Гражданский кодекс часть 1

о признании торгов, проведенных Территориальным управлением по Ивановской области30.03.2010 года в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу г.Кинешма, Ивановской области, ул.Морская, д.1а и земельного участка недействительными

третьи лица: МИ ФНС РФ №5 по Ивановской области, УФССП по Ивановской области

при участии в заседании :

от истца: Соколовой М.В. – доверенность от 12.04.2010г., Пучковой И.Н.- доверенность от 12.04.10

от ТУ Росимущества: Филипповой О.Ю.– доверенность от 11.01.2011 г.

От Пасечника В.С.: Пасечник В.С.- паспорт

от третьих лиц: от УФССП: Дмитриевой А.В.- доверенность от 30.03.2010 г.

установил:

Индивидуальный предприниматель Осокин А.Б. (далее- Истец) обратился в арбитражный суд Ивановской области с иском к Территориальному управлению Росимущества в Ивановской области (далее –ТУ Росимущества), Пасечнику Вячеславу Сергеевичу ( далее –ответчики) о признании торгов, проведенных Территориальным управлением по Ивановской области 30.03.2010 года в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу г.Кинешма, Ивановской области, ул.Морская, д.1а и земельного участка недействительными.

Требования Истца состоят в следующем.

Судебный пристав-исполнитель Кинешемского РОСП Зубкова О.Ф. вынесла постановления о возбуждении сводного исполнительного производства от 29.07.2009 года в отношении должника Осокина Александра Борисовича- истца по делу - в пользу МИФНС РФ № 5 по Ивановской области и наложила арест на имущество, принадлежащее Осокину А.Б.

Организация и проведение торгов были поручены Территориальному управлению Росимущества по Ивановской области, которое выступало продавцом.

На торги было выставлено имущество : -Объект незавершенного строительства (литер А, Г1,Г2, I, II), площадь застройки литер А 108,8 кв.м, процент выполненных объемов строительно-монтажных работ-18%, расположенный по адресу: Ивановская область , г.Кинешма, ул.Морская,д.1а,

- Земельный участок, разрешенное использование: для размещения и обслуживания жилого дома, площадью 780 кв.м, расположенный по адресу: Ивановская область, г. Кинешма,ул. Морская, д. 1а.

30.03.2010 года торги состоялись.

В протоколе № 14/2 заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества победителем был признан Пасечник B.C.

Судебным-приставом исполнителем арест был наложен и на реализацию было передано иное имущество, чем было указано организатором торгов в оферте, а именно – земельный участок, земли города для размещения и обслуживания жилого дома по адресу: г.Кинешма , ул.Морская, д.1 а кадастровый номер 37:25:040245:23, площадъю780 кв. м и объект незавершенного строительства по адресу г.Кинешма , ул.Морская, д. 1а кадастровый номер 37:25:040245:0023:8326/А, 1-ый этаж из белого кирпича, 2-ой этаж из бревен здание полуразвалившееся без крыши.

На объекты под литерами Г1,Г2, I, II, расположенных по адресу: г.Кинешма , ул.Морская, д.1 а судебным приставом арест не был наложен и эти объекты не были переданы ТУ Росимущества на реализацию, в связи с чем не могли быть, по мнению истца, предметом торгов.

Истец полагает, что ТУ Росимущества были нарушены правила проведения торгов, установленные пунктом 2 статьи 448 Гражданского кодекса РФ:

предмет торгов определен неверно, так как содержит объекты, на которые не был наложен арест. Истец указал, что исходя из пункта 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", отсутствие в извещении о торгах сведений, предусмотренных пунктом 2 статьи 448 ГК РФ, является нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания торгов недействительными по иску заинтересованного лица.

Поскольку объявление о проведении торгов противоречило действующему законодательству, его нельзя признать, по мнению истца, надлежащей офертой. Оно не соответствует ее признакам, указанным в статье 435 Гражданского кодекса РФ, а именно признаку определенности и признаку наличия существенных условий договора.

