Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению товарищества собственников жилья «Строитель» (п. Приамурский Смидовичского района Еврейской автономной области)

к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области (г. Биробиджан Еврейской автономной области)

о признании незаконным решения № 01/048/2011-319 от 28.04.2012 об отказе в государственной регистрации договора № 02-СТР от 29.12.2011 о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома по адресу: ЕАО, <...>; об обязании произвести государственную регистрацию указанного договора.

В судебном заседании приняли участие представители:

от заявителя – ФИО1;

от ответчика – ФИО2

Протокол судебного заседания вела секретарь судебного заседания Фогель Е.А.

Суд установил:

товарищество собственников жилья «Строитель» (далее - ТСЖ) обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области (далее – управление Росреестра, регистрирующий орган) о признании незаконным решения от 28.04.2012 № 01/048/2011-319 об отказе в государственной регистрации договора от 29.12.2011 № 02-СТР о долевом инвестировании строительства жилого дома по адресу: <...>; об обязании произвести государственную регистрацию указанного договора.

В заявлении ТСЖ «Строитель» ссылается на то, что решение о приостановлении государственной регистрации (непредставление подлинников документов и отсутствие согласия супруги ФИО3) и решение об отказе в государственной регистрации (нарушение пункта 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)) содержат разные основания. Заявитель также считает необоснованной ссылку регистрирующего органа на нарушение заявителем положений пункта 1 статьи 382 ГК РФ, поскольку применение данной нормы при регистрации договора участия в долевом строительстве недопустимо в связи с банкротством ООО «Техстройсервис» (бывшего застройщика). ТСЖ считает, что регистрационный орган неправомерно привел в качестве одного из оснований отказа в государственной регистрации договора отсутствие согласия супруги ФИО3 на регистрацию договора, в то время как ФИО3 не женат, о чём указано в первоначально поданном заявлении и в дополнительно представленных документах.

В отзыве на заявление регистрирующий орган не признал требования заявителя, ссылаясь на то, что в ходе проведения правовой экспертизы представленных документов регистратором были выявлены причины, препятствующие проведению государственной регистрации, а именно: представленный пакет документов свидетельствовал о регистрации первого договора участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации). Представленное разрешение на строительство от 27.12.2010 выдано застройщику – ТСЖ «Строитель». При этом в деле правоустанавливающих документов имеется разрешение на строительство от 18.12.2006, выданное обществу с ограниченной ответственностью «Техстройсервис» (далее - ООО «Техстройсервис», Общество) и зарегистрированные договоры участия в долевом строительстве, заключенные с застройщиком – ООО «Техстройсервис». Кроме того, регистратором выявлены иные причины, препятствующие проведению государственной регистрации, указанные в уведомлении о приостановлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 27.01.2012 № 01/048/2011-319. Заявителю отказано в государственной регистрации договора по основаниям, предусмотренным абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, по тем же основаниям, что указаны в уведомлении о приостановлении государственной регистрации. Поскольку разрешение на строительство было выдано для достройки жилого дома, то смена застройщика должна была происходить в соответствии с пунктом 1 статьи 382 ГК РФ. Документ, подтверждающий передачу прав и обязанностей по договору уступки права (требования) заявителем представлен не был. Также застройщиком не были внесены изменения в проектную декларацию от 06.08.2008 о смене застройщика и проекте строительства в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 6 статьи 19 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве). Кроме того, в нарушение пункта 5 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации (далее – СК РФ), не представлен документ, подтверждающий наличие (отсутствие) супруги у дольщика по договору об участии в долевом строительстве.

В судебном заседании представитель заявителя настаивал на удовлетворении заявления по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель ответчика в судебном заседании не признала требования заявителя в полном объеме по основаниям, изложенным в отзыве на заявление.

