Гражданский кодекс часть 1

о признании недействительным Постановления судебного пристава-исполнителя Фрунзенского РОСП г. Иваново УФССП по Ивановской области ФИО1 от 04.07.2019 № 37004/19/122632 о принятии результатов оценки в части определения рыночной стоимости арестованного имущества ООО «Электросети» - часть нежилого объекта, расположенного по адресу: ул. ФИО11, д. 6 помещение цокольного этажа Лит. А: №№1-38, 38а, 39-92, 92а; 1-го этажа Лит. А: №№ 1, 17, 27, 29, 30-69, 71-84, 2-го этажа Лит. А: №№ 1-61, 3-го этажа Лит. А: №№ 1-30, 30а, 31-35, 4-го этажа Лит А: №№ 1-32, 32а, 33, 33б, 34-72, 5-го этажа Лит. А: №№ 1-28, 28а, 28б, 29-31; 1-го этажа Лит. А5: № 1, площадью 64059, 5кв.м, кадастровый номер 37:24:040204:1548 в размере 127 318 333 рублей без учета НДС,

установлении стоимости имущества для целей его принудительной реализации в рамках исполнительного производства в размере 231 590 561 рублей без учета НДС,

обязании судебного пристава-исполнителя Фрунзенского РОСП г. Иваново УФССП по Ивановской области вынести новое постановление о принятии результатов оценки с указанием оценки объекта - часть нежилого объекта, расположенного по адресу: <...>, помещения цокольного этажа Лит.А: №№ 1-38, 38а, 39-92, 92а; 1-го этажа Лит.А: №№ 1, 17, 27, 29, 30-69, 71-84, 2-го этажа Лит.А: №№ 1-61, 3-го этажа Лит.А: №№ 1-30, 30а, 31-35, 4-го этажа лит.А: №№ 1-32. 32а, 33, 336, 34-72, 5-го этажа Лит.А: №№ 1-28, 28а, 28б, 29-31; 1-го этажа Лит. А5: № 1, площадью 64059,5 кв.м, кадастровый номер 37:24:040204:1548, в размере 231 590 561 рублей без учета НДС,

должностное лицо, чьи действия (бездействия) оспариваются: судебный пристав-исполнитель Фрунзенского РОСП г. Иваново ФИО2, УФССП по Ивановской области,

взыскатель по исполнительному производству - ФИО3,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: ООО «Компания оценки и права» (оценщик ФИО4),

при участии в судебном заседании:

- от заявителя - ФИО5 по доверенности от 04.09.2019 и паспорту, ФИО6 на основании доверенности от 04.09.2019, паспорта,

- от Управления ФССП по Ивановской области - ФИО7 по доверенности от 12.05.2020, диплом о высшем юридическом образовании, служебное удостоверение;

- судебный пристав-исполнитель ФИО2 на основании выписки из приказа от 20.05.2020 №450-лс, акта приема-передачи исполнительных производств от 02.07.2020, утвержденного 23.07.2020, служебного удостоверения,

установил:

в Арбитражный суд Ивановской области с заявлением о признании недействительным постановления судебного пристава-исполнителя Фрунзенского РОСП г. Иваново УФССП по Ивановской области ФИО1 от 04.07.2019 № 37004/19/12232 о принятии результатов оценки в части определения рыночной стоимости арестованного имущества ООО «Электросети» - часть нежилого здания по адресу ул. ФИО11, д. 6: помещение цокольного этажа Лит. А №№1-38, 38а, 39-92, 92а, 1-го этажа Лит. А №№ 1, 17, 27, 29, 30-69, 71-84, 2-го этажа Лит. А №№ 1-61, 3-го этажа Лит. А №

№ 1-30, 30а, 31-35, 4-го этажа Лит А №№ 1-32, 32а, 33, 33б, 34-72, 5-го этажа Лит. А №№ 1-28, 28а, 28б, 29-31, 1-го этажа Лит. А5 № 1, площадью 64059, 5кв.м., кадастровый номер 37:24:040204:1548, в размере 127 318 333 рублей без учета НДС, обратилось общество с ограниченной ответственностью «Электросети» (далее – ООО «Электросети», Общество, заявитель). В порядке устранения нарушений прав заявителя, Общество просило установить стоимость спорного имущества для целей его принудительной реализации в рамках исполнительного производства в размере 177 316 250 рублей без учета НДС, определенной в соответствии с отчетом № 2019/776 от 22.08.2019 об оценке рыночной стоимости прав на объект недвижимости; обязать судебного пристава-исполнителя Фрунзенского РОСП г. Иваново УФССП по Ивановской области вынести новое постановление о принятии результатов оценки с указанием оценки объекта в размере 177 316 250 рублей без учета НДС (требования в редакции уточнений от 25 сентября 2019 года).

В обоснование заявленных требований Общество указало, что Постановление судебного пристава-исполнителя от 04.07.2019 о принятии результатов оценки вынесено на основании отчета № 2019/1173 об определении рыночной стоимости нежилых помещений, составленного оценщиком ООО «Компания оценки и права» с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ, Закон об оценочной деятельности) и Федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2), «Требования к отчету об оценке» (ФСО№3), утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, 298, 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России 25.09.2014 №611. При оценке недвижимого имущества оценщиком из основных подходов определения стоимости объектов оценки (затратный, сравнительный и доходный) был выбран лишь сравнительный подход. По затратному и доходному подходу оценщиком не вынесен мотивированный отказ от применения данных подходов. В нарушение статьи 11 Закона об оценочной деятельности, подпунктов 3, 5, 6, 8, 11 ФСО № 3, пункта 21 ФСО № 1, пунктов 8,11,22,30 ФСО № 7 не представляется возможным установить, из какой информации об объекте оценки исходил оценщик при проведении оценки, какими критериями руководствовался. Отсутствует точное описание объекта оценки, не указаны количественные и качественные характеристики объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, определение стоимости объекта, информация об источниках получения информации. Сведения о проведении осмотра и дате осмотра оцениваемого объекта в отчете оценщика не содержатся, к отчету приложены фото лишь на часть помещений без их идентификации. Оценка проводилась без изучения и без учета технической документации на объект недвижимости. В качестве объекта-аналога фактически использовался один объект по адресу: <...>. В отличие от объекта-аналога, расположенного на окраине города, оцениваемый объект находится в центре. В подтверждение недостоверности результатов оценки, изложенных в использованном судебным приставом-исполнителем отчете № 2019/1173, заявитель представил отчет № 20/2019 от 23.01.2019 об оценке рыночной стоимости этого же имущества, которым рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 165 618 644 рублей без учета НДС. Заявителем также представлена рецензия №Р-01/19-01 от 08.08.2019 на отчет №2019/1173 от 14.06.2019, в которой выявлено несоответствие Отчета №2019/1173 от 14.06.2019 требованиям Закона № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки. В ходе рассмотрения дела, в подтверждение недостоверности результатов оценки, изложенных в использованном судебным приставом-исполнителем отчете № 2019/1173, заявитель дополнительно представил отчет № 2019/776 от 22.08.2019 об оценке рыночной стоимости прав на объект недвижимости, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта составляет 177 316 250 рублей без учета НДС.

В ходе рассмотрения дела суд в связи с увольнением судебного пристава-исполнителя Фрунзенского РОСП г. Иваново УФССП по Ивановской области ФИО1, вынесшей оспариваемое Постановление от 04.07.2019 № 37004/19/12232, на основании правовой позиции, сформулированной в абзаце первом пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" (далее - Постановлением Пленума ВС РФ №50), привлекал к участию в деле в качестве должностного лица, чьи действия (бездействия) оспариваются, судебных приставов-исполнителей Фрунзенского РОСП г. Иваново УФССП по Ивановской области, которым передавалось исполнительное производство № 5513/17/37004-ИП: ФИО8, ФИО9 ФИО2

Судебные приставы-исполнители, привлеченные судом к участию в деле, и Управление ФССП по Ивановской области требования заявителя отклонили, указав, что специалист-оценщик был отобран в соответствии с установленным законом порядком и действовал на основании соответствующего государственного контракта. В силу норм п. 3 ч. 4 ст. 85 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ

"Об исполнительном производстве" (далее - Закон № 229-ФЗ, Закон об исполнительном производстве) стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя. Судебный пристав-исполнитель не наделен полномочиями по проверке обоснованности выводов специалиста-оценщика, поэтому после получения отчета не имел возможности совершить иные действия, кроме тех, которые направлены на дальнейшее исполнение исполнительных документов, находящихся в исполнительном производстве. Такими действиями явилось принятие результатов оценки, оформленное оспариваемым постановлением от 04.07.2019, при вынесении которого судебный пристав-исполнитель действовал в пределах прав, предоставленных ст.85 Закона №229-ФЗ, оснований для признания его действий незаконными не имеется.

ФИО3, являющийся взыскателем по исполнительному производству № 5513/17/37004 - ИП, считает требования ООО «Электросети» не подлежащими удовлетворению, пояснив, что представленный заявителем отчет № 20/2019 от 23.01.2019 не может применяться в силу истечения предусмотренного статьей 12 Закона № 135-ФЗ срока действия итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Достоверность принятой судебным приставом-исполнителем оценки подтверждается результатами проведенной в рамках рассмотрения дела № А17-6493/2015 судебной экспертизы № 15 от 14.06.2016, согласно которой стоимость данных нежилых помещений составляет 111 310 522 руб. Ранее судебным приставом-исполнителем выносилось Постановление о принятии результатов оценки от 14.07.2017, которое никем не оспаривалось, с установлением рыночной стоимости спорного имущества на момент оценки (отчет № 0133100003216000164/108) 121 446 920, что соотносимо с результатами отчета №2019/1173 от 14.06.2019, принятого судебным приставом-исполнителем Постановлением от 04.07.2019. Представленный заявителем при уточнении требований 25.09.2019 отчет № 2019/776 от 28.08.2019, в котором стоимость объекта оценки определена в сумме 177 316 250 рублей без учёта НДС, взыскатель считает недостоверным, указав, что задачами данной оценки является «определение рыночной стоимости права на объект недвижимости с целью принятия управленческих решений и предоставления в суд», а не «определение рыночной стоимости арестованного имущества с целью его реализации в рамках исполнительного производства», как указано в Отчете № 2019/1173 от 14.06.2019, выполненном ООО «Компания оценки и права». По мнению взыскателя, действия должника направлены исключительно на то, чтобы продлить течение исполнительного производства, получать прибыль от сдачи в аренду спорного объекта недвижимости, не выплачивая взысканную решением по делу №А 17-6493/2015 задолженность сумме 48 288 000 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами.

