Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении арбитражного суда дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Единые коммунальные системы», п. Смидович

к администрации Смидовичского городского поселения Еврейской автономной области, п. Смидович

о признании недействительным решения общего собрания собственников жилого дома № 25 по ул. Октябрьской, п. Смидович, Смидовичского района Еврейской автономной области от 03.11.2011 в части избрания ООО «Авангард» управляющей компанией;

о признании действующим договора управления многоквартирными домами от 08.05.2008 года № 2, в части управления многоквартирным жилым домом № 25 по ул. Октябрьской, п. Смидович, Смидовичского района ЕАО,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора – общество с ограниченной ответственностью «Авангард», администрация Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области; ФИО3; ФИО4; ФИО5; ФИО6; ФИО7; ФИО8; ФИО9; ФИО10; ФИО11; ФИО12; ФИО13; ФИО14,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Единые коммунальные системы» (далее – ООО «ЕКС», общество) обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с заявлением к администрации Смидовичского городского поселения Еврейской автономной области (далее – администрация городского поселения) о признании недействительным решения общего собрания собственников жилого дома № 25 по ул. Октябрьской, п. Смидович, Смидовичского района Еврейской автономной области от 03.11.2011 в части избрания ООО «Авангард» управляющей компанией; о признании действующим договора управления многоквартирными домами № 1 от 01.05.2008 года, в части управления многоквартирным жилым домом № 25 по ул. Октябрьской, п. Смидович, Смидовичского района ЕАО.

В обоснование заявленного требования обществом указано на проведение общего собрания собственников с нарушением жилищного законодательства; вопрос о расторжении договора управления с ООО «ЕСК» на общем собрании не рассматривался; основания для расторжения договора управления с ООО «ЕКС», установленные частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) отсутствуют; порядок расторжения договора управления собственниками не соблюден.

До рассмотрения спора по существу, общество уточнило заявленные требования: поддержав требование о признании недействительным решения общего собрания собственников жилого дома № 25 по ул. Октябрьской, п. Смидович, Смидовичского района Еврейской автономной области от 03.11.2011, просило признать действующим договор управления многоквартирными домами № 2 от 08.05.2008 года, в части управления многоквартирным жилым домом № 25 по ул. Октябрьской, п. Смидович Еврейской автономной области.

Определениями суда от 03.04.2012, 25.04.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: администрация Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области (далее – администрация муниципального района); собственники жилых помещений дома № 25 ул. Октябрьская пос. Смидович - ФИО3; ФИО4; ФИО5; ФИО6; ФИО7; ФИО8; ФИО9; ФИО10; ФИО11; ФИО12; ФИО13; ФИО14.

Извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания: администрация городского поселения, третьи лица - ООО «Авангард» и собственники жилых помещений, в судебное заседание не явились. На основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судебное заседание проведено в отсутствие названных лиц.

Администрация городского поселения, администрация муниципального района, ООО «Авангард» представили отзывы относительно заявленных обществом требований, в которых указали на отсутствие у последнего права на обжалование решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме со ссылкой на часть 6 статьи 46 ЖК РФ; со ссылкой на пункт 8.2 статьи 162 ЖК РФ указали на право собственников помещений отказаться от исполнения договора управления в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации.

Третьи лица – ФИО10, ФИО7 представили отзывы, в которых указали на нарушения, допущенные при проведении общего собрания собственников жилых помещений.

В судебном заседании представитель общества заявленные требования поддержал, дополнительно указал, что уведомление о расторжении договора управления ООО «ЕКС» не направлялось.

Представитель администрации муниципального района просил в удовлетворении ООО «ЕКС» отказать.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения главы администрации Смидовичского муниципального района от 08.05.2008 № 156 в соответствии со статьей 71 Постановления Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (далее - Порядок) по результатам открытого конкурса Комитетом по управлению муниципальным имуществом Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области с ООО «ЕКС» заключен договор № 2 управления многоквартирными домами, расположенными в с. им. Тельмана, пос. Приамурский, пос. Волочаевка-2, с. Песчаное, пос. Смидович, с. Аур (т. 1, лл.д. 92-96).

Срок действия договора определен сторонами с 01.05.2008 по 29.04.2009.

Пунктом 8.2 договора сторонами установлено, что договор после истечения срока его действия считается подлинным на следующий год, если за месяц до окончания срока договора не последует заявление от одной из сторон об отказе от настоящего договора.

Согласно приложению № 1 к договору жилой дом № 25 по ул. Октябрьской в пос. Смидович Еврейской автономной области передан в управление ООО «ЕКС».

Из технического паспорта следует, что названный жилой дом общей полезной площадью 612,8 кв.м, состоит из 14 квартир.

Из представленных в материалы дела сведений Бюро технической инвентаризации, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии следует, что за физическими лицами зарегистрировано право собственности на 11 квартир (№№ 1, 3, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14), на остальные квартиры право собственности не зарегистрировано.

На основании закона Еврейской автономной области от 26.11.2008 № 477-ОЗ «О разграничении имущества, находящегося в муниципальной собственности, между муниципальным образованием «Смидовичский муниципальный район» Еврейской автономной области и городскими, сельскими поселениями, входящими в его состав» квартиры №№ 2, 4, 5, 7, 13 переданы из собственности муниципального образования «Смидовичский муниципальный район» муниципальному образованию «Смидовичское городское поселение», входящему в состав муниципального района.

