Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании дело по иску местной администрации (исполнительно-распорядительного органа) муниципального образования «Город Биробиджан» - мэрии города (город Биробиджан Еврейской автономной области) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (город Биробиджан Еврейской автономной области) о прекращении права собственности на нежилое помещение общей площадью 141,2 кв. м, расположенное по адресу: <...>; о признании права собственности на указанное помещение.

В судебном заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2

Протокол судебного заседания вела секретарь судебного заседания

ФИО3

Суд установил:

местная администрация (исполнительно-распорядительный орган) муниципального образования «Город Биробиджан» - мэрия города обратилась в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о прекращении права собственности на нежилое помещение общей площадью 141,2 кв. м (№№ с 15 по 27 в поэтажном плане), кадастровый номер 79-27-09/021/2007-482, расположенное на первом этаже двухэтажного кирпичного здания по адресу: <...>; о признании права собственности на указанное помещение.

Определением суда от 24.06.2009, по инициативе суда и на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области в лице Биробиджанского отдела (далее – Управление ФРС) и Комитет по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области (далее – КУГИ).

Определением от 24.06.2009 суд удовлетворил ходатайство истца и применил обеспечительные меры в виде наложения запрета ответчику совершать какие-либо действия по отчуждению спорного помещения; Управлению ФРС – осуществлять государственную регистрацию сделок с указанным нежилым помещением (в том числе передачу в аренду), регистрацию перехода права собственности и права собственности на спорное помещение.

Истец и третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в суд своих представителей не направили.

Заявлением от 17.07.2009 КУГИ просил рассмотреть дело в отсутствие его представителя (л.д. 12 том 2).

В судебном заседании, в соответствии со статьей 163 АПК РФ, объявлялся перерыв, для предоставления возможности истцу обеспечить явку в судебное заседание другого представителя и представить истребованные судом на основании ходатайства представителя истца от 28.07.2009 документы.

Истец другого представителя в суд не направил, документы по запросу суда от 29.07.2009 за № 143 не представил (л.д. л.д. 34, 35, 56, 57 том 3).

Суд, на основании частей 3, 5 статьи 156 АПК РФ, рассмотрел дело без участия истца и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, по имеющимся в деле доказательствам.

Исковое заявление мотивировано тем, что спорные помещения, в нарушение положений Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» (далее – Постановление № 3020-1), не были разграничены, в связи с чем, с 18.09.1995 КУГИ передавал их в аренду собственникам ресторана. Истец ссылается на то, что спорные помещения являлись неотделимой частью ресторана, как предприятия общественного питания, в связи с чем, должны находиться в муниципальной собственности.

До начала судебного разбирательства истец уточнил второе исковое требование и просил признать за ним право собственности на нежилое помещение общей площадью 141, 2 кв. м с кадастровым номеров 79:01:03 00 004: 0043:1698:А-4 на первом этаже двухэтажного кирпичного здания, расположенного по адресу: ЕАО, <...> (номера 15-23, 25-27 в поэтажном плане помещений в кадастровом паспорте, составленном по состоянию на 12.10.2007), сославшись на проведение государственным унитарным предприятием ЕАО «Бюро технической инвентаризации ЕАО» инвентаризации спорных помещений.

В отзыве на исковое заявление и дополнении к нему ответчик не признала исковые требования, сославшись на то, что спорные помещения входили в состав единственного в городе Биробиджане предприятия общественного питания «Трест столовых и ресторанов», которое осуществляло свою предпринимательскую деятельность в здании по ул. Ленина, 15 в помещении «Ресторан-кулинария». Указанное предприятие со всем имуществом вошло в состав муниципальной собственности по решению областного Совета народных депутатов 6-ой сессии 21 созыва Еврейской автономной области от 16.05.1991. В связи с чем, ответчик считает доводы истца о неразграничении спорных помещений необоснованными. Ответчик указывает, что в настоящее время она является законным владельцем спорных помещений, так как приобрела их по договору купли-продажи от 16.09.2004 № 01 и дополнительному соглашению к нему от 17.11.2004 у общества с ограниченной ответственностью «Биробиджан» и до настоящего времени несет бремя их содержания. Истец не доказал факт исполнения сторонами договоров аренды. Балансы, отчеты о прибылях и убытках ООО «Биробиджан» свидетельствуют об отсутствии у ООО «Биробиджан» каких-либо арендных обязательств. КУГИ никогда не являлся собственником спорных помещений, в связи с чем, не мог быть стороной по договору аренды в качестве арендодателя. Договоры аренды, заключенные КУГИ с арендаторами – собственниками ресторана, признаны ничтожными решением Арбитражного суда ЕАО от 28.04.2005 по делу № А16-2561/04-4, вступившим в законную силу (л.д. л.д. 13-26 том 2, л.д. л.д. 58-61 том 3).

