Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению регионального общества с ограниченной ответственностью «Главная деловая компания «Новый стиль» (с. Бирофельд Биробиджанского района Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании незаконными действий государственного регистратора прав управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области ФИО1 по проведению 23.04.2015 государственной регистрации договора переуступки права аренды земельного участка от 14.04.2015 № 01-15; об обязании аннулировать запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.04.2015,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: на стороне заявителя - администрация Биробиджанского муниципального района Еврейской автономной области (с. Птичник Биробиджанского района Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>);

на стороне заинтересованного лица – общество с ограниченной ответственностью «Богатое Поле» (с. Ленинское Ленинского района Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>), управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии представителей: от заявителя – ФИО2 (на основании прав по должности); ФИО3 (на основании доверенности от 20.11.2015); от ООО «Богатое Поле» - ФИО4 (на основании доверенности от 07.07.2015); от Управления Росреестра по ЕАО – ФИО5 (на основании доверенности от 01.03.2016 № 01-02/447),

УСТАНОВИЛ:

региональное общество с ограниченной ответственностью «Главная деловая компания «Новый стиль» (далее – региональное общество) обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с заявлением о признании незаконными действий государственного регистратора прав управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области ФИО1 по проведению 23.04.2015 государственной регистрации договора переуступки права аренды земельного участка от 14.04.2015 № 01-15; об обязании аннулировать запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.04.2015.

В обоснование заявления региональное общество указало, что 23.04.2015 государственным регистратором Управления Росреестра ФИО1 произведена регистрация договора переуступки права аренды земельного участка от 14.04.2015 № 01-15, заключенного между региональным обществом и ООО "Богатое Поле". Вместе с тем, указанный договор заключен с нарушением закона, поскольку региональное общество не вправе было передавать свои права и обязанности по аренде земельного участка третьему лицу, на что указано в пункте 8.6 договора аренды земельного участка от 12.08.2013 № 1089, заключенного между администрацией и региональным обществом. Таким образом, договор переуступки права аренды земельного участка от 14.04.2015 № 01-15 является ничтожной сделкой и не влечет юридических последствий. Кроме того, из пункта 1.5 указанного договора следует, что данный договор является безвозмездной сделкой, что противоречит пункту 4 статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), который запрещает дарение в отношениях между коммерческими организациями. Данный факт также свидетельствует о ничтожности сделки. Более того, в нарушение статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Закон о госрегистрации), государственный регистратор не провела правовую экспертизу документов, не проверила законность сделки, а также других оснований для отказа в государственной регистрации или её приостановлении.

Определениями суда от 22.03.2016, от 05.04.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: на стороне заявителя - администрация Биробиджанского муниципального района Еврейской автономной области (далее – администрация); на стороне заинтересованного лица – общество с ограниченной ответственностью «Богатое Поле» (далее – ООО "Богатое Поле"), управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области (далее – Управление Росреестра).

Управление Росреестра в отзыве на заявление не признало требования регионального общества, указав, что пункт 8.6 договора аренды земли от 12.08.2013 № 1089, заключенного на срок 10 лет, содержит условие, согласно которому арендатор участка не вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу. Вместе с тем, согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор земельного участка вправе в пределах срока действия договора, передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу. Кроме того, дополнительно к документам, поступившим на государственную регистрацию договора от 14.04.2015 № 01-15 о переуступке права аренды земельного участка, представлено согласие администрации на передачу прав и обязанностей по договору аренды земли от 12.08.2013 № 1089 в пользу ООО "Богатое Поле". Более того, Управление Росреестра сослалось на пропуск заявителем процессуального срока на подачу настоящего заявления в суд, а также указало, что региональным обществом не указаны права и законные интересы, которые, по мнению заявителя, нарушаются оспариваемыми действиями.

