным предпринимателем ФИО1, в силу их ничтожности и применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде взыскания суммы неосновательного обогащения в размере 13352599, 63 руб., из которых: 6 004 762, 87 руб.- арендная плата, уплаченная банком за период с августа 2008г. по май 2009г., 480 514,71 руб.- сумма обеспечительного взноса, 6 867 322, 05 руб.- стоимость произведенных неотделимых улучшений, что суд принял к рассмотрению. Истцом заявлено также требование о взыскании с ответчика 114152,76 руб. судебных издержек.

Решением суда от 13.05.2011 исковые требования частично удовлетворены.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2011 решение суда первой инстанции от 13.05.2011 отменено, принят новый судебный акт.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.12.2011 решение первой инстанции от 13.05.2011 и постановление Шестнадцатого арбитражного суда от 22.09.2011 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Дагестан. При этом суд кассационной инстанции указал, на необходимость рассмотрения вопроса о возможности проведения по делу строительной экспертизы для установления объема произведенных банком неотделимых улучшений.

Ответчик в отзыве на исковое заявление просит в иске отказать, мотивировав это тем, что по акту приема-передачи истцу было передано помещение с подключенными водоснабжением, электроснабжением и иными коммуникаций, т.е. в исправном техническом и санитарном состоянии; он не давал банку согласие на проведение капитального ремонта и на производство неотделимых улучшений. Смета, объемы и стоимость работ истцом не были согласованы с ним; акты приемки выполненных работ и справки о стоимости этих работ не были представлены ему и им не подписаны. Истец не представил доказательств, подтверждающих получение им или арендодателем разрешений соответствующих муниципальных органов г. Москвы на проведение капитального ремонта, перепланировки, переустройства спорного помещения. В материалы дела не представлен акт приема-передачи спорного объекта истцом ответчику, в котором указаны объемы и стоимость выполненных капитальных работ или стоимость произведенных им неотделимых улучшений. При заключении оспариваемого договора истцу было известно о том, что право собственности арендодателя на спорный объект не было зарегистрировано. Производя какие-либо ремонтные работы в спорных помещениях до регистрации права собственности на спорный объект недвижимости и регистрации договора аренды без согласия арендодателя в своих интересах и коммерческих целях, арендатор действовал на свой страх и риск. Арендная плата и сумма обеспечительного взноса не подлежит возврату, поскольку истец фактически пользовался спорным объектом в своих интересах и в коммерческих интересах; денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, представленному по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающий размер причитающегося собственнику имущества возмещения; причитающееся ответчику возмещение соответствует рыночным ценам предоставления аналогичных офисных помещений в аренду в данной местности.

Третье лицо- ООО «Коммерческий банк «Русский ипотечный банк» отзыв на исковое заявление не представило.

В материалы дела ответчик представил копия свидетельства о госрегистрации права на спорное помещение за ООО «ГазЭкспертДиагностика». В связи с этим определением от 26.04.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено ООО «ГазЭкспертДиагностика». В письме от 11.05.2012, поступившем в суд по факсимильной связи, указывает, что спорное помещение площадью 134,1 кв.м. находится в аренде с 30.11.2009 по 30.11.2012 у коммерческого банка «Русский ипотечный банк» (ООО), и ООО «ГазЭкспертДиагностика» планирует ремонт данного помещения. В нем же просит рассмотреть дело без участия его представителя.

Лица, участвующие в деле явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. В связи с этим дело рассмотрено в соответствии со ст. 156 АПК РФ в отсутствие истца, ответчика и третьих лиц.

Рассмотрев материалы дела, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, в 2008 году банк и предприниматель заключили предварительный договор аренды нежилых помещений, по условиям которого банк как будущий арендатор обязуется провести переоборудование и ремонт помещений. Стороны обязались заключить основной договор аренды в течение 14 календарных дней с момента регистрации права собственности предпринимателя на помещение в Управлении Федеральной регистрационной службе по г. Москве. Переоборудование и перепланировка арендуемого помещения производится только с письменного согласия арендодателя (предпринимателя).

