Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело иску общества с ограниченной ответственностью «Содружество» (ОГРН <***>) к Ивановскому городскому комитету по управлению имуществом (ОГРН <***>) о понуждении к проведению зачета на сумму 2 822 112 рублей 48 копеек, при участии: от истца - представитель ФИО1 по дов. от 10.08.11, директор ФИО2 от ответчика – представитель ФИО3 по дов. от 11.01.11.

установил:

ООО «Содружество» обратилось в суд с иском к Ивановскому городскому комитету по управлению имуществом произвести зачет в сумме 2.831.024 рубля стоимости неотделимых улучшений нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, в счет оплаты по договору № 94 от 21.01.2011 купли-продажи указанного нежилого здания и земельного участка, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В ходе рассмотрения дела истец в порядке ст. 49 АПК РФ уменьшил размер заявленных требований до 2 822 112 рублей 48 копеек и просил обязать Комитет произвести зачет стоимости неотделимых улучшений выкупленного нежилого здания в счет оплаты по договору купли-продажи № 94 от 21.01.2011 в сумме 2.822.112,48 рублей, путем вычета 2.822.112,48 рублей из выкупной стоимости здания.

Исковые требования обоснованы тем, что ООО «Содружество» являлось арендатором нежилого здания по адресу: <...> с 26.08.1988г.

Согласно решения Исполнительного комитета Ивановского городского Совета народных депутатов № 255-16 от 26.08.1988г. «О передаче в аренду кооперативу «Пластика» дома № 17 по Аптечному переулку» ТПК «Пластика» был передан в аренду объект, а так же было разрешено и предложено произвести капитальный ремонт в целях создания нормальных условий для деятельности кооператива.

21.01.2011 между ООО «Содружество» и Комитетом был заключен договор № 94 купли-продажи нежилого здания по адресу: <...> и земельного участка, необходимого для его использования, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

По договору ответчик передал истцу указанное нежилое здание и земельный участок, стоимость которых по договору составила 7.900.000 рублей.

Износ здания в 1988 году составил более 70 %, что подтверждается справкой, выданной Производственным объединением жилищного хозяйства, а так же фотографиями", сделанными ТПК «Пластика» при получении в аренду объекта. В 1988 году объект был не приспособлен для ведения в нем какой-либо деятельности.

В 1989 года ТПК «Пластика» произвел капитальный ремонт за свой счет. Стоимость произведенных работ в сумме 35.587,25 рублей в ценах 1984 года

Согласно справки ООО «Управление Начальника Работ 777» от 27.12.10 стоимость работ в сумме 35.587,25 рублей в ценах 1984 года в текущих ценах составляет 2.882.041,10 рублей.

Истец до выкупа объекта обращался к ответчику с просьбой уменьшить выкупную стоимость объекта на сумму 2.831.024 рубля, что подтверждается штампом ответчика от 30.12.10 на письме истца и на протоколе разногласий к договору купли-продажи объекта.

Ответчик не отказывался от зачета неотделимых улучшений и предложил подписать договор купли-продажи, а в дальнейшем зачесть стоимость неотделимых улучшений, с чем истец и согласился.

28.04.2011 г. ответчик отказал истцу в зачете стоимости неотделимых улучшений, который должен быть произведен в соответствии с п.6 ст.7 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Реальная стоимость неотделимых улучшений, произведенный истцом в 1989 году на сумму 35 927 руб. 25 коп. в ценах 1984 года, составляет 2 822 112 рублей 48 копеек, с учетом коэффициента 78,87, установленного письмом РЦЦС Ивановской области от 23.03.2011.

В судебном заседании представители истца поддержали заявленные требования и. ссылаясь на доводы дополнительных пояснений по иску, указали, что собственником всего здания в 1988 году была Российская Федерация. От имени собственника зданием распоряжался Жилищпо-эксплуатационный участок № 8 Фрунзенского района с которым ТПК «Пластика» был заключен арендный договор № 102 от 02.01.1990г., договор № 102 от 02.01.1991г., договор №55 от 01.04.1992г.

