Гражданский кодекс часть 1

ПАО «Сбербанк России» (далее - банк) обратилось в Арбитражный суд РД с иском к «Триумф» ООО (далее - общество) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 08.12.2013, ссылаясь на наличие скрытых недостатков помещения, препятствующих его использованию по целевому назначению. В арендованном помещении, расположенном по адресу: <...>, периодически возникают проблемы с подтоплением сточными водами.

Ответчик иск не признал, в отзыве по делу (т. 1 л.д. 108-111) и письменных пояснениях (т. 1 л.д. 144-146) указывает на недоказанность возникновения недостатков помещения до заключения договора аренды - за истекшее со времени заключения договора время от истца не поступали обращения о наличии скрытых недостатков, представленные доказательства не отвечают критериям относимости, допустимости и достоверности, условиями договора аренды (п. 3.2.2, 3.2.4, 3.2.6) арендатору предоставлено право при наличии аварии - устранить как последствия, так и причины аварии, текущий ремонт договором возложен на арендатора.

По ходатайству истца судом назначена судебная экспертиза, затем принято определение о назначении дополнительной экспертизы, производство по которой в дальнейшем по заявлению истца было прекращено судом. В судебном заседании допрошен свидетель Ахмедов Таслим Батирович.

Дело рассмотрено по представленным сторонами материалам на основании статей 9, 65, 70 и 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Выслушав пояснения представителей сторон, допросив свидетеля, исследовав материалы дела и оценив, руководствуясь статьей 71 АПК РФ, относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, общество (арендодатель) и банк (арендатор) заключили договор от 08.12.2013 аренды нежилого помещения (т. 1 л.д. 7-10), по условиям которого общество обязалось предоставить банку за плату во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадь 378 кв.м., расположенные в двухэтажном здании, находящемся по адресу: <...> (пункт 1.1), для использования под дополнительный офис Дагестанского отделения №8590 (пункт 1.3). Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2.1).

В соответствии с пунктом 2.2 помещение передается в состоянии, позволяющем использовать его в целях, указанных в пункте 1.3 договора и соответствующем характеристикам, указанным в техническом паспорте (пункт 2.2). При заключении договора арендатор подтверждает, что помещение им осмотрено, при этом каких-либо неизвестных ему недостатков, препятствующих пользованию помещением не установлено (пункт 2.3).

Общество обязалось передать помещение по акту сдачи-приемки (пункт 3.1.1) в состоянии, соответствующем условиям пункта 2.2 (пункт 3.1.2), и дало согласие на производство банком неотделимых улучшений в арендуемом помещении (пункт 3.1.3).

Арендатор обязался использовать помещение исключительно по его прямому назначению в соответствии с пунктом 1.3 (пункт 3.2.1), содержать помещение вы полной исправности и надлежащем санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭС (пункт 3.2.), при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электрического и прочего оборудования немедленно сообщать об этом арендодателю и немедленно принимать все необходимые меры по устранению последствий аварии (пункт 3.2.4). Если помещение в результате действий арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то арендатор восстанавливает его за свой счет, или возмещает ущерб, нанесенный арендодателю, в установленном законом порядке (пункт 3.2.6). Банк также обязался производить текущий ремонт в разумный срок за свой счет при наличии письменного согласования арендодателя (пункт 3.2.8), обеспечить сохранность инженерных сетей, коммуникация и оборудования в помещении (пункт 3.2.9).

Срок аренды установлен с 01.12.2013 по 30.11.2020 (пункт 6.1).

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Республике Дагестан 10.02.2014 запись №05-05-05/513/2014-845.

По акту сдачи-приемки нежилого помещения от 08.12.2013 общество передало, а банк принял помещение (пункт 1 акта) в состоянии, позволяющем использовать его в целях, указанных в пункте 1.3 договора и соответствующем характеристикам, указанным в техническом паспорте (пункт 2 акта), арендатор подтверждает, что помещение им осмотрено, при этом каких-либо неизвестных ему недостатков, препятствующих пользованию помещением не установлено (пункт 3 акта).

12.03.2018 банк вручил обществу требование (т. 1 л.д. 113-114) о досрочном расторжении договора аренды, ссылаясь на заключение комиссии, составившей акт обследования от 09.02.2018, о несоответствии арендуемого помещения требованиям санитарных норм и правил, обосновывая требование ссылками на положения статей 452, 612 и 621 ГК РФ, предложив подписать соглашение о расторжении договора (т. 1 л.д. 17).

В связи с уклонением общества от подписания соглашения о расторжении договора банк обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Возникшие между сторонами правоотношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Данный договор по своему характеру квалифицируется судом как договор аренды. Договор содержит все существенные условия, составлен в письменной форме и подписан представителями обеих сторон, прошел государственную регистрацию, является заключенным.

Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

С момента подписания акта приема - передачи 08.12.2013 до настоящего времени нежилые помещения истцом ответчику не возвращены.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства иодностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с частью 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Договор может быть расторгнут в судебном порядке при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (часть 2 статьи 451 ГК РФ).

В силу статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно статье 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В соответствии со статьями 8 и 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В разъяснение указанной нормы права Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении № 12505/11 от 06.03.2012 указал, что нежелание представить отзыв и доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументировано со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения.

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Общество приобрело спорное помещение в собственность по договору купли-продажи от 23.10.2013 (т. 1 л.д. 13-15).

Письмами от 07.02.2018 и 23.04.2018 (т. 1 л.д. 23-24) общество указало банку, что помещение передавалось в аренду в соответствии с условиями договора и по акту сдачи-приемки в надлежащем состоянии, за три года действия договора от банка обращений по скрытым недостаткам не поступало , общество надлежащим образом исполняет свои обязательства, а условиями договора обеспечение санитарного состояния помещения возложено на банк.

Банк ходатайствовал о назначении судебной экспертизы, указывая необходимость специальных познаний для разрешения соответствующих вопросов.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. О назначении экспертизы или об отклонении ходатайства о назначении экспертизы арбитражный суд выносит определение.

Поскольку между сторонами имелся спор относительно недостатков помещения, препятствующих аренде, а суд специальными познаниями в указанной области не обладает, определением от 21.11.2018 назначена судебная строительно-техническая экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы:

- Какова причина поступления воды в арендуемое ПАО Сбербанк помещение по адресу: <...>, и срок возникновения такой причины?

- Носят ли причины, способствующие поступлению воды в арендуемое ПАО Сбербанк помещение по адресу: <...>, скрытый характер?

- Возможно ли устранение причин, способствующих поступлению воды в арендуемое ПАО Сбербанк помещение по адресу: <...>? Если да, то какие работы необходимо провести по восстановлению (устранению подтопления) помещения? Носят ли эти работы капитальный характер или характер текущего ремонта?

Из заключения эксперта №1270/2018 от 09.01.2019 следует, что "причиной залития могло быть: прорыв водопроводной трубы, прорыв труб системы отопления, залитие сверху. Срок возникновения такой причины на сегодняшний день определить не представляется возможным. В случае, если поступление воды произошло в результате прорыва водопроводной трубы, скрытой за гипсокартонной плитой или залития сверху, то они носят скрытый характер".

Суд пришел к выводу, что представленное экспертное заключение не содержит достаточно ясных и полных ответов на поставленные вопросы, что требует постановки дополнительных уточняющих вопросов для разрешения эксперта, в связи с чем с учетом ходатайства банка назначил дополнительную экспертизу с вопросами:

- Каков источник поступления воды (сточных вод, канализационных стоков) - далее "источник поступления", в арендуемое ПАО Сбербанк помещение по адресу: <...> (извне здания, с прилегающей к зданию территории или присоединенных к зданию инженерных сетей (систем) или изнутри, из внутренних инженерных сетей; через инженерные сети или путем просачивания через пол, стены, потолок и др.)?

- Носит ли скрытый характер такой источник поступления?

- Возможно ли устранение такого источника поступления? Если да, то какие работы необходимо провести для этого? Носят ли эти работы капитальный характер или характер текущего ремонта?

В связи с поступившим от банка отказом от проведения экспертизы проведение экспертизы судом прекращено, дело рассмотрено по имеющимся и представленным сторонами доказательствам.

Банк в подтверждение своих исковых требований ссылается на следующие доказательства:

- акт обследования технического состояния помещения (т. 1 л.д. 19), согласно которому комиссия в составе сотрудников банка в отсутствие представителя общества и третьей организации (ООО УК №5) провела обследование помещения, расположенного по адресу: <...>, общая площадь 378 кв.м., 09.02.2018. В результате осмотра установлено, что в части помещения происходят периодические подтопления по неустановленной причине. Вода имеет мутно-коричневый цвет, вместе с водой всплывают черви, общий уровень воды в помещении составляет 20-30 мм, данное обстоятельство приводит к появлению неприятных специфических запахов в помещении, препятствует комфортному использованию помещения по своему назначению и нахождению в помещении рабочих мест для приема клиентов, а также приводит к порче имущества арендатора. Имеются следы протечки, на стенах происходит отслоение шпаклевки и побелки, образовались темные пятна и плесень на полу;

- протокол лабораторных исследований №01714 от 26.02.2018 ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Дагестан" (т. 1 л.д. 21-22) , согласно которому отобраны пробы воды сточной 20.02.2018, код пробы 017141318. У кого отбирались пробы - АКБ Сбербанк <...> Москва, ул. Вавилова 19. Объект, где производился отбор пробы - филиал АКБ Сбербанк <...> Даготделение №890 ПАО Сбербанк Коридор. Согласно протоколу в пробе обнаружено превышение гигиенических нормативов по ряду показателей;

