Гражданский кодекс часть 1

закрытое акционерное общество «Региональный торговый комплекс» (далее ЗАО «РТК», Общество, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее предприниматель ФИО1, предприниматель, ответчик) о взыскании 424737 руб. 19 коп., в том числе 228353 руб. 33 коп. задолженности по арендной плате, эксплуатационному сбору и коммунальным услугам, 196383 руб. 86 коп. пени в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по внесению арендных и иных платежей по договору аренды от 15.12.2011 № 280-12/11-3Б.

До принятия решения по делу истец неоднократно уточнял исковые требования, в окончательном варианте просит взыскать с ответчика задолженность по оплате арендной платы за период с июля 2013 года по 18.12.2013 в рублях, эквивалентную 14523,85 евро по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату фактического платежа, задолженность по оплате эксплуатационного сбора за период с октября 2013 года по 18.12.2013 в рублях, эквивалентную 1267,97 евро по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату фактического платежа, неустойку в рублях, эквивалентную 16585,78 евро по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату фактического платежа, а также 63191 руб. 99 коп. переменную часть арендной платы (оплата за потребленную электроэнергию).

Заявление истца принято судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 02.10.2014 истец представил заявление об отказе от иска в части взыскания 63191 руб. 99 коп. переменной части арендной платы.

В соответствии с ч.2 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

В соответствии с ч.5 ст. 49 АПК РФ суд не принимает отказ истца от иска в случае, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.

Исследовав материалы дела, усматривая, что отказ от иска закону не противоречит, не нарушает права других лиц, суд принимает отказ истца от иска в части, в связи с чем производство по делу в части требования о взыскании 63191 руб. 99 коп. переменной части арендной платы подлежит прекращению в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Ответчик в судебном заседании, отзыве на иск и дополнениях к нему исковые требования признал частично. Ответчик указал, что он не оспаривает наличие задолженности перед истцом по арендной плате и эксплуатационному сбору за период с сентября 2013 года по 06.11.2013. С 07.11.2013 доступ в арендованное помещение ответчику был прегражден, помещение опечатано и с указанной даты ФИО1 помещением не пользовалась, в связи с чем начисление арендной платы за период с 07.11.2013 по 18.12.2013 является неправомерным. Кроме того, ответчик полагает, что расчет арендной платы необходимо производить из арендованной площади 156,4 кв. м (согласно технического паспорта), фактически переданной предпринимателю по акту приема-передачи от 27.10.2007, а не по площади 163,8, указанной в договоре аренды.

Ответчик указывает, что истец необоснованно перевел сумму обеспечительного платежа в размере 213989 руб. 90 коп. в евро исходя из курса евро, установленного Центральным Банком РФ на 18.12.2013 – 45,2644, в то время как стороны в дополнительном соглашении от 23.08.2013 к договору аренды от 15.12.2011 определили, что оплата в период с 01.09.2013 по 31.12.2013 производится в размере 42 руб. за один евро. Поскольку обеспечительный платеж засчитывается за последний месяц аренды – октябрь-ноябрь 2013 года, то обеспечительный платеж должен быть переведен в евро исходя из размера 42 руб. за один евро. Согласно расчету ответчика обеспечительный платеж должен быть зачтен в сумме 5095 евро (213969,9/42). Кроме того, поскольку задолженность образовалась за период с сентября 2013 по 06.11.2013, взыскание должно производиться также исходя из курса 42 руб. за евро, а не по курсу евро на дату фактического платежа.