Утрата письменного документа - договора аренды между ТПК «Пластика» и арендодателем на 1988-1989 г.г. не является основанием к отказу в зачете, так как существования арендных отношений между сторонами в 1988-1989 г.г. подтверждается другими доказательствами.

Справкой Производственного объединения жилищного хозяйства подтверждается, что в 1988 году здание по пер.Аптечному, д. 17 было передано в аренду с износом более 70%. В Акте ревизионной комиссии указано, что ТПК «Пластика» было передано здание в аренду. Письмом от 26.10.1988г. № 12/3-658 Управление по делам строительства и архитектуры подтверждает передачу в аренду ТПК «Пластика» по переулку Аптечный, дом 17. Письмом ГОРТЕПЛОКОММУНЭНЕРГО от 09.09.1988г. подтверждается, что ТПК «Пластика» является арендатором. Решением Исполкома Ивановского городского Совета народных депутатов № 255-16 от 26.08.1988г. подтверждается, что передается в аренду кооперативу «Пластика» дом № 17 по Аптечному переулку. Письмом ТПК «Пластика» от 24.11.1988г., в котором кооператив пишет, что здание в Аптечном переулке, 17 передано ему в аренду. Письмом Управления по делам строительства и архитектуры от 26.10.1988г. № 12/3-658 подтверждается передача в аренду ТПК «Пластика» здания в Аптечном переулке, 17.

Проведение капитального ремонта с согласия арендодателя подтверждается:

решением Исполкома Ивановского городского Совета народных депутатов № 255-16 от 26.08.1988г., которым на дату его вынесения арендатору предлагалось провести капитальный ремонт (п.3.1.);протоколом разногласий к договору № 53 от 01.04.1992г. о том, что арендодателю было известно о проведении капитального ремонта и он не возражал против этого; письмом главного архитектора от 18.07.1989г. о том, что им было известно о проведении ТПК «Пластика» капитального ремонта и они не возражали в его проведении; письмом ответчика от 27.01.2011г., в котором он подтверждает, что арендатор произвел неотделимые улучшения и его намерение зачесть стоимость их работ в уплату выкупаемого здания; справкой Производственного объединения жилищного хозяйства подтверждается, что восстановительные работы произведены за счет средств арендатора ТПК «Пластика», и что они не возражают против этого ремонта;письмом управления по делам строительства и архитектуры от 26.10.1988г. доказывается, что управление не только знало о ремонтных работах, но и содействовало получению материалов ТПК «Пластика» для проведения ремонтных работ.

После выхода постановления ВС РФ от 27 декабря 1991 года № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» здание было передано в муниципальную собственность, арендодателем здания от имени собственника стал выступать Ивановский городской комитет по управлению имуществом, для которого решения предыдущего собственника в отношении этого имущества обязательны.

Здание было передано в аренду в 1988 году. Капитальный ремонт здания проведен в 1989 году за счет собственных и заемных средств ТПК «Пластика» с согласия собственника.

При проведении зачета амортизация произведенного ремонта не имеет значения.

Согласно ст.288 ГК РСФСР переходе права собственности на имущество договор аренды сохраняет свое действие.

Таким образом, при смене собственника здания, согласие предыдущего собственника на ремонт здания, так же является обязательным для нового собственника, так как он получает это имущество уже с улучшениями. Смена арендодателя здания не является основанием к отказу в зачете стоимости неотделимых улучшений.

ООО «Содружество» создано путем выделение из ТПК «Пластика» в соответствие с нормами п.1 и п.4 ст. 57, ст.112 ГК РФ в результате сложной реорганизации.

В законодательстве Российской Федерации нет прямого запрета на проведение смешанной реорганизации, то есть выделение производственного кооператива с одновременным преобразованием его в общество с ограниченной ответственностью. Обе эти формы реорганизации предусмотрены как ГК РФ, так и ФЗ «О производственных кооперативах».

Передача всех прав арендатора ТПК «Пластика», в том числе и на возмещение стоимости неотделимых улучшений, ООО «Содружество» подтверждается пояснительной запиской к разделительному балансу от 21.12.2003г.