ООО "Богатое Поле" в отзыве на заявление не признало требования регионального общества, указав, что в связи с отсутствием у заявителя денежных средств, необходимых для внесения арендной платы по договору аренды земельного участка № 1089 от 12.08.2013, между региональным обществом и ООО "Богатое Поле" была достигнута договоренность о переуступке права аренды земельного участка, в связи с чем, 16.01.2015 заключен предварительный договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, а 14.04.2015 – основной договор переуступки права аренды земельного участка № 01-15. Кроме того, региональным обществом было получено письменное согласие администрации на передачу своих прав и обязанностей по договору аренды ООО "Богатое Поле", которое предоставлялось вместе с другими документами в Управление Росреестра для государственной регистрации прав. Вместе с тем, указанное согласие не требовалось, поскольку пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления. Относительно доводов заявителя о нарушении арендатором пункта 8.6 договора, заинтересованное лицо сослалось на то, что заявителем не указаны нормы закона или иного нормативного правового акта, которым противоречит сделка в данной части, что исключает квалификацию сделки как ничтожной. Пункт 8.6 договора аренды земли от 12.08.2013 № 1089 противоречит императивной норме пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, в связи с чем, условия договора, предусмотренные в данном пункте, являются ничтожными. Вместе с тем, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих её частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной её части. Кроме того, заключение сторонами договора в нарушение не соответствующего закону условию договора аренды, не может являться основанием для признания такой сделки недействительной. Довод заявителя о том, что безвозмездность договора свидетельствует о его ничтожности, считает необоснованным, поскольку пункт 9 статьи 22 ЗК РФ не устанавливает требование об обязательной возмездности сделок по уступке арендаторами своих прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков. К данным правоотношениям должны быть применены нормы гражданского законодательства о перемене лиц в обязательстве, поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, а не нормы о дарении. Из буквального толкования договора переуступки права аренды земельного участка следует, что региональное общество передало ООО "Богатое Поле" не только право владения и пользования земельным участком, но и обязанность несения расходов, связанных с владением и пользованием земельным участком. Таким образом, приобретая право владения и пользования земельным участком, ООО "Богато Поле" освободило региональное общество от обязанности вносить арендную плату, в связи с чем, договор переуступки права аренды земельного участка не является договором дарения, безвозмездным договором. В судебном порядке договор переуступки права аренды земельного участка недействительным не признан. Доводы заявителя о непроведении государственным регистратором правовой экспертизы документов, считает необоснованными, указав, что данная экспертиза является обязательным этапом проведения государственной регистрации прав. Также заинтересованное лицо считает, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку фактически региональное общество оспаривает основания возникновения зарегистрированного права аренды на земельный участок ООО "Богатое Поле". Такие требования являются спором о праве на недвижимое имущество, оспаривание которого возможно в исковом производстве с участием стороны договора. Одновременно ООО "Богатое Поле" сослалось на пропуск заявителем трехмесячного срока, установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ, указав, что о нарушении прав и законных интересов региональное общество узнало с момента внесения в ЕГРП записи о регистрации права аренды на земельный участок, поскольку заявитель являлся стороной по договору, на основании которого была внесена запись.

Администрация в отзыве на заявление просила суд отказать в удовлетворении заявленных требований, указав, что 16.01.2015 между региональным обществом и ООО "Богатое Поле" заключен предварительный договор передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, 14.04.2015 сторонами заключен основной договор переуступки права аренды земельного участка. Администрацией дано письменное согласие на передачу региональным обществом своих прав и обязанностей по договору аренды ООО "Богатое Поле". Факт переуступки права аренды земельного участка считает законным и не противоречащим действующему законодательству. Также администрация сослалась на пропуск заявителем процессуального срока на обращение в суд с заявлением о признании незаконными действий государственного регистратора.

Администрация своего представителя в суд не направила, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом.

В судебном заседании представитель регионального общества настаивал на удовлетворении заявленных требований, по основаниям, изложенным в заявлении, и пояснил, что процессуальный срок на обращение в суд заявителем не пропущен.

Представитель Управления Росреестра в судебном заседании просила суд отказать в удовлетворении заявленных требований, поддержав доводы, изложенные в отзыве на заявление.

Представитель ООО "Богатое Поле" в судебном заседании также просил суд отказать в удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве на заявление.

Суд, с учетом мнения участников судебного процесса, в порядке части 2 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), рассмотрел дело в отсутствие представителя администрации.

Изучив материалы дела, заслушав в судебном заседании участников процесса, суд считает, что в удовлетворении заявленных требований региональному обществу следует отказать по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации муниципального района МО "Биробиджанский муниципальный район" ЕАО от 12.08.2013 № 900, между администрацией (арендодателем) и региональным обществом (арендатором) 12.08.2013 заключен договор аренды земли № 1089, пунктом 1.1 которого установлено, что арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок, общей площадью 7800 га, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 79:04:1103002:16, имеющий адресный ориентир: ЕАО, Биробиджанский район, 8 км на северо-запад от с. Красивое, между реками Бобриха и Унгун, и горой Каменушка, для выращивания сельскохозяйственной продукции. Согласно пункту 1.2 договор заключен сроком на 10 лет с 12.08.2013 по 11.08.2023.

Указанный земельный участок передан арендодателем арендатору на основании акта приема-передачи земельного участка от 12.08.2013.

Договор аренды земли от 12.08.2013 № 1089 зарегистрирован в Управлении Росреестра 02.10.2013 за номером регистрации 79-79-01/030/2013/021.

16.01.2013 региональным обществом (цедентом) и ООО "Богатое Поле" (цессионарием) заключен предварительный договор передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, согласно которому стороны обязались, в срок до 31.05.2015, заключить договор передачи прав и обязанностей цедента цессионарию по договору аренды земельного участка от 12.08.2013 № 1089, заключенному между заявителем и администрацией сроком на 10 лет.

