Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации Облученского городского поселения Облученского муниципального района Еврейской автономной области (г. Облучье Облученского района Еврейской автономной области, ОГРН 1067907000215, ИНН 7902525961)

к индивидуальному предпринимателю Янулевичу Василию Ивановичу (г. Облучье Облученского района Еврейской автономной области, ОГРН 305790705900011, ИНН 790200038294)

о расторжении договора аренды нежилого здания – нежилого помещения, общей площадью 369,6 кв. м., расположенного по адресу: <...>

при участии:

от истца – ФИО2, представителя по доверенности № 7 от 25.04.2014

от ответчика – ФИО3, представителя по доверенности от 01.07.2014; ФИО4, представителя по доверенности от 01.07.2014,

установил:

администрация Облученского городского поселения Облученского муниципального района Еврейской автономной области (далее – администрация Облученского городского поселения, администрация) обратилась в Арбитражный суд Еврейской автономной области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель) о расторжении договора от 01.07.2008 аренды нежилого здания – нежилого помещения, общей площадью 369,6 кв. м., расположенного по адресу: <...>.

В судебном заседании представитель администрации исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, указанным в иске. Пояснила, что существенные нарушения условий договора аренды от 01.07.2008 со стороны предпринимателя отсутствуют, арендная плата вносится своевременно. Вместе с тем, отказ предпринимателя от подписания дополнительного соглашения к договору нарушает права истца, поскольку действия администрации направлены на приведение условий договора в соответствие с действующим законодательством. Просила удовлетворить требования.

Представители ответчика в судебном заседании требования не признали, обоснование возражений в изложено в отзыве на иск. Пояснили, что в исковом заявлении истцом не указан ущерб, который причинен предпринимателем администрации в связи с отказом в согласовании изменений к договору. Существенные нарушения условий договора аренды со стороны ответчика отсутствуют; большая часть пунктов дополнительного соглашения к договору аренды дублирует нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), другая часть нарушает права ответчика. Просили отказать в удовлетворении исковых требований.

Заслушав представителей истца и ответчика, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства, суд установил следующее.

Между муниципальным образование "Облученский муниципальный район" Еврейской автономной области (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) 01.07.2008 заключен договор аренды, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование объект недвижимого имущества – нежилые помещения общей площадью 369,6 кв.м, расположенные по адресу: <...> для использования под склад.

Договор аренды от 01.07.2008 заключен сроком на 48 лет, с 0.07.2008 по 01.07.2056, зарегистрирован в установленном законом порядке

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Пунктом 1 статьи 654 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В договоре аренды от 01.07.2008 содержатся сведения, позволяющие идентифицировать объект аренды (указан адрес, наименование, площадь объекта, имеется ссылка на регистрационный номер записи о праве собственности арендодателя), что свидетельствует о согласовании сторонами условия о предмете договора аренды, сторонами согласован также размер арендной платы.

Поскольку порядок заключения договора, содержание договора аренды соответствует положениям главы 34 ГК РФ, договор зарегистрирован в установленном законом порядке, то договор аренды является заключенным и действительным.

Решением Собрания депутатов муниципального образования "Облученское городское поселение" Облученского муниципального района Еврейской автономной области № 147 от 24.08.2009, решением Собрания депутатов муниципального образования "Облученский муниципальный район" ЕАО № 88 от 09.09.2009 согласован перечень муниципального имущества муниципального образования "Облученский муниципальный район" ЕАО, подлежащего передаче в собственности Облученского городского поселения. В данный перечень вошло нежилое здание, находящееся в аренде у ответчика (л.д. л.д. 12 – 17).

Истцом и ответчиком 01.01.2010 и 30.12.2010 подписаны дополнительные соглашения к договору аренды от 01.07.2008 в части раздела № 3 "Платежи и расчеты по договору", вносящиеся изменения в условия о размере арендной платы.

Предпринимателю 27.12.2013 представлено на подписание дополнительное соглашение к договору аренды от 01.08.2008, от подписания которого ИП ФИО1 отказался, указав на отсутствие необходимости изменения пунктов договора.

Администрацией Облученского городского поселения в адрес предпринимателя 04.04.2014 повторно направлено дополнительное соглашение к договору аренды от 01.07.2008 с сопроводительным письмом, в котором предложено ответчику в течение пяти рабочих дней с момента получения настоящего уведомления рассмотреть и подписать дополнительное соглашение к договору. В случае не достижения согласия по существенным условиям договора, администрация будет вынуждена обратиться в Арбитражный суд Еврейской автономной области с исковым заявлением о расторжении договора аренды нежилого помещения.