Истец полагает также, что ТУ Росимущества нарушены и нормы части 4 статьи 35 Земельного Кодекса РФ, согласно которым отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. На реализуемом земельном участке находились строения под литерами Г1,Г2, I, II, на которые не был наложен арест.

Истец считает, что при проведении торгов была нарушена и статья 278 Гражданского кодекса РФ. Согласно положений статьи 278 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

Решение суда об обращении взыскания на земельный участок, разрешенное использование: для размещения и обслуживания жилого дома, площадью 780 кв.м, расположенный по адресу: Ивановская область, г. Кинешма, ул. Морская, д. 1а, в пакете документов, переданным ТУ Росимущество судебным приставом-исполнителем отсутствует. Кроме того, такого решения не принималось.

На основании вышеизложенного, истец просит суд признать торги недействительными.

Ответчики с требованиями истца не согласны по следующим основаниям, изложенным в письменных отзывах.

Ответчики пояснили, что на момент проведения торгов в объявлении были указаны сведения касающиеся продаваемого объекта, и, в том числе, литера Г1,Г2, I,II. Сведения в отношении литеров Г1,Г2, I,II были внесены продавцом в объявлении ошибочно, на основании данных технического паспорта составленного по состоянию на 23.01.2008 г. и выданного ФГУП «Ростехнвентаризаци - Федеральное БТИ» Ивановский филиал как на объект незавершенного строительством, объект индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: Ивановская область, г. Кинешма, ул. Морская, д. 1-а, (процент выполненных объемов строительно-монтажных работ составляет 18%), где литера - Г1, Г2, I, II внесены одним целым в составе вышеуказанного объекта. Представитель ТУ Росимущества пояснил, что действительно в постановлении пристава-исполнителя аресту и передаче на реализацию объекты под литерами Г1, Г2, I, II не передавались, их оценка не производилась.

Представитель ТУ Росимущества пояснил, что в настоящее время Территориальное управление Росимущества в Ивановской области внесло изменения в протокол №14/2 от 30.03.2010г., имеющий силу договора, исключив из наименования имущества литеры Г1, Г2,1, П.

Ответчики полагают, что при проведении торгов не имеется нарушения статьи 448 Гражданского кодекса РФ, так как ТУ Росимущества в Ивановской области при размещении объявления в печатном издании «Ивановская газета» были указаны не только все необходимые сведения, касающиеся продаваемого объекта недвижимости, но и дополнительная информация об имеющихся на земельном участке и являющимися составными частями основного объекта недвижимости - объекта незавершенного строительством объектах, а именно: литере Г1,Г2, 1,П, для привлечения наибольшего круга потенциальных покупателей.

Ответчики не согласны и со ссылкой Осокина А.Б. на то, что земельный участок, расположенный под объектом незавершенного строительства, продан без судебного решения, вынесенного в порядке статьи 278 Гражданского кодекса РФ в силу того, что согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. В данном случае продавался не просто земельный участок, а земельный участок с расположенными на нем строениями, что исключает возможность применения, по мнению ответчиков, статьи 278 Гражданского кодекса РФ. В отношениях, связанных с переходом прав на земельные участки приоритет имеет земельное законодательства, как специальная норма.

Ответчики полагают, что права и законные интересы Осокина А.Б. в результате проведенных торгов ущемлены не были, поскольку в соответствии со ст.110 Федерального закона «Об исполнительном производстве» денежные средства, полученные при реализации имущества должника были перечислены на депозитный счет подразделения судебных приставов для погашения задолженности Осокина А.Б.

Третьим лицом – МИФНС №5 по Ивановской области было заявлено письменное ходатайство о рассмотрении спора без их участия.

УФССП РФ по Ивановской области возражали по иску по основаниям, аналогичным позиции ответчиков по делу. В связи с чем просили суд в иске отказать.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения сторон, суд установил следующее.