Во исполнение указанного договора 14.04.2015 между региональным обществом (арендатором) и ООО "Богатое Поле" (новым арендатором) заключен договор переуступки права аренды земельного участка № 01-15, согласно пункту 1.1 которого, арендатор передал новому арендатору свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от 12.08.2013 № 1089.

Письмом от 09.06.2015 № 1741/01-27 администрация уведомила заявителя о том, что не возражает против передачи прав и обязанностей по договору аренды земли от 12.08.2013 № 1089 ООО "Богатое Поле".

Уведомлением от 24.06.2015 региональное общество известило администрацию о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ООО "Богатое Поле".

На основании заявления ООО "Богатое Поле" государственным регистратором Управления Росреестра ФИО1 23.04.2015 произведена государственная регистрация договора переуступки права аренды земельного участка.

Не согласившись с действиями государственного регистратора, региональное общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Порядок рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц установлен главой 24 АПК РФ.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом (часть 4 статьи 198 АПК РФ).

В определении от 18.11.2004 № 367-О Конституционный Суд Российской Федерации разъяснил, что Конституция Российской Федерации, гарантируя каждому право на государственную защиту его прав и свобод, в том числе на подачу в суд заявлений о признании недействительными ненормативных актов, а решений и действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц - незаконными, как оно сформулировано в статьях 45 (часть 1) и 46 (части 1 и 2), непосредственно не устанавливает какой-либо определенный порядок осуществления судебной проверки ненормативных актов, решений и действий (бездействия) соответствующих органов и лиц. Конституционное право на судебную защиту не предполагает возможность для гражданина по собственному усмотрению выбирать способ и процедуру судебного оспаривания, - они определяются, исходя из Конституции Российской Федерации, федеральными законами.

Само по себе установление в законе сроков для обращения в суд с заявлениями о признании ненормативных правовых актов недействительными, а решений, действий (бездействия) - незаконными обусловлено необходимостью обеспечить стабильность и определенность административных и иных публичных правоотношений и не может рассматриваться как нарушающее право на судебную защиту, поскольку несоблюдение установленного срока, в силу соответствующих норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является основанием для отказа в принятии заявлений по делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений, - вопрос о причинах пропуска срока решается судом после возбуждения дела, то есть в судебном заседании. Заинтересованные лица вправе ходатайствовать о восстановлении пропущенного срока, и если пропуск срока был обусловлен уважительными причинами, такого рода ходатайства подлежат удовлетворению судом.

В части 2 статьи 117 АПК РФ указано, что арбитражный суд восстанавливает пропущенный процессуальный срок, если признает причины пропуска уважительными и если не истекли предусмотренные статьями 259, 276, 291.2, 308.1 и 312 настоящего Кодекса предельные допустимые сроки для восстановления.

Из материалов дела следует, что государственная регистрация договора переуступки права аренды земельного участка от 14.04.2015 № 01-15 произведена государственным регистратором Управления Росреестра ФИО1 23.06.2015. Следовательно, заявитель вправе был обратиться в Арбитражный суд Еврейской автономной области с заявлением о признании указанных действий незаконными, до 23.09.2015.

Однако с настоящим заявлением в арбитражный суд региональное общество обратилось 10.02.2016, то есть, спустя более 4 месяцев после истечения срока для такого обращения.

Ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока с указанием уважительных причин пропуска срока, региональным обществом не заявлялось, в судебном заседании его представитель пояснил, что процессуальный срок на подачу настоящего заявления в суд заявителем не пропущен.

Обстоятельств, свидетельствующих об отсутствии у заявителя возможности подать заявление в арбитражный суд до истечения процессуального срока, судом не установлено. Доказательств, свидетельствующих о невозможности обращения в арбитражный суд в установленный законом срок с настоящим заявлением, заявителем, в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ, не представлено.

Таким образом, решение вопроса об обращении в арбитражный суд с заявленными требованиями зависело исключительно от волеизъявления заявителя.

Пропуск процессуального срока подачи заявления в суд является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования о признании незаконными действий государственного регистратора Управления Росреестра ФИО1 по проведению 23.06.2015 государственной регистрации договора переуступки права аренды земельного участка от 14.04.2015 № 01-15.

В связи с отказом в удовлетворении требования о признании незаконными действий государственного регистратора Управления Росреестра, отсутствуют основания для удовлетворения требования об обязании аннулировать запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.06.2015.

Учитывая изложенное, в удовлетворении заявленных требований региональному обществу следует отказать полностью.

Руководствуясь статьями 197, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

реШил:

в удовлетворении требований регионального общества с ограниченной ответственностью «Главная деловая компания «Новый стиль» отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца с даты его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Еврейской автономной области.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестого арбитражного апелляционного суда http://6aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Дальневосточного округа http://fasdvo.arbitr.ru.

Судья

Е.В. Балова