Гражданский кодекс часть 1

индивидуальный предприниматель ФИО3 Мерахи (далее – Предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, к обществу с ограниченной ответственностью «Телетрейд-Иваново» (уточнено наименование на ООО «Трейд-Капитал», далее – Общество) о взыскании 68737 руб. 68 коп. задолженности, в том числе: 20000 руб. задолженности по арендной плате за период с августа 2015 года по ноябрь 2015 года включительно, 21437 руб. 68 коп. в возмещение коммунальных платежей, 27300 руб. в возмещение затрат на охрану, а также 436186 руб. убытков, в том числе 429186 руб., составляющих стоимость затрат по приведению помещения в первоначальное состояние, 7000 руб., составляющих расходы по установлению стоимости восстановительных работ, 5000 руб. штрафа за несвоевременную передачу помещения. Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды нежилого помещения от 01.09.2014.

Определением суда от 29.02.2016 исковое заявление принято к производству и назначено предварительное судебное заседание на 14.04.2016.

Определением суда от 14.04.2016 дело назначено к судебному разбирательству на 17.05.2016. Судебное разбирательство неоднократно откладывалось по ходатайству сторон.

ООО «Трейд-Капитал» обратилось в арбитражный суд со встречным иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании 159660 руб. 83 коп. неосновательного обогащения, в том числе 123000 руб., оплаченных ООО «Трейд-Капитал» предпринимателю ФИО3 по расписке от 11.07.2013, 36660 руб. 83 коп. процентов.

Определением от 04.10.2016 встречное исковое заявление возвращено заявителю.

Ответчик исковое заявление признал частично, представил в материалы дела отзыв.

В отзыве на иск ответчик размер арендной платы и коммунальных платежей не оспаривает, но ссылается на неполучение от истца счетов на оплату арендной платы и коммунальных платежей; указывает, что договор не предусматривал обязанность арендодателя обеспечить охрану помещения; полагает, что отчет об оценке составлен неуполномоченным лицом. При этом не оспаривает наличие задолженности по арендной плате за период с августа – по 10.11.2015.

Судом осуществлен вызов в качестве специалиста в порядке статьи 55.1 Арбитражного процессуального кодекса РФ независимого оценщика ФИО4, который в судебном заседании 05.10.2016 ответил на вопросы суда и сторон о методике расчета и примененных подходах оценки при составлении отчета от 30.12.2015 №30/11-215.

Изучив представленные сторонами документы, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Между Предпринимателем (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.09.2014, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 219,4 кв.м, этаж 1,2 (п.1.1).

Помещение было передано ответчику по Акту приема-передачи от 01.09.2014.

В пункте 2.2 договора стороны предусмотрели, что договор действует 11 месяцев и прекращает свое действие 01.08.2015. Впоследствии договор продлен на неопределенный срок на основании ст. 621 ГК РФ, поскольку арендатор продолжал пользоваться помещением без возражений арендодателя.

Ответчик направил истцу уведомление от 10.11.2015 о расторжении договора аренды, в котором указывал на освобождение ответчиком помещения, а также предлагал подписать соглашение о расторжении, акты приема-передачи либо получить лично уведомление о расторжении договора аренды, сообщал о готовности передать комплект ключей от арендуемого помещения в любое удобное время.

Истец направил в адрес ответчика письменный ответ, в котором указал на возможность приема помещения по акту приема-передачи лишь после приведения его в первоначальное состояние. Письмо содержало также приглашение прибыть 16.12.2015 в помещение для проведения оценки стоимости демонтажа оборудования и привидения помещения в первоначальное состояние.

Согласно пояснениям истца, имущество было принято им односторонне 14.12.2015. При этом доступ в помещение был получен путем вскрытия помещения в присутствии Управляющей компании ООО «Старкомсервис» в связи с аварией.

В соответствии с пунктом 3.3.2 договора, арендатор обязан вносить арендную плату в размере, сроки и в порядке, предусмотренные Договором.