Судебный пристав-исполнитель Кинешемского РОСП Зубкова О.Ф. вынесла постановления о возбуждении исполнительного производства 17.11.2008 года- на основании постановления МИФНС РФ № 5 по Ивановской области № 442 от 06.11.2008 года , 29.07.2009 года на основании постановления № 534 МИФНС РФ № 5 по Ивановской области от 28.02.2007 года , постановление об объединении в сводное производство от 29.07.2009 года в отношении должника Осокина Александра Борисовича в пользу МИФНС РФ № 5 по Ивановской области.

02 сентября 2009 года судебным приставом-исполнителем был составлен Акт о наложении ареста (описи имущества), согласно которому арест был наложен на следующее имущество, принадлежащее Осокину А.Б.: земельный участок, земли города для размещения и обслуживания жилого дома по адресу: г.Кинешма , ул.Морская, д.1 а кадастровый номер 37:25:040245:23, площадъю780 кв. м и объект незавершенного строительства по адресу г.Кинешма, ул. Морская, д. 1а кадастровый номер 37:25:040245:0023:8326/А 1 этаж из белого кирпича, 2 этаж из бревен здание полуразвалившееся без крыши.

11 ноября 2009 года приставом-исполнителем вынесено Постановление о передаче арестованного имущества на торги, согласно которому на торги было передано именно имущество, указанное в Акте о наложении ареста.

Организация и проведение торгов были поручены Территориальному управлению Росимущества в Ивановской области, которое выступало продавцом.

26.02.2010 года в «Ивановской газете» за № 34 опубликовано сообщение о проведении торгов 30.03.2010 года в форме открытого аукциона. На торги было выставлено имущество : -Объект незавершенного строительства (литер А, Г1,Г2, I, II), площадь застройки литер А 108,8 кв.м, процент выполненных объемов строительно-монтажных работ-18%, расположенный по адресу: Ивановская область , г.Кинешма, ул.Морская,д.1а,

30.03.2010 года торги состоялись.

Заслушав позиции сторон и рассмотрев имеющиеся в деле документы, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Организация и порядок проведения торгов установлены статьей 448 Гражданского кодекса РФ.

Суд считает, что материалами дела полностью доказан факт нарушения правил проведения торгов, что является основанием для признания последних недействительными.

Как следует из материалов дела, арест приставом-исполнителем был наложен на следующее имущество: земельный участок, земли города для размещения и обслуживания жилого дома по адресу: г. Кинешма , ул. Морская, д.1а, кадастровый номер 37:25:040245:23, площадью 780 кв.м. и объект незавершенного строительства по адресу г. Кинешма, ул. Морская, д. 1а, кадастровый номер 37:25:040245:0023:8326/А, 1 этаж из белого кирпича, 2 этаж из бревен здание полуразвалившееся без крыши.

Из представленных объявлений о проведении торгов следует, что на реализацию выставлено следующее имущество: Объект незавершенного строительства (литер А, Г1,Г2, I, II), площадь застройки литер А 108,8 кв.м, процент выполненных объемов строительно-монтажных работ-18%, расположенный по адресу: Ивановская область, г. Кинешма, ул. Морская, д.1а, и земельный участок, разрешенное использование: для размещения и обслуживания жилого дома, площадью 780 кв.м, расположенный по адресу: Ивановская область, г. Кинешма, ул. Морская, д. 1а.

Согласно представленному в материалы дела техническому паспорту объекта незавершенного строительством, расположенного по адресу г.Кинешма, улица Морская 1-А, под литерами Г1 значится кирпичный гараж площадью 52,8 кв.м., под литером Г2 значится двухтесовый хозяйственный сарай площадью 41 кв.м. и под литерами I, II значатся тесовый сплошной забор протяженностью 104,75 пог.м. и металлические ворота протяженностью 4,4 пог.м.