Изучив материалы дела, заслушав в судебном заседании пояснения представителей сторон по делу, суд считает заявление ТСЖ необоснованным и не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ТСЖ в лице председателя ФИО3 (застройщиком) и ФИО3 (дольщиком) заключён договор от 29.12.2011 № 02-СТР о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома по адресу: ЕАО, <...> (далее – договор от 29.12.2011 № 02-СТР), в соответствии с которым дольщик направляет собственные средства на строительство (достройку) дома в порядке долевого участия, а застройщик обязуется: обеспечить с привлечением подрядчиков всех работ по строительству дома, включая все работы, предусмотренные документами по строительству, а также иные работы, не упомянутые в этих документах, но необходимые для сооружения указанного дома и для его сдачи в установленном законодательством порядке Государственной комиссии; сдать дом в эксплуатацию не позднее 4-го квартала 2012 г.; передать в собственность дольщика квартиры со строительными номерами №№ 1 – 37, 39, 41 – 53, 55, 57 – 59, 62, 63, 65 – 68, 70, общей площадью 3838,37 кв. м, нежилые помещения со строительными номерами №№ 71 – 78, общей площадью 950,5 кв. м, которые будут находиться в составе жилого дома и подлежат передаче дольщику после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию (л.д. л.д. 31 – 44).

Заявитель 30.12.2011 обратился в управление Росреестра для осуществления государственной регистрации «Регистрация договора участия в долевом строительстве» на земельный участок, расположенный по адресу: <...> кадастровый номер 79:06:33 00 019:0033.

По результатам проведения правовой экспертизы документов 27.01.2012 регистрирующий орган, в порядке пункта 1 статьи 19 Закона о регистрации, принял решение о приостановлении проведения регистрационных действий сроком на один месяц, в связи с наличием обстоятельств, препятствующих проведению государственной регистрации договора, а именно: разрешение на строительство от 27.12.2010 № RU-79505103-250, устав ТСЖ, протокол ТСЖ № 1 от 10.10.2010, проект объекта долевого строительства, доверенности от 24.12.2010 Р№ В-2342, от 26.02.2011 Р№ 883 представлены только в копиях, проектная декларация от 05.08.2011 представлена только в подлиннике и не содержит информацию, необходимую для государственной регистрации, в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 19, подпунктом 6 пункта 1 статьи 20, пунктом 1 статьи 21 Закона об участии в долевом строительстве; в предмете договора указано, что застройщик передаёт дольщику квартиры в количестве 62 штук, из которых две квартиры указаны за № 21, квартира за № 45 в предмете договора отсутствует, тогда как в перечне квартир, подлежащих передаче дольщику, указана одна квартира за № 21, а также данный перечень содержит информацию о квартире № 45. Кроме того, в договоре указано, что проектная декларация была опубликована застройщиком в газете «Презент», но данная публикация не представлена, что не позволяет определить дату данной публикации, в соответствии с пунктом 3 статьи 25 Закона об участии в долевом строительстве. В пункте 3 договора не указан срок уплаты цены договора. План создаваемого объекта не содержит сведения о количестве находящихся в составе объекта жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений. Не представлены сведения о наличии или отсутствии супруги у ФИО3 (л.д. л.д. 47 – 50).

Уведомлением 01/048/2011-319 от 28.04.2012 управление Росреестра сообщило об отказе в государственной регистрации по следующим причинам: лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий; не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; не был соблюдён порядок перемены лиц застройщика; не представлены сведения о наличии или отсутствии супруги у ФИО3 (л.д. 52).

Считая отказ незаконным, ТСЖ обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Из материалов дела и материалов регистрационного дела 79:06:33 00 019:0033, представленного управлением Росреестра, следует, что 20.09.2006 между администрацией Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области (далее – администрация, заказчик-дольщик) Обществом (заказчиком-застройщиком) заключён контракт о достройке пятиэтажного жилого дома по ул. Вокзальной, 34 пос. Приамурский Смидовичского района.