В судебном заседании представитель ответчика не признал исковые требования полностью по основаниям, указанным в отзыве и дополнении к нему и пояснил, что доводы истца о том, что спорные помещения, входящие в состав ресторана «Биробиджан», сдавались в аренду собственникам ресторана (АООТ «Виктор», ООО «Биробиджан» и ИП ФИО1), так как не были включены в состав муниципальной собственности, опровергаются решением Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Биробиджана от 10.12.1993 № 24 «Об учреждении предприятий муниципальной собственности», в Приложении № 1 к которому под номером 12 поименован ресторан «Биробиджан», расположенный по ул. Горького, 10 (старый адрес здания, в котором расположены спорные помещения). Согласно доводам истца и представленным им договорам аренды, собственники ресторана арендовали им же принадлежащие спорные помещения. Указанные помещения входят в состав общей площади 534,4 кв. м ресторана «Биробиджан» и были приобретены предпринимателем ФИО1 по договору купли-продажи № 01 от 16.10.2004. Сделка зарегистрирована Управлением ФРС, у предпринимателя имеется свидетельство о переходе права собственности на приобретенное нежилое помещение, в том числе и на спорные помещения. Регистрация права до настоящего времени никем не оспорена. Предприниматель несет бремя содержания спорного имущества.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя ответчика, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

Признание права собственности является одним из способов защиты гражданских прав (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Решением 6-ой сессии 21-го созыва Областного Совета народных депутатов Еврейской автономной области от 16.05.1991 «О составе муниципальной собственности», принятым на основании Законов РСФСР «О собственности в РСФСР, «О дополнительных полномочиях местных Советов народных депутатов в условиях перехода к рыночным отношениям» и с учетом решений Биробиджанского городского и районных Советов народных депутатов и их исполнительных комитетов, приняты предложения Биробиджанского городского и районных Советов народных депутатов о составе муниципальной собственности. Так, по городу Биробиджану в состав муниципальной собственности вошли предприятия торговли и общественного питания (трест столовых и ресторанов, горпищеторг, горпромторг, городской рынок) (л.д. л.д. 37-40 том 2).

Постановлением № 3020-1 государственная собственность в Российской Федерации разграничена, согласно Приложениям 1 - 3. Из пункта 6 Приложения 2 к указанному постановлению следует, что объекты гостиничного хозяйства передаются в государственную собственность автономной области, а, в соответствии с пунктом 2 Приложения 3, предприятия общественного питания – в муниципальную собственность. Пунктом 2 названного Постановления предусмотрено, что объекты государственной собственности, указанные в Приложении 3, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах).

Порядок составления и утверждения перечней объектов определен Положением об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности, утвержденным распоряжением Президента Российской Федерации от 18.03.1992 г. № 114-рп (далее – Положение).

Абзацем 3 пункта 9 Положения определено понятие «объект» как государственные предприятия, объединения государственных предприятий.

Постановлением главы администрации города Биробиджана от 04.03.1992 № 73 зарегистрировано предприятие «Ресторан «Биробиджан», созданное на базе муниципального предприятия по адресу: <...> (л.д. 41 том 2).

Из материалов дела видно, что в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 22.10.1992 № 816, в государственную собственность Еврейской автономной области передана гостиница «Восток», площадью 710,1 кв. м, расположенная в <...> года постройки, двухэтажная, состоящая из 35 номеров. Согласно техническому паспорту от 1998 года общая площадь здания составляет 1244,9 кв. м.

Нежилое помещение назначением «Ресторан-кулинария» площадью 534,4 кв. м по адресу: <...> (часть здания на первом этаже), в соответствии с Распоряжением Госкомимущества РФ от 05.02.1993 № 217р, было передано в муниципальную собственность г. Биробиджана.

Указанным Распоряжением Госкомимущества РФ, изданным во исполнение Постановления Верховного Совета РФ № 3020-1, комитетам по управлению имуществом городов предписано внести в реестры объектов муниципальной собственности как отдельные объекты учета нежилые помещения (независимо от ведомственной принадлежности, на балансе которых они находятся, за исключением объектов, находящихся на балансе Минобороны России, МБ России, МВД России, Федерального управления железнодорожных войск РФ, Федерального агентства правительственной связи и информации при Президенте РФ, Федерального управления специального строительства при Совете Министров - Правительстве России), в том числе встроенно - пристроенные (за исключением находящихся в границах территории предприятий), арендуемые либо используемые на других основаниях предприятиями торговли. При этом как отмечено в Распоряжении, действие подпункта 2.1 распространяется исключительно на здания, сооружения, нежилые помещения, используемые перечисленными организациями (предприятиями торговли), когда балансодержателями являются предприятия, относящиеся к федеральной собственности.

