Гражданский кодекс часть 1

о признании правоотношений между истцом и ответчиком, возникших из договора субаренды нежилого объекта № 96 АТ от 01.04.2019, прекращенными с 02.03.2020, взыскании расходов на оплату услуг представителя в сумме 15 000 рублей (уточнение от 12.10.2020),

при участии лиц: от истца – ФИО2, доверенность от 12.05.2020; от ответчика – ФИО3, доверенность от 13.11.2019,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Лилия» о расторжении договора субаренды нежилого объекта № 96 АТ от 01.04.2019 с 02.03.2020, взыскании расходов на оплату услуг представителя в сумме 15 000 рублей.

Определением от 15.07.2020 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание на 20.08.2020.

Протокольным определением от 20.08.2020 суд окончил подготовку дела к судебному разбирательству и назначил дело к судебному разбирательству в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции 12.10.2020.

В итоговое судебное заседание явились представители сторон, в ходе судебного заседания от истца поступило ходатайство об уточнении иска, которым истец сформулировал исковые требования следующим образом: «признать правоотношения между истцом и ответчиком, возникшие из договора субаренды нежилого объекта № 96 АТ от 01.04.2019, прекращенными с 02.03.2020, взыскать расходы на оплату услуг представителя в сумме 15 000 рублей».

Уточнение иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом мнения ответчика, принято судом, что отражено в протоколе судебного заседания от 12.10.2020.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные по делу документы, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Между Обществом (арендатор) и Предпринимателем (субарендатор) заключен договор № 96АТ от 01.04.2019 субаренды нежилого объекта, по условиям которого арендатор обязуется передать субарендатору за плату во временное владение и пользование помещения под административно-хозяйственную деятельность: № 21б (на поэтажном плане № 21б), площадью 11,47 кв.м.; № 21 (на поэтажном плане № 21), площадью 3,8 кв.м.; № 54 (на поэтажном плане № 54), площадью 17,33 кв.м.; № 54а (на поэтажном плане № 54а), площадью 4,14 кв.м.; № 53 (на поэтажном план № 53), площадью 12,8 кв.м.; № 52 (на поэтажном плане № 52), площадью 31,6 кв.м.; № 22 (на поэтажном плане № 22), площадью 2,5 кв.м.; № 23 (на поэтажном плане № 23), площадью 33,42 кв.м.; № 24 (на поэтажном плане № 24) площадью 58 кв.м.; № 26 (на поэтажном плане № 26) площадью 2,5 кв.м.; № 27 (на поэтажном плане № 27), площадью 9,5 кв.м.; № 28 (на поэтажном плане № 28), площадью 3,3 кв.м., общей площадью 190,36 кв.м. (помещения), находящиеся по адресу: <...> на 1 этаже (пункты 1.1, 1.2 договора).

Размер постоянной арендной платы составляет 49 493 рубля 60 копеек (НДС не облагается). Переменная часть арендной платы включает в себя: плату за коммунальные услуги, размер переменной части арендной платы определяется ежемесячно на основании выставленных счетов (пункт 3.1 договора).

Договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и заключен на неопределенный срок (пункт 4.1 договора).

Изменение (дополнение) условий договора, его расторжение, отказ от исполнения допускаются по соглашению сторон, а в случаях, предусмотренных договором, в одностороннем порядке (пункт 4.2 договора).

Стороны приступили к исполнению обязательства, имущество передано арендатору во временное владение и пользование, что не оспаривается сторонами.

Письмом от 27.01.2020, полученным Обществом той же датой, Предприниматель потребовала в срок до 31.01.2020 составить дополнительное соглашение, предусматривающее расторжение 29.02.2020 года договора субаренды нежилого объекта от 01.04.2019, в качестве причин расторжения указав на несоответствие температуры воздуха в помещениях, находящихся у Предпринимателя в субаренде, требованиям СанПиН 2.2.4.548-96 «Оптимальные величины показателей микроклимата на рабочих местах производственных помещений».

Общество в письме от 10.02.2020 № 26 сообщило, что 27.01.2020 получило уведомление, содержащее намерение Предпринимателя расторгнуть заключенный договор субаренды от 01.04.2019. Общество в письме указало, что в соответствии с условиями заключенного договора, уведомительный порядок, предусмотренный при расторжении договоров аренды для субарендатора, в данном случае регулируется в соответствии с положениями пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым уведомление при аренде недвижимого имущества направляется за три месяца. С учетом указанных положений, и момента принятия заявления, возможная дата расторжения договора субаренды от 01.04.2019 приходится на 28.04.2020. На указанную дату Общество будет готово принять помещение по акту сдачи-приема.