Ремонтно-восстановительные работы здания в бухгалтерском учете ТПК «Пластика» были отражены как неотделимые улучшения в арендованные основные средства в соответствии с Положением по бухгалтерскому учету основных средств (фондов) государственных, кооперативных (кроме колхозов) и общественных предприятий и организаций, утвержденных Письмом Минфина Письмо Минфина СССР от 7 мая 1976 г. № 30.

В соответствии с п.50 указанного Положения, по окончании срока действия аренды неотделимые улучшения должны были быть переданы арендодателю в соответствии с условиями договора аренды.

Так как имеются доказательства наличия договора аренды в период проведения капитального ремонта, а 02.01.1990г. был заключен договор аренды, то это является доказательством того, что ТПК «Пластика» передало эти неотделимые улучшения на баланс собственника по окончании договора аренды в 1989 году. Косвенными доказательствами передачи неотделимых улучшений арендодателю является условия договора аренды № 102 от 02.01.1990г. по коммунальному обеспечению здания и выставление оплаты за него.

Вследствие, указанных обстоятельств, в разделительном балансе от 21.12.2003 не могли быть отражены неотделимые улучшения, однако вместе с правом аренды к правопреемнику перешло и право требования зачета неотделимых улучшений.

В настоящее время ТПК «Пластика» исключено из ЕГРЮЛ, а значит в соответствии п. 10 Письма ВАС РФ от 10.12.1992г. иски о недействительности проведенной реорганизации не могут быть рассмотрены при таких обстоятельствах.

Кроме того, никем не заявлено иска о ликвидации юридического лица в связи с якобы «незаконной» реорганизацией.Вместе с тем, срок исковой давности о признании реорганизации незаконной, о признании незаконной внесении записи в ЕГРЮЛ, о ликвидации юридического лица - пропущен, что явилось бы основанием к отказу в подобных исках. Однако вплоть до настоящего времени никто таких исков не подал, а в поданных, было бы отказано. Таким образом, истец считает реорганизацию законной, так как она проведена с соблюдением норм законодательства Российской Федерации и никем не оспорена в судебном порядке.

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал и, ссылаясь на доводы письменного отзыва, пояснил, что здание, расположенное по пер. Аптечному, д. 17 было передано в муниципальную собственность города Иванова при разграничении государственной собственности и внесено в реестр объектов муниципальной собственности 26.11.1992 на основании решения малого Совета Ивановского областного Совета народных депутатов № 155 от 26.11.1992 «О передаче государственных предприятий, организаций и учреждений, а также иного государственного имущества в муниципальную собственность города Иванова». Передача объекта не влекла за собой передачу неисполненных со стороны государства обязательств по зачету стоимости произведенного ремонта в отношении объектов недвижимости, ранее находившихся в государственной собственности (если даже такая обязанность была).

ООО «Содружество» просит зачесть в счет выкупных платежей стоимость капитального ремонта, произведенного в 1989 году. Указанные улучшения эксплуатировались арендатором при осуществлении предпринимательской деятельности более 20 лет.

Согласно постановлению Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279 «Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» примерная периодичность капитального ремонта зданий составляет 10 -12 лет.

Согласно письму муниципального учреждения по проектно-документационному сопровождению и техническому контролю за ремонтом объектов муниципальной собственности от 20.04.2011 № 04-01-308 специалисты данного учреждения не могут подтвердить факт выполнения в 1989 году работ, перечисленных в актах приемки, поскольку в последующие годы в здании производились различные ремонтные работы.

Таким образом, следует сделать вывод о том, что в настоящее время ремонтные работы, проведенные в 1989 году, амортизированы и не имеют заявленной действительной стоимости на момент рассмотрения вопроса о возможности зачета затрат.

Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Согласие арендодателя на осуществление неотделимых улучшений
должно носить предварительный характер с указанием конкретных видов согласованных работ и улучшений.

Комитет своего согласия на осуществление капитального ремонта здания по пер. Аптечному, д.17 в 1989 году не предоставлял.

В материалах дела также отсутствуют доказательства согласования работ по капитальному ремонту со стороны домоуправления № 8 Фрунзенского района, которое в период с 1988 по 1993 годы осуществляло полномочия арендодателя.