Стоимость арендной платы по договору составляла 5000 (пять тысяч) рублей ежемесячно (п. 5.1. договора).

Согласно пункту 5.2 договора, в сумму арендной платы не включена стоимость коммунальных платежей, иных услуг и платежей, связанных с содержанием Помещения. Оплата Арендатором коммунальных услуг и иных платежей, связанных с содержанием и эксплуатацией производится на основании счета, предоставленного Арендодателем.

Согласно расчету истца, задолженность ответчика по арендной плате составляет 20000 руб. за период с августа – по ноябрь 2015 года, задолженность по коммунальным платежам составляет 21437 руб. 68 коп. за период октябрь, ноябрь 2015 года, задолженность по услугам охраны за период с сентября 2014 – по 15.07.2015 составляет 27300 руб.

Пунктом 8.3 договора, за несвоевременную передачу Помещения Сторона, нарушившая Договор, обязана будет уплатить другой Стороне штраф в размере 5000 руб.

Поскольку помещение ответчиком своевременно не возвращено истец начислил сумму штрафа 5000 руб.

В пункте 7.1 стороны согласовали, что Арендатор обязан вернуть Арендодателю Помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

При вскрытии помещения истец установил, что в помещении установлены дополнительные перегородки и двери, помещение в первоначальное состояние ответчиком не приведено.

Для оценки стоимости демонтажа оборудования и приведения помещения в первоначальное состояние истцом и независимым оценщиком – индивидуальным предпринимателем ФИО4 07.12.2015 был заключен договор на оценку имущества.

Согласно отчету от 30.12.2015 №30/11-215 рыночная стоимость работ, необходимых для восстановления помещения составляет 383818 (триста восемьдесят три тысячи восемьсот восемнадцать) рублей, а стоимость материалов 59845,00 (пятьдесят девять тысяч восемьсот сорок пять) рублей, всего 443 663,00 (четыреста сорок три тысячи шестьсот шестьдесят три) рубля.

Стоимость оценки составила 7000 рублей. Истец оплатил стоимость работ, что подтверждается квитанцией от 30.12.2015 № 001050.

В связи с ненадлежащим выполнением арендатором обязательств по договору аренды Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд пришел к заключению о частичном удовлетворении заявленных исковых требований.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ установлено, что арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

При заключении договор аренды от 01.09.2014 стороны согласовали все необходимые условия, договор подписан без разногласий.

Факт передачи Предпринимателем Обществу помещения по договору аренды подтверждается актом приема-передачи от 01.09.2014, подписанным сторонами.

Согласно п. 2.2 договора аренды от 01.09.2014 срок аренды установлен до 01.08.2015.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (часть 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из представленных в материалы дела документов следует, что после 01.08.2015 ответчик продолжал пользоваться помещением без возражений арендодателя, в связи с чем срок договора аренды от 01.09.2014 продлился на неопределенный.

В пункте 11.2 Договора установлено, что договор может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон либо по требованию одной из Сторон, предупредив другую сторону в письменном виде за 30 календарных дней в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации и настоящим договором.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что ответчик направил истцу уведомление от 10.11.2015 о расторжении договора аренды. Указанное уведомление получено истцом 12.11.2015. Таким образом, договор считается прекращенным 12.12.2015.

Довод ответчика, что договор аренды прекращен с 10.11.2015, судом отклоняется исходя из условий договора от 01.09.2014 и представленных документов.

Согласно материалам дела ответчиком не произведена оплата арендной платы в размере 20000 руб. за период с августа – по ноябрь 2015 года, не возмещены коммунальные платежи в размере 21437 руб. 68 коп. за период октябрь, ноябрь 2015 года, не возмещены услуги охраны помещения за период с сентября 2014 – по 15.07.2015 в размере 27300 руб.

В договоре сторонами согласована обязанность ответчика оплачивать арендную плату в размере 5000 (пять тысяч) рублей ежемесячно (п. 5.1. договора). Кроме того, согласно пункту 5.2 договора, в сумму арендной платы не включена стоимость коммунальных платежей, иных услуг и платежей, связанных с содержанием Помещения. Оплата Арендатором коммунальных услуг и иных платежей, связанных с содержанием и эксплуатацией производится на основании счета, предоставленного Арендодателем.

В материалы дела представлены счета, выставленные истцом ответчику на оплату арендной платы, коммунальных платежей и услуг охраны, а также счета, выставленные ООО «Старкомсервис» истцу за жилищно-коммунальные услуги по спорному помещению, платежные поручения об оплате истцом указанных счетов, договор на оказание охранных услуг от 18.04.2011 №11/04/64, счета и акты оказанных услуг за период с сентября 2014 – по 15.07.2015 на общую сумму 27300 руб., платежные поручения об оплате услуг охраны на общую сумму 27300 руб. за период с сентября 2014 – по июль 2015.

Аргумент ответчика о том, что оплату за коммунальные услуги он не производит, поскольку им не получены счета, судом отклоняется, поскольку данное обстоятельство не освобождает ответчика от оплаты коммунальных услуг. Факт потребления коммунальных услуг ответчик не оспаривает. Кроме того, в материалах дела имеются счета от 10.12.2015 № 5,6 выставленные истцом ответчику за услуги содержания помещения.

Довод ответчика, что обязанность компенсации затрат на охрану у ответчика отсутствует, судом отклоняется с учетом буквального толкования условий договора согласно статье 431 Гражданского кодекса РФ. В пункте 5.2 договора стороны согласовали, что, кроме стоимости коммунальных платежей, ответчик оплачивает и иные услуги и платежи, связанные с содержанием и эксплуатацией помещения.

Истцом представлены доказательства, подтверждающие факт обеспечения помещения охраной, несения расходов на оплату услуг охраны. Факт нахождения помещения в спорный период под охраной ответчик не оспаривает. Услуги оказывались в интересах ответчика. Возражений в отношении оказываемых услуг в период аренды помещения ответчик истцу не высказывал. Впоследствии, 16.07.2015 ответчиком самостоятельно заключен договор на оказание охранных услуг №15/07/54 ОПТ 1777 непосредственно с охранной организацией – ООО Охранное предприятие «Тауэр-Н».

Поскольку требования истца о взыскании задолженности по арендной плате, коммунальным услугам, услугам охраны арендованного помещения документально подтверждены, требования истца о взыскании с ответчика 68737 руб. 68 коп. задолженности, в том числе: 20000 руб. задолженности по арендной плате за период с августа 2015 года по ноябрь 2015 года включительно, 21437 руб. 68 коп. возмещение коммунальных платежей, 27300 руб. возмещение затрат на охрану, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Истцом также заявлено в иске требование о взыскании с ответчика штрафа в сумме 5000 руб. на основании пункта 8.3 договора от 01.09.2014, в соответствии с которым за несвоевременную передачу Помещения Сторона, нарушившая Договор, обязана будет уплатить другой Стороне штраф в размере 5000 руб.

Неустойкой (пени, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (статья 330 Гражданского кодекса РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Судом установлено, что договор аренды прекратил свое действие 12.12.2016 на основании п. 11.2 договора в связи с направлением истцу уведомления от 10.11.2015 о расторжении договора аренды. При этом ответчик в уведомлении указал на освобождение помещения, а также предлагал подписать соглашение о расторжении договора, акты приема-передачи либо получить лично уведомление о расторжении договора аренды, сообщал о готовности передать комплект ключей от арендуемого помещения в любое удобное время.

Истец направил в адрес ответчика письменный ответ от 11.12.2015, в котором указал на возможность приема помещения по акту приема-передачи лишь после приведения его в первоначальное состояние. Письмо содержало также приглашение прибыть 16.12.2015 в помещение для проведения оценки стоимости демонтажа оборудования и привидения помещения в первоначальное состояние. В судебном заседании истец пояснил, что помещение вскрыто им 14.12.2015 в связи с аварией, при это помещение было свободно от имущества ответчика.

Из представленных документов следует, что ответчик принял возможные меры для передачи помещения истцу, освободив его от имущества и сообщив о готовности передать комплект ключей от арендуемого помещения в любое удобное время.

При этом оснований для не принятия помещения из аренды после расторжения договора аренды у истца не имелось.

Таким образом, основания для взыскания с ответчика штрафа в соответствии с пунктом 8.3 договора отсутствуют, поскольку со стороны ответчика отсутствует нарушение сроков передачи помещения.

Следовательно, требование истца о взыскании с ответчика штрафа в сумме 5000 руб. на основании пункта 8.3 договора от 01.09.2014 подлежит оставлению без удовлетворения.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика 429186 руб. убытков в размере стоимости приведения помещения в первоначальное состояние и 7000 руб. в размере оплаченных услуг независимого оценщика.

В силу пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 названного Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно пункту 2 статьи 15 названного Кодекса под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Из представленных в материалы дела документов (договор аренды от 01.09.2014 с актом передачи от 01.09.2014, отчет независимого оценщика от 30.12.2015 №30/11-215) следует и ответчиком не оспаривается факт перепланировки арендованного помещения путем установления дополнительных перегородок и дверей.

При этом согласия арендодателя на перепланировку помещения, что определено сторонами в пунктах 3.5, 4.2 договора аренды арендатор не получал.

Расчет стоимости демонтажа оборудования и приведения помещения в первоначальное состояние осуществлен истцом на основании отчета независимого оценщика от 30.12.2015 №30/11-215.

Согласно отчету независимого оценщика от 30.12.2015 №30/11-215 стоимость демонтажа оборудования и приведения помещения в первоначальное состояние складывается из следующих видов затрат:

1) Демонтаж дверей 7 ед.

2) Демонтаж стен и перегородок (перепланировка) площадь 163,887 кв.м.

3) Зачистка стен

4) Оштукатуривание стен

5) Шпатлевание (выравнивание) стен

6) Окраска стен

7) Разборка/сборка (частично) полового покрытия с добавлением нового материала (кафельная плитка)

8) Разборка/сборка (частично) потолочного покрытия с добавлением нового материала (потолочная плитка-пенопласт).

Стоимость работ с учетом стоимости материалов и применения коэффициента износа составила 429186 руб. (отчет независимого оценщика от 30.12.2015 №30/11-215 с пояснениями и дополнениями).

При этом ответчик считает недопустимым использование произведенного независимым оценщиком расчета, поскольку за индивидуальным предпринимателем ФИО4 не зарегистрирован код ОКВЭД «оценочная деятельность».

Указанный довод судом отвергается с учетом следующего.

Согласно статье 4 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики). Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона.

К отчету независимого оценщика от 30.12.2015 №30/11-215 приложено свидетельство о членстве ФИО4 в саморегулируемой организации оценщиков НП «Саморегулируемая организация Ассоциации российских магистров оценки».

Из пояснений оценщика установлено, что оценка производилась с выходом оценщика на объект, с учетом цен, действовавших на момент прекращения договора.

Довод ответчика, что стоимость работ и материалов не является достоверной в связи с произведенными им звонками по указанным оценщиком телефонам, не может быть принят судом, поскольку звонки производились ответчиком на текущую дату, в то время как отчет составлен 30.12.2015.

Таким образом, у суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности оценки стоимости демонтажа оборудования и приведения помещения в первоначальное состояние, осуществленной независимым оценщиком ФИО4

Представленный ответчиком сметный расчет не может быть принят во внимание судом, поскольку при его составлении использовались цены по состоянию на 2 квартал 2016 года. Расчет производился без выхода на объект. Следовательно, данное доказательство не отвечает признаку достоверности и относимости.