Ответчик возражает против начисления неустойки с июля 2013 года, полагая, что задолженность образовалась за период с сентября 2013 года, что подтверждается актом сверки расчетов по состоянию на 31.10.2013, карточками учета по контрагенту ФИО1, исковым заявлением, дополнениями к нему. Предприниматель полагает, что истец не вправе изменять направление денежных средств неоднократно. Ответчик заявил ходатайство о снижении размера неустойки до двойной ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации -16,5%, считает установленный в договоре размер неустойки – 1% за каждый день просрочки, то есть 365% годовых, явно несоразмерным последствиям нарушения обязательства. Ответчик указывает, что согласно официальным данным, размещенным на сайте Банка России, средневзвешенные процентные ставки по кредитам, предоставленным юридическим лицам в период сентябрь-декабрь 2013г. составили от 7,6% годовых (кредит на 30 дней) до 11,7%о годовых (самый высокий - кредит от 1 года до 3 лет), а депозит от 5.6%о годовых (депозит до 30 дней) до 8,0 % годовых (депозит свыше 1 года). По данным Сбербанка России кредит истец мог оформить в пределах 11,54% годовых «Бизнес-Актив), 11,58% (Бизнес-Инвест), 11,25%) (Бизнес-Оборот), 11,58% (Бизнес-Оборот). Таким образом, двукратная учетная ставка Банка России, существенно перекрывает по размеру все виды кредитования и депозитов.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме в уточненной редакции, против доводов отзыва возражал, указав, что все условия договора аренды сторонами были согласованы, в том числе согласована арендованная площадь 163,78 кв.м. для исчисления арендной платы, а также иных платежей и сборов (приложение № 5 к договору аренды), что в силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации является правомерным. При заключении договора арендатор не заявлял возражений по расчету Арендованной площади и размеру применяемых штрафных санкций. Курс евро исходя из размера 42 руб. за один евро был согласован сторонами в дополнительном соглашении от 23.08.2013 только в отношении платежей, осуществленных в период с 01.09.2013 по 31.12.2013, и не может быть распространен на платежи, осуществляемые в иной период. Поскольку ни законом, ни условиями договора курс и дата пересчета иностранной валюты в рубли не установлены, то в соответствии с п.2 ст.317 Гражданского кодекса Российской Федерации пересчет должен осуществляться по официальному курсу на дату фактического платежа. ЗАО «РТК» пояснило, что в связи с просрочкой в оплате арендных и иных платежей по договору Общество на основании п. 7.1.4. договора опечатало спорное помещение. Вместе с тем, указанные действия не свидетельствуют о прекращении договора аренды с ответчиком и не препятствовали пользованию арендатором помещением. Ключей от арендуемого помещения у истца не было, никаких иных препятствий в пользовании помещением истец не осуществлял, наклееная бумага не может ограничить доступ в помещение, так как оно находится во владении ответчика. Ответчица умышленно не предпринимала попыток попасть в помещение, с целью освободить себя от уплаты аренды за данный период.

Предприниматель ФИО1, возражая против пояснений истца, указала, что с 07.11.2013 года пользоваться арендованным помещением не могла, помещение было опечатано без предупреждения, практически каждый день пыталась пройти в помещение, однако сотрудники истца и охранники преграждали путь, не разрешили забрать даже документы и денежные средства, находящиеся в магазине. ФИО1 пояснила, что не допущены были также представитель Банка, являющегося залогодержателем имущества, находящегося в магазине, и полиции, вызванный ответчиком 05.12.2013 по факту вскрытия помещения. Впоследствии помещение было вскрыто истцом без уведомления предпринимателя, вывезен из помещения весь товар и иное находящееся в нем имущество в неизвестном предпринимателю направлении.

По ходатайству ответчика судом заслушаны в качестве свидетелей технический директор ответчика ФИО5, сотрудник ОАО «Банк Иваново» ФИО6, сотрудник полиции ФИО7

Свидетель ФИО5 пояснил, что с 2012 года работает техническим директором магазин «Спорт-Стрит» предпринимателя ФИО1 в ТРЦ Серебряный город на 3 уровне. Магазин работал до 06.11.2013. 07.11.2013 с утра до открытия магазина администратор истца по телефону сообщил, что магазин опечатан. Доступ в магазин был ограничен арендодателем, на посту выставлена охрана. ФИО5 сообщил, что в магазин приезжал каждый день, фотографировал издалека вход магазина, но к магазину подойти не мог, поскольку появлялась физическая охрана и преграждала доступ. 05.12.2013 магазин был вскрыт, однако администрация ТРЦ Серебряный город никаких объяснений не предоставила. 05.12.2013 магазин снова опечатан теми же бумажками с датой от 07.11.2013. По факту хищения 05.12.2013 была вызвана полиция, их также охрана не пустили. ФИО5 пояснил, что 18.12.2013 мы подошли к магазину с сотрудниками банка, так как они также заинтересованы в возврате имущества, поскольку являются залогодержателями данного имущества, но нас опять встретила охрана с дубинками, и тогда снова вызвали полицию. У магазина была выставлена постоянная охрана - 1 человек, стоило нам подойти к магазину появлялась передвижная охрана с дубинками. 25.12.2013 мы обнаружили, что в магазине нет имущества, рольставни вырваны. Мы неоднократно обращались в администрацию ТРЦ Серебряный город, чтобы вскрыть магазин в их присутствии и забрать личные вещи, трудовые книжки сотрудников, но нам было отказано.

Свидетель ФИО7 пояснил, что от ФИО1 поступило сообщение в полицию, по данному вызову ФИО7 прибыл к торговому павильону в ТРЦ Серебряный город. ФИО1 пояснила, что вызывала полицию по факту запрета ей доступа в арендуемое ею помещение. Помещение находится на 3-м этаже ТРЦ «Серебряный город» у эскалатора, магазин спортивной одежды. У спорного помещения стоял охранник от ОА «Контур», помещение было опечатано бумажкой. С ФИО1 были представители банка, как они пояснили, им необходимо было повести ревизию в магазине, однако администрация ТРЦ им ограничила доступ в помещение. ФИО7 указал, что не уполномочен без согласия собственника вскрывать и проникать в помещение, поэтому он принял только заявление от ФИО1, был составлен акт наружного осмотра помещения, опрошены свидетели. Это было приблизительно в декабре 2013 года. У спорного помещения стоял охранник, помещение было закрыто на жалюзи, опечатано бумажкой.

Свидетель ФИО6 пояснил, что работает экспертом в ОАО «Банк Иваново». 07 ноября 2013 по обращению ФИО1 им был осуществлен выход в спорное помещение для проверки имущества, около помещения стоял охранник, дверь была закрыта, на просьбу предоставить доступ в помещение было отказано. Администратор ТРЦ также отказал в доступе. 18 ноября 2013 был повторный выход на осмотр помещения и находящегося в нем залогового имущества, доступ также был ограничен. 23 декабря 2013 г. ФИО1 позвонила и вызвала нас по факту, что магазин вскрыт и в нем нет залогового товара. Представители ОАО «Банк Иваново» неоднократно выходили в ТРЦ, но в помещении войти не смогли.

Изучив представленные сторонами документы, заслушав пояснения сторон и свидетелей, суд установил следующие обстоятельства.

Между ЗАО «РТК» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 15.12.2011 № 280-12/11-3Б (в редакции протокола согласования разногласий от 15.01.2012), согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование за плату павильон № 7, состоящий из 7 (семи) нежилых помещений за номерами согласно технического плана: 178, 179, 180, 181, 182, 183, 184 общей площадью 156,40 кв.м., расположенный на 3-м этаже здания Торгового центра литер «Д» по адресу: <...>, а арендатор обязуется принять помещения и выплачивать за них арендодателю арендную плату, предусмотренную договором (п. 4.1, 1.1.4 договора).

Указанные в договоре помещения переданы арендатору по акту приема-передачи нежилого помещения от 27.10.2007 к договору от 27.10.2007 № 02-10/07-3Б и на момент заключения договора от 15.12.2011 № 280-12/11-3Б находились во владении и пользовании ответчика.

Согласно п. 5.1 договор от 15.12.2011 № 280-12/11-3Б вступает в силу с 15.12.2011 и заключается на неопределенный срок.

Платежи и порядок расчетов по договору согласованы сторонами с разделе 6 договора. Арендатор ежемесячно уплачивает арендодателю арендную плату и эксплуатационный сбор (п. 6.1). Величина арендованной площади помещений, переданных по настоящему договору арендатору, для цели исчисления арендной платы, а также иных платежей и сборов, подлежащих уплате арендатором, составляет согласно составленного и подписанного сторонами акта (Приложение №5 к настоящему договору) 163,78 кв.м. (п. 6.2).