Решение исполнительного комитета Ивановского городского Совета народных депутатов невозможно расценивать как согласие арендодателя имущества.

Письма управления архитектуры и градостроительства от 03.02.2000 № 12/2-299, управления по делам строительства и архитектуры от 26.10.1989№ 12/3-658, кооператива «Пластика» от 14.10.1988, 24.11.1988, технические условия не только не подтверждают согласия ответчика по настоящему делу на осуществление капитального ремонта, но и не доказывают самого факта его проведения, поэтому не обладают признаком относимости доказательств.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом, (ст.623 ГК РФ).

Кроме того, истцом не доказан факт выполнения неотделимых улучшений арендуемого имущества за счет собственных средств, не представлены соответствующие платежные документы. Математический расчет стоимости произведенных работ нельзя признать верным.

Ремонтные работы были произведены в 1989 году, в то время как арендные отношения с ответчиком по делу возникли с 1993 года, что исключает возможность зачета в рамках Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ стоимости выполненных работ.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд считает иск не подлежащим удовлетворению.

Установлено, что 21.01.2011 между ООО «Содружество» и Ивановским городским комитетом по управлению имуществом заключен договор № 94 купли-продажи нежилого здания по адресу: <...> и земельного участка, необходимого для его использования, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества на основании ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон N 159-ФЗ).

Право собственности ООО «Содружество» на здание зарегистрировано, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 37-СС № 031499 от 21.02.2011.

Согласно ст.3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

При этом. согласно ч.6 ст.5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Считая, что к ООО «Содружество», арендовавшего здание с 28.01.2004 года, от ТПК «Пластика», которое с 1988 года по 2004 год арендовало здание по адресу: <...> и в 1989 году осуществило его капитальный ремонт, перешли права аренды здания и право на зачет стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретенного арендуемого имущества, истец обратился в суд с настоящим иском.

В силу разъяснений, содержащихся в пунктах 4, 6, 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

Безвозмездное пользование государственным или муниципальным имуществом, осуществляемое субъектом малого или среднего предпринимательства, не порождает у последнего права на приобретение.

Материалами дела установлено, что при управлении архитектуры и градостроительства г. Иваново 28.03.1988 года был создан Творческо-производственный кооператив «Пластика».

Согласно протокола от 21.12.2003 общим собранием членов ТПК «Пластика» принято решение реорганизовать ТПК «Пластика» путем выделения из него ООО «Содружество» на следующих условиях:

единственным учредителем ООО «Содружество» становится ФИО2;

уставный капитал ООО «Содружество» создается в порядке реорганизации в форме выделения из паевого фонда кооператива денежной суммы в размере 10 000 рублей, которые идут в счет оплаты уставного капитала ООО «Содружество»;

доля ФИО2 в уставном капитале ООО «Содружество» составляет 10 000 рублей – 100%.

Указанным решением общего собрания членов ТПК «Пластика» утвержден разделительный баланс.

ООО «Содружество» зарегистрировано 24.12.2003 года.

Согласно ст.ст. 57. 58 ГК РФ реорганизация юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами.

Юридическое лицо считается реорганизованным, за исключением случаев реорганизации в форме присоединения, с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц.

При выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с разделительным балансом.

В соответствие со ст. ст. 107. 112 ГК РФ правовое положение производственных кооперативов и права и обязанности их членов определяются в соответствии с настоящим Кодексом законами о производственных кооперативах.

Производственный кооператив может быть добровольно реорганизован или ликвидирован по решению общего собрания его членов.

Иные основания и порядок реорганизации и ликвидации кооператива определяются настоящим Кодексом и другими законами.

Производственный кооператив по единогласному решению его членов может преобразоваться в хозяйственное товарищество или общество.

При этом, в силу специальных норм ст. 26 ФЗ «О производственных кооперативах» реорганизация кооператива в форме слияния, присоединения, разделения, выделения или преобразования может быть осуществлена добровольно по решению общего собрания членов кооператива.

Порядок реорганизации кооператива определяется частью первой Гражданского кодекса Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Кооператив считается реорганизованным, за исключением организации в форме присоединения, с момента государственной регистрации вновь возникших кооперативов.