Согласно Реестру собственности к распоряжению госимущества РФ № КГИ-р от 25.12.1992 по г. Биробиджану муниципальное предприятие «Ресторан «Биробиджан» балансовой стоимостью 5615,1 рубля, уставным фондом 306,4 рубля, с долей государственной собственности в уставном капитале 100 %, включено в Реестр муниципальной собственности (л.д. л.д. 42-44 том 2).

Указанные документы опровергают доводы истца о том, что спорные помещения не прошли процедуру разграничения собственности.

Договором аренды № 60 от 29.10.1993 истец подтверждает факт нахождения спорных помещений в муниципальной собственности, поскольку в Перечне имущества, сдаваемого в аренду, указана площадь 550,4 кв. м.

Таким образом, администрация города, являясь собственником ресторана «Биробиджан», сдавала его в аренду этому же ресторану.

Из постановления администрации города Биробиджана от 08.08.1995 № 450 следует, что МП «Ресторан «Биробиджан» длительное время работает убыточно, не оплачивает арендную плату, коммунальные услуги. Убытки предприятия по состоянию на 01.07.1995 составили более 300 млн. рублей. В связи с этим администрацией принято решение ликвидировать МП «Ресторан «Биробиджан» и принять меры к расторжению договора аренды на помещение ресторана по ул. Горького, 10 (л.д. л.д. 25-29 том 1).

Поскольку муниципальное предприятие «Ресторан «Биробиджан» находилось в муниципальной собственности, КУМИ распорядился этим имуществом, заключив 15.09.1995 с товариществом с ограниченной ответственностью «Виктор» (далее - ТОО «Виктор») договор № 45 купли-продажи ликвидируемого предприятия, согласно приложению к договору. В пункте 1 указанного приложения (перечень основных средств ресторана «Биробиджан») указаны ресторан и кулинария площадью 534,4 кв. м (л.д. л.д. 47-50 том 2).

Открытое акционерное общество «Виктор» (продавец), являющееся правопреемником ТОО «Виктор» и АООТ «Виктор», 13.03.1999 заключило с ООО «Биробиджан» (покупатель) договор о купле-продаже нежилого помещения общеполезной площадью 534,4 кв. м, расположенного по адресу: <...> (л.д. л.д. 81-83, том 2).

Таким образом, согласно свидетельству о государственной регистрации от 02.04.1999 и выкопировке из технического паспорта от 20.01.1998 ООО «Биробиджан» являлось собственником нежилого помещения назначением «Ресторан» общеполезной площадью 534,4 кв. м.

Помещение «Ресторан» - это объект недвижимости, который не может быть разделен и подпадает под признаки неделимой вещи, раздел которой в натуре невозможен, поскольку этот объект не может использоваться без спорных помещений (входа в ресторан, гардероба для посетителей, санузлов, банкетного зала, кабинета директора и бухгалтерии) (статья 133 ГК РФ).

Из технического паспорта от 20.01.1998 видно, что объекты гостиница и ресторан отделены капитальной стеной, как два отдельных объекта.

Согласно техническому паспорту от 1998 года помещение ресторана (лит. А1) - это пристройка к основному зданию (лит. А) и является единым целым, так как имеет общую кирпичную стену.

На плане первого этажа в техническом паспорте от 1998 года указана часть здания, где расположены: главный вход в помещение ресторана, кабинет директора ресторана, бухгалтерия, гардероб ресторана, санузлы для посетителей ресторана, холл ресторана, казино, банкетный зал (лит. А), функционально связанная с рестораном в пристройке (лит. А1) и разделенная с другими помещениями здания (лит. А) капитальной стеной (л.д. 27-36, том 2). Таким образом, в плане первого этажа технического паспорта от 1998 года на объект назначением «Ресторан» указанная часть здания отсутствует.

Согласно договору купли-продажи № 01, заключенному 16.09.2004 между ООО «Биробиджан» (продавцом) и ИП ФИО1 (покупателем), продавец продает, а покупатель покупает недвижимое (нежилое помещение общеполезной площадью 534,4 кв. м, расположенное по адресу: ЕАО, <...>, кадастровый номер 79:01:01:03:00:00:1698:1) и движимое имущество, согласно инвентаризационной описи, являющейся неотъемлемой частью договора, общей стоимостью 5 100 000 рублей (л.д. л.д. 84-91, том 2).

Актом приема-передачи от 27.09.2004, с учетом изменений, внесенных дополнительным соглашением к договору купли-продажи от 17.11.2004, подтверждается передача продавцом покупателю нежилого помещения общеполезной площадью 534,4 кв. м, расположенного по адресу: ЕАО, <...>, с кадастровым номером 79:01:01:03:00:00:1698:1 (л.д. 89, том 2).