Согласно п. 6.3 ежемесячная арендная плата, подлежащая уплате арендатором, складывается из постоянной и переменной частей арендной платы.

Постоянная часть арендной платы рассчитывается путем умножения базовой ставки на количество квадратных метров арендованной площади, является платой за пользование арендатором арендованными помещениями, а также местами общего пользования.

Переменная часть арендной платы соответствует стоимости потребленной арендатором электроэнергии в Помещениях.

По соглашению сторон базовая ставка устанавливается в размере 32,00 Евро (в т.ч. НДС) за один (1) м²арендованной площади (п. 6.4).

Согласно п. 6.5 договора уплачиваемый арендатором Эксплуатационный сбор является платой за услуги арендодателя по организации содержания, эксплуатации и обслуживания здания Торгового центра, направленные на обеспечение благоприятных и безопасных для арендатора условий осуществления им в Торговом центре коммерческой и/или иной разрешенной деятельности.

Ежемесячный эксплуатационный сбор рассчитывается путем умножения эксплуатационной ставки на количество квадратных метров арендованной площади.

Эксплуатационный сбор начисляется арендатору с даты передачи ему Помещений по передаточному акту. По соглашению сторон эксплуатационная ставка устанавливается в размере 2,00 Евро (в т.ч. НДС) за один (1) м²арендованной площади.

В соответствии с п. 6.7 договора постоянная часть арендной платы и эксплуатационный сбор вносятся арендатором авансовыми платежами в срок с 15 по 20 число каждого месяца, предшествующего расчетному, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя самостоятельно, без выставления счета.

Переменная часть арендной платы уплачивается Арендатором авансовыми платежами на основании выставляемых арендодателем счетов на оплату, не позднее 3 (трех) банковских дней с момента выставления счета. Перерасчет переменной части арендной платы по фактическому потреблению электроэнергии производится на каждое 1-е число месяца.

В п. 6.8 договора стороны согласовали, что уплата платежей и сборов, установленных настоящим договором в иностранной валюте, производится в российских рублях, в следующем порядке: При оплате производится соотнесение курса Евро - рубль РФ, установленного ЦБ РФ по состоянию на дату осуществления Арендатором платежа, и базового курса, установленного Сторонами в размере 40,00 (сорок) рублей 00 копеек за 1 (один) Евро. В случае если стоимость Евро, выраженная в рублях РФ, и установленная ЦБ РФ на дату оплаты арендатором платежа окажется равной или выше базового курса, то оплата производится арендатором по курсу установленному ЦБ РФ на дату платежа. В случае если стоимость Евро, выраженная в рублях РФ, и установленная ЦБ РФ на дату оплаты арендатором платежа окажется ниже базового курса, то оплата производится по базовому курсу.

Согласно п. 6.11 договора при наличии задолженности арендатора по уплате арендной платы, сборов, штрафных санкций, и/или иных предусмотренных договором платежей, арендодатель вправе зачесть поступающие от арендатора денежные суммы в порядке очередности, в счет: погашения задолженности арендатора по оплате штрафной неустойки за просрочку внесения арендной платы и/или эксплуатационного сбора; погашения иной задолженности арендатора, возникшей в рамках договора; погашения основной задолженности по арендной плате (постоянной и переменной части) и эксплуатационному сбору.

Дополнительным соглашением от 17.10.2012 стороны установили с 01.12.2012 базовую ставку постоянной части арендной платы в размере 35 Евро (в т.ч. НДС) за один (1) м²арендованной площади, а также эксплуатационную ставку 3 Евро за один (1) м²арендованной площади.

Дополнительным соглашением от 23.08.2013 стороны дополнили раздел 6 договора пунктом 6.16 следующего содержания: При осуществлении арендатором, в сроки установленные договором, оплаты договорных платежей в период с 01.09.2013 г. по 31.12.2013 г. (включительно) будут действовать специальные условия соотнесения курса Евро - рубль РФ:

В случае, если стоимость Евро, выраженная в рублях РФ, и установленная ЦБ РФ на дату оплаты арендатором окажется равной или выше базового курса, установленного и закрепленного сторонами в п.6.9.1. Договора в размере 40 (Сорок) рублей 00 копеек за 1 (Один) Евро - но не более чем 42,00 (сорок два) рубля 00 копеек за 1 (один) Евро, - то оплата производится арендатором по курсу установленному ЦБ РФ на дату платежа.

В случае если стоимость Евро, выраженная в рублях РФ, и установленная ЦБ РФ на дату оплаты арендатором платежа окажется равной или выше, чем 42,00 (сорок два) рубля 00 копеек за 1 (один) Евро, то оплата производится арендатором в размере 42,00 (сорок два) рубля 00 копеек за 1 (один) Евро.

В случае если стоимость Евро, выраженная в рублях РФ, и установленная ЦБ РФ на дату оплаты арендатором платежа окажется ниже базового курса, то оплата производится по базовому курсу, установленного сторонами в договоре в размере 40 (Сорок) рублей 00 копеек за 1 (один) Евро».

Согласно п. 11.4.2 договора арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора и прервать срок аренды, письменно уведомив арендодателя об отказе за 90 календарных дней до даты прекращения срока аренды.

ФИО8 направила ЗАО «РТК» заявление от 18.09.2013 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, в котором просила представителей арендодателя 18.12.2013 прибыть для приемки помещения.

Письмом от 11.11.2013 ЗАО «РТК» сообщило Предпринимателю, что с 07.11.2013 арендуемое им помещение опечатано в связи с наличием задолженности по арендным и иным платежам по договору от 15.12.2011 № 280-12/11-3Б, предложив незамедлительно произвести оплату образовавшейся задолженности и неустойки за просрочку оплаты.

Согласно уточненному расчету истца за расчетный период с декабря 2012 года по 18.12.2013 у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 14523,85 евро (с учетом зачета обеспечительного платежа), задолженность по оплате эксплуатационного сбора в размере 1267,97 евро, а также 63191 руб. 99 коп. по переменной части арендной платы (оплата за потребленную электроэнергию).

В связи с ненадлежащим выполнением арендатором обязательства по внесению платежей по договору аренды от 15.12.2011 № 280-12/11-3Б, ЗАО «РТК» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд пришел к заключению о частичном удовлетворении заявленных исковых требований.

Правовые отношения сторон по договору аренды регулируются Главой 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статьям 307 - 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться сторонами надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

При заключении договора аренды от 15.12.2011 № 280-12/11-3Б стороны согласовали все необходимые условия, договор подписан сторонами и скреплен печатями, помещение на момент подписания договора находилось в пользовании у ответчика на основании ранее заключенных договоров аренды, что сторонами не оспаривается.

Согласно статье 614 Гражданского Кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В п. 6.2 договора и Приложении №5 стороны согласовали, что для цели исчисления арендной платы, а также иных платежей и сборов, подлежащих уплате арендатором, величина арендованной площади помещений, переданных по настоящему договору арендатору, составляет 163,78 кв.м.

Довод ответчика, что истец неправомерно начисляет арендную плату из площади 163,78 кв.м, несмотря на то, что фактически передано предпринимателю в аренду по акту помещение площадью 156,4 кв. м, судом отклоняется.

Согласно пункту 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. В силу последнего абзаца данной статьи стороны могут предусматривать в договоре аренды как сочетание указанных в законе форм арендной платы, так и иные формы оплаты аренды.

Протолковал по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора аренды, в том числе пункты 6.2,6.3, приложение № 5 к договору суд пришел к выводу о том, что сторонами согласован определенный порядок исчисления арендной платы, не привязанный к фактической площади арендуемого помещения. Из положений п. 6.3.1 договора усматривается, что постоянная часть арендной платы является платой за пользование арендатором не только арендованными помещениями, а также местами общего пользования, а эксплуатационный сбор – платой за услуги платой арендодателя по организации содержания, эксплуатации и обслуживания здания Торгового центра.

В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом.

Договор аренды от 15.12.2011 № 280-12/11-3Б и приложение № 5 к нему подписаны ответчиком без возражений, ответчик длительное время производил оплату за помещение исходя из согласованных сторонами условий, в связи с чем установление в договоре аренды данного порядка начисления арендной платы закону не противоречит.

По смыслу положений ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата вносится за фактическое владение и пользование арендатором имуществом арендодателя.

Аналогичное условие согласовано сторонами в пунктах 6.3.1, 6.3.2, 6.5 договора согласно которым постоянная, переменная часть арендной платы и эксплуатационный сбор начисляются арендатору с даты передачи ему помещений по передаточному акту. Постоянная часть арендной платы является платой за пользование арендатором арендованными помещениями, также местами общего пользования. Переменная часть арендной платы соответствует стоимости потребленной арендатором электроэнергии в помещениях.

Из представленных в материалы дела документов, пояснений ответчика и свидетелей следует, что с 07.11.2013 года помещение было опечатано. Факт опечатывания помещения оформлен истцом актом от 07.11.2013 и сторонами не оспаривается.

Довод истца, что ответчик имел возможность пользоваться помещением с 07.11.2013 без каких-либо ограничений, сорвав бумагу с надписью «Опечатано», опровергается представленными в материалы дела документами, пояснениями ответчика и свидетелей.

Оценив представленные в дело доказательства, суд пришел к выводу, что ответчик с 07.11.2013 не мог пользоваться спорным помещением, в связи с чем начисление арендной платы с 07.11.2013 по 18.12.2013 является неправомерным.

В связи с указанным, задолженность ответчика по арендной плате по договору аренды от 15.12.2011 № 280-12/11-3Б за период по 07.11.2013 составила 11337,13 Евро (за июль 2013 года - 2044,26 Евро, за сентябрь – 2414,11 Евро, за октябрь – 5732,3 Евро, за ноябрь (6 дней) – 1146,46 Евро), задолженность по оплате эксплуатационного сбора – 589,61 Евро (за октябрь 2013 года – 491,34 Евро, за ноябрь 2013 года (6 дней) – 98,27 Евро).

Довод ответчика, что истец неправомерно при рассмотрении дела изменял период образования задолженности (первоначально заявил период с сентября 2013 года), зачислив переплату за предыдущий период, судом отклоняется, поскольку изменение исковых требований в данном случае не противоречит положениям ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При уточнении периода образования задолженности истец не изменял назначение платежа, указанное ответчиком в платежных поручениях, напротив, произвел расчет с учетом указания в платежных поручениях месяца, за который производится оплата. В случае, когда имела место переплата, истец правомерно с учетом п. 6.11 договора и положений п. 3 ст. 522 Гражданского кодекса Российской Федерации (применяется по аналогии) направлял переплату на оплату задолженности, образовавшейся за предыдущий период.

Стороны в договоре (п. 12.1) предусмотрели в качестве меры обеспечения надлежащего исполнения арендатором своих обязательств по договору внесение арендатором обеспечительного платежа.

В судебном заседании стороны указали, что ФИО1 был внесен обеспечительный платеж в размере 213989 руб. 90 коп.

Согласно п. 12.4 договора при прекращении срока аренды по настоящему договору, внесенная арендатором сумма обеспечительного платежа, по соглашению сторон, либо подлежит возврату Арендатору за вычетом задолженностей по оплате арендных платежей, штрафов и неустоек, и/или иных платежей, предусмотренных договором, имеющихся у арендатора на момент прекращения срока аренды, либо подлежит зачету в счет уплаты арендной платы за последний месяц срока аренды по договору.