На основании постановлений администрации от 13.10.2006 № 1380, от 01.07.2008 № 876 между администрацией (арендодателем) и ООО «Техстройсервис» (арендатором) заключались договоры аренды земельного участка от 13.10.2006 № 06153, от 21.07.2008 № 08091 сроком действия соответственно до 01.04.2008, до 31.12.2009 о предоставлении арендодателем арендатору земельного участка общей площадью 6738 кв. м, расположенного по адресу: ЕАО, <...>, относящегося к категории земель «земли поселений», «земли населённых пунктов», для достройки жилого дома.

Администрацией выданы Обществу разрешения № 252 от 18.12.2006 и №256 от 14.11.2007 на строительство объекта капитального строительства «Пятиэтажный жилой дом с мансардой», расположенного по адресу: ЕАО, <...>.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 07.09.2010 по делу № А73-6522/2009 ООО «Техстройсервис» признано несостоятельным (банкротом).

Администрация 27.12.2012 выдала ТСЖ разрешение № RU–79505103–250 на строительство 70 квартирного жилого дома по адресу: ЕАО, <...>.

Из ответа администрации от 22.03.2012 № 62-193 на запрос регистрирующего органа от 09.02.2012 № 04-01/254 следует, что указанное разрешение выдано на строительство того же самого жилого дома. Поскольку разрешение администрацией выдано не на вновь создаваемый объект, должна произойти смена застройщика по правилам пункта 1 статьи 382 ГК РФ.

Между тем документов, свидетельствующих об уступке требования, заявителем не представлено.

При таких обстоятельствах регистрирующий орган правомерно отказал в государственной регистрации, в связи с несоблюдением заявителем положений частей 1, 2 статьи 3, частей 4 – 6 статьи 19 Закона об участии в долевом строительстве.

Судом не принимаются доводы ТСЖ о том, что управление Росреестра приостановило государственную регистрацию по одним основаниям, а отказало в государственной регистрации – по другим. Указанные доводы опровергаются дополнительным соглашением от 28.01.2012 к договору от 29.12.2011 № 02-СТР, согласно которому стороны договора внесли в договор от 29.12.2011 № 02-СТР изменения, предусматривающие сроки и порядок расчетов с графиком платежей; исключили из предмета договора квартиру под строительным номером 21; исключили из Перечня квартир (приложения к договору) квартиру со строительным номером 45; пункт 1.5 договора изложили в следующей редакции: «Проектная декларация не опубликовывается в средствах массовой информации, так как привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. Проектную декларацию застройщик предоставляет любому заинтересованному лицу».

Таким образом, заявитель «устранил» часть нарушений, допущенных им при обращении с заявлением о государственной регистрации.

Поэтому регистрирующий орган указал в отказе в государственной регистрации лишь те нарушения, которые не были устранены заявителем.

В соответствии со статьей 33 СК РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, нажитым супругами во время брака, осуществляются по закону или договору. При отсутствии между супругами соответствующего договора имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества, что следует из пункта 1 статьи 256 ГК РФ, пункта 1 статьи 34 СК РФ. Общая собственность супругов является разновидностью совместной собственности. Независимо от способа участия в формировании совместной собственности супруги имеют равные права на общее имущество.

В нарушение пункта 3 статьи 35 СК РФ, пункта 2 статьи 16 Закона о регистрации нотариально удостоверенное согласие супруги ФИО3 для совершения им сделки либо нотариально удостоверенное подтверждение о том, что в браке ФИО3 не состоит, в управление Росреестра для регистрации сделки (договора участия в долевом строительстве) не представлены.

Таким образом, отказ в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве соответствует закону и не нарушает прав и законных интересов заявителя.

При таких обстоятельствах заявителю следует отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объёме.

Руководствуясь статьями 176, 197, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

в удовлетворении требований товарищества собственников жилья «Строитель» отказать полностью.

Возвратить товариществу собственников жилья «Строитель» из федерального бюджета 2000 рублей излишне уплаченной государственной пошлины.

Решения арбитражного суда по делам об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц подлежат немедленному исполнению, если иные сроки не установлены в решении суда.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Если иное не предусмотрено АПК РФ, решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестого арбитражного апелляционного суда http://6aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа http://fasdvo.arbitr.ru.

Судья Е.В. Балова