На основании положений абзаца 4 пункта 50 Постановления Пленума ВС РФ N 50 суд привлек к участию в деле ООО «Компания оценки и права» (оценщик ФИО4). ООО «Компания оценки и права» отклонило замечания заявителя к отчету, указав, что в отчете об оценке № 2019/1173 на стр. 37-38 указаны обоснования применения или отказа от подходов к оценке. В отчете об оценке № 2019/1173 на стр. 17 указан перечень документов, определяющих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Анализ рынка объекта оценки приведен на стр. 32-33 отчета № 2019/1173. Также в отчете указаны источники информации в виде ссылок в сети Интернет или использованной литературы. Сведения о дате осмотра указаны на стр. 8 отчета № 2019/1173. К отчету приложено достаточное количество фотографий объекта оценки. Оценка производилась на основании документов, предоставленных заказчиком. Оценщиком использовались 3 аналога, приведенные в таблице 14.2 на стр. 41-42 отчета № 2019/1173. Также как и объект оценки, объекты аналоги расположены во Фрунзенском районе г. Иваново, поэтому оценщиком не применялась корректировка на местоположение. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно стоимости объекта оценки. Дата оценки в отчетах № 20/2019 от 23.01.2019 и № 2019/776 от 22.08.2019, на которые ссылается заявитель, отличаются от даты, на которую определена стоимость в отчете об оценке № 2019/1173, что говорит о том, что стоимости не могут быть сравнены.

В связи с уточнением заявителем требований, сменой судебных приставов-исполнителей, на исполнение которым передавалось исполнительное производство, предоставлением дополнительных отзывов лицами, участвующими в деле, судебное заседание неоднократно откладывалось судом.

Определением суда от 26.12.2019 по № А17-6296/2019 по ходатайству заявителя назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «ИвОценка»ФИО10, производство по делу приостановлено.

На разрешение эксперта судом поставлены следующие вопросы:

1) Какова рыночная стоимости части нежилого здания по адресу: <...>, состоящей из помещений цокольного этажа Лит.А: №№ 1-38, 38а, 39-92, 92а, 1-го этажа Лит.А: №№ 1, 17, 27, 29, 30-69, 71-84, 2-го этажа Лит.А: №№ 1-61, 3-го этажа Лит.А: №№ 1-30, 30а, 31-35, 4-го этажа лит.А: №№ 1-32. 32а, 33, 33б, 34-72, 5-го этажа Лит.А: №№ 1-28, 28а, 28б, 29-31; 1-го этажа Лит. А5: № 1, площадью 64059,5 кв.м., кадастровый номер 37:24:040204:1548, для целей его принудительной реализации в рамках исполнительного производства по состоянию на 31.05.2019.

2) Какова рыночная стоимости части нежилого здания по адресу: <...>, состоящей из помещений цокольного этажа Лит.А: №№ 1-38, 38а, 39-92, 92а, 1-го этажа Лит.А: №№ 1, 17, 27, 29, 30-69, 71-84, 2-го этажа Лит.А: №№ 1-61, 3-го этажа Лит.А: №№ 1-30, 30а, 31-35, 4-го этажа лит.А: №№ 1-32. 32а, 33, 33б, 34-72, 5-го этажа Лит.А: №№ 1-28, 28а, 28б, 29-31; 1-го этажа Лит. А5: № 1, площадью 64059,5 кв.м., кадастровый номер 37:24:040204:1548, для целей его принудительной реализации в рамках исполнительного производства на текущую дату.

Определением от 18.03.2020 суд возобновил производство по делу А17-6296/2020, назначил судебное заседание, которое откладывалось в связи с введением Указом губернатора Ивановской области от 17 марта 2020 года № 23-уг режима повышенной готовности на территории Ивановской области.

