Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «КРЦ «Пассаж» к обществу с ограниченной ответственностью «РосБизнесОценка», третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Муниципальное образование городской округ Кинешма Ивановской области - о признании результатов оценки, отраженных в Отчете ООО «РосБизнесОценка» № 965/10/2009 недостоверными, при участии: от ответчика - директор Коновалова М.Г., от третьего лица - Кудряшова Н.П. по дов. от 19.04.10

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «КРЦ «Пассаж» (далее - ООО «КРЦ «Пассаж», истец) обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «РосБизнесОценка» (далее – ООО «РосБизнесОценка»), третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Муниципальное образование городского округа Кинешмы Ивановской области (муниципальное образование, третье лицо) о признании результатов оценки, отраженных в Отчете ООО «РосБизнесОценка» № 965/10/2009 от 23.10.09 недостоверными.

Исковые требования обоснованы тем, что между ООО «КРЦ «Пассаж» и муниципальным образованием заключен договор аренды от 30.01.04 № 30/01-А, объектом которого являются нежилые помещения общей площадью 877,7 кв.м, расположенные по адресу: Ивановская область, г. Кинешма, ул. Рылеевская, 4. Указанное недвижимое имущество включено в Программу приватизации муниципальных объектов недвижимости г.о. Кинешмы на 2009 год. 20.12.09 истцом получено письмо Комитета по управлению муниципальным имуществом городского округа Кинешма № 1882 от 16.12.09 с предложением приватизировать арендуемое недвижимое имущество с использованием способа приватизации – реализация преимущественного права арендатора на приобретение имущества. ООО «КРЦ «Пассаж» известило Комитет о согласии использования своего права и обязалось погасить задолженность по арендной плате на момент заключения договора купли-продажи. Однако, считая, что стоимость объекта 30 825 200 рублей, указанная в Отчете об оценке ООО «РосБизнесОценка» № 965/10/2009 от 23.10.09, составленном с целью «ипотеки», является значительно завышенной по сравнению со средней стоимостью недвижимого имущества в г. Кинешма, не соответствует рыночной, что подтверждается отчетом о выполнении Прогнозного плана приватизации муниципального имущества, ООО «КРЦ «Пассаж» обратилось в суд с настоящим иском.

Определением суда от 06.05.10 по делу назначена судебная экспертиза. Производство по делу приостановлено до получения экспертного заключения.

27.09.2010 экспертное заключение поступило в суд. Определением суда от 13.10.2010 производство по делу возобновлено.

Истец, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился. в связи с чем в соответствие со ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено в его отсутствие.

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал и ссылаясь на доводы письменных отзывов на иск, указал, что между ООО «КРЦ «Пассаж» и ООО «РосБизнесОценка» не имеется каких-либо гражданских прав и обязанностей и отсутствует экономический спор. Определенная в Отчете величина рыночной стоимости не является обязательной и в соответствие с Федеральным законом № 159-ФЗ носит лишь рекомендательный характер, в связи с чем оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки путем предъявления самостоятельного иска не допускается. Изложенные в экспертном заключении замечания носят формальный характер и не влияют на определение рыночной стоимости объекта. Величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев.

Представитель третьего лица – муниципального образования в судебном заседании возражал в удовлетворении иска и, ссылаясь на письменные отзывы, указал, что 16.08.08 от ООО «КРЦ «Пассаж» поступило заявление о реализации преимущественного права приобретения арендуемого нежилого здания площадью 1554,8 кв.м. в соответствие с Федеральным законом от 22.07.08 № 159-ФЗ. В связи с внесением изменений ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ, позволяющих арендаторам, имеющим задолженность по арендной плате, реализовать свое преимущественное право, Комитет 19.10.09 направил председателю координационного Совета по развитию малого и среднего бизнеса при администрации городского округа Кинешма уведомление о включении арендуемого истцом помещения в Прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества на 2009 год. Одновременно была заказана оценка объекта недвижимости и в ООО «КРЦ «Пассаж» направлено письмо с предложением заключить договор купли-продажи нежилого помещения, погасив задолженность по арендной плате в сумме 2 957 888,35 рублей.

