Гражданский кодекс часть 1

Истец, в исковом заявлении, просит арбитражный суд обязать ответчика освободить нежилое помещение, площадью 58,0 кв. метров, расположенное по адресу: <...>, в течение двух дней после вступления решения суда в законную силу.

Ответчик до принятия судом решения предъявил к истцу встречный иск.

В отзыве на исковое заявление и в судебном заседании исковые требования первоначального иска ответчик не признал и настаивает на удовлетворении своего требования, изложенного во встречном иске - обязать истца заключить с ним договор аренды нежилого помещения, площадью 58,0 кв. метров, расположенного по адресу: <...>, на неопределенный срок.

Истец в своем выступлении настаивает на удовлетворении предъявленного иска, а в удовлетворении встречного иска просит суд отказать.

Суд, изучив представленные документы, заслушав объяснения сторон, установил следующее.

Муниципальное учреждение Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» - арендодатель и Индивидуальный предприниматель ФИО1 – истец или арендатор заключили договор от 12.01.2009 № 19 об аренде нежилого помещения, общей площадью 161,3 кв. метра, расположенного по адресу: <...>, на срок с 01.01.2009 по 01.07.2010 года, который зарегистрирован в установленном порядке.

Затем, с согласия арендодателя, истец или арендатор и Индивидуальный предприниматель ФИО2 – ответчик или субарендатор заключили договор субаренды нежилого помещения, площадью 58,0 кв. метров, расположенного по адресу: <...>, сроком на один год (с 01.01.2009 по 31.12.2009), который не зарегистрирован в установленном порядке.

С наступлением даты 01.01.2010 стороны не потребовали расторжения или изменения договора субаренды, фактически продолжили сотрудничество на прежних условиях и ответчик считает, что договор субаренды от 01.01.2009 заключен с 01.01.2010 на неопределенный срок.

Письмом от 07.05.2010 в адрес ответчика или субарендатора, которое было направлено заказной почтой с уведомлением, истец или арендатор потребовала от ответчика освободить арендованное помещение в срок до 07.06.2010 в связи с окончанием договора субаренды.

По дополнительному соглашению сторон арендодателя и истца или арендатора от 01.07.2010 договор от 12.01.2009 № 19 был пролонгирован до 01.07.2015 года.

Соглашением от 20.08.2010, которое зарегистрировано в установленном порядке, стороны арендодатель и истец или арендатор расторгнули договор аренды от 12.01.2009 № 19 с 20.08.2010 года.

Регистрирующим органом 13.09.2010 истцу выдано свидетельство о праве собственности на нежилое помещение, общей площадью 161,3 кв. метра расположенное по адресу: <...>.

Истец 01.10.2010 направляла в адрес ответчика или субарендатора оферту – предложение заключить договор аренды нежилого помещения на иных условиях, однако, ответчик не акцептовал оферту истца.

Полагая, что имеются основания для расторжения договора субаренды от 01.01.2009 в любое время, а требование истца от 07.05.2010 освободить занимаемое помещение ответчик или субарендатор оставил без ответа и без удовлетворения истец, и обратилась в суд с первоначальным иском.

Ссылаясь на п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 615, п. 1 ст. 617 ГК РФ, ответчик обратился в суд со встречным иском, в котором просит суд - обязать истца заключить с ним договор аренды нежилого помещения, площадью 58,0 кв. метров расположенного по адресу: <...>, на неопределенный срок.

Суд, рассмотрев доводы и возражения сторон, оценив представленные доказательства, приходит к выводу о том, что первоначальный иск подлежит удовлетворению, а по встречному иску имеются основания для отклонения.

Основаниями для удовлетворения первоначального иска являются:

- первое, в судебном заседании сторонами подтверждено и в тексте договора записано, что договор субаренды от 01.01.2009 нежилого помещения, площадью 58,0 кв. метров, расположенного по адресу: <...>, заключен сроком на один год (с 01.01.2009 по 31.12.2009).

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 Информационного письма от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

При этом срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ считается равным году (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Учитывая изложенные разъяснения, срок действия договора субаренды от 01.01.2009 (с 01 января 2009 по 31 декабря 2009) считается равным году.

Таким образом, договор субаренды, в связи с которым у сторон возник спор, подлежал государственной регистрации.

В соответствии с ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ч. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Стороны не представили в суд доказательств подтверждающих государственную регистрацию договора субаренды от 01.01.2009, в таком случае спорный договор является незаключенным;

- второе, в ксерокопии договора субаренды от 01.01.2009, который приложен истцом к первоначальному иску, нет условия о размере и сроках внесения арендной платы (раздел 4 договора «Размер арендной платы и расчеты») не заполнен.

Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы, установлено в п. 1 ст. 654 ГК РФ. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным;

- третье, по общему правилу, изложенному в ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Ответчик считает, что стороны после окончания срока действия договора не потребовали его расторжения, и он считается продленным с 01.01.2010 на неопределенный срок.

В таком случае, договор субаренды от 01.01.2009 следует считать расторгнутым по требованию истца или арендатора с 08.08.2010 года;

- четвертое, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения, записано в ст. 301 ГК РФ.