К дате судебного заседания, назначенного на 03.06.2020, от ООО «Компания оценки и права» поступил отзыв (дополнительный, уточненный), в котором указаны замечания и возражения в отношении выводов, изложенных в отчете эксперта от 16.03.2020 № 26/12/19-01. ООО «Компания оценки и права» указала, что в нарушение п. 11 ФСО № 7 оценщик не проводит анализа рынка аренды офисно-торговых объектов; в нарушение п. 5 ФСО № 3 эксперт рассчитывает рыночную стоимость права аренды земельного участка и использует для этого 3 аналога, но при этом не проводит анализ рынка земельных участков; при оценке нежилого помещения оценщик приводит 9 аналогов, при этом использует только 3 аналога - объекты капитального строительства с земельными участками, не объясняя критерии выбора и не применяя корректировку на тип объекта; использованные аналоги для расчета доходным подходом отсутствуют в анализе рынка и использование 3-х объектов аналогов ставит под сомнение итоговую рыночную стоимость, полученную в рамках доходного подхода; использованная оценщиком корректировка на торг для неактивного рынка никак не объяснена. Также ООО «Компания оценки и права» отметило, что оценщиком был составлен отчет, а не экспертиза рыночной стоимости части нежилого помещения, т.е. эксперт представил суду ненадлежащий документ.

Суд отложил судебное заседание на 17.06.2020, предложив всем лицам, участвующим в деле, представить замечания и возражения по отчету эксперта от 16.03.2020 № 26/12/19-01.

Заявитель считает выводы в отчете эксперта от 16.03.2020 № 26/12/19-01 достоверными, представив письменные комментарии по возражениям и замечаниям ООО «Компания оценки и права» по отчету эксперта от 16.03.2020.

От взыскателя возражений по отчету эксперта от 16.03.2020 № 26/12/19-01 не поступило.

УФССП по Ивановской области и судебный пристав-исполнитель возражений по отчету эксперта от 16.03.2020 № 26/12/19-01 не представили.

В соответствии с абзацами вторым и третьим части 3 статьи 86 АПК РФ, учитывая поступившие возражения и замечания ООО «Компания оценки и права» по отчету об определении рыночной стоимости № 26/12/12-01 от 16.03.2020, суд вызвал в судебное заседание 24.07.2020 эксперта общества с ограниченной ответственностью «ИвОценка» ФИО10, которой даны пояснения по всем замечаниям ООО «Компания оценки и права» к отчету эксперта от 16.03.2020 № 26/12/19-01.

Заявитель в ходе судебного заседания 24.07.2020, по результатам судебной экспертизы уточнил правовосстановительные меры по делу, просит установить стоимость имущества для целей его принудительной реализации в рамках исполнительного производства в размере 231 590 561 рублей без учета НДС. Обязать судебного пристава-исполнителя Фрунзенского РОСП г.Иваново УФССП по Ивановской области вынести новое постановление о принятии результатов оценки с указанием оценки объекта - часть нежилого объекта, расположенного по адресу: <...>, помещения цокольного этажа Лит.А: №№ 1-38, 38а, 39-92, 92а; 1-го этажа Лит.А: №№ 1, 17, 27, 29, 30-69, 71-84, 2-го этажа Лит.А: №№ 1-61, 3-го этажа Лит.А: №№ 1-30, 30а, 31-35, 4-го этажа лит.А: №№ 1-32. 32а, 33, 336, 34-72, 5-го этажа Лит.А: №№ 1-28, 28а, 286, 29-31; 1-го этажа Лит.А5: № 1, площадью 64059,5 кв.м, кадастровый номер 37:24:040204:1548, в размере 231 590 561 рублей без учета НДС.

Рассмотрев имеющиеся в материалах дела документы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 28.09.2016. по делу № А17-6493/2015 частично удовлетворены исковые требования ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «Электросети» о взыскании действительной стоимости доли в уставном капитале Общества в размере 48 288 000 рублей. На основании указанного решения суда 19.01.2017 выдан исполнительный лист серии ФС № 012321299. В связи с предъявлением взыскателем исполнительного листа к исполнению судебным приставом-исполнителем Фрунзенского РОСП г. Иваново УФССП России по Ивановской области 08.02.2017 возбуждено исполнительное производство № 5513/17/37004-ИП

ООО «Электросети» на праве собственности принадлежит часть нежилого объекта, расположенного по адресу: <...>: помещения цокольного этажа Лит. А №№1-38, 38а, 39-92, 92а; 1-го этажа Лит. А №№ 1, 17, 27, 29, 30-69, 71-84; 2-го этажа Лит. А №№ 1-61; 3-го этажа Лит. А №№ 1-30, 30а, 31-35; 4-го этажа Лит А №№ 1-32, 32а, 33, 33б, 34-72; 5-го этажа Лит. А №№ 1-28, 28а, 28б, 29-31; 1-го этажа Лит. А5 № 1, общей площадью 64059, 5 кв.м., кадастровый номер 37:24:040204:1548.

10 апреля 2017 года в рамках исполнительного производства № 5513/17/37004-ИП судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о наложении ареста на вышеназванное имущество должника.

24 мая 2019 года в рамках исполнительного производства № 5513/17/37004-ИП судебным приставом-исполнителем Фрунзенского РОСП г. Иваново УФССП по Ивановской области ФИО1 в целях оценки арестованного имущества вынесено постановление о привлечении специалиста - оценщика ООО «Компания оценки и права» ФИО4

По результатам оценки арестованного имущества оценщиком представлен отчет № 2019/1173 от 14.06.2019 об определении рыночной стоимости нежилых помещений, согласно которому рыночная стоимость недвижимого имущества по состоянию на 31.05.2019 определена в размере 127 318 333 рублей без учета НДС.

Постановлением от 04.07.2019 о принятии результатов оценки судебным приставом-исполнителем принят отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества должника в размере 127 318 333 рублей без учета НДС.

Общество оспорило вышеназванное Постановление в судебном порядке

Суд считает требование заявителя подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

Условия и порядок принудительного исполнения судебных актов определены Законом об исполнительном производстве.

В соответствии с частью 1 статьи 85 Закона N 229-ФЗ оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества (пункт 1 части 2 статьи 85 Закона N 229-ФЗ).

Согласно пункту 50 постановления Пленума ВС РФ N 50, в случаях, предусмотренных частями 2 и 3 статьи 85 Закона об исполнительном производстве, оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем с обязательным привлечением оценщика.

На основании пункта 3 части 4 статьи 85 Закона № 229-ФЗ в тех случаях, когда судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 50 постановления Пленума ВС РФ N 50, стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве).

При рассмотрении споров об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника, основанной на отчете оценщика, к участию в деле в качестве заинтересованного лица следует привлекать также оценщика, составившего соответствующий отчет. Равным образом при оспаривании в суде в порядке искового производства стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, к участию в деле в качестве третьего лица необходимо привлекать судебного пристава-исполнителя, указавшего эту стоимость в постановлении об оценке вещи или имущественного права.

Таким образом, оспаривание результатов оценки, приведенной оценщиком в отчете, посредством предъявления отдельного иска допускается законом и направлено на защиту прав и законных интересов сторон исполнительного производства. Вместе с тем, не исключается и оспаривание постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества.

В силу абзаца 4 пункта 50 Постановления Пленума ВС РФ N 50 суд делает вывод о достоверности произведенной оценки независимо от того, как сформулировал требование заявитель - оспаривание результата оценки или оспаривание постановления судебного пристава-исполнителя, поскольку в обоих случаях данное обстоятельство является существенным для спора.

Таким образом, при оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя о принятии результатов оценки, вопрос о достоверности произведенной специалистом-оценщиком по заданию судебного пристава-исполнителя оценки подлежит обязательному исследованию судом.

Оценочная деятельность осуществляется на территории Российской Федерации на основании Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу статьи 11 названного Закона отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В силу статьи 20 Закона N 135-ФЗ требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности.

Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 утвержден Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке". Согласно пункту 5 ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Требования к содержанию отчета об оценке содержатся в пунктах 8 - 10 ФСО N 3.

В силу пунктов 11 и 14 ФСО N 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов. Итоговая величина стоимости может быть представлена в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления либо в виде интервала значений, если такое представление предусмотрено законодательством Российской Федерации или заданием на оценку.

В данном случае оспариваемым Постановлением судебным приставом-исполнителем приняты зафиксированные в выполненном ООО «Компания оценки и права» отчете № 2019/1173 сведения об определении рыночной стоимости нежилых помещений должника в размере 127 318 333 рублей без учета НДС.

В пункте 2 Информационного письма президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Оценив отчет № 2019/1173, как одно из доказательств по делу, суд установил обстоятельства, свидетельствующие о недостоверности оценки. В частности, на стр. 41 Отчета № 2019/1173 оценщиком не верно указан адрес объекта-аналога №2. Фактически адресом объекта аналога № 2 является г. Фурманов Ивановской области, что зафиксировано в представленной заявителем рецензии №Р-01/19-01 от 08.08.2019 на отчет №2019/1173 от 14.06.2019 со скриншотом публикации объявления в ином источнике. При этом из адресной части объектов аналогов следует, что в отличии от объекта оценки, они находятся в отдалении от центральных улиц г. Иваново, при этом объект-аналог № 2, как указано выше, размещен в другом населенном пункте. Учитывая, что одним из наиболее важных факторов является местоположение объекта недвижимости, допущенная в отчете № 2019/1173 ошибка привела к искажению итогового результата стоимости объекта оценки. На стр. 41 и далее в расчетах на стр. 47 отчета № 2019/1173 оценщик позиционирует все объекты-аналоги как производственно-складские здания. В то же время, из текста объявления объекта-аналога №2 следует, что данный аналог является не производственно-складским, а административным. В тексте объявлений объектов-аналогов №1 и №3 указано, что объекты представляют из себя производственные базы, которые состоят из производственно-складских объектов (гаражи, трансформаторная подстанция, навесы, ангар металлический) и административных объектов, в то время как объект оценки является частью нежилого помещения производственно-складского назначения с фактическим использованием под производство и частично под офисные и торговые помещения. Учитывая изложенное, суд соглашается с мнением заявителя и выводом рецензии №Р-01/19-01 от 08.08.2019 на отчет №2019/1173 от 14.06.2019 о том, что оценщиком не корректно подобраны аналоги и не внесена корректировка по данному фактору в соответствии с занимаемой площадью помещений с разным использованием относительно к общей площади объектов. Изучив доводы рецензии о площадях объектов аналогов, проверив соответствующую информацию о продаже объектов в сети «Интернет», суд установил, что в качестве площадей объектов - аналогов № 1 и № 3 в Отчете № 2019/1173 ошибочно указаны площади земельных участков, занимаемых указанными объектами. На стр. 46 Отчета № 2019/1173 оценщик описывает корректировку на общую площадь объекта оценки, где указывает 4 объекта-аналога и вводит корректировки для объектов-аналогов №1 и №2. В расчетах данные корректировки отсутствуют, при этом объектов-аналогов оценщик использует только 3.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о несоответствии отчета № 2019/1173 требования ст. 11 Закона № 135-ФЗ и ФСО №3 «Требования к составлению отчета об оценке», так как отчет допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

В абзаце 4 пункта 50 Постановления Пленума ВС РФ N 50, предусмотрено, что при рассмотрении дела об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества или имущественных прав должника суд вправе назначить судебную экспертизу.

Для проверки достоверности отчета оценщика № 2019/1173, выполненного по состоянию на 31.05.2019, судом по ходатайству заявителя была назначена судебная экспертиза, с постановкой вопроса: какова рыночная стоимости части нежилого здания по адресу: <...>, состоящей из помещений цокольного этажа Лит.А: №№ 1-38, 38а, 39-92, 92а, 1-го этажа Лит.А: №№ 1, 17, 27, 29, 30-69, 71-84, 2-го этажа Лит.А: №№ 1-61, 3-го этажа Лит.А: №№ 1-30, 30а, 31-35, 4-го этажа лит.А: №№ 1-32. 32а, 33, 33б, 34-72, 5-го этажа Лит.А: №№ 1-28, 28а, 28б, 29-31; 1-го этажа Лит. А5: № 1, площадью 64059,5 кв.м., кадастровый номер 37:24:040204:1548, для целей его принудительной реализации в рамках исполнительного производства по состоянию на 31.05.2019.

16.03.2020 в Арбитражный суд Ивановской области от общества с ограниченной ответственностью «ИвОценка» поступил отчет эксперта от 16.03.2020 № 26/12/19-01, выполненный во исполнение определения суда от 26.12.2019. Представленный в суд отчет соответствует требованиям к заключению эксперта, поскольку в нем отражены все основные разделы, которые требует Федеральный закон от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а методология расчета и определение рыночной стоимости объекта экспертизы соответствует Закону № 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки.

Суд принял данный отчет в качестве надлежащего доказательства, отклонив возражения ООО «Компания оценки и права». При этом судом установлено, что анализ рынка недвижимости (раздел 10), приведенный в отчете эксперта, полностью соответствует требованиям п.11 ФСО №7. Экспертом соблюдена последовательность и объем отраженной информации, требуемой стандартом оценки, исходя из принципа достаточности. Данные о ценах предложений к аренде объектов недвижимости из сегментов рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, с интервалами значений цен приведены на стр.86-95, а скриншоты источников информации в Приложении N4. Выбор возможного диапазона цен аренды, который наиболее соответствует объекту оценки по местоположению, приведен на стр.95. Для расчетов экспертом в качестве аналогов» были использованы 3 предложения из приведенных в Приложении №4. Выбранные аналоги максимально приближены (схожи) по своим характеристикам к земельному участку, относящемуся к объекту оценки. Довод ООО «Компания оценки и права» о том, что на стр.86-92 оценщик приводит 9 аналогов – ошибочен, так как на соответствующих страницах приведены скриншоты предложений по продаже объектов производственно-складской недвижимости в г. Иваново, которые использованы в анализе рынка. Эксперт в отчете не идентифицирует все эти предложения как объекты-аналоги. Для расчета стоимости объекта оценки сравнительным подходом (стр.113-124) экспертом отобраны 3 аналога, из числа приведенных предложений, как наиболее сходные по своим характеристикам с объектом оценки, что соответствует п.5 ФСО №3. Объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Объектом оценки является часть нежилого здания (64 059 кв.м из 64 750 кв. м, т.е. 99% площади). Фактически собственник обладает правами на здание, что позволяет рассматривать объект оценки как здание. Исходя из этого применение в качестве аналогов комплексов зданий, так же включающих в себя помещения различного назначения и относящихся к сегменту рынка объекта оценки, обосновано и соответствует требованиям ФСО. Поправка на неактивный рынок применена обосновано. В анализе рынка эксперт приводит понятия активного и неактивного рынка и, с учетом определенной сегментации, объясняет принадлежность объекта оценки к неактивным рынкам фактором масштаба оцениваемого объекта, попадающего по определение особо крупных и дорогостоящих объектов недвижимости, в отношении которых количество потенциальных покупателей ограничено.

В отчете эксперта от 16.03.2020 № 26/12/19-01 определена итоговая величина рыночной стоимости части нежилого здания по адресу: <...>, состоящей из помещений цокольного этажа Лит.А: №№ 1-38, 38а, 39-92, 92а; 1-го этажа Лит.А: №№ 1, 17, 27, 29, 30-69, 71-84; 2-го этажа Лит.А: №№ 1-61; 3-го этажа Лит.А: №№ 1-30, 30а, 31-35; 4-го этажа Лит.А: №№ 1-32, 32а, 33, 336, 34-72; 5-го этажа Лит.А: №№ 1-28, 28а, 286, 29-31; 1-го этажа Лит.А5: №1, площадью 64059,5 кв. м, кадастровый номер 37:24:040204:1548, для целей его принудительной реализации в рамках исполнительного производства по состоянию на 31 мая 2019 г.: 226 490 152 рубля без учета налога на добавленную стоимость (без НДС), что в два раза превышает рыночную стоимость объекта оценки, указанную в использованном судебном приставом-исполнителем отчете об оценке № 2019/1173.

Таким образом, оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств в порядке ст. 71 АПК РФ применительно к конкретным обстоятельствам дела, суд пришел к выводу о том, что использованный судебным приставом-исполнителем при вынесении оспариваемого Постановления отчет об оценке № 2019/1173 не отражает реальной рыночной стоимости спорного имущества.

В связи с изложенными обстоятельствами суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявленных Обществом требований о признании недействительным Постановления судебного пристава-исполнителя Фрунзенского РОСП г. Иваново УФССП по Ивановской области ФИО1 от 04.07.2019 № 37004/19/122632 о принятии результатов оценки.

Согласно абзацам 7 и 8 пункта 50 Постановления Пленума ВС РФ N 50 в резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве. В том случае, когда постановление судебного пристава-исполнителя об оценке признано незаконным, в резолютивной части судебного акта суд также обязывает судебного пристава-исполнителя вынести новое постановление с указанием оценки имущества должника, установленной судом.

Учитывая, что надлежащая оценка имущества должника устанавливается судом в силу прямого указания абз. 7, 8 Постановления Пленума ВС РФ N 50 в целях дальнейшего использования в исполнительном производстве, соответствующая оценка должна быть максимально приближена по дате оценки к дате судебного акта, так как предназначена для последующий реализации спорного имуществ, которая будет осуществляться спустя значительный период времени после первоначальной оценки (дата первоначальной оценки 31.05.2019). Учитывая изложенное, наряду с вопросом о рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 31.05.2019 (необходимой для проверки достоверности принятой судебным приставом-исполнителем рыночной стоимости), суд поставил перед экспертом вопрос о рыночной стоимости объекта оценки для целей его принудительной реализации в рамках исполнительного производства на текущую дату.

В отчете эксперта от 16.03.2020 № 26/12/19-01 определена итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки для целей его принудительной реализации в рамках исполнительного производства по состоянию на 10 марта 2020 г. (текущая дата), в размере 231 590 561 рубль, без учета налога на добавленную стоимость (без НДС).

Учитывая изложенное, суд устанавливает рыночную стоимость арестованного имущества ООО «Электросети» - часть ул. ФИО11, д. 6 помещение цокольного этажа Лит. А: №№1-38, 38а, 39-92, 92а; 1-го этажа Лит. А: №№ 1, 17, 27, 29, 30-69, 71-84, 2-го этажа Лит. А: №№ 1-61, 3-го этажа Лит. А: №№ 1-30, 30а, 31-35, 4-го этажа Лит А: №№ 1-32, 32а, 33, 33б, 34-72, 5-го этажа Лит. А: №№ 1-28, 28а, 28б, 29-31; 1-го этажа Лит. А5: № 1, площадью 64059, 5кв.м, кадастровый номер 37:24:040204:1548, которая впоследствии должна использоваться в рамках исполнительного производства, на основании отчета эксперта от 16.03.2020 № 26/12/19-01ООО «ИвОценка» № 29/11/19-001 от 29.11.2019 в размере 231 590 561 рубль, без учета налога на добавленную стоимость (без НДС).

Рассмотрев вопрос о распределении судебных расходов по делу, суд установил следующее.

В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом, к которым согласно статье 106 Кодекса относятся, в частности, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

Согласно статье 108 АПК РФ денежные суммы, подлежащие выплате экспертам и свидетелям, вносятся на депозитный счет арбитражного суда лицом, заявившим соответствующее ходатайство, в срок, установленный арбитражным судом.

Обществом было заявлено ходатайство о проведении экспертизы, которое удовлетворено судом. Факт поступления на депозитный счет Арбитражного суда Ивановской области денежных средств в сумме 80 000 руб. за ООО «ЭлектроСети» для проведения судебной экспертизы по делу № А17-6296/2019, подтверждается платежным поручением № 438 от 18.12.2019.

В соответствии с пунктом 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 66 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» по результатам судебного разбирательства расходы по экспертизе распределяются между лицами, участвующими в деле, в порядке, установленном АПК РФ.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

Согласно пункту 51 постановления Пленума ВС РФ N 50 при удовлетворении заявления об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника судебные расходы по делу подлежат возмещению привлеченным к участию в деле территориальным органом ФССП России, в котором осуществляет (осуществляло) служебную деятельность указанное должностное лицо.

Учитывая, что требования заявителя по настоящему делу удовлетворены, с Управления ФССП России по Ивановской области в пользу заявителя подлежит взысканию стоимость судебной экспертизы в сумме 40000 руб.

Излишне внесенная для проведения судебной экспертизы по делу № А17-6296/2019 сумма денежных средств в размере 40 000 руб. подлежит возврату Обществу.

Согласно частям 1, 2 статьи 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей. Денежные суммы, причитающиеся экспертам и свидетелям, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда.

Учитывая изложенное, денежные средства в сумме 40 000 руб., перечисленные 18.12.2019 по платежному поручению № 438 за ООО «ЭлектроСети» для проведения судебной экспертизы по делу № А17-6296/2019, подлежат перечислению с депозитного счета Арбитражного суда Ивановской области на счет общества с ограниченной ответственностью «ИвОценка».

Руководствуясь статьями 110, 170-176, 201, 329 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

1. Требования общества с ограниченной ответственностью «Электросети» удовлетворить.

2. Признать незаконным Постановление судебного пристава-исполнителя Фрунзенского РОСП г. Иваново УФССП по Ивановской области ФИО1 от 04.07.2019 № 37004/19/122632 о принятии результатов оценки в части определения рыночной стоимости арестованного имущества ООО «Электросети» - часть нежилого объекта, расположенного по адресу: ул. ФИО11, д. 6 помещение цокольного этажа Лит. А: №№1-38, 38а, 39-92, 92а; 1-го этажа Лит. А: №№ 1, 17, 27, 29, 30-69, 71-84, 2-го этажа Лит. А: №№ 1-61, 3-го этажа Лит. А: №№ 1-30, 30а, 31-35, 4-го этажа Лит А: №№ 1-32, 32а, 33, 33б, 34-72, 5-го этажа Лит. А: №№ 1-28, 28а, 28б, 29-31; 1-го этажа Лит. А5: № 1, площадью 64059, 5кв.м, кадастровый номер 37:24:040204:1548 в размере 127 318 333 рублей без учета НДС,

3. Установить рыночную стоимость арестованного имущества ООО «Электросети» - часть нежилого объекта, расположенного по адресу: ул. ФИО11, д. 6 помещение цокольного этажа Лит. А: №№1-38, 38а, 39-92, 92а; 1-го этажа Лит. А: №№ 1, 17, 27, 29, 30-69, 71-84, 2-го этажа Лит. А: №№ 1-61, 3-го этажа Лит. А: №№ 1-30, 30а, 31-35, 4-го этажа Лит А: №№ 1-32, 32а, 33, 33б, 34-72, 5-го этажа Лит. А: №№ 1-28, 28а, 28б, 29-31; 1-го этажа Лит. А5: № 1, площадью 64059, 5кв.м, кадастровый номер 37:24:040204:1548, которая впоследствии должна использоваться в рамках исполнительного производства, на основании отчета эксперта ООО «ИвОценка» от 16.03.2020 № 26/12/19-01 в размере 231 590 561 рублей, без учета налога на добавленную стоимость (без НДС).

4. Обязать судебного пристава-исполнителя Фрунзенского РОСП УФССП по Ивановской области ФИО2 вынести новое постановление с указанием оценки имущества должника, установленной в п.3 резолютивной части настоящего решения.

5. Взыскать с Управления Федеральной службы судебных приставов-исполнителей по Ивановской области в пользу ООО «Электросети» судебные издержки по оплате судебной экспертизы в сумме 40 000 руб.

6. Бухгалтерии Арбитражного суда Ивановской области денежные средства в сумме 40 000 руб., перечисленные 18.12.2019 по платежному поручению № 438 за ООО «ЭлектроСети» для проведения судебной экспертизы по делу № А17-6296/2019, перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Ивановской области на счет общества с ограниченной ответственностью «ИвОценка» по следующим реквизитам: ИНН <***>, КПП 370201001, счет № 40702810900000000324, Банк получателя: АО БАНК НБС г. Иваново, БИК 042406718, к/счет 30101810000000000718. Назначение платежа: оплата за экспертизу по делу А17-6296/2019.

7. Бухгалтерии Арбитражного суда Ивановской области возвратить ООО «Электросети» денежные средства в сумме 40 000 руб., перечисленные по платежному поручению № 438 за ООО «Электросети» для проведения судебной экспертизы по делу № А17-6296/2019, при предоставлении ООО «Электросети» необходимых банковских реквизитов.

8. Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Ивановской области.

Судья М.С. Калиничева