03.11.2011 по инициативе администрации городского поселения в форме очного голосования проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме № 25 по ул. Октябрьской пос. Смидович Еврейской автономной области, в частности для обсуждения вопроса о выборе в качестве управляющей организации ООО «Авангард».

По результатам голосования общим собранием по данному вопросу принято решение – выбрать в качестве управляющей организации ООО «Авангард» (протокол от 03.11.2011).

Общество, полагая, что решение принято общим собранием в незаконном составе, с нарушением порядка организации и проведения общих собраний собственников жилья, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Изучив материалы дела, заслушав выступления лиц, участвующих в деле, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В силу частей 1 и 4 статьи 27 АПК РФ арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности; заявление, принятое арбитражным судом к своему производству с соблюдением правил подведомственности, должно быть рассмотрено им по существу, хотя бы в дальнейшем к участию в деле будет привлечен гражданин, не имеющий статуса индивидуального предпринимателя, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В связи с этим настоящее дело подлежит рассмотрению в арбитражном суде, с учетом установленного судом круга лиц по данному спору.

Согласно статье 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии со статьей 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Решение общего собрания собственников помещений в

многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Таким образом, правом оспаривания решений, принятых на общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме, наделены исключительно собственники помещений в данном доме.

Между тем из материалов дела не следует, что общество является собственником помещений в многоквартирном доме № 25 по ул. Октябрьской пос. Смидович ЕАО либо наделено собственниками помещений в названном доме полномочием на обращение в суд с настоящим иском.

В связи с названными обстоятельствами судом не может быть удовлетворено его требование о признании недействительными решения общего собрания собственников жилых помещений в указанном жилом доме.

Требование ООО «ЕКС» о признании действующим договора управления жилыми домами от 08.05.2008 № 2 также не может быть удовлетворено судом.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом, иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Требования к договору управления многоквартирным домом содержатся в статье 162 ЖК РФ, действовавшей на день заключения сторонами договора от 08.05.2008.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в том числе органов управления товарищества собственников жилья) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Пункт 5 названной статьи содержит императивную норму, согласно которой договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. Целью данной нормы право является обеспечение стабильности правоотношений по управлению многоквартирным жилым домом при отсутствии нарушений условий договора со стороны управляющей организации, предсказуемости размера платежей собственников за услуги и работы по управлению многоквартирным домом.

Таким образом, условие пункта договора от 08.05.2008 о сроке его действия с 01.05.2008 до 29.04.2009 (что в календарном исчислении составляет менее года) противоречит императивной норме права и является недействительным (статья 168 ГК РФ).

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ).

В связи с этим, независимо от фактически указанного в договоре условия о сроке, договор управления многоквартирным домом не может быть заключен на меньший срок, чем установлено законом.

При наличии в договоре условия о сроке его действия меньше одного года или в отсутствие условия о сроке договор данного вида следует признать заключенным на минимальный срок, установленный законом, поскольку в законе отсутствует прямое указание на недействительность в целом договора, содержащего подобное условие.

В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из перечисленных в данной норме закона способов управления многоквартирным домом. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

При этом в статье 18 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» закреплена обязанность органов местного самоуправления провести названный конкурс до 01.05.2008 при условии, если собственники помещений в многоквартирном доме не совершили данные действия до 01.01.2007.

Согласно части 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Как следует из материалов дела, общество избрано в качестве управляющей организации для управления многоквартирными домами на территории Смидовичского муниципального района и Смидовичского городского поселения на основании части 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что собственники помещений в этих домах самостоятельно не выбрали способ их управления.

В соответствии с пунктом 6 статьи 161 ЖК РФ орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято в соответствии с частью 3 настоящей статьи.

В силу подпункта 3 пункта 3 Правил, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, органом местного самоуправления проводится конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.

В судебном заседании установлено и лицами, участвующими в деле не оспаривается, что после 2008 года собственники помещений дома № 25 по ул. Октябрьской пос. Смидович общее собрание по вопросу о выборе способа управления до окончания срока действия договора № 2 не проводили, открытый конкурс по отбору управляющей организации данным домом органом местного самоуправления не организовывался.

Поскольку условие договора об его продлении противоречит положениям статьи 161 ЖК РФ и Порядку проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75, арбитражный суд приходит к выводу, что договор управления в части дома № 25 по ул. Октябрьской пос. Смидович от 08.05.2008 № 2 прекратил свое действие 29.04.2009.

В связи с этим судом отклоняются остальные доводы общества, указанные в основании иска.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы относятся на ООО «ЕКС».

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

РЕШИЛ:

в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Единые коммунальные системы»:

- о признании недействительным решения общего собрания собственников жилого дома № 25 по ул. Октябрьской, п. Смидович, Смидовичского района Еврейской автономной области от 03.11.2011 в части избрания ООО «Авангард» управляющей компанией;

- о признании действующим договора управления многоквартирными домами от 08.05.2008 года № 2, в части управления многоквартирным жилым домом № 25 по ул. Октябрьской, п. Смидович, Смидовичского района ЕАО, - отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование. Решение может быть обжаловано в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца через Арбитражный суд Еврейской автономной области.

Судья О.Ю. Осадчук