5 августа 2008 года стороны заключили спорный договор аренды нежилых помещений, согласно которому предприниматель сдал, а банк принял во временное владение и пользование помещение N 6 нежилого назначения площадью 135,4 кв. м, расположенное по адресу: <...>, корпус А.

Пунктом 4.3 спорного договора стороны установили, что в течение 5 календарных дней с момента его подписания банк авансом оплачивает арендную плату в размере, эквивалентом 14 894 евро по курсу ЦБР на день списания денежных средств с корреспондентского счета арендатора, который является обеспечительным взносом по договору и в дальнейшем будет принят предпринимателем к зачету в качестве исполнения обязательств за последний месяц аренды.

7 августа 2008 года подписан акт приема-передачи нежилого помещения.

Соглашениями от 01.12.2008, 01.04.2009 и 05.07.2009 в спорный договор внесены изменения в части арендной платы, а также срока регистрации предпринимателем права собственности на сданное в аренду имущество.

В письме от 10.08.2009 N 5165 банк уведомил предпринимателя о невозможности использования нежилых помещений в целях размещения внутренних структурных подразделений банка в связи с отсутствием зарегистрированного за арендодателем права собственности.

Указанным обращением банк просил предпринимателя возвратить арендную плату в размере 6 485 277 рублей 58 копеек, а также стоимость произведенных банком неотделимых улучшений в размере 6 720 779 рублей 89 копеек.

19 августа 2009 года стороны подписали акт приема-передачи, по условиям которого банк возвратил предпринимателю ключи от нежилого помещения.

12.10.2010 ответчик зарегистрировал право собственности на помещение, переданное в аренду.

Отсутствие возврата денежных средств послужило основанием для обращения банка в арбитражный суд.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации права распоряжения имуществом, включая право на передачу его во владение и (или) пользование других лиц, принадлежат его собственнику.

Применительно к аренде данную норму повторяет статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Таким образом, по общему правилу сделка по передаче имущества в аренду лицом, не обладающим на момент ее заключения правом собственности, признается недействительной (ничтожной), как не соответствующая требованиям закона (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 8, статьям 131, 219, пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации права собственности на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации. При этом государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" перечислены случаи приобретения права собственности на недвижимое имущество независимо от государственной регистрации права на него. Рассматриваемый случай к ним не отнесен.

Из материалов дела видно, что на момент заключения спорного договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствовала запись о регистрации за предпринимателем права собственности на недвижимое имущество, переданное банку. При этом право собственности предпринимателя на указанное имущество не является ранее возникшим правом по смыслу статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Поскольку в день заключения договора аренды (05.08.2008) право собственности предпринимателя на нежилое помещение не было зарегистрировано, он был не вправе распоряжаться им. Следовательно, оспариваемый договор и дополнительные соглашения к нему являются ничтожными сделками и требования истца в этой части подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, общим последствием недействительности сделки является приведение сторон в первоначальное положение. Применительно к арендным сделкам полученное выражается в пользовании имуществом.

В результате исполнения ничтожной сделки банк фактически пользовался предоставленным ему помещением и в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан возместить другой стороне в денежной форме стоимость этого пользования. Уплаченная по договору арендная плата является формой оплаты за пользование переданным в аренду имуществом и засчитывается в счет возмещения стоимости пользования нежилым помещением.

В соответствии со статьей 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке правила о неосновательном обогащении могут применяться, если иное не вытекает из существа соответствующих отношений. Равный размер взаимных обязательств сторон исключает наличие неосновательного обогащения.

Нормы о неосновательном обогащении (статья 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации) могут быть применены к отношениям сторон лишь при наличии доказательств, подтверждающих, что полученная одной из сторон денежная сумма явно превышает стоимость переданного другой стороне (пункт 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами").

Доказательств, подтверждающих превышение перечисленных предпринимателю денежных средств размер установленной сторонами арендной платы, банк не предоставил.