Отказ от подписания ИП ФИО1 дополнительного соглашения к договору аренды от 01.07.2008 явился основанием для обращения администрации Облученского городского поселения в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусматривается, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

В подтверждение соблюдения досудебного порядка урегулирования настоящего спора истцом представлено претензионное письмо от 04.04.2014, адресованное предпринимателю, в котором чётко выражено требование о подписании дополнительного соглашения и указано последствие отказа – обращение в арбитражный суд с иском о расторжении договора.

При таких обстоятельствах, истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Как следует из текста дополнительного соглашения от 27.12.2013, администрация считает необходимым включение в договор аренды от 01.07.20008 следующих изменений и дополнений:

1)подпункт 1.1 изложить в редакции дополнительного соглашения в связи с уточнением предмета договора.

Между тем, подпункт 1.1. в редакции истца содержит аналогичные подпункту 1.1 договора аренды от 01.07.2008 положения. Указание в дополнительном соглашении номера дома (склада) суд не может принять в качестве уточнения объекта аренды, поскольку в выписке из реестра муниципальной собственности порядковый номер нежилого здания указан 3А, тогда как в пункте 1.1 дополнительного соглашения – 3Б. Таким образом, внесение указанного пункта в договор аренды приведет к разночтениям со сведениями, содержащими в реестре муниципальной собственности;

2, 3) подпункты 2.1.3, 2.1.4 относятся к обязанностям арендодателя и не влекут за собой изменение сроков внесения арендной платы. Кроме того, пункт 2.1.4 дублирует пункт 3.5 договора аренды от 01.07.2008 в части публичности извещения об изменении размера арендной платы;

4) - подпункт 2.2.1 полностью цитирует пункт 1 статьи 615 ГК РФ, согласно которому арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества;

- подпункт 2.2.2 содержит обязанности по соблюдению технических, санитарных, противопожарных требований при пользовании помещением, что соответствует пункту 2.2.2 действующего договора аренды от 01.07.2008. Кроме того, обязанность организаций и индивидуальных предпринимателей соблюдать требования пожарной безопасности установлена статьей 37 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ "О пожарной безопасности";

- пункты 2.2.3 – 2.2.5, 2.2.7, 2.2.8, 2.2.11 дополнительного соглашения аналогичны пунктам 2.2.3, 2.2.4, 2.2.6, 2.2.7, 3.3, 2.2.11 соответственно договора аренды от 01.07.2008;

- обязанность содержания имущества и прилегающей территории, поддержания в надлежащем состоянии фасада здания (пункт 2.2.6 дополнительного соглашения) предусмотрена действующими нормами ГК РФ (пункт 2 статьи 616 ГК РФ), а также должна быть установлена на основании нормативного акта муниципального уровня (правила санитарного содержания территорий. Следовательно, включение данных условий в текст договора не является обязательным;

- пунктом 2.2.10 действующего договора аренды предусмотрено право арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, что соответствует положениям статьи 623 ГК РФ. В дополнительное соглашение администрацией включен пункт 2.2.9, в соответствии с которым стоимость неотделимых улучшений возмещению арендодателем не подлежит. Указанное условие ухудшает положение предпринимателя, не является императивным в силу требований закона, в связи с чем ответчик имеет право не включать его в действующий договор;

- согласно абзацу 1 статьи 15 Федерального закона от 24.11.1995 № 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации", организации независимо от организационно-правовых форм создают условия инвалидам (включая инвалидов, использующих кресла-коляски и собак-проводников) для беспрепятственного доступа к объектам социальной инфраструктуры (жилым, общественным и производственным зданиям, строениям и сооружениям, спортивным сооружениям, местам отдыха, культурно-зрелищным и другим учреждениям). Положения указанной статьи распространяются и на индивидуальных предпринимателей в случае, если в их обязанности входит создание условий, обеспечивающих инвалидам доступ к объектам инженерной, транспортной и социальной инфраструктур. Наличие обязанности по обеспечению беспрепятственного доступа этой категории граждан должно быть установлено исходя из вида осуществляемой деятельности и действующего законодательства. Отказ предпринимателя от включения пункта 2.2.10 в договор аренды не влечет изменения объема прав и обязанностей администрации как собственника здания и предпринимателя как арендатора в данной сфере публичных отношений;

- пункты 2.2.12 и 2.2.13 содержат в себе общие положения главы 34 ГК РФ, содержащиеся в них обязанности арендатора существуют и без включения их в текс договора, что само по себе не может нарушать права арендодателя;

- пункт 2.2.14 дублирует положения статьи 9 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей". Указанная обязанность возложена на предпринимателя в силу закона, прав администрации как арендодателя и собственника помещения не затрагивает;

5) пункт 2.3 включает в себя пункты 2.2.4 и 2.2.8 действующего договора аренды и пункт 1 статьи 623 ГК РФ, в связи с чем необходимость их дополнительного согласования отсутствует:

6) - первый абзац пункта 6 дополнительного соглашения аналогичен пункту 2.2.8 договора аренды; - абзацы второй и третий пункта 6 дополнительного соглашения противоречат пункту 2 статьи 615 ГК РФ; - абзац 4 содержит общие требования по возврату имущества, указанные в статье 622 ГК РФ, право арендодателя подлежит защите в рамках указанной статьи, необходимости специально в договоре аренды оговаривать данное условие нет;

- преимущественное право приобретения арендуемого государственного или муниципального имущества имеет каждый арендатор, соответствующий критериям его отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленных статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон № 209-ФЗ) и при соблюдении четырех условий, определенных в статье 3 Закона № 159-ФЗ.

Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости (разъяснения, изложенные в абзаце 8 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134). Следовательно, наличие либо отсутствие права выкупа недвижимого имущества устанавливается в соответствии с действующим законодательством и не может быть ограничено условиями договора аренды;

- отношения по поводу неотделимых улучшений регламентированы статьей 623 ГК РФ, арендатор имеет право не согласовывать пункты дополнительного соглашения, ухудшающие его положение;

7.) согласно абзацу 4 пункта 20 Постановления от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" размер арендной платы корректируется автоматически и не требует изменения договора в случае, если акты публично-правового образования, которыми устанавливается иной размер арендной платы, изменяются. Изложение пункта 3.1 в новой редакции не требуется;

8) пункт 3.3 дополнительного соглашения аналогичен пункту 3.3 договора аренды;

9) исключение пункта 3.4 не нарушает прав арендатора, в то же время администрацией предложено изложить раздел 4 договора "Ответственность сторон" (п/н 11) в новой редакции, существенно ухудшающей положение предпринимателя. Вместе с тем, ни при включении данных пунктов в текст дополнительного соглашения, ни при обращении в арбитражный суд истцом не указан нормативный акт, в соответствии с которым арендатор обязан подписать соглашение о договорной неустойке в большем размере, чем согласовано сторонами при заключении договора в 2008 году.

10) пункт 3.5 дополнительного соглашения содержит в себе условия пункта 3.5 действующего договора аренды и положения статьи 614 ГК РФ;

12) пункты 5.1 - 5.9 дополнительного соглашения частично содержатся в договоре аренды и урегулированы статьи 450, 451, 452 ГК РФ. Отказ арендатора от их включения в текст договора аренды не нарушает прав арендодателя и не влечет ущерба для администрации как стороны договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Как установлено выше, договор аренды от 01.07.2008 полностью соответствует обязательным для такого вида договоров правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими как в момент его заключения, так и в настоящее время.

Необходимо отметить, что пунктом 1.3 договора аренды от 01.07.2008 предусмотрено, что переход права собственности на сданный в аренду объект к другому лицу не является основанием для изменения условий договора аренды или его досрочного расторжения.

Согласно статье 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Такие случаи установлены статьей 451 ГК РФ.

В частности, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о расторжении договора, договор может быть расторгнут судом. При этом, основанием для изменения или расторжения договора судом служит одновременное наличие четырех условий, указанных в пункте 2 статьи 451 ГК РФ: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчиком указано, и не оспаривается администрацией, что существенных нарушений условий договора со стороны ответчика не допущено. В связи с чем подпункт 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ при рассмотрении настоящего дела применению не подлежит.

В нарушение статьи 65 АПК РФ истцом не приведено доводов о существенном изменении обстоятельств (пункт 1 статьи 451 ГК РФ), не представлено доказательств наличия одновременное наличие четырех условий, указанных в пункте 2 статьи 451 ГК РФ.

Суд, проанализировав условия договора аренды от 01.07.2008 и дополнительного соглашения, изучив материалы дела, не установил как наличие оснований, предусмотренных статьей 450 ГК РФ, так и совокупности условий, предусмотренных статьей 451 ГК РФ, для расторжения договора аренды от 01.07.2008.

При таких обстоятельствах, требования администрации удовлетворению не подлежат.

Поскольку администрация освобождена от уплаты государственный пошлины, вопрос об ее взыскании судом не разрешается.

руководствуясь статьями 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

реШил:

в удовлетворении исковых требований администрации Облученского городского поселения Облученского муниципального района Еврейской автономной области к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о расторжении заключенного между администрацией муниципального образования "Облученский муниципальный район" и ответчиком договора аренды от 01.07.2008 нежилого здания – нежилого помещения, общей площадью 369,6 кв. м., расположенного по адресу: <...> - отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца с даты его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Еврейской автономной области.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестого арбитражного апелляционного суда http://6aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Дальневосточного округа http://fasdvo.arbitr.ru.

Судья

С.В.Янина