Претензией от 10.02.2020 № 28 Общество потребовало от Предпринимателя оплатить задолженность по арендной плате за февраль 2020 года.

По заказу Предпринимателя ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Ивановской области» произведены измерения параметров микроклимата в нежилых помещениях № 52, № 24 в здании по адресу: г. Иваново, ул. Капитана Петрачкова, д. 2 и составлен протокол № 68Ф-Ф от 13.02.2020 с результатами измерений по указанным помещениям.

Согласно представленному в материалы дела заключению специалиста ООО «ПромПроект» от 03.07.2020 № 116, значения температуры воздуха 15,33-17,33°С, содержащиеся в протоколе измерений параметров микроклимата № 68 Ф-Ф от 13.02.2020, выполненного специалистами ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Ивановской области», в <...> существенно ниже требуемых даже допустимых значений 19-25°С, что при длительном и систематическом воздействии на человека не обеспечивает нормальное тепловое состояние организма при минимальном напряжении механизмов терморегуляции и не позволяет использовать исследуемые помещения для размещения в них швейного производства.

Письмом, полученным Обществом 02.03.2020, Предприниматель сообщила, что не имеет возможности в течение длительного времени использовать для целей ведения административно-хозяйственной деятельности (размещение швейного цеха) помещения, арендованные по договору субаренды от 01.04.2019, так как значения воздуха в них не соответствуют СанПиН 2.2.4.548-96, в связи с чем Предприниматель отказывается от дальнейшего исполнения договора.

Указанным письмом Предприниматель сообщила, что 29.02.2020 освободила арендованные помещения и просила принять ключи от помещений, подписать акт приема-передачи имущества.

Также Предприниматель указала, что в ответ на претензию Общества от 10.02.2020 № 28 об оплате постоянной части арендной платы за февраль 2020 года просит Общество учесть в счет оплаты данной суммы внесенный субарендатором обеспечительный платеж по договору.

Претензией от 25.03.2020 Предприниматель указала, что расторгнуть договор по соглашению сторон не удалось, потребовала от Общества расторгнуть договор субаренды от 01.04.2019 с 02.03.2020 (первый рабочий день после даты освобождения Предпринимателем занимаемого помещения), направив в адрес Предпринимателя соглашение о расторжении договора вместе с актом приема-передачи помещений от субарендатора к арендатору, датированного 02.03.2020.

Неисполнение требований претензии послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском, впоследствии уточненным и сформулированным следующим образом: «о признании правоотношений между истцом и ответчиком, возникших из договора субаренды нежилого объекта № 96 АТ от 01.04.2019, прекращенными с 02.03.2020, взыскании расходов на оплату услуг представителя в сумме 15 000 рублей (уточнение от 12.10.2020)».

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором доводы иска отклонил, привел следующие возражения. Общество не усматривает каких-либо правовых оснований досрочного расторжения договора, довод истца о том, что он неоднократно обращался к арендатору с вопросами температурного помещения, материалами дела не подтвержден. Направленное Предпринимателем письмо от 27.01.2020 расценено Обществом как уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. Поскольку договор был заключен на неопределенный срок,

уведомительный порядок регулируется пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем моментом прекращения отношений по договору от 01.04.2019 является 28.04.2020 (три месяца с даты получения уведомления арендатором). В указанную дату Общество согласилось принять помещения по акту возврата имущества. Кроме того, информация об акте сдачи- приемки ключей № 1 от 29.02.2020, который со слов истца был в присутствии свидетелей предъявлен арендатору, по утверждению Общества, не соответствует действительности, поскольку 29.02.2020 приходится на субботний нерабочий день, в который представитель Общества по адресу нахождения помещений не находился. Подробно доводы ответчика изложены в отзыве на иск.

Оценив представленные в дело доказательства в их совокупности по правилам статей 65 - 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Судом установлено, что между сторонами установлены арендные правоотношения, подпадающие под специальное регулирование норм главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Письмом, полученным Обществом 27.01.2020, Предприниматель требовала в срок до 31.01.2020 составить дополнительное соглашение, предусматривающее расторжение 29.02.2020 года договора субаренды нежилого объекта от 01.04.2019, в качестве причин расторжения указав на несоответствие температуры воздуха в помещениях, находящихся у Предпринимателя в субаренде, требованиям СанПиН 2.2.4.548-96 «Оптимальные величины показателей микроклимата на рабочих местах производственных помещений».

