Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Амурский государственный университет" (г. Благовещенск Амурской области, ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании убытков, связанных с восстановлением надлежащего технического состояния нежилого помещения в размере 693 427 рублей; расходов на оплату стоимости работ по подготовке заключения, выполненного специалистами общества с ограниченной ответственностью Проектно-технологической фирмы "Абрис" в размере 50 000 рублей,

при участии:

от истца – ФИО1; ФИО2, представителя по доверенности от 25.02.2014,

от ответчика – ФИО3, представителя по доверенности от 30.01.2015 № 1,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Еврейской автономной области с исковым заявлением к федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Амурский государственный университет" (далее – ФГБОУ ВПО "АмГУ", университет) о взыскании убытков, связанных с восстановлением надлежащего технического состояния нежилого помещения в размере 693 427 рублей; расходов на оплату стоимости работ по подготовке заключения, выполненного специалистами общества с ограниченной ответственностью Проектно-технологической фирмы "Абрис" в размере 50 000 рублей.

В судебном заседании представитель истца поддержала требования по основаниям, указанным в исковом заявлении и в письменных пояснениях, приложенных к материалам дела. Пояснила, что заключение сторонами мирового соглашения по результатам судебного спора о расторжении договора аренды № 06 от 01.04.2009 не освобождает ответчика от обязанности возвратить помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа. Текущий ремонт в арендуемом помещении ответчиком не производился, в целях восстановления надлежащего технического состояния нежилого помещения просит взыскать с ответчика 693 427 рублей.

Представитель ответчика требования не признал, обоснование возражений указано в отзыве на исковое заявление. Переданное предпринимателем в аренду помещение не соответствует предъявляемым требованиям для проведения образовательного процесса. Помещение изначально находилось в неудовлетворительном состоянии. Заявленная к взысканию сумма не обоснована, выявленные недостатки, например, такие, как темные пятна на стенах, являлись ни чем иным как пылью, для устранения которых не требуется проведения ремонтных работ. По итогам рассмотрения судебного спора о расторжении договора аренды № 06 от 01.04.2009 сторонами заключено мировое соглашение. Каких-либо дополнительных обязательств, в том числе, в виде компенсации либо возмещении убытков по данному мировому соглашению, на университет возложено не было, что юридически лишает предпринимателя права на заявление дополнительных требований. Просил отказать в удовлетворении требований.

В судебном заседании 25.03.2015 опрошен специалист ФИО4, работающая в обществе с ограниченной ответственностью Проектно-технологическая фирма "Абрис", имеющая профессиональный аттестат по программе "Ценообразование и сметное нормирование в строительстве". Специалист предупрежден об уголовной ответственности.

Специалист пояснила, что лично присутствовала при обследовании помещения 15.05.2014, в ходе которого выявлено, что на стенах имелись следы от обуви, трещины и расхождения швов на перегородках из ГВЛ, сколы, окрасочный слой был подпорчен, имелись трещины на напольной плитке, потолочная плитка, радиаторные решетки в некоторых местах отсутствовали. Дефекты возникли в ходе эксплуатации помещения арендатором. В помещении требовалось проведение текущего ремонта, в связи с чем была составлена смета.

Суд, заслушав представителей истца и ответчика, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства, установил следующее.

Между ИП ФИО1 (арендодатель) и ФГБОУ ВПО "АмГУ" (арендатор) 01.04.2009 заключен договор № 06, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду нежилое помещение по адресу: <...>, общей площадью 1 378,9 кв. м, расположенное на первом и цокольном этажах, номера на поэтажном плане №№ 15, 16, 18-33, 10-25, в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию для ведения образовательной деятельности. Срок аренды установлен с 15.08.2009 по 15.08.2029.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Пунктами 2.2, 3.3 договора аренды установлена обязанность арендодателя производить капитальный ремонт помещения за свой счет, обязанность арендатора содержать помещение в полной исправности и образцовом санитарном состоянии, выделять для этих целей необходимые средства.

Помещение принято ответчиком без замечаний. Санитарно-эпидемиологическими заключениями от 26.09.2009 и от 22.12.2012 установлено, что помещение соответствует требованиям для осуществления в нем образовательной деятельности.

Федеральным бюджетным учреждением здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Еврейской автономной области" проведена санитарно-эпидемиологическая экспертиза по санитарно-гигиенической оценке физических факторов, обследован Биробиджанский филиал ФГБОУ ВПО "АмГУ", расположенный в арендуемом помещении. По результатам обследования сделан вывод о несоответствии помещения для ведения образовательной деятельности: в части аудиторий отсутствует естественное освещение; часть аудиторий не имеет открывающихся окон или проемов в наружных стенах, не оборудованы системой приточно-вытяжной вентиляции; не предусмотрен гардероб для верхней одежды; искусственное освещение поверхности учебных столов в аудиториях ниже нормируемых показателей; внутренняя отделка помещений в неудовлетворительном состоянии – в аудиториях и кабинетах первого этажа следы протечек на потолке, стены в помещениях и коридорах местами покрыты темным налетом, в аудиториях цокольного этажа деформировано покрытие пола.

В связи с выявленными недостатками ФГБОУ ВПО "АмГУ" с 05.12.2013 не осуществляло деятельность в помещении, принадлежащем предпринимателю, что установлено в Постановлении Шестого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2014 по делу № А16-217/2014 по иску ИП ФИО1 к ФГБОУ ВПО "АмГУ" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды № 06 от 01.04.2009.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассматриваемому делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Поскольку в добровольном порядке соглашение о расторжении договора предпринимателем не подписано, университет 21.03.2014 обратился в Арбитражный суд Еврейской автономной области с исковым заявлением о расторжении договора аренды от 01.04.2009 № 06.

Предприниматель 13.05.2014 направила университету уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке с требованием освободить арендуемое помещение и направить уполномоченного представителя арендатора 15.05.2014 в 14.00 для передачи нежилого помещения по акту приема-передачи. Уведомление получено законным представителем ответчика, что подтверждается его подписью.

15 мая 2014 года в присутствии представителей истца, ответчика, общества с ограниченной ответственностью Проектно-технологическая фирма "Абрис" проведено обследование помещения на предмет оценки действительного состояния отделки нежилого помещения.

Акт приема-передачи нежилого помещения от 15.05.2014 ответчик не подписал, от передачи ключей отказался. В указанном акте содержится запись о неудовлетворительном состоянии помещения.

Определением от 27.05.2014 утверждено мировое соглашение по делу № А16-391/2014, заключенное между ФГБОУ ВПО "АмГУ" и предпринимателем на следующих условиях: расторгнуть договор аренды нежилого помещения, находящегося в собственности арендодателя от 01.04.2009 за № 06 с 27 мая 2014 года.

Указывая на то, что текущий ремонт в арендуемом помещении ответчиком не производился, для восстановления надлежащего технического состояния нежилого помещения необходимо 693 427 рублей согласно выполненной по результатам обследования помещения смете, предприниматель обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Статья 616 ГК РФ регулирует обязанности сторон по содержанию арендованного имущества. Так, согласно пункту арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, а в силу пункта ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 ГК РФ).

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.07.2014 № 50 "О примирении сторон в арбитражном процессе" (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 50) , мировое соглашение представляет собой соглашение сторон, то есть сделку, вследствие чего к этому соглашению, являющемуся одним из средств защиты субъективных прав, помимо норм процессуального права, подлежат применению нормы гражданского права о договорах, в том числе правила о свободе договора (ст. 421 ГК РФ). Таким соглашением, если оно утверждено арбитражным судом, стороны прекращают спор (полностью или в части) на основе добровольного урегулирования взаимных претензий и утверждения взаимных уступок.

В соответствии с абзацем 2 пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора" (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 35) вместе с тем условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора (например, гарантийные обязательства в отношении товаров или работ по расторгнутому впоследствии договору; условие о рассмотрении споров по договору в третейском суде, соглашения о подсудности, о применимом праве и т.п.) либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора, о порядке возврата уплаченного аванса и т.п.), сохраняют свое действие и после расторжения договора; иное может быть установлено соглашением сторон.

Иного соглашением сторон не установлено.

В пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ № 35 разъяснено, что в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия.

В рассматриваемом случае мировое соглашение заключено сторонами по спору о расторжении договора, согласно которому договор расторгнут с 27.05.2014, вопрос о сроке и порядке передачи помещений в нем не урегулирован. Вместе с тем, данное обстоятельство не свидетельствует об отсутствии у ответчика обязанности по передаче помещения по акту-приема и возврату помещения в надлежащем состоянии в силу требований действующего гражданского законодательства.

До настоящего времени акт приема-передачи помещения по результатам фактической передачи помещения после его осмотра с участием арендодателя и арендатора во исполнение мирового соглашения о расторжении договора аренды не подписан.

Согласно пункту 3 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Пунктом 2 статьи 393 ГК РФ предусмотрено, что убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1 статьи 15 ГК РФ).

Неисполнение установленной договором аренды обязанности влечет нарушение договорных обязательств, права истца могут быть восстановлены только с использованием способа защиты, вытекающего из соответствующего обязательства, - путем взыскания убытков.

В силу статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По общему правилу, установленному статьей 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать наличие тех обстоятельств, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений.

Из смысла названных норм закона следует, что для взыскания убытков лицо, требующее их возмещения, должно доказать нарушение своего права, наличие причинной связи между нарушением права и возникшими убытками, а также размер убытков.

Согласно заключению от 10.09.2014, выполненному обществом с ограниченной ответственностью "Проектно-технологическая фирма "Абрис" (имеющим специалистов, обладающих специальными познаниями в сфере строительства, технического состояния зданий и помещений, сметного проектирования), по результатам обследования технического состояния помещений административного корпуса ФГБОУ ВПО "АмГУ": на потолке присутствует грибок; конструкция подвесного потолка – отсутствует часть элементов подвесного потолка; стены – присутствует грибок; местами штукатурка имеет дефекты в виде трещин, вздутия и отслоения; на стенах имеются пятна и потемнения, образовавшиеся вследствие замачивания и загрязнения, присутствуют участки и изменением цвета; перегородки из ГВЛ имеют деформацию – расхождение швов; ограждающие экраны, декоративные части – ограждающие экраны имеют деформации, трещины и признаки физического износа, декоративные элементы имеют деформации, изменения цвета. Сколы, часть экранов отсутствует; часть напольного покрытия имеет механические повреждения, сколы и трещины, из-за чего были потеряны цветовые качества части напольного покрытия; большая часть плинтуса изношена, в некоторых случаях элементы плинтуса отсутствуют; межкомнатные двери – отсутствуют дверная обналичка, дверная ручка и замок. Техническое состояние напольного покрытия, стен, конструкций подвесного потолка, потолка, перегородок из ГВЛ, ограждающих экранов и декоративных частей нежилого помещения на момент обследования оценено как неудовлетворительно и требующее косметического ремонта. Недостатки возникли в процессе эксплуатации помещения.

Часть аналогичных недостатков отражена также в экспертном заключении Федерального бюджетного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Еврейской автономной области" по результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы по санитарно-гигиенической оценке физических факторов.

Обществом с ограниченной ответственностью "Проектно-технологическая фирма "Абрис" составлен локальный сметный расчет на проведение косметического (текущего) ремонта на общую сумму 693 427 рублей.

Указанное заключение специалистов содержит ссылки на все необходимые для проведения исследования документы, в том числе аттестат специалиста, допуск к проведению работ, в порядке статей 68, 71 АПК РФ принято в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего размер убытков,

Доказательств, опровергающих данное заключение, ответчик не представил, размер убытков не оспорил.

Помещение принято ответчиком непосредственно после его постройки и ремонта, то есть в надлежащем состоянии. В нарушение положений 65 АПК РФ ответчиком не представлено доказательств исполнения им надлежащим образом обязательств по выполнению работ, обеспечивающих надлежащее содержание принятого в аренду помещения.

На предложение суда представить доказательства проведения текущих ремонтов в арендуемом помещении в период действия договора аренды, содержащееся в определении суда от 25.03.2015, ответчиком каких-либо документов не представлено. С 2009 года по декабрь 2013 года ФГБОУ ВПО "АмГУ" осуществляя в арендуемом помещении образовательную деятельность, не проводило текущих ремонтных работ.

Таким образом, истом доказаны: нарушение своего права, наличие причинной связи между нарушением права и возникшими убытками, а также размер убытков.

Исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Право на возмещение таких расходов возникает при условии фактически понесенных стороной затрат, связанных с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Предпринимателем представлен договор с обществом с ограниченной ответственностью "Проектно-технологическая фирма "Абрис" на выполнение обследования технического состояния помещений и составление сметной документации на текущий ремонт помещений, расположенных по адресу: <...>. Стоимость работ на настоящему договору составляет 50 000 рублей и оплачена ИП ФИО1, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 2 от 16.09.2014.

Поскольку заключение общества с ограниченной ответственностью "Проектно-технологическая фирма "Абрис" было необходимо истцу для непосредственного доказывания размера убытков, оно принято судом в качестве надлежащего доказательства, расходы на его составление подлежат взысканию с ответчика.

Предприниматель платежным поручением № 6 от 29.01.2015 оплатил государственную пошлину в размере 17 868 рублей 54 копеек за рассмотрение спора, которая в соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ подлежит взысканию в его пользу с ФГБОУ ВПО "АмГУ".

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить.

Взыскать с федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Амурский государственный университет" в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 760 295 рублей 54 копейки, из которых: убытки, связанные с восстановлением надлежащего технического состояния нежилого помещения в размере 693 427 рублей; судебные расходы на оплату стоимости работ по подготовке заключения в размере 50 000 рублей; 16 868 рублей 54 копейки в возмещение расходов на оплату государственной пошлины.

Выдать индивидуальному предпринимателю ФИО1 справку на возврат из федерального бюджета государственной пошлины, уплаченной платежным поручением № 6 от 29.01.2015.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца с даты его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Еврейской автономной области.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестого арбитражного апелляционного суда http://6aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Дальневосточного округа http://fasdvo.arbitr.ru.

Судья

С.В.Янина