Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Масис" (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН 1067901013091, ИНН 7901529554)

к муниципальному казенному учреждению "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН 1057900071460, ИНН 7901527290)

о признании условий договора аренды недействительными и обязании произвести перерасчет арендной платы,

при участии:

от истца – Челдушкиной Е.В. (доверенность от 02.10.2017);

от ответчика – Перель Т.Я. (доверенность от 09.01.2018),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Масис" (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к муниципальному казенному учреждению "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" (далее – Учреждение) о признании условий договора аренды недействительными и обязании произвести перерасчет арендной платы.

Истец после неоднократных уточнений исковых требований, в заявлении от 20.02.2018 просил расторгнуть договор аренды № 10581 от 10.06.2013 и взыскать с ответчика излишне уплаченную арендную плату в сумме 253 149,50 руб.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении уточненных исковых требованиях.

Ответчик отзыв на иск не представил.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал, считает, что нет оснований для удовлетворения исковых требований.

Суд, изучив представленные документы, заслушав представителей сторон, установил следующее.

В соответствии с подписанным сторонами договором аренды земельного участка № 10581 и актом приема-передачи земельного участка от 10.06.2013 Учреждение (арендодатель) предоставило Обществу (арендатор) во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 79:01:0500060:126, относящийся к категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Биробиджан, 35 м на северо-запад от дома № 14 по ул. Косникова, площадью 9 353 кв.м, для многоэтажного жилищного строительства. Срок действия договора с 10.06.2013 по 09.06.2016. Условия аренды и порядок расчетов согласованы сторонами в договоре.

Оплачивая арендную плату на условиях договора, Общество, в соответствии с разрешительной документацией возвело на спорном земельном участке 5 многоквартирных жилых домов, которые введены в эксплуатацию на основании актов приема-передачи жилого помещения от 04.03.2014; от 12.03.2014; от 22.12.2014; от 14.12.2015 и от 29.12.2016, которым присвоены адреса: г. Биробиджан, ул. Мелиоративная, №№ 6,8,9,10,11.

В связи с чем, истец обратился к ответчику с предложением о перерасчете арендной платы, с учетом того, что права собственности жилых помещений зарегистрированы первыми собственниками. Отказ Учреждения произвести перерасчет и отсутствие ответа на претензию от 27.02.2017 № 25 о расторжении договора аренды, послужили причиной обращения Общества в суд с настоящим иском.

Суд, рассмотрев доводы сторон, оценив представленные доказательства, приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности, обязательства должны исполняться надлежащим образом, согласно условиям обязательства и требованиям закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Договор № 10581 является договором аренды земельного участка и регулируется нормами материального права, содержащимися в параграфе 1 главы 34 ГК РФ и Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу положений части 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статья 607 ГК РФ указывает, что объектом аренды могут быть и земельные участки. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды № 10581 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области в установленном порядке.

Согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК РФ).

На основании пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Регистрация гражданами права собственности жилых помещений в многоквартирных жилых домах, расположенных по адресам: г. Биробиджан, ул. Мелиоративная, №№ 6,8,9,10,11 подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от 27.09.2017 (л.д. 56-60) и ответчиком не оспаривается.

Пунктом 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусмотрено, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Следовательно, требования истца о расторжении договора аренды № 10581 безосновательны, поскольку указанный договор прекратил свое действие, и удовлетворению не подлежат.

Излишне уплаченную арендную плату Обществом, внесенную после прекращения действия спорного договора аренды, суд рассматривает, как неосновательное обогащение Учреждения.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (ст. 1103 ГК РФ).

В силу статьи 1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Расчет излишне уплаченной арендной платы, представленный истцом и не оспоренный ответчиком, суд находит обоснованным.

Контррасчет исковых требований ответчиком не представлен.

При этом суд, в отсутствие иных доказательств, считает возможным принять довод истца о соответствии 1/5 площади спорного земельного участка участку, необходимому для эксплуатации и содержания одного многоквартирного дома.

На основании изложенного в ответчика в пользу истца надлежит взыскать 253 148,58 руб. как неосновательное обогащение.

На основании статьи 110 АПК РФ пропорционально размеру удовлетворенных требований с ответчика в пользу истца надлежит взыскать 8 062,94 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

реШил:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Масис" неосновательное обогащение в сумме 253 148,58 руб., а также 8 062,94 руб. в возмещение уплаты государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца с даты его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Еврейской автономной области.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестого арбитражного апелляционного суда http://6aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Дальневосточного округа http://fasdvo.arbitr.ru.

Судья

А.Н. Кручинин