Письмом, полученным Обществом 02.03.2020, Предприниматель сообщила, что не имеет возможности в течении длительного времени использовать для целей ведения административно-хозяйственной деятельности (размещение швейного цеха) помещения, арендованные по договору субаренды от 01.04.2019, так как значения воздуха в них не соответствуют СанПиН 2.2.4.548-96, в связи с чем Предприниматель отказывается от дальнейшего исполнения договора. Указанным письмом Предприниматель сообщила, что 29.02.2020 освободила арендованные помещения и просила принять ключи от помещений, составить акт приема-передачи имущества.

Предприниматель полагает, что с даты освобождения помещений возникшие из договора субаренды от 01.04.2019 арендные отношения Общества и Предпринимателя были прекращены.

Отклоняя указанные доводы истца, суд руководствуется следующим.

Из материалов дела следует, что договор субаренды нежилого объекта № 96 АТ от 01.04.2019 заключен на неопределенный срок (пункт 4.1 договора).

Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При этом арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно путем составления передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого сторонами.

Принимая во внимание положения пункта 4.1 договора, пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что оснований считать договор прекращенным с 02.03.2020 не имеется, сведений о том, что к указанной дате договор расторгнут истцом в одностороннем порядке, в деле не имеется, соглашения о расторжении договора указанной датой в деле также нет.

Поскольку письмо с предложением расторгнуть договор было вручено Обществу 27.01.2020, трёхмесячный срок, предусмотренный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, начал течь не ранее указанной даты и к 02.03.2020 не истек.

Произвольное прекращение арендных отношений конклюдентными действиями гражданское законодательство не допускает, обязательства должны исполняться.

На этом основании, суд приходит к выводу, что истец не представил в дело доказательств прекращения отношений на указанную дату, не доказал обстоятельства, на которые ссылается.

Отклоняя доводы истца о том, что спорный договор аренды и взаимные обязательства сторон могли быть прекращены иначе, чем это вытекает из правил пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд учитывает, что специальных правил для одностороннего отказа от исполнения договора для субарендатора, равно как и иных сроков для уведомления арендатора об отказе от исполнения договора, в договоре субаренды от 01.04.2019 не содержится.

Довод Предпринимателя о незаключенности договора аренды в связи с отсутствием его государственной регистрации отклоняется судом, поскольку договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит (пункт 11 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Ссылки Предпринимателя в данной части на положения статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, допускающие досрочное расторжение судом договора по требованию арендатора, не принимаются судом, поскольку в силу разъяснений пункта 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 № 104 «Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса РФ о некоторых основаниях прекращения обязательств» расторжение

договора аренды влечет прекращение обязательств на будущее время, правовых оснований для ретроспективного расторжения договора судом не имеется.

Суд также учитывает, что в материалах дела отсутствуют доказательства составления сторонами акта возврата арендованного имущества, акт сдачи-приемки ключей № 1 от 29.02.2020 составлен Предпринимателем в одностороннем порядке, Обществом не подписан, факт предъявления акта к подписанию ответчик отрицает.

Судом отклоняются как основанные на неверном толковании положений закона доводы истца о том, что досрочное освобождение арендуемого помещения свидетельствует о прекращении арендных отношений до истечения в установленном порядке действия договора аренды. Аналогичная правовая позиция приведена в пункте 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Учитывая изложенное, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что требование Предпринимателя о признании правоотношений между истцом и ответчиком, возникших из договора субаренды нежилого объекта № 96 АТ от 01.04.2019, прекращенными с 02.03.2020, удовлетворению не подлежит.

Доводы истца о неисполнении ответчиком своих обязательств по договору не свидетельствуют о возможности прекращения арендных отношений с любой даты по усмотрению истца, но могут быть учтены при наличии у истца возражений относительно начисления арендной платы вследствие невозможности использования имущества по назначению (пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), истец вправе приводить соответствующие доводы или возражения в рамках самостоятельного иска о взыскании арендной платы.

Расходы по оплате государственной пошлины и по оплате услуг представителя в связи с отказом в иске согласно положениям статьи 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации остаются на истце.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Лилия» оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Ивановской области.

Судья И.В. Караваев

Электронная подпись действительна.
Данные ЭП:Удостоверяющий центр ФГБУ ИАЦ Судебного
департамента
Дата 12.05.2020 8:01:14

Кому выдана Караваев Илья Владимирович

код для идентификации: