Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Муниципального общеобразовательного учреждения «Средняя общеобразовательная школа № 23 с углубленным изучением отдельных предметов, языков и культуры еврейского народа»

Государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Амурский государственный университет» в лице Биробиджанского филиала

взыскании суммы 9 339 364,44руб. и о расторжении договора аренды от 01.09.2008

Третье лицо: Муниципальное учреждение «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан»

при участии:

от истца

ФИО1 и ФИО2 – представителей по доверенности,

от ответчика

ФИО3 - представителя по доверенности,

от третьего лица

ФИО4 – представителя по доверенности,

установил:

В исковом заявлении истец просит суд взыскать с ответчика сумму 9 339 364,44 руб., которую составляют 9 311 346,35 руб. арендная плата, 28 018,09 руб. неустойка и принять решение о расторжении договора аренды от 01.09.2008 № 11.

Представитель истца, до принятия судом решения, в связи с перечислением ответчиком арендной платы, уточнил исковые требования, отказался от иска в части взыскания суммы 9 339 364,44 руб. и просит суд принять решение о расторжении договора аренды от 01.09.2008 № 11.

Второй представитель истца настаивает на удовлетворении уточненного иска.

Ответчик в отзыве на исковое заявление, в дополнении к отзыву и в судебном заседании исковые требования не признала и просит суд в удовлетворении уточненного иска отказать.

Третье лицо, считает, что при значительном увеличении в школе учащихся имеются основания для расторжения договора об аренде 3460,3 квадратных метров из 5685,9 квадратных метров общей площади образовательного учреждения.

Суд, изучив имеющиеся в деле документы, заслушав объяснения сторон, установил следующее.

Впервые договор аренды отдельных нежилых помещений школы для осуществления образовательной деятельности стороны заключили в 2003 году.

После окончания срока действия первого договора, арендатор воспользовался преимущественным правом на заключение второго договора, стороны достигли соглашение по всем существенным условиям, и подписали договор об аренде от 01.09.2008 № 11 отдельных нежилых помещений школы площадью 3460,3 квадратных метра для осуществления образовательной деятельности, сроком с 01.09.2008 по 31.08.2018 года.

Сторонами в установленном порядке осуществлена государственная регистрация договора об аренде отдельных не жилых помещений.

Полагая, что ответчик не вносит арендную плату в установленные в договоре сроки и в связи с тем, что изменились условия организации образовательного процесса в результате реорганизации учреждения (обучение в две смены, четыре группы продленного дня, более сорока факультативных и элективных курсов, увеличением количества кружков, клубов, спортивных секций, спец групп для детей с ослабленным здоровьем), истец и обратился в суд с настоящим иском.

После предъявления иска ответчик, платежным поручением от 09.07.2010 № 14505, перечислил истцу 60 000 руб. арендной платы.

Принимая во внимание представленные ответчиком платежные документы, подтверждающие перечисление истцу арендной платы в сумме 60 000 руб., отмечая, что за фактическое использование помещений школы за все время аренды в соответствии с п. 5.3 условий договора и методикой расчета арендной платы (приложение № 1), задолженность по внесению арендной платы на дату подачи иска составляла всего 9 388,71 руб. суд, считает возможным принять отказ истца от иска в частивзыскания с ответчика суммы 9 339 364,44 руб. и в этой части производство по делу прекратить.

Суд, рассмотрев доводы и возражения сторон, мнение третьего лица, оценив представленные доказательства, приходит к выводу о том, что уточненные исковые требования не подлежат удовлетворению.

Согласно статьям 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 ГК РФ.

Законодатель в ст. 619 ГК РФ установил, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно, расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено судам о том, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

В силу части третьей статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Однако, по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или о расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

В судебном заседании сторонами подтверждено, что истец не производил расчет суммы арендной платы, предусмотренной условиями договора за фактическое использование ответчиком арендованных помещений и не предъявлял ответчику счета-фактуры или платежные требования о внесении арендной платы.

В переписке и в исковом заявлении истец указал теоретический расчет суммы арендной платы или как предполагаемого дохода 9 339 364,44 руб. за всю площадь арендованных помещений и за все время действия договора.

По расчету, на дату предъявления иска, за фактическое использование помещений школы в соответствии с п. 5.3 условий договора и методикой расчета арендной платы (приложение № 1), задолженность ответчика по внесению арендной платы составляла всего 9 388,71 руб.

Истец в судебном заседании отказался от иска в части взыскания арендной платы и отказ принят судом.

Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

До обращения в суд истцом были соблюдены требования части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 ГК РФ, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных этим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно этой норме существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из имеющихся в деле документов, выступлений в судебном заседании следует, что одним из главных и основных доводов, кроме взыскания арендной платы, является утверждение истца о том, что изменились условия организации образовательного процесса в результате реорганизации учреждения (обучение в две смены, четыре группы продленного дня, более сорока факультативных и элективных курсов, увеличением количества кружков, клубов, спортивных секций, спец групп для детей с ослабленным здоровьем).

Указанные истцом доводы не нашли подтверждения в судебном заседании.

Так, школы № 3 и № 2 были объединены 26.07.2008, договор об аренде заключен 01.09.2008, представительная комиссия актом от 20.12.2009 подтвердила, что «…сдача в аренду помещения не приведет в последствии к ухудшению образовательного процесса вМуниципальном общеобразовательном учреждении «Средняя общеобразовательная школа № 23 с углубленным изучением отдельных предметов, языков и культуры еврейского народа».

Других допустимых доказательств подтверждающих, что при использовании арендатором или ответчиком арендованных помещений, были созданы затруднения для образовательного процесса учащихся школы, истцом не представлено в суд.

Каждое лицо, участвующее в деле, установлено ст. 65 АПК РФ, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, истец, заявляя требование о расторжении договора в связи с существенным нарушением ответчиком его условий, должен доказать не только факт нарушения последним обязательств по договору, но и то, что ответчик допустил существенное нарушение договора, которое повлекло для истца невозможность достижения цели договора, либо причинило ущерб, в результате которого он лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

По смыслу приведенных правовых норм расторжение договора, влекущее такие наиболее серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В силу ст. ст. 606, 611, 614, 650 ГК РФ, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом в порядке и сроки, установленные соглашением сторон.

Поскольку существенных нарушений условий договора аренды со стороны арендатора судом не установлено, суд не может признать обоснованными доводы арендодателя о расторжении договора в связи с изменившимися обстоятельствами на дату рассмотрения иска в суде или обстоятельствами, которые изменятся в будущем.

Из изложенного следует, что, договор аренды от 01.09.2008 № 11 является действующим.

В соответствии с п. 2 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При установленных в судебном заседании обстоятельствах, когда на дату рассмотрения иска в суде фактически нет задолженности ответчика по внесению арендной платы, когда истцом не представлены в суд допустимые доказательства о существенном нарушении ответчиком условий договора суд, не находит оснований для удовлетворения поданного иска.

В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы относятся на лиц участвующих в деле пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

При подаче искового заявления истцу была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины.

В таком случае, в связи с тем, что арендная плата была уплачена ответчиком после предъявления иска, с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина с суммы фактической задолженности по внесению арендной платы, в размере 2 000 руб.

По второму исковому требованию государственная пошлина подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета в размере 4 000 руб. Учитывая затруднительное финансовое положение школы, которая финансируется из местного бюджета, суд считает возможным уменьшить размер взыскиваемой государственной пошлины до 100 руб.

Руководствуясь статьями 27, 28, 167-171, 180, 181, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Принять отказ истца - Муниципального общеобразовательного учреждения «Средняя общеобразовательная школа № 23 с углубленным изучением отдельных предметов, языков и культуры еврейского народа» от иска к ответчику - Государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Амурский государственный университет» в лице Биробиджанского филиала в части взыскания арендной платы в сумме 9 339 364,44 руб. и в этой части производство по делу прекратить.

В удовлетворении иска - Муниципального общеобразовательного учреждения «Средняя общеобразовательная школа № 23 с углубленным изучением отдельных предметов, языков и культуры еврейского народа» к ответчику - Государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Амурский государственный университет» в лице Биробиджанского филиала о расторжении договора аренды от 01.09.2008 № 11, отказать.

Взыскать с ответчика – Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Амурский государственный университет» в лице Биробиджанского филиала (юридический адрес: 679015, ЕАО, <...>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 000 руб.

Взыскать с истца – Муниципального общеобразовательного учреждения «Средняя общеобразовательная школа № 23 с углубленным изучением отдельных предметов, языков и культуры еврейского народа» (юридический адрес: 679000, ЕАО, г. Биробиджан, ул. Пионерская, 28, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 100 руб.

Настоящее решение вступает в законную силу в течение месяца и в этот же срок может быть обжаловано в Шестой арбитражный апелляционный суд.

Судья Н.Н. Шишкин