В обоснование своих доводов в этой части истцом в материалы дела представлена справка члена СРО «СМАО-с» от 22.04.2011. Однако из нее не следует, что был проведен анализ рынка аренды офисных помещений с их местонахождением, что имеет существенное значение для данного дела, поскольку для определения размера арендных платежей существенное значение имеет местонахождение арендуемого помещения.

Копии договоров, которые были заключены в 2007 году, также не могут быть приняты бесспорными доказательствами, подтверждающими доводов истца о значительном превышении арендной платы, уплаченной банком за пользование помещениями за спорный период.

Истец в подтверждение того, что он провел капитальный ремонт помещений, представил договоры подряда, акты выполненных работ и платежные поручения.

09.09.08 между банком и ООО фирмой «ФОК» заключен договор подряда на выполнение ремонтных работ № 215/09, согласно которому подрядчик (ООО фирма «ФОК») обязуется на свой риск выполнить в соответствии с условиями договора и утвержденной сметой ремонт помещений дополнительного офиса Московского филиала ОАО «Ак Барс» Банк по адресу: <...> корп. А. Стоимость работ по договору составляет 4 814 762,69 руб.

Акт о приемке выполненных работ стороны подписали 10.02.09 на сумму 2 215 475,69 руб. и 19.08.09 – на 2 869 110,99 руб., всего на сумму 5 084 586,68 руб.

В подтверждение оплаты выполненных работ ООО «Фирма «ФОК» по данному договору истец представил платежные поручения от 20.10.08 № 12781, от 12.12.08 № 16900, от 06.08.09 № 7794, от 27.08.09 № 5470 на общую сумму 5 084 586,68 руб.

По договору от 09.09.08 сметная стоимость составляет 4 814 762,69 руб., а приняты работы на сумму 5 084 586,68 руб. Доказательства согласования с ответчиком указанной сметы, истец не представил.

09.09.08 банк заключил с ООО «Норд-Трейд» договор на поставку и монтаж приточно-вытяжной вентиляции и систем кондиционирования в помещениях Московского филиала банка стоимостью 673 658,46 руб. Общество выставило банку счет-фактуру от 04.06.09 Р0000038 на 68 660,66 руб., подписана справка о стоимости выполненных работ и затрат на 68 660,66 руб. Ими же подписан акты о приемке выполненных работ за ноябрь 2008 г. на сумму 605 000 руб. и за март 2009 г. - 68 660,66 руб.

09.09.08 банк заключил договор № 219/09 на выполнение работ по технической укрепленности с ООО «Десса», согласно которому стоимость работ составляет 1 083 993,91 руб.

Акт о приемке работ подписан 12.03.09 на сумму 811 531,55 руб. Подписана справка о стоимости выполненных работ и затрат на указанную сумму, в которой отсутствуют дата, номер, не указана должностное положение лиц, ее подписавших. Нет в них расшифровки подписей.

Данные договоры, заключенные банком с третьими лицами, включают в себя и отделимые улучшения, которые возможно отделить без вреда для имущества и не приведет к переустройству существующих объектов основных средств, такие как: сплит-системы, кондиционеры, бронированные двери, металлические лотки и панели, электрощитки и т.д.

Поэтому сумма в размере 724 060 руб. не подлежит взысканию.

09.09.08 банк заключил с ООО «СтандартАртПроект» договор на выполнение рабочего проекта по дополнительному офису банка и на производство проектных работ № 0846. Сторонами подписан и акт сдачи-приемки работ от 09.02.09 на сумму 60 040 руб.

Банком 09.09.08 заключен с индивидуальным предпринимателем ФИО2 договор на производство проектных работ № 218/09, разработку дизайна интерьера офисного помещения общей площадью 109,68 кв.м. стоимостью 90 961 руб.

Работы приняты по акту сдачи-приемки работ от 31.12.08.

В подтверждение оплаты выполненных третьими лицами работ, истец представил в материалы дела платежные поручения от 23.09.08 № 11494, от 23.09.08 № 11497, от 16.10.08 № 12691, от 30.10.08 № 13741, от 31.10.08 № 13765, от 17.12.08 № 17066, от 17.12.08 № 17402, от 12.05.09 № 4317, от 06.07.09 № 6532 на общую сумму 1 636 193,21 руб.