При реорганизации кооператива в форме присоединения к нему другого кооператива первый из них считается реорганизованным с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединенного кооператива.

При реорганизации кооператива составляются передаточный акт или разделительный баланс, содержащие положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного кооператива в отношении всех его кредиторов и должников, включая обязательства, оспариваемые сторонами.

Правопреемство при реорганизации кооператива осуществляется в соответствии с частью первой Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом. в силу прямого указания специальной нормы закона (п.2 ст. 26 ФЗ «О производственных кооперативах») реорганизация производственного кооператива путем выделения возможна исключительно путем выделения их реорганизуемого производственного кооператива другого производственного кооператива.

Действующее законодательство не предусматривает возможность реорганизации производственного кооператива путем выделение юридических лиц иных организационно-правовых форм, в том числе обществ с ограниченной ответственностью.

Слияние или присоединение двух или нескольких производственных кооперативов может осуществляться в целях создания более крупного производственного кооператива, а разделение (выделение) - в целях образования одного или нескольких новых производственных кооперативов.

Из ст. 55 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" вытекает, что из общества с ограниченной ответственностью возможно выделить лишь другое общество с ограниченной ответственностью; ст. 19 ФЗ "Об акционерных обществах" устанавливает, что из акционерного обществу может быть выделено лишь другое акционерное общество; ст. 29 ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" содержит правило, предписывающее, что реорганизация унитарного предприятия в форме выделения осуществляется лишь путем выделения одного или нескольких унитарных предприятий.

Согласно разъяснений п.20 Постановления Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.11.2003 N 19 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об акционерных обществах", положения Закона об акционерных обществах, определяющие порядок их реорганизации путем слияния, присоединения, разделения или выделения (статьи 16 - 19), не предусматривают возможность проведения реорганизации этих обществ посредством объединения с юридическими лицами иных организационно-правовых форм (в том числе с обществами с ограниченной ответственностью) либо разделения их (выделения) на акционерное общество и юридическое лицо другой организационно-правовой формы. Слияние или присоединение двух или нескольких акционерных обществ может осуществляться в целях создания более крупного общества, а разделение (выделение) - в целях образования одного или нескольких новых акционерных обществ.

В рассматриваемом случае решение о реорганизации ТПК «Пластика» путем выделения ООО «Содружество» противоречит действующему законодательству.

ООО «Содружество» в силу закона не могло быть создано путем реорганизации ТПК «Пластика».

Соответственно создание ООО «Содружество» путем реорганизации ТПК «Пластика» произведено с нарушением закона и противоречит действующему законодательству.

На основании изложенного суд не может признать состоявшимся факт реорганизации ТПК «Пластика», поскольку при реорганизации в форме выделения возможно создание новых юридических лиц такой же организационно-правовой формы, в данном случае производственного кооператива.

При указанных обстоятельствах ООО «Содружество» не может быть признано созданным в порядке реорганизации ТПК «Пластика» и соответственно не может быть признано универсальным правопреемником ТПК «Пластика».

Таким образом, ссылки истца на выписки из ЕГРЮЛ, положения Устава ООО «Содружество», на разделительный баланс и пояснительную записку к разделительному балансу, утвержденные решением общего собрания членов ТПК «Пластика» от 21.12.2003 при осуществлении незаконной реорганизации кооператива путем выделения ООО «Содружество», не являются допустимыми доказательствами наличия у истца универсального правопреемства в отношении прав ТПК «Пластика» как арендатора здания по адресу <...> и права ТПК «Пластика» на зачет стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества.

Согласно п. 3 ст.49 ГК РФ правоспособность юридического лица возникает в момент его создания и прекращается в момент внесения записи о его исключении из единого государственного реестра юридических лиц.

Из названной нормы следует, что юридическое лицо, создание которого путем реорганизации в форме выделения, противоречит действующему законодательству, не может считаться недействующим.

Вместе с тем, сохранение государственной регистрации ООО «Содружество» не свидетельствует о его создании в порядке реорганизации ТПК «Пластика» и соответственно о наличии универсального правопреемства в отношении прав ТПК «Пластика» как арендатора здания по адресу <...> и права ТПК «Пластика» на зачет стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества.