В расчете исковых требований истец произвел вычитание суммы обеспечительного платежа в размере 4727,55 Евро из суммы задолженности. Перевод в Евро осуществлен истцом по курсу, установленному Центральным Банком РФ на 18.12.2013. Вместе с тем, стороны в дополнительном соглашении от 23.08.2013 установили, что в случае если стоимость Евро, выраженная в рублях РФ, и установленная ЦБ РФ на дату оплаты арендатором платежа окажется равной или выше, чем 42,00 (сорок два) рубля 00 копеек за 1 (один) Евро, то оплата производится арендатором в размере 42,00 (сорок два) рубля 00 копеек за 1 (один) Евро.

Поскольку последний месяц аренды входит в период, согласованный сторонами в дополнительном соглашении от 23.08.2013, перевод обеспечительного платежа в Евро должен осуществляться исходя из стоимости Евро 42 руб. и составит 5095 Евро.

В связи с указанными обстоятельства, сумма задолженности ответчика по арендной плате и эксплуатационному сбору составляет 6831,74 Евро ((11337,13+589,61)-5095) и подлежит взысканию с предпринимателя ФИО1 в пользу ЗАО «РТК».

Истцом также заявлено в иске требование о взыскании с ответчика неустойки в рублях, эквивалентную 16585,78 евро по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату фактического платежа, на основании п. 10.1 договора аренды от 15.12.2011 № 280-12/11-3Б, согласно которому за каждый день просрочки исполнения платежных обязательств, предусмотренных договором, арендатор обязан уплатить арендодателю пени в размере 1,0% от суммы просроченного платежа, до полного исполнения обязательства.

Неустойкой (пени, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (статья 330 Гражданского кодекса РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Материалами дела подтверждается факт нарушения ответчиком обязательства по внесению платежей по договору аренды от 15.12.2011 № 280-12/11-3Б и наличие неисполненного денежного обязательства, в связи с чем, требование о взыскании неустойки заявлено истцом правомерно.

Вместе с тем, поскольку арендная плата подлежит начислению за период по 07.11.2013, расчет неустойки должен быть произведен за исключением начисления пени на суммы арендной платы и эксплуатационного сбора за период с 07.11.2013 по 18.12.2013.

Неустойка составит 12685,75 Евро (11531,85 (за июль, сентябрь, октябрь 2013 года на долг по арендной плате согласно расчету истца)+664,68Евро на долг по арендной плате за ноябрь 2013 года (1146,46*1%*58) + 432,38 Евро (за октябрь 2013 года на долг по эксплуатационному сбору согласно расчету истца)+56,84 Евро на долг по эксплуатационному сбору за ноябрь 2013 года (98,27 Евро*1%*58)

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении размера неустойки в связи с её явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства. Ответчик просит произвести расчет неустойки исходя из двойной ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации -16,5%,

Статьей 333 Гражданского кодекса РФ установлено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Информационным письмом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997г. № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского Кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что критериями для установления несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другие.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).

Согласно п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Принимая во внимание, что неустойка, являясь мерой гражданско-правовой ответственности, носит компенсационный характер и не может служить источником обогащения лица, требующего ее уплаты, учитывая явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (чрезмерно высокий процент пени – 1% в день), учитывая, что средний размер платы по кредитам, выдаваемым кредитными организациями в период нарушения обязательства ниже двукратной учетной ставки Банка России (согласно представленной ответчиком информации), а также отсутствие сведений о наступивших для истца отрицательных последствиях в связи с просрочкой исполнения ответчиком обязательства, суд считает, что заявленная истцом санкция не соответствует последствиям неисполнения обязательства (размеру возможных убытков у истца), в связи с чем размер взыскиваемой неустойки в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса РФ подлежит уменьшению до 634 Евро, рассчитанной с учетом двойной ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации -16,5%.

По мнению суда, указанный размер пени в полной мере возмещает возможные потери истца.