Проектные работы не могут быть отнесены к неотделимым улучшениям и поэтому требования в этой части также не подлежат удовлетворению.

Представленные истцом в материалы дела копии актов выполненных работ от 09.02.09 и от 10.02.09 имеют незаверенные исправления, не подписаны сторонами, и поэтому не могут быть признаны надлежащими доказательствами в силу статей 65 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кроме того, истцом не представлены доказательства, подтверждающие полномочия лиц, подписавших акты выполненных работ.

Не представил истец и доказательства, подтверждающие необходимость произведенных улучшений арендованного имущества и минимальность затрат на указанные улучшения, т.е. соблюдения им принципов добросовестности и разумности.

Взыскание стоимости улучшений имущества нормами главы 60 ГК РФ не урегулировано. Правила изложенные в пунктах 2 и 3 статьи 623 ГК РФ соответствуют существу рассматриваемых кондиционных отношений и ведет к справедливому решению создавшейся ситуации. Поэтому к отношениям сторон в данном деле в соответствии со ст. 6 ГК РФ следует применять положения статьи 623 ГК РФ.

В силу данной нормы права затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного владельца имущества.

Довод истца о том, что из смысла пункта 9.1 договора следует, что арендодатель дает согласие на проведение неотделимых улучшений помещений не принимается судом, поскольку согласно пункту 3.1.7 договора арендатор обязан был согласовывать в уполномоченных органах в порядке, предусмотренным действующим законодательством произведенные/производимые арендодателем и/или арендатором реконструкцию, перепланировку, переустройство и капитальный ремонт помещений. Расходы по согласованию соответствующих действий в уполномоченных органах несет арендодатель.

Согласно пункту 8.4 договора стоимость неотделимых улучшений помещения подлежит возмещению арендодателем в случаях, предусмотренных пунктом 3.4.4.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Порядок проведения строительных работ на территории г. Москвы установлен распоряжением мэра г. Москвы от 11.04.2000 №378-РМ «О Положении о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве» (далее – Положение, действовавшее в период проведения работ), которое обязательно для всех участников этой деятельности независимо от форм собственности и источников финансирования. Указанное Положение определяет порядок осуществления инвестиционно-строительной деятельности – от обращения заявителя в органы власти г. Москвы до получения разрешения (ордера) на производство строительно-монтажных и земельных работ всех видов, включая реконструкцию, перепланировку и переоборудование помещений.

Истец не представил доказательств, подтверждающих согласования им с арендодателем, а также с уполномоченными муниципальными органами г. Москвы (или госорганами) произведенной им реконструкции, перепланировки, переустройства и капитального ремонта помещений. Осуществление арендатором капитального ремонта, перепланировку, переустройство с нарушением условий о необходимости соблюдения предусмотренного нормативным актом муниципального образования порядка проведения указанных работ является основанием для отказа в возмещении связанных с этим расходов.

Юридическое понятие "неотделимые улучшения" используется в п. 3 ст. 245, ч. 3 ст. 303, ст. 623, 662 ГК РФ. Во всех случаях его употребление подразумевает, что на момент их произведения улучшенная вещь имеется в натуре и имеет титульного владельца.

Между тем, как следует из актов приемки выполненных работ, капитальный ремонт был выполнен в период до регистрации права ответчика на помещения, то есть ответчик приобрел право собственности на помещения уже с "неотделимыми улучшениями". При таких обстоятельствах речь может идти не о возмещении стоимости "неотделимых улучшений", а об оплате результата соответствующих работ.

Между тем, указанные отношения нельзя отнести и к подрядным, поскольку ответчик выполнение капитального ремонта не заказывал, их результат не принимал, результаты работы предназначались для самого истца.

Согласно п. 3.4.3 договора арендатор может производить за свой счет и в своих интересах в соответствии с действующим законодательством реконструкцию, перепланировку, переустройство, переоборудование помещений с письменного согласия арендодателя.