Истцом представлено в суд свидетельство о праве собственности на спорное имущество.

На основании изложенного, ст. ст. 433, 609, 610, 659, 301 ГК РФ, принимая во внимание, что у ответчика нет правовых оснований для продолжения пользования арендованным имуществом, ответчик обязан освободить нежилое помещение, площадью 58,0 кв. метров, расположенное по адресу: <...>.

Доводы ответчика, изложенные во встречном иске и подтвержденные в судебном заседании со ссылкой на ст. ст. 610, 615, 617 ГК РФ не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям:

- первое, как установлено при рассмотрении первоначального иска, стороны не представили в суд доказательств, подтверждающих государственную регистрацию договора субаренды от 01.01.2009, в таком случае, спорный договор является незаключенным;

- второе, в экземпляре договора субаренды приложенном ответчиком к встречному иску раздел 4 договора заполнен от руки записью о размере арендной платы и о сроках расчета. Однако стороны затруднились объяснить, почему в одном тексте договора у истца нет записи о размере арендной платы и о расчетах, а в другом тексте договора у ответчика имеется условие об оплате и сроках расчета;

- третье, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, записано в ст. 621 ГК РФ, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Вместе с тем, ответчик или субарендатор предъявляя встречный иск с требованием обязать истца заключить с ним договор аренды нежилого помещения, площадью 58,0 кв. метров расположенного по адресу: <...>, на неопределенный срок не представил в суд доказательств, подтверждающих, что в разумный срок направлял в адрес истца или арендатора, а затем и собственника нежилого помещения оферту – предложение заключить договор аренды нежилого помещения.

А так же, ответчиком не представлено в суд доказательств подтверждающих, что истец или собственник нежилого помещения отказалась от акцепта направленной ответчиком оферты.

Кроме этого, в судебном заседании истец заявила, что 01.10.2010 направляла ответчику предложение (проект договора) заключить договор аренды на новый срок и на иных условиях, который ответчик не подписал;

- четвертое, истец в отзыве на встречный иск обоснованно обратила внимание суда на правило изложенное в ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В связи с тем, что договор аренды не является публичным договором, и истец не является обязанной стороной заключить договор аренды нежилого помещения.

По общему правилу, которое законодателем изложено в п. 1 статьи 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

В соответствии с положениями ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Таким образом, действие договора субаренды от 01.01.2009 при отсутствии в нем указания на конкретную дату его прекращения, в том числе возобновленного на неопределенный срок, напрямую зависит от срока действия основного договора аренды от 12.01.2009 № 19.

Из установленных обстоятельств по первоначальному иску следует считать, что действие договора субаренды от 01.01.2009, возобновленного на неопределенный срок, могло быть прекращено с момента расторжения по инициативе истца или арендатора с 08.08.2010 или с момента расторжения основного договора аренды от 12.01.2009 № 19 по соглашению сторон с 20.08.20010 года.

По смыслу статьи 618 ГК РФ права ответчика или субарендатора на преимущественное заключение с ним самостоятельного договора аренды нежилого помещения могут быть реализованы только в том случае, если на момент расторжения основного договора аренды срок действия договора субаренды еще не истек, и только в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

У ответчика или субарендатора такого преимущественного права не возникло, поскольку он использовал нежилое помещение на основании договора субаренды, продленного на неопределенный срок и прекратившего свое действие 08.08.2010 или одновременно с основным договором аренды 20.08.2010, а не на основании договора субаренды со сроком действия, окончившимся позднее, чем дата прекращения основного договора.

При установленных обстоятельствах суд не находит правовых оснований для удовлетворения встречного иска.

Статьей 110 АПК РФ установлено, что судебные расходы относятся на лиц участвующих в деле пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

При подаче первоначального иска истец уплатил государственную пошлину в размере 4 000 руб., которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

При подаче встречного иска ответчиком уплачена государственная пошлина в установленном размере.

Руководствуясь статьями 27, 29, 167-171, 132 и 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Первоначальный иск истца - Индивидуального предпринимателя ФИО1 к ответчику - Индивидуальному предпринимателю ФИО2 удовлетворить.

Обязать ответчика - Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения; домашний адрес: <...>; ИНН <***>, ОГРНИП <***>) освободить нежилое помещение, площадью 58,0 кв. метров расположенное по адресу: <...>, в течение двух дней после вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении встречного иска ответчика - Индивидуального предпринимателя ФИО2 к истцу – Индивидуальному предпринимателю ФИО1 о понуждении истца заключить с ним договор аренды нежилого помещения, площадью 58,0 кв. метров, расположенного по адресу: <...>, на неопределенный срок, отказать.

Взыскать с ответчика – Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения; домашний адрес: <...>; ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в пользу истца - Индивидуального предпринимателя ФИО1 4 000 руб. государственную пошлину, уплаченную по первоначальному иску.

Решение вступает в законную силу в течение месяца и в этот же срок может быть обжаловано в Шестой арбитражный апелляционный суд.

Судья Н.Н. Шишкин