Истцом также не представлено доказательств наличия сингулярного правопреемства ООО «Содружество» в отношении прав и обязанностей» арендатора здания по адресу <...>, ТПК «Пластика и права ТПК «Пластика» на зачет стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества.

Между Жилищпо-эксплуатационным участком № 8 Фрунзенского района г. Иваново и ТПК «Пластика» были заключены договор аренды № 102 от 02.01.1990г., № 102 от 02.01.1991г., договор №55 от 01.04.1992г..

Здание, расположенное по пер. Аптечному, д. 17 г. Иваново, было передано в муниципальную собственность города Иванова при разграничении государственной собственности и внесено в реестр объектов муниципальной собственности 26.11.1992 на основании решения малого Совета Ивановского областного Совета народных депутатов № 155 от 26.11.1992 «О передаче государственных предприятий, организаций и учреждений, а также иного государственного имущества в муниципальную собственность города Иванова».

Между Комитетом и ТПК «Пластика» был заключен договора аренды указанного здания № 358 от 08.02.1993 на срок 42 года.

01.01.2004 в указанный договор были внесены изменения в части размеров арендной платы.

ООО «Содружество» зарегистрировано 24.12.2003 года.

На основании постановления Главы города Иваново от 28.01.2004 № 189 Комитетом был подписан с ООО «Содружество» новый самостоятельный договор аренды № 358 от 28.01.2004 здания, расположенного по пер. Аптечному, д. 17 г. Иваново на срок с 01.02.2004 по 31.12.2042. Сведения о регистрации договора отсутствуют.

В соответствие с п.2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как указано выше ООО «Содружество» не является универсальным правопреемником ТПК «Пластика», в связи с чем ООО «Содружество» не может быть признано арендатором здания по договору аренды № 358 от 28.01.2004 в качестве универсального правопреемника ТПК «Пластика».

В соответствие с п.2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Договор аренды между Комитетом и ТПК «Пластика» № 358 от 08.02.1993 не предусматривал право ТПК «Пластика» передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Постановление Главы города Иваново от 28.01.2004 № 189 и подписанный между Комитетом и ООО «Содружество» новый самостоятельный договор аренды № 358 от 28.01.2004 здания, расположенного по пер. Аптечному, д. 17 г. Иваново на срок с 01.02.2004 по 31.12.2042, не содержат сведений и условий о перенайме ООО «Содружество» с согласия Комитета прав и обязанностей ТПК «Пластика» по договору аренды № 358 от 08.02.1993.

Договор перенайма между ТПК «Пластика» и ООО «Содружество» не заключался.

ТПК «Пластика» - прежний арендатор - в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, с согласия арендодателя по договору аренды № 358 от 08.02.1993 до прекращения его действия не передал свои права и обязанности по этому договору ООО «Содружество», следовательно, перенаем арендованного имущества между ТПК «Пластика» и ООО «Содружество» не состоялся.

Указанные обстоятельства также подтверждаются решением Арбитражного суда Ивановской области от 29.04.2005 по делу № А17-370/14-2005 по иску Комитета к ТПК «Пластика» о взыскании пени по договору аренды № 358 от 08.02.1993 в сумме 43 473 руб. 11 коп. за период с 01.10.1996 по 31.12.2003.

Кроме того, подписанный Комитетом с ООО «Содружество» договор аренды № 358 от 28.01.2004 здания, расположенного по пер. Аптечному, д. 17 г. Иваново на срок с 01.02.2004 по 31.12.2042 является незаключенным в силу отсутствия его государственной регистрации.

Таким образом, в процессе разрешения спора ООО «Содружество» не доказало, что возникновение у него прав и обязанностей арендатора здания, основано на универсальном либо сингулярном правопреемстве (перенайма недвижимого имущества) между ТПК «Пластика» и ООО «Содружество», а прежний арендатор ТПК «Пластика» соответствовал критериям малого или среднего предпринимательства.