ООО «КРЦ «Пассаж» реализует право на преимущественный выкуп арендованного имущества в порядке п.2 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ, в связи с чем на день подачи заявления от 16.08.08 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. у него должна была отсутствовать задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням), однако задолженность по арендной плате не погашена до настоящего времени.

Согласно Отчета об оценке № 965/10/2009 от 23.10.09, составленному независимым ООО «РосБизнесОценка» по договору с Комитетом, рыночная стоимость объекта определена в сумме 30 825 200 рублей, которая утратила актуальность, поскольку в соответствие с Федеральным стандартом оценки, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ №256 от 20.07.07, итоговая величина стоимости объекта оценки может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки, если с даты составления отчета до даты совершения сделки прошло более шести месяцев. в связи с чем в силу п.26 Федерального стандарта оценки итоговая величина рыночной стоимости объекта, указанная в Отчете об оценке № 965/10/2009 от 23.10.09 не может использоваться для совершения сделки. Отчет об оценке выполнен в полном соответствии с требованиями ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральными стандартами оценки.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению.

Установлено, что между муниципальным образованием, в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом города Кинешма (арендодатель) и ООО «КРЦ «Пассаж» (арендатор) заключен договор аренды от 30.01.04 № 30/01-А, объектом которого являются нежилое двухэтажное строение с подвалом общей площадью 1 554,8 кв.м., расположенное по адресу: Ивановская область, г. Кинешма, ул. Рылеевская, 4, предоставленное в аренду для размещения культурно-развлекательного центра с комплексом услуг. Указанный договор заключен на срок до 15.09.2052 года.

16.03.09 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом городского округа Кинешма и ООО «КРЦ «Пассаж» заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 30.01.04 № 30/01-А. согласно которого объект аренды определен как: нежилое помещение общей площадью 877,7 кв.м., номера на поэтажном плане 1 этаж с 1 по 27 включительно, 2 этаж с 1 по 6 включительно, расположенное в нежилом двухэтажном строении с подвалом общей площадью 1 554,8 кв.м. по адресу: Ивановская область, г. Кинешма, ул. Рылеевская, д.4.

Данное нежилое помещение является предметом залога на основании договора залога (ипотеки) №15-и от 20.02.07, заключенного между Муниципальным образованием городской округ Кинешма и АКБ «Инвестиционный торговый банк» (ЗАО). в пользу которого зарегистрирована ипотека.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

В силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно п.1 и п.2 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Комитет по управлению муниципальным имуществом городского округа Кинешма 19.10.09 по своей инициативе в целях реализации Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ направил в Координационный Совет по развитию малого и среднего бизнеса при администрации городского округа Кинешма уведомление о включении арендуемого истцом нежилого помещения общей площадью 877,7 кв.м., расположенного по адресу: Ивановская область, г. Кинешма, ул. Рылеевская, д.4, в дополнение к Прогнозному плану (программе) приватизации муниципального имущества на 2009 год. На заседании 19.10.09 Координационный совет принял решение № 16 о наличии у ООО «КРЦ «Пассаж» в соответствие со ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого помещения при наличии задолженности по арендной плате в сумме 2 534 408 рублей.

Также 19.10.09 между Комитетом и ООО «РосБизнесОценка» заключен договор № 965 на проведение оценки нежилого помещения общей площадью 877,7 кв.м., расположенного по адресу: Ивановская область, г. Кинешма, ул. Рылеевская, д.4, для использования результатов оценки в целях приватизации объекта недвижимости.

Одновременно Администрацией городского округа Кинешма в ООО «КРЦ «Пассаж» направлено письмо № 34-1898 от 19.10.09 с предложением в соответствие с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 877,7 кв.м., расположенного по адресу: Ивановская область, г. Кинешма, ул. Рылеевская, д.4, погасив задолженность по арендной плате в сумме 2 957 888,35 рублей.

ООО «КРЦ «Пассаж» письмом от 11.11.09 выразило согласие на реализацию преимущественного права выкупа арендуемого помещения и для окончательного принятия решения просило предоставить оценку стоимости объекта недвижимости.