Таким образом, из объявления следовали искаженные данные по предмету торгов, из объявления следовало, что продается весь имущественный комплекс, расположенный на продаваемом земельном участке, что не соответствовало действительности, так как арест на литеры Г1,Г2, I, II не был наложен и это имущество на реализацию не передавалось. Кроме того, оценка была произведена только в отношении имущества, указанного в акте о наложении ареста (описи имущества).

Интересы истца затронуты тем, что реализовано на торгах было имущество (кирпичный гараж, сарай, забор с воротами) оценка которого не производилась и цена которого не учитывалась при проведенных торгах. Истец заинтересован в продаже недвижимости за наиболее высокую цену с целью погашения задолженности перед налоговым органом в полной сумме.

В силу пункта 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" отсутствие в извещении о торгах сведений, предусмотренных пунктом 2 статьи 448 ГК РФ, является нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания торгов недействительными по иску заинтересованного лица.

При таких обстоятельствах только наличие вышеуказанного нарушения является самостоятельным основанием для признания оспариваемых торгов недействительными.

Указание в предмете торгов имущества не подлежащего реализации с торгов является искажением предмета торгов, из чего можно сделать вывод о не определении предмета торгов.

Суд не может согласиться с позицией ответчиков, что при рассмотрении данного дела ТУ Росимущества на основании соглашения с покупателем от 13.11.2010 года были внесены изменения в протокол № 14/7 о результатах торгов по продаже арестованного имущества от 30.03.2010 года, согласно которого покупателем приобретен только объект незавершенное строительство - литер А. и земельный участок и это явилось, по мнению ответчиков, уточнением предмета торгов и заключением договора на данных условиях.

В соответствии с пунктом 5 статьи 448 Гражданского кодекса РФ по результатам торгов именно в день проведения аукциона или конкурса подписывается протокол о результатах торгов, имеющий силу договора. Предмет торгов (оферта при публикации информации о торгах) и предмет заключенного на основании результата торгов договора не могут различаться.

Кроме того, на реализованном земельном участке истца находится имущество, не подлежащее реализации с торгов – кирпичный гараж и хозяйственный сарай.

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" дано разъяснение о том, что согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Таким образом, отчуждение земельного участка без находящихся на нем строений, присутствие в публикации искаженной характеристики отчуждаемого имущества, нельзя признать правомерным, а порядок проведения торгов - законным.

Исходя из смысла пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" должник и взыскатель могут быть признаны лицами, интересы которых затрагиваются при нарушении порядка проведения публичных торгов. Нарушения при проведении торгов затрагивает интересы истца заинтересованного в продаже имущества за наиболее высокую цену, выявленную в ходе представления конкурирующих заявок.

Продажа земельного участка без находящихся на нем строений и сооружений приводит к невозможности для истца дальнейшей реализации гаража и хозяйственной постройки, ущемляя его имущественные интересы, а также интересы его кредиторов (МИ ФНС №5). Данная сделка ущемит и интересы приобретателя земельного участка (Пасечника В.С.), уплатившего стоимость земельного участка по сделке, которая является ничтожной.

Руководствуясь ст.167-170 Арбитражного Процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

1. Исковые требования истца удовлетворить.

2. Признать торги, проведенные Территориальным управлением Росимущества по Ивановской области 30.03.2010 года в отношении объекта недвижимости - Объекта незавершенного строительства (литер А, Г1,Г2, I, II), площадь застройки литер А 108,8 кв.м, процент выполненных объемов строительно-монтажных работ-18%, расположенного по адресу: Ивановская область, г. Кинешма, ул. Морская, д.1а, кадастровый номер 37:25:040245:0023:8326/А и земельного участка, разрешенное использование: для размещения и обслуживания жилого дома, площадью 780 кв.м, расположенного по адресу: Ивановская область, г. Кинешма, ул. Морская, д. 1а. недействительными.

3. Взыскать с ТУ Росимущества по Ивановской области в пользу Осокина Александра Борисовича 4000 рублей расходов по госпошлине.

4.Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Судья ТОРГОВА Т.Е.