Доказательств, подтверждающих, что у ЗАО «РТК» возникли какие-либо убытки в результате нарушения ответчиком обязательства по оплате арендных платежей и эксплуатационного сбора, а также в подтверждение довода о соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в материалах дела не имеется и суду не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

В денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, "специальных правах заимствования" и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон (пункт 2 статьи 317 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Довод ответчика, что взыскание задолженности должно производится исходя из размера Евро, равного 42 руб. как согласовано сторонами в дополнительном соглашении от 23.08.2013, поскольку задолженность образовалась в период, определенный в данном соглашении, судом отклоняется.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В дополнительном соглашении стороны прямо предусмотрели, что согласованные в нем курсы Евро действуют «при осуществлении арендатором оплаты договорных платежей в период с 01.09.2013 по 31.12.2013» и исходя из выставленных и оплаченных сумм следует, что стороны применили указанное положение к произведенным в указанный срок платежам.

Заявленные в настоящем иске платежи в указанный период не произведены, в связи с чем данное условие применению не подлежит.

В п. 6.8.2 договора стороны согласовали, что в случае если стоимость Евро, выраженная в рублях РФ, и установленная ЦБ РФ на дату оплаты арендатором платежа окажется равной или выше базового курса (п. 6.8.1 базовый курс – 40 руб. за 1 Евро), то оплата производится арендатором по курсу установленному ЦБ РФ на дату платежа. В п. 6.8.3 стороны определили, что в случае если стоимость Евро, выраженная в рублях РФ, и установленная ЦБ РФ на дату оплаты арендатором платежа окажется ниже базового курса, то оплата производится по базовому курсу, установленного сторонами в договоре в размере 40 (Сорок) рублей 00 копеек за 1 (один) Евро».

Исходя из заявленных истцом требований, учитывая, что в данном случае права ответчика не нарушаются, задолженность и неустойка подлежит взысканию в Евро по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату фактического платежа.

С учетом ч. 2 ст. 317 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 04.11.2002 N 70 "О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации" цена иска определяется судом в рублях в соответствии с правилами пункта 2 статьи 317 Гражданского кодекса Российской Федерации на день подачи искового заявления. В связи с указанным, учитывая, что на день подачи иска – 15.11.2013 курс Евро составил 44,0201 рубль за 1 Евро, цена иска составляет 1488457 руб. 18 коп. (32377,6Евро*44,0201+63191 руб. 99 коп.).

Госпошлина на указанную цену иска составляет 27884 руб. 57 коп.

По общему правилу, судебные расходы распределяются в соответствии со ст. ст. 106 - 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пропорционально удовлетворенным требованиям. Снижение неустойки на основании ст. 333 ГК РФ не является основанием для возложения на истца обязанности по оплате госпошлины в части отказа в иске (п.9 Постановления Пленума ВАС РФ N 6 от 20.03.97).

В связи с отказом истца от иска в части 63191 руб. 99 коп. задолженности по переменной части арендной платы госпошлина в сумме 1183 руб. 84 коп. подлежит возврату истцу из федерального бюджета. Госпошлина в остальной части подлежит отнесению на стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в соответствии с положениями ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: на истца – 10605 руб. 29 коп., на ответчика – 16095 руб. 44 коп.

Истцом при подаче иска оплачено 11494 руб. 74 коп. госпошлины. Следовательно истцу подлежит возврат из федерального бюджета 889 руб. 45 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 64, 75, ст. 110, 156, 167, 170, 180 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

1.Производство по делу в части взыскания 63191 руб. 99 коп. задолженности по переменной части арендной платы прекратить в связи с отказом истца от иска.

2.Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу закрытого акционерного общества «Региональный торговый комплекс» задолженность по арендной плате и эксплуатационному сбору в рублях, эквивалентную 6831,74 Евро по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату фактического платежа, неустойку, начисленную за период с 21.06.2013 по 18.12.2013, в рублях, эквивалентную 634 Евро по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату фактического платежа.

3.В остальной части иска отказать.

4.Возвратить закрытому акционерному обществу «Региональный торговый комплекс» из федерального бюджета 889 руб. 45 коп. государственной пошлины по делу.

5.Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета 16095 руб. 44 коп. государственной пошлины по делу.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия во Второй арбитражный апелляционный суд Российской Федерации путем подачи жалобы через Арбитражный суд Ивановской области.

Судья Е.И. Демидовская