Договор зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории ЕАО (далее – Учреждение юстиции) 04.10.2004. ФИО1 и ФИО2 04.10.2004 выдано свидетельство серии 79 АА № 031241 о государственной регистрации права совместной собственности на нежилое помещение назначением «Ресторан», площадью 414,2 кв. м, расположенное на первом этаже по адресу: <...> (л.д. 97, том 2).

Дополнительным соглашением от 17.11.2004 к договору № 1 от 16.09.2004 продавец и покупатель решили: считать площадь проданного нежилого помещения 534,4 кв. м, считать указанную в договоре площадь 414,2 кв. м недействительной, чем привели в соответствие со свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество № 79-01.01-12.1999-206 от 02.04.1999, выданным Центром государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ЕАО, площадь, указанную в пункте 1.1.1. договора купли-продажи от 16.09.2004.

Сторонами договора, в соответствии с указанным соглашением, составлен новый акт приема-передачи от 17.11.2004, с указанием общеполезной площади передаваемого продавцом покупателю нежилого помещения 534,4 кв. м.

Площадь ресторана 534,4 кв. м значится во всех договорах купли-продажи, предшествовавших сделке между ООО «Биробиджан» и ИП ФИО1, а также во всех свидетельствах о государственной регистрации права собственности.

Доводы истца о том, что спорные помещения сдавались КУГИ собственникам ресторана в аренду не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства и опровергаются документами:

- бухгалтерскими балансами ООО «Биробиджан» за 1999-2003гг.;

- отчетами о прибылях и убытках ООО «Биробиджан» за 9 месяцев 1999-2003гг.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда ЕАО от 11.07.2007 по делу № А16-632/05-1 признан недействительным договор аренды № 510, заключенный 01.10.2004 между КУГИ и предпринимателем ФИО1, применены последствия недействительности сделки в виде односторонней реституции. Договорам аренды, заключенным КУГИ с другими собственниками ресторана в период с 1997 по 2004 годы, дана оценка в решении Арбитражного суда ЕАО от 28.04.2005 по делу № А16-2561/04-4. Они признаны ничтожными ввиду несоответствия закону (л.д. л.д. 37-49 том 1, л.д. л.д. 104-111 том 3).

Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.07.2009 № 09/011/2009-325 правообладателем на праве собственности нежилого помещения площадью 141,2 кв. м с кадастровым номером 79-27-09/021/2007-482, расположенного по адресу: ЕАО, <...>, является ФИО1 (л.д. 43 том 3).

Ответчик, являясь собственником спорных помещений, на основании договора купли-продажи и свидетельства о государственной регистрации права собственности от 08.11.2007 № 27АВ 069374, напротив подтвердила в судебном заседании, что именно она с момента приобретения ресторана «Биробиджан» - 16.09.2004, несет бремя содержания спорного имущества следующими документами: договором на оказание услуг охраны от 01.11.2004 № 28/1, договором на отпуск питьевой воды и прием сточных вод от 27.12.2004 № 370, договором энергоснабжения от 20.10.2004 № 783 и другими материалами дела (л.д. л.д.76-105 том 3).

Статьей 209 и пунктом 1 статьи 216 ГК РФ установлено, что право собственности является вещным. Иск о признании права собственности - это вещно-правовое требование, которое может быть заявлено собственником индивидуально-определенной вещи, права на которую оспариваются, отрицаются или не признаются другим лицом, не находящимся с собственником в обязательственных отношениях по поводу спорной вещи.

Таким образом, обращаясь в суд с иском о признании права собственности, истец в соответствии со статьей 65 АПК РФ должен доказать законность оснований возникновения права собственности на указанную недвижимость и нарушение его имущественных прав действиями ответчика.

С учетом требований части 1 статьи 64, статей 65, 71 АПК РФ суд пришел к выводу, что мэрией города Биробиджана не представлено доказательств, подтверждающих ее право на спорные объекты недвижимости.

Руководствуясь частью 5 статьи 96, статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований местной администрации (исполнительно-распорядительного органа) муниципального образования «Город Биробиджан» - мэрии города отказать полностью.

Определение Арбитражного суда Еврейской автономной области от 24.06.2009 об обеспечении иска отменить.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Шестой арбитражный апелляционный суд.

Судья Е.В. Балова

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

679016, ЕАО, <...>

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Резолютивная часть

Город Биробиджан

06.08.2009 г. Дело № А16-692/09-6

Арбитражный суд Еврейской автономной области

в составе судьи Баловой Е.В.