При этом ходатайства о назначении судебной экспертизы стороны не заявляли.

С учетом названных норм права и представленных в материалы дела доказательств, суд пришел к выводу о доказанности истцом факта причинения убытков ответчиком вследствие ненадлежащего исполнения им договорного обязательства по возврату помещения в первоначальном состоянии, наличия причинной связи между ненадлежащим исполнением договорного обязательства и убытками истца, а также размер убытков.

Таким образом, требование о взыскании с ответчика 429186 руб. убытков в размере стоимости приведения помещения в первоначальное состояние подлежит удовлетворению.

За проведение независимой оценки стоимости приведения помещения в первоначальное состояние истцом оплачено 7000 руб., что подтверждается квитанцией от 30.12.2015 № 001050.

Статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен принцип полного возмещения убытков, включающих в себя расходы, необходимые для восстановления нарушенного права.

Обращение истца к оценщику для определения стоимости восстановительного ремонта обусловлено необходимостью восстановления права истца на возмещение расходов по приведению помещения в первоначальное состояние.

Указанные расходы являются необходимыми для определения истцом размера ущерба, причиненного переданному в аренду ответчику помещению.

Всего с общества с ограниченной ответственностью «Трейд-Капитал» в пользу индивидуального предпринимателя Тадессе Давита Мерахи подлежит взысканию 436186 руб. убытков.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 46000 руб. судебных расходов, из них 43000 руб. связаны с оплатой юридических услуг, 3000 руб. оплата выхода специалиста в судебное заседание.

Требования истца в части оплаты юридических услуг обоснованы договором об оказании юридических услуг от 11.12.2015, заявленный размер судебных расходов подтверждается квитанциями от 11.12.2015 на сумму 3000 руб., от 19.12.2015 на сумму 20000 руб., от 12.10.2016 на сумму 10000 руб., от 24.10.2016 на сумму 5000 руб., от 26.10.2016 на сумму 5000 руб.

Понятие судебных издержек, являющихся составной частью судебных расходов, содержится в статье 106 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Затраты сторон по оплате юридических услуг относятся к судебным издержкам.

В соответствии со статьей 112 Арбитражного процессуального кодекса РФ вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

Согласно части 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Оценив представленные в дело документы, объем и характер работы, осуществленной представителем для защиты интересов истца, учитывая степень сложности рассмотренного дела, количество судебных заседаний, а также сложившуюся в регионе стоимость оплаты юридических услуг и отсутствие возражений ответчика, суд находит отвечающими критериям разумности и соразмерности расходы на оплату представителя в размере 43000 руб. При этом с учетом принципа пропорциональности с ответчика подлежит взысканию 42578 руб. 39 коп. расходов на оплату услуг представителя.

Заявленные к возмещению 3000 руб. за выход специалиста в судебное заседание не подлежат возмещению истцу, поскольку по смыслу статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса РФ не являются судебными издержками. Вызов специалиста в суд был осуществлен в порядке статьи 55.1 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В данном случае порядок выплаты денежных сумм, причитающихся специалистам, урегулирован статьями 107 и 109 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Добровольная компенсация одной из сторон затрат специалиста в нарушение установленного статьями 107 и 109 Арбитражного процессуального кодекса РФ порядка не порождает для такой стороны права на возмещение указанных затрат с другой стороны.

В связи с частичным удовлетворением иска на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит отнесению на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Трейд-Капитал» в пользу индивидуального предпринимателя Тадессе Давита Мерахи 68737 руб. 68 коп. задолженности, 436186 руб. убытков, 42578 руб. 39 коп. расходов на оплату услуг представителя, 13068 руб. 59 коп. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины по делу.

В остальной части иска отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Тадессе Давиту Мерахи из федерального бюджета 268 руб. государственной пошлины, излишне оплаченной по платежному поручению от 15.01.2016 № 122.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Ивановской области.

Судья Е.И. Демидовская