Таким образом, при отсутствии универсального и сингулярного правопреемства, ООО «Содружество» не вправе ссылаться на права и обязанности прежнего арендатора здания - ТПК «Пластика» и соответственно требовать зачета стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества.

Указанные выводы согласуется с правовой позицией, закрепленной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 7 июня 2011 г. N 18149/10.

В соответствие со ст. ст. 44-46 ГК РСФСР должны совершаться в письменной форме сделки государственных, кооперативных и других общественных организаций между собой и с гражданами.

Несоблюдение требуемой законом формы влечет за собой недействительность сделки лишь в случае, когда такое последствие прямо указано в законе.

Несоблюдение требуемой законом простой письменной формы (статья 44) лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки на свидетельские показания, а в случаях, прямо указанных в законе, влечет за собой недействительность сделки с последствиями, предусмотренными частью второй статьи 48 настоящего Кодекса.

Кроме того, согласно ст. 160 ГК РСФСР договор считается заключенным, когда между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным его пунктам.

Существенными являются те пункты договора, которые признаны такими по закону или необходимы для договоров данного вида, а также все те пункты, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу положений ст.ст. 275, 281, 286 ГК РСФСР по договору имущественного найма наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество во временное пользование за плату.

Наймодатель обязан предоставить нанимателю имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Он вправе требовать соответственного уменьшения наемной платы, если в силу обстоятельств, за которые наниматель не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились.

Договоры аренды (имущественного найма), заключенные в 1988-1989 годах между ТПК «Пластика» и Жилищпо-эксплуатационным участком № 8 Фрунзенского района г. Иваново, либо иным лицом, уполномоченным собственником, в материалы дела не представлены.

Представленные истцом иные письменные доказательства не содержат указанный на конкретные договоры аренды (имущественного найма) с указанием, даты их заключения, сторон договоров, их существенных условий, в том числе о размере арендной платы, передачи ТПК «Пластика» здания в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Не представлено истцом и доказательств несения ТПК «Пластика» расходов по внесению платы за пользование имуществом, в том числе и в Акте ревизии финансово-хозяйственной деятельности кооператива (приложение к приказу начальника управления архитектуры и градостроительства от 05.01.1989).

Решением Исполнительного комитета Ивановского городского Совета народных депутатов № 255-16 от 26.08.1988г. «О передаче в аренду кооперативу «Пластика» дома № 17 по Аптечному переулку» домоуправлению № 8 Фрунзенского райжилуправления лишь предложено передать ТПК «Пластика» в аренду здание 17 по Аптечному переулку, а ТПК «Пластика» предложено в целях создания нормальных условий для деятельности кооператива провести капитальный ремонт здания.

Согласно письма ТПК «Пластика» от 14.07.1989 № 222 в адрес председателя исполкома Фрунзенского районного Совета народных депутатов, имеется лишь в виду в дальнейшем использовать кооперативом здание на правах аренды.

При указанных обстоятельствах, само по себе наименование ТПК «Пластика», созданного при Управлении архитектуры и градостроительства г. Иваново в целях реставрации архитектурных и исторических памятников, в представленных документах арендатором указанного здания, не свидетельствует о заключении в 1988-1989 годах, то есть в период проведения капитального ремонта, договора аренды непригодного для использования здания в соответствии с требованиями действующего законодательства.

При отсутствии арендных отношений ТПК «Пластика» в 1988-1989 г.г., отсутствии универсального и сингулярного правопреемства между ТПК «Пластика» и ООО «Содружество» в отношении прав и обязанностей арендатора здания, требования о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества являются неправомерными.

В соответствие со ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца.

В соответствие со ст. 333.40 НК РФ в связи с уменьшением размера исковых требования истцу подлежит возврату излишне уплаченная государственная пошлина.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167-170 АПК РФ, суд

решил:

Отказать в удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью «Содружество» к Ивановскому городскому комитету по управлению имуществом о понуждении к проведению зачета на сумму 2 822 112 рублей 48 копеек.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Содружество» из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину по платежному поручению № 110 от 21.08.2011 в размере 44 рубля 56 копеек.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в полном объеме.

Судья А.Н.Бадин