Решением Кинешемской городской думы № 71/698 от 02.12.09 нежилое помещение общей площадью 877,7 кв.м., расположенное по адресу: Ивановская область, г. Кинешма, ул. Рылеевская, д.4, включено в Программу приватизации муниципальных объектов недвижимости городского округа Кинешма на 2009 год как подлежащего приватизации в соответствие с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Комитет по управлению муниципальным имуществом городского округа Кинешма направил ООО «КРЦ «Пассаж» письмо № 1882 от 16.12.09 с которым в соответствие с п.2 ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ направлены копия решения Кинешемской городской думы № 71/698 от 02.12.09 и проект договора купли-продажи арендуемого имущества - нежилого помещения общей площадью 877,7 кв.м., расположенное по адресу: Ивановская область, г. Кинешма, ул. Рылеевская, д.4, по цене 30 825 200 рублей.

Получив 20.12.09 указанные документы и не согласившись с ценой подлежащего выкупу объекта недвижимости ООО «КРЦ «Пассаж» направило в Комитет по управлению муниципальным имуществом городского округа Кинешма письмо от 11.01.10 с требованием о предоставлении копии отчета об оценке рыночной стоимости объекта, который предоставлен ООО «КРЦ «Пассаж» 26.01.10.

При указанных обстоятельствах суд считает неосновательными доводы третьего лица, о том, что ООО «КРЦ «Пассаж» реализует право на преимущественный выкуп арендованного имущества в порядке п.2 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ, на основании его заявления от 16.08.08 и об отсутствии у ООО «КРЦ «Пассаж» права на преимущественный выкуп арендованного имущества, поскольку на момент подачи указанного заявления у ООО «КРЦ «Пассаж» имелась задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням), которая не погашена до настоящего времени.

Действительно, 16.08.08 ООО «КРЦ «Пассаж» подавало на имя глав администрации городского округа Кинешма заявление в котором просило не выставлять на аукцион арендуемое им помещение общей площадью 1 554,8 кв.м., расположенное по адресу: Ивановская область, г. Кинешма, ул. Рылеевская, 4, и разрешить приобрести его в собственность на основании ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ.

В соответствие с ч.2 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Однако, согласно ч.2 ст. 10 Федерального закона № 159-ФЗ указанные положения закона вступают в силу с 01.01.09.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам необходимо учитывать, что в соответствии с Законом до 1 января 2009 года реализация права на приобретение была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации муниципального имущества. Заявление субъекта малого или среднего предпринимательства о намерении приобрести в собственность арендуемое им недвижимое имущество по рыночной стоимости, поданное до указанной даты, не является основанием для включения данного имущества в план приватизации, а также совершения иных действий по его отчуждению в порядке, предусмотренном Законом.

Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, только с 1 января 2009 года вправе по своей инициативе направить в орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона).

После получения заявления ООО «КРЦ «Пассаж» от 16.08.08 уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности городского округа Кинешма, орган не принимал никаких мер, предусмотренных ч.3 и ч.4 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ, поскольку по состоянию на 16.08.08 у ООО «КРЦ «Пассаж» отсутствовало право по своей инициативе направить в орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона).

Таким образом, с учетом совершенных с 19.10.09 в порядке ст.ст. 3 и 4 Федерального закона № 159-ФЗ действий уполномоченных органов муниципального образования, в рассматриваемой ситуации приватизация муниципального имущества осуществляется ООО «КРЦ «Пассаж» не в особом (заявительном) порядке, установленном ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а в порядке ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемого имущества может быть реализовано субъектом малого и среднего предпринимательства при условии, что отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона.

Получив 26.01.10 изготовленный ООО «РосБизнесОценка» Отчет № 965/10/2009 от 23.10.09 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 877,7 кв.м., расположенное по адресу: Ивановская область, г. Кинешма, ул. Рылеевская, д.4, согласно которого рыночная стоимость подлежащего выкупу помещения составляет 30 825 200 рублей, ООО «КРЦ «Пассаж» не отказалось от преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и 02.20.10 обратилось в суд с иском о признании результатов оценки, отраженных в Отчете ООО «РосБизнесОценка» № 965/10/2009 от 23.10.09 недостоверными, При этом, письмом от 08.04.10 ООО «КРЦ «Пассаж», оспаривая рыночную стоимость объекта, определенную в Отчете ООО «РосБизнесОценка», гарантировало полное погашение задолженности по арендной плате на момент заключения договора купли-продажи.

Согласно ст. ст. 12, 13 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу разъяснений. содержащихся в п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

В соответствие со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Таким образом, цена 30 825 200 рублей, определенная ООО «РосБизнесОценка» в Отчете № 965/10/2009 от 23.10.09 является обязательной для сторон подлежащего заключению договора купли-продажи, в связи с чем оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, возможно лишь путем предъявления самостоятельного иска.

В соответствии со ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле.

В соответствии со ст. 24.2 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" экспертный совет саморегулируемой организации оценщиков осуществляет экспертизу отчетов об оценке ценных бумаг, а также экспертизу иных видов отчетов оценщиков в соответствии с законодательством Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах определением суда от 06.05.10 назначена судебная экспертиза по вопросу о достоверности Отчета ООО «РосБизнесОценка» № 965/10/2009 от 23.10.09 об оценке рыночной стоимости помещения № 1002, назначение: нежилое, общей площадью 877,7 кв.м., этаж 1,2, номера на поэтажном плане 1 эт. с 1 по 27, 2 эт. с 1 по 6 включительно, расположенного по адресу: Ивановская область, г. Кинешма, ул. Рылеевская, д.4, проведение которой поручено экспертам Экспертного совета Саморегулируемой организации оценщиков Общероссийской Общественной Организации «Российское общество оценщиков», членом которой является ООО «РосБизнесОценка».

Согласно экспертного заключения от 10.09.10 эксперта Экспертного совета Саморегулируемой организации оценщиков Общероссийской Общественной Организации «Российское общество оценщиков» в Отчете ООО «РосБизнесОценка» № 965/10/2009 от 23.10.09 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 877,7 кв.м., расположенного по адресу: Ивановская область, г. Кинешма, ул. Рылеевская, д.4:

в качестве наилучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ) объекта оценщиком определено текущее использование объекта оценки в качестве кинотеатра без достаточного обоснования;

при оценке рыночной стоимости объекта оценки оценщик применил доходный и затратный подходы. От сравнительного подхода оценщик необоснованно отказался;

доходный подход реализовывался с использованием метода капитализации чистого эксплуатационного дохода. Оценщиком допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, стандартов оценки, выявлены существенные методологические ошибки;

затратный подход реализовывался с использованием метода расчёта

восстановительной стоимости. При применении затратного подхода оценщиком допущены ошибки методологического характера. Полученный затратным подходом результат содержит ошибки, связанные с отнесением объекта оценки к памятнику архитектуры и учётом в расчётах оборудования, не являющегося конструктивными элементами объекта оценки;

согласование результатов проведено оценщиком с нарушением требований федерального стандарта оценки ФСО-3 гл.III п. 8и.

Более подробно исследовательская часть, включающая описание примененных оценщиком подходов и методов, а также ошибок, несоответствий, нарушений законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации, Федеральных стандартов оценки и принятой методологии оценки, выявленные экспертом при изучении Отчета ООО «РосБизнесОценка» № 965/10/2009 от 23.10.09 об оценке приведены в Приложении № 1 к заключению эксперта, согласно которым:

нарушены стандарт ФСО-1 п.5 и ФЗ-135 ст.11 - отсутствуют ссылки на источники информации (с.10,13,14,15,16,17), не приложены копии материалов, распечатки данных по объектам-аналогам, что не позволяет делать вывод об авторстве и дате подготовки информации;

отчёт (с.8) не содержит анализа экономического окружения, рынка недвижимости, не рассматривает факторы, существенно влияющие на рынок недвижимости, не содержит выводов но результатам анализа, на основании которых можно корректно выполнить оценку. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки (с. 11) не выполнен, приведённые выводы не обоснованы;

нарушен стандарт ФСО-3 п.8е и ФЗ-135 ст.11. Нет точного описания объекта оценки (нет группы капитальности), позволяющего обоснованно определить его физический износ. На с. 14 приведены удельный вес элементов объекта оценки и величина их износа. Источник получения информации не указан;

при расчёте с использованием затратного подхода использовался «...сборник показателей сметной стоимости по памятникам архитектуры...» (СУПСС-87). Но в очень скромном описании объекта оценки нет никакой информации об объекте оценки как о памятнике архитектуры, нет и копий документов о принадлежности последнего к памятникам архитектуры. Это вызывает сомнение в корректности использования при расчёте указанного сборника;

отсутствие анализа окружения и рынка недвижимости не позволяет сделать выводы о функциональном и внешнем устаревании объекта оценки. По мнению эксперта, объект оценки не может не иметь функционального устаревания (год постройки до 1917г.), реконструкция не проводилась отчёт не содержит таких сведений;

отказ от сравнительного подхода (с.12) не обоснован, поскольку отчёт не содержит анализа рынка недвижимости;

нет обоснования применения метода капитализации дохода в доходном подходе (с.12,15.), поскольку в отчёте нет сведений о динамике денежных потоков от эксплуатации объекта оценки в период до даты оценки. Ставка капитализации содержит ничем не обоснованные компоненты: «рыночная позиция»(?), «страновой риск». Информация о чистом эксплуатационном доходе (таблица на с. 16) получена неизвестно из каких источников. Если считать такую информацию экспертным мнением оценщика, то в соответствии с ФСО -3 (гл. IV «Требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведения оценки», п. 12) «В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оттенке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе рынка». Такого анализа рынка в отчете нет;

в отчете (с. 17) не обосновано присвоение удельного веса каждому подходу, поскольку для обоснования используется рыночные факторы, не исследованные в отчёте. Таким образом, не соблюден федеральный стандарт оценки ФСО-3 гл.Ill и.8и.

отчёт содержит неточности, ошибки, не пронумерованные таблицы, неправильное использование терминов (например, сравнительный метод, с. 12; с. 17 - ошибка в таблице; с. 14, таблица кинопроекционные и звуковые устройства не являются конструктивными элементами объекта оценки, т.е. расчёт содержит ошибку).

На основании выявленных экспертом ошибок, несоответствий, нарушений законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации, Федеральных стандартов оценки и принятой методологии оценки, экспертом седланы выводы:

вышеуказанные замечания существенны и влияют на полученные результаты;

отчет № 965/10/2009 от 23.10.09 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 877,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Кинешма, Ивановской области обл., ул. Рылеевская, д. 4» не соответствует:ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и стандартам оценки ФСО №№1,2,3 и принятой методологии оценочной деятельности;

выводы сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта
оценки не обоснованны. Отчёт, соответственно, не может быть признан
документом доказательного характера.

величина рыночной стоимости, определенная Отчетом об оценке № 965/10/2009 от 23.10.09, составленным ООО «РосБизнесОценка», не является достоверной и соответствующей положениям законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации. Отчёт, соответственно, не может быть признан документом доказательного характера.

В соответствие со ст. 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Согласно ст. 20 ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" производство дополнительной судебной экспертизы, назначенной в случае недостаточной ясности или полноты ранее данного заключения, поручается тому же или другому эксперту.

Производство повторной судебной экспертизы, назначенной в связи с возникшими у суда, судьи, лица, производящего дознание, следователя сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения по тем же вопросам, поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Таким образом, назначение дополнительной или повторной экспертизы возможно в случае возникновения сомнений у суда, а не стороны по делу, в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта, недостаточной ясности или полноты ранее данного заключения.

У суда нет сомнений в достоверности, обоснованности и объективности выводов экспертного заключения от 10.09.10 сделанного в рамках судебной экспертизы, проведенной на основании определений суда экспертом Экспертного совета Саморегулируемой организации оценщиков Общероссийской Общественной Организации «Российское общество оценщиков».

Указанное экспертное заключение не содержит каких-либо противоречий. Экспертиза проведена с соблюдением установленного законом процессуального порядка предупрежденным об уголовной ответственность по ст. 307 УК РФ компетентным лицом, имеющим высшее профессиональное образование, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов и имеющими длительный стаж экспертной работы; экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал. Проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, и сделанные на их основе выводы научно обоснованы. Не противоречат выводы указанных экспертиз и другим исследованным по делу доказательствам.

С учетом изложенного и имеющихся в материалах дела доказательств в их совокупности, доводы ответчика о том, что изложенные в экспертном заключении замечания носят формальный характер и не влияют на определение рыночной стоимости объекта, являются неосновательными и не вызывают у суда сомнений в обоснованности экспертного заключения и сделанных экспертом выводов, которые являются достоверными и непротиворечивыми; судом не установлены противоречия в выводах эксперта, в связи с чем основания для назначения дополнительной или повторной экспертизы отсутствуют.

Доводы ответчика и третьего лица об отсутствии оснований для удовлетворения иска в связи с отсутствием актуальности оспариваемого Отчета в связи с тем, что итоговая величина стоимости объекта оценки может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки, если с даты составления отчета до даты совершения сделки прошло более шести месяцев, суд также считает неосновательными.

Согласно ч.ч.9 и 10 ст. 9 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

1) с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;

2) по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок;

В тридцатидневный срок с момента утраты субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по основаниям, определенным частью 9 настоящей статьи, уполномоченный орган в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о приватизации, принимает одно из следующих решений:

1) о внесении изменений в принятое решение об условиях приватизации арендуемого имущества в части использования способов приватизации государственного или муниципального имущества, установленных Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества";

2) об отмене принятого решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Подписание договора купли-продажи по цене, предложенной муниципальным образование, лишило бы ООО «КРЦ «Пассаж» права на оспаривание результатов оценки спорного имущества, а значит и возможности для дальнейшей защиты своих прав.Вместе с тем, в рамках установленного тридцатидневного срока на подписание договора купли-продажи, ООО «КРЦ «Пассаж» 20.12.09 направило Комитету заявление, в котором излагалось согласие на заключение сделки вместе с правомерным требованием представить документы, обосновывающие законность установленной цены выкупа арендуемого имущества.

Получив 26.01.10 изготовленный ООО «РосБизнесОценка» Отчет № 965/10/2009 от 23.10.09 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 877,7 кв.м., расположенное по адресу: Ивановская область, г. Кинешма, ул. Рылеевская, д.4, согласно которого рыночная стоимость подлежащего выкупу помещения составляет 30 825 200 рублей, ООО «КРЦ «Пассаж» также не отказалось от преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и 02.20.10 обратилось в суд с иском о признании результатов оценки, отраженных в Отчете ООО «РосБизнесОценка» № 965/10/2009 от 23.10.09 недостоверными,

Ввиду вышеизложенных обстоятельств, с учетом того, что ООО «КРЦ «Пассаж» изъявило желание заключить договор, но по установленной в законном порядке цене, не подписание договора купли-продажи в тридцатидневный срок не может свидетельствовать об утрате ООО «КРЦ «Пассаж» права преимущественного выкупа спорного имущества.

При этом, до настоящего времени Отчет № 965/10/2009 от 23.10.09, который является недостоверным, ООО «РосБизнесОценка» не отозван, а муниципальным образованием не приняты решения о внесении изменений в принятое решение об условиях приватизации арендуемого имущества в части использования способов приватизации муниципального имущества, установленных ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" или об отмене принятого решения об условиях приватизации арендуемого имущества, а также не обеспечило заключение нового договора на проведение новой оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, не приняло новое решение об условиях приватизации арендуемого имущества и не направило ООО «КРЦ «Пассаж» новый проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

При указанных обстоятельствах исковые требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствие со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Неоплаченные или не полностью оплаченные расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию в пользу эксперта с лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

С ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины.

Поскольку истцом не оплачены расходы на проведение экспертизы, которые в соответствие с выставленным экспертом счетом № 6765 от 10.09.10 составляют 30 000 рублей, то указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу общероссийской общественной организации «Российской общество оценщиков».

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167-170 АПК РФ, суд

решил:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «КРЦ «Пассаж» удовлетворить.

Признать недостоверными результаты оценки, отраженные в Отчете общества с ограниченной ответственностью «РосБизнесОценка» № 965/10/2009 от 23.10.09 об оценке рыночной стоимости помещения № 1002, назначение: нежилое, общей площадью 877,7 кв.м., этаж 1,2, номера на поэтажном плане 1 эт. с 1 по 27, 2 эт. с 1 по 6 включительно, расположенного по адресу: Ивановская область, г. Кинешма, ул. Рылеевская, д.4.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РосБизнесОценка» в пользу общества с ограниченной ответственностью «КРЦ «Пассаж» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4 000 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РосБизнесОценка» в пользу общероссийской общественной организации «Российской общество оценщиков» расходы по проведению судебной экспертизы в сумме 30 000 рублей.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в полном объеме.

Судья А.Н.Бадин