Как усматривается из материалов дела, истец требует оплатить именно те работы, которые обязался выполнить за свой счет.

При досрочном расторжении договора по инициативе арендодателя арендатор имеет право на полное возмещение затрат на произведенные им улучшения помещений с учетом нормального износа.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как установлено судом, после регистрации права собственности ответчика на нежилое помещение, стороны в установленном порядке не заключили основной договор аренды.

В соответствии с ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В п. 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Следовательно, такой договор не подлежит государственной регистрации.

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство из предварительного договора по заключению основного (в установленный срок не станет собственником подлежащей передаче вещи или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо его принудительного заключения.

Требования о взыскании убытков, причиненных незаключением основного договора или о его принудительном заключении, в данном деле не заявлены.

В обоснование стоимости неотделимых улучшений истцом в материалы дела представлен перечень неотделимых улучшений, в котором указаны наименование затрат, единицы измерения, количество и общая стоимость с учетом НДС. Объем и стоимость неотделимых улучшений определены на основании актов №215/09 от 10.02.2009, №215/09 -26 от 19.08.2009, № 219/09-2а от 12.03.2009, №219/09-26 от 19.08.2009, №216/09-2а от 09.02.2009, №218/09-2а от 31.12.2008, №217\09-2а от 09.02. 2009, №217/09-2б от 01.06.2009.

Акт приема-передачи здания или сооружения является единственным допустимым доказательством передачи имущества. В акте приеме-передачи нежилого помещения от 04.12.2008 указано, что помещение передано в исправном техническом и санитарном состоянии. Истец указанный подписал акт без замечаний. Поэтому доводы истца о том, что помещение им было получено в «черновом варианте», материалами не подтверждается. Возврат объекта имущественного найма собственнику подтверждается также документом, обоюдно подписанным участником сделки, который в силу ст. 68 АПК РФ и п.2 ст. 655 ГК РФ является единственным допустимым доказательством данного факта.

Истец не представил в дело акт приема-передачи (возврата) помещения, подписанный арендатором и арендодателем. Ссылка истца на акт приема-передачи ключей несостоятельна, ибо данный документ не является допустимым средством доказывания в силу прямого указания закона, подтверждающим возврат ответчику помещения с неотделимыми улучшениями.

Согласно ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Истец заявил ходатайство о назначении по материалам дела судебной строительно-технической экспертизы.

В целях получения информации о возможности проведения строительно-технической экспертизы и об экспертах, которым может быть поручено производство судебной экспертизы в ФБУ «Российский центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации» и ГУ «Дагестанская лаборатория судебной экспертизы» при Министерстве юстиции Российской Федерации» были направлены запросы.

Письмом от 06.02.2012 №19-440 ФБУ «Российский центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации» сообщило, что для проведения указанной экспертизы необходимо специальное оборудование, позволяющие определить недоступные для непосредственного (визуального) восприятия виды строительных конструкций и изделий, их качество, правильность монтажа, виды и качество строительных материалов, использованных при проведении ремонтных работ в спорном здании. Необходимое для проведения экспертизы у него отсутствует. Нет экспертов, обладающие навыками работы с указанным оборудованием, и имеющие соответствующие допуски к проведению этого вида исследований.

Письмом от 03.02.2012 №113 ФБУ «Дагестанская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации» сообщило, что проведение экспертизы возможно, если будут лица, которые при экспертном осмотре будут предъявлять эксперту виды и объемы строительных работ, произведенных в спорном помещении.

В связи с этим, во исполнение указания Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа определением суда от 14.02.2012 по материалам дела назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ФБУ «Дагестанская лаборатория судебной экспертизы МЮ РФ».