- книга отзывов и предложений ПАО Сбербанк (т. 1 л.д. 139-142), в которой на 10, 12 и 14 страницах имеются записи клиентов о запахах канализации, грязи и канализационной вони 20.01.2019, 13.02.2019 и 19.03.208 соответственно;

- фотографии помещения (т. 1 л.д. 143), на которых запечатлено помещение, в котором по всему полу растеклась жидкость;

- письмо от 02.03.2018 (т. 1 л.д. 117) заместителя управляющего Дагестанским отделением в адрес заместителя председателя Юго-Западного Банка ПАО Сбербанк о том, что в дополнительном офисе 8590/014 невозможно осуществление деятельности ввиду сильного неприятного запаха, канализационной воды в офисе;

- договора возмездного оказания услуг от 01.12.2017, 09.01.208 и 01.02.2018, а также свидетельские показания ФИО2 Из договоров следует, что банк поручает, а ФИО2 обязуется оказать банку услуги чистки канализации и установки фекального насоса по допофисам №28 г. Махачкала, ул.Энгельса, 37Б, №031 г. Махачкала, ул.А.Алиева, 31, №041 <...>. № 03 г. Буйнакск, ул. Ханмурзаева, 23, №026 г. Махачкала, ул.Р.Гамзатова, 64, №041 <...>; услуги по ремонту мебели, штор и потолочного покрытия по допофисам №01, 06, 015, 020, 041. Свидетель показал в судебном заседании, что наблюдал в спорном помещении последствия затопления водами канализационного (сточного) характера, но это с его слов носило разовый, а не периодический характер, и после установления пробки (затычки) в трубу, из которой поступала жидкость, случаи вытекания не повторялись.

Указанные доказательства судом оценены критически и отклоняются как не подтверждающие обстоятельства, на которые ссылается банк, в том числе скрытый характер недостатков (источник поступления сточных вод в помещение) и время их возникновения (наличие на момент заключения договора аренды), а также необходимость выполнения ремонтных работ капитального характера (а не в порядке текущего ремонта).

Так, обследование помещения проведено и акт составлен представителями банка в одностороннем порядке, в отсутствие представителя арендодателя, без доказательств его надлежащего заблаговременного извещения с учетом территориального местонахождения (т. 1 л.д. 20), а также акт не подписан указанным в акте представителем сторонней организации - ООО "УК №5".

Из протокола лабораторных исследований не следует, что отбор пробы взят с объекта в спорном помещении (указанные в протоколе отбора адреса не соответствуют адресу спорного помещения). Письмо от 02.03.2018 также не содержит информации о конкретном адресе помещения. Относимость договора подряда (т. 1 л.д. 118-136) к устранению недостатков, связанных с подтоплением, из содержания договора и приложенных документов ("общестроительные работы) не усматривается.

Договора возмездного оказания услуг не содержат сведений об оказании услуг, выполнении работ в спорном помещении допофиса №014 банка. Свидетельские показания также не отвечают требованиям относимости, допустимости и достоверности, поскольку свидетель не имеют специального технического образования, каких-либо исследований по определению источника и причины поступления сточных вод в спорное помещение не проводил, его показания о причинах и источнике поступления сточных вод носят предположительный характер, а сам факт его нахождения в спорном помещении и выполнения работ, связанных со спорными обстоятельствами, документально не подтвержден.

Акт обследования и протокол исследований, книга жалоб и предложений, фотографии сами по себе не содержат информации о причине и источнике появления сточных вод в помещении.

В соответствии с актом осмотра помещения от 26.12.2018 (т. 2 л.д. 69) представители общества и банка провели осмотр спорного помещения. Цель осмотра - выявление факта подтопления, наличие темных пятен, наличие плесени, постороннего запаха. В результате осмотра выявлено: на текущую дату осмотра отсутствует подтопление помещения, отсутствуют темные пятна и следы плесени, посторонних резких запахов не имеется. Офис функционирует в штатном режиме.

Учитывая условия договора аренды и содержание акта сдачи-приемки помещения в аренду об осмотре банком помещения при приемке в аренду и его соответствие требованиям для использования по целевому назначению, а также принимая во внимание составленный сторонами в ходе рассмотрения дела акт осмотра помещения от 26.12.2018, критически оценив и отклонив представленные банком доказательства в подтверждение доводов о наличии на момент заключения договора существенных по своему характеру недостатков помещения и их скрытом характере, суд не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

В соответствии со статьями 112 и 170 АПК РФ в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, разрешаются вопросы распределения между сторонами судебных расходов.

В связи с отказом в удовлетворением исковых требований судебные расходы относятся на истца, уплатившего при подаче иска 6000 рублей госпошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 112, 167-171, 176 и 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение суда может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Ессентуки Ставропольского края) в месячный срок со дня его принятия в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, через Арбитражный суд Республики Дагестан.

Судья Т. А. Магомедов