Перед экспертом поставлены следующие вопросы: 1.Какие виды строительно-ремонтных работ, предусмотренные договором на производство проектных работ №216/09 от 09.09.2008, заключенным между ОАО «АКБ БАРС» Банк и ООО «СтандартАрт-Проект» фактически были выполнены в нежилом помещении №6 с площадью 135,4 кв.м. на 1 этаже здания, расположенного по адресу: <...>, согласно договору подряда на выполнение ремонтных работ №215/09 от 09.09.2008, заключенным между ОАО «АК БАРС» Банк и ООО «Фирмой «ФОК», договору подряда на выполнения ремонтных работ № 217/09 от 09.09.2008, заключенным между ОАО «АК БАРС» Банк и ООО «Норд-Трейнд», а также согласно договору подряда на выполнение работ по технической укрепленности №219/09 от 09.09.2008, заключенным между ОАО «АКБ БАРС» Банк и ООО «Десса» после передачи его ИП ФИО1 по акту приема-передачи от 07.08. 2008 ОАО «АК БАРС» 19.08.2009 ?

2.Каковы объем и стоимость неотделимых улучшений, выполненных в нежилом помещении №6 с площадью 135,4 кв.м. на 1 этаже здания, расположенного по адресу: <...>, согласно указанными в пункте 1 договорам после передачи его ИП ФИО1 по акту приема-передачи от 07.08.08 ОАО «АК БАРС» до 19.08.2009?

Согласно заключению эксперта от 30.03.2012 №442/2-3 ввиду прохождения значительного периода времени, со времени окончания производства работ до момента проведения исследования, отсутствием технической возможности установления видов и стоимости отдельных видов работ, а также последовательность выполнения работ по технологии строительного производства, в соответствии с которой технически не возможно установить выполнение отдельных видов работ, предшествующих последующим видам работ, определить факт выполнения всех видов, и , соответственно, общих объемов работ неотделимых улучшений, выполненных в нежилом помещении №6 с площадью 135,6 кв.м. на 1 этаже здания, расположенного по адресу: <...> вл.14-16, корпус А, согласно указанным в п. 1 договора после передачи его ИП ФИО1 по акту приема-передачи от 07.08.2008, которые указаны в актах сдачи-приемки работ КС-2 не представляется возможным. Поскольку не представляется возможным определить факт выполнения всех видов, и, соответственно объемов работ неотделимых улучшений, выполненных в нежилом помещении №6 площадью 135,6 кв.м. на 1 этаже здания, расположенного по адресу: <...> вл.14-16, корпус А, согласно указанным в п. 1 договора после передачи его ИП ФИО1 по акту приема-передачи от 07.08.2008, которые указаны в актах сдачи-приемки работ КС-2, определить стоимость фактически выполненных работ неотделимых улучшений, выполненных в спорном нежилом помещении, не представляется возможным.

Иные доказательства, подтверждающие объем произведенных банком неотделимых улучшений истцом в материалы дела не представлены.

26.04.2012 от истца по факсимильной связи поступило ходатайство о назначении по материалам дела комиссионной судебной строительно-технической экспертизы по вопросам, указанным в нем, проведение экспертизы поручить экспертам ФБУ «Московская лаборатория Министерства юстиции Российской Федерации».

В целях получения информации о возможности проведения строительно-технической экспертизы и об экспертах, которым может быть поручено проведение судебной экспертизы, в ФБУ «Московская лаборатория Министерства юстиции Российской Федерации» был направлен запрос.

Письмом от 24.04.2012 №414 ФБУ «Московская лаборатория Министерства юстиции Российской Федерации» сообщило, что ответить на поставленные вопросы возможно по видам работ доступных для визуального восприятия; по скрытым работам при отсутствии оформленных должным образом актов на скрытые работы дать ответ не представляется возможным; у ФБУ «Московская лаборатория Министерства юстиции Российской Федерации» отсутствует оборудование, позволяющее определить объемы скрытых работ не разрушающими методами исследования; в случае, если исследуемый объект после пользования им ОАО «АК Барс» использовался другими арендаторами или собственниками с проведением ремонтных работ (капитальный, текущий, реконструкцию), то ответить на поставленные вопросы вообще невозможно, так как отсутствуют методики и оборудование для подобных исследований. В случае назначения экспертизы необходимо назначить комиссионную экспертизу со специалистами Дагестанской ЛЭС.

Судом получено заключение государственного экспертного учреждения по вопросам, по которым, по мнению истца, необходимо получить разъяснения. В материалы дела им же представлены документы, связанные с проведением третьими лицами в спорном помещении строительно-ремонтных работ, в связи с этим определением суда от 26.04.2012 в удовлетворении ходатайства о назначении по материалам дела комиссионной или повторной экспертизы отказано. Кроме того, собственником спорного нежилого помещения в настоящее время является другое лицо – ООО «ГазЭкспертДиагностика», что подтверждается свидетельством о госрегистрации права от 27.12.2011 серии 77-АН 698119.

При таких обстоятельствах суд считает, что нет оснований для удовлетворения требований истца в части применения последствий недействительности ничтожной сделки в виде взыскания суммы неосновательного обогащения в размере 13352599, 63 руб., из которых: 6 004 762, 87 руб.- арендная плата, уплаченная банком за период с августа 2008г. по май 2009г., 480 514,71 руб.- сумма обеспечительного взноса, 6 867 322, 05 руб.- стоимость произведенных неотделимых улучшений. Поэтому в иске в этой части следует отказать.

Истцом заявлены также требования о взыскании с ответчика судебных издержек в размере 114152 руб. 76 коп., что суд считает необходимым удовлетворить частично.

Согласно части 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) судебные расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 4 информационного письма от 15.12.2007 №121 «Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между стонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах» разъяснил, что в случае, когда расходы на оплату услуг представителя не были фактически понесены, требование об их возмещении удовлетворению не подлежит.

В подтверждение размера фактически понесенных судебных издержек истец представил в арбитражный суд копии командировочных удостоверений, авансовых отчетов, счетов, авиабилетов и других проездных документов, расходных накладных.

Согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), относятся к судебным издержкам, которые являются судебными расходами (статья 101 Кодекса). В силу частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах. Таким образом, при взыскании расходов на оплату услуг представителя суд исходит из размера удовлетворенных требований и разумности предъявленных расходов (такая позиция изложена и в постановлении ФАС СКО от 28.05.2008 по делу №Ф08-2661/08).

При определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость экономных транспортных услуг; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела.

Взыскание расходов на оплату услуг представителя, понесенных лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является элементом судебного усмотрения и, представляется, направлено на пресечение злоупотреблений правом и на недопущение взыскания несоразмерных нарушенному праву сумм.

При рассмотрении данного дела возникал ряд сложных вопросов, по нему проведено несколько судебных заседаний, в которых представители истца принимали участие. В материалы дела им представлены достаточно большое количество доказательств.

При таких обстоятельствах требования истца подлежат удовлетворению частично, и с ответчика в пользу истца суд считает необходимым взыскать судебные издержки в размере 34205 руб. В остальной части требования не подлежат удовлетворению.

Ответчик не представил какие-либо доказательства, подтверждающие неразумность подлежащей взысканию суммы.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

признать недействительными договор аренды от 05.08.08 № 140/08 и дополнительные соглашения к нему от 01.12.2008, от 01.04.2009 и от 05.07.2009, заключенные между ОАО "АК БАРС" банк и индивидуальным предпринимателем ФИО1

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу ОАО АКБ "АК БАРС" расходы по госпошлине в размере 4000 руб., а также судебные издержки в размере 34205 руб. В остальной части взыскания судебных издержек отказать.

Возвратить ОАО АКБ «АК БАРС» банк с депозитного счета Арбитражного суда Республики Дагестан в размере 90000 руб. излишне перечисленные платежным поручением №5727 от 15.09.2011.

С депозитного счета Арбитражного суда Республики Дагестан перечислить на счет ФБУ «Дагестанская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» (по реквизитам указанными в счете №31 от 30.03.2012) денежные средства в размере 70000 руб., подлежащие выплате экспертам за проведенную строительно-техническую экспертизу, внесенные ОАО АКБ АК БАРС» платежным поручением № 5727 от 15.09.2011.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Дагестан в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Судья М.С.Исаев