Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Гурьянова О.П., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бобокаловой Е.С., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ПРОФИТСТРОЙ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664050, <...>)

к УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КРТОГРАФИИ ПО ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ – ГОСУДАРСТВЕННОМУ РЕГИСТРАТОРУ - ФИО1

о признании незаконным решение должностного лица органа, осуществляющего публичные полномочия

при участии в заседании:

от заявителя: не явился;

от заинтересованного лица: ФИО2 – представитель по доверенности (удостоверение),

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ПРОФИТСТРОЙ» обратилось в арбитражный суд с заявлением к УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КРТОГРАФИИ ПО ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ – ГОСУДАРСТВЕННОМУ РЕГИСТРАТОРУ - ФИО1 о признании незаконным решения государственного регистратора об отказе в государственном кадастровом учете и государственной регистрации от 16.04.2018 по заявлению ООО «ПРОФИТСТРОЙ» № 38/149/004/2017-3833 и обязании устранить допущенные нарушения.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания в порядке главы 12 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в судебное заседание не явились.

В обоснование заявления ООО «ПРОФИТСТРОЙ» указало следующее.

На основании договора аренды земельного участка, заключенного 28.07.2014 между г-кой ФИО3 (арендодатель) и ЗАО «ИркутсГорРемСтрой» (арендатор), последнему в арендное пользование был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 38:36:000013:176, расположенный на земельном участке с местоположением: Иркутская область, г. Иркутск, р-н Куйбышевский, ул. Киренская, 48, с целевым использованием под строительство многоквартирного жилого дома.

Земельный участок по Свидетельству о государственной регистрации права от 05.06.2014 принадлежит на праве собственности ФИО3

ЗАО «ИркутсГорРемСтрой» (арендатор) по договору уступки прав аренды земельного участка от 23.11.2016, заключенному с ООО «Профитстрой», передало права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 38:36:000013:176, расположенного на земельном участке с местоположением: Иркутская область, г. Иркутск, р-н Куйбышевский, ул. Киренская, 48, по договору аренды земельного участка от 28.07.2014 - ООО «Профитстрой».

23.06.2017 ООО «Профитстрой» получено разрешение на строительство группы многоквартирных домов.

В период с июня по ноябрь 2017 года ООО «Профитстрой» вело строительство группы многоквартирных домов на арендованном земельном участке, им заключены договоры долевого участия на строительство домов, зарегистрированные в установленном порядке в Управлении Росреестра по Иркутской области.

С момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) в силу ч. 1 ст. 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ считается находящимся в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или праве аренды.

При возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога в соответствии с ч. 5 ст. 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства.

Ввиду рассмотрения Арбитражным судом Иркутской области в рамках дела № А19-18565/2018 о банкротстве ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» обособленного спора о признании недействительной уступки права аренды земельного участка от 23.11.2016, возникли основания для обращения взыскания на предмет залога – арендованный земельный участок.

На основании указанной нормы, в целях обеспечения прав граждан - участников долевого строительства 21.12.2017 в ГАУ «Иркутский областной многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» представителем ООО «Профитстрой» было подано заявление и документы на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Иркутск. Куйбышевский район.

При рассмотрении заявления орган регистрации установил, что в рамках и по ходатайству конкурсного кредитора определением от 13.11.2017 по делу № А19-18565/2018 приняты обеспечительные меры, Управлению Федеральной регистрационной службы, государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области запрещено осуществлять регистрационные действия в отношении земельного участка, расположенного по адресу <...> уч. 48, площадь - 9255+/-34 кв.м., разрешенное использование - многоквартирные жилые дома, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 38:36:000013:176, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на указанный земельный участок, уступки права аренды указанного участка, заключение договоров участия в долевом строительстве в отношении указанного земельного участка.

16.01.2018 осуществление учетно-регистрационных действий в отношении вышеуказанного объекта недвижимости было приостановлено в соответствии с п.п. 5,9 ч. 1 ст. 26 Закона о недвижимости сроком на 3 месяца (до 15.04.2018) по причине наличия сведений в ЕГРН о запрете осуществлять регистрационные действия в отношении земельного участка, расположенного по адресу <...> уч. 48, площадь - 9255+/-34 кв.м.

Поскольку заявитель документов об отмене обеспечительных мер в указанный органом регистрации срок не представил, то 16.04.2018 в связи с неустранением причин, послуживших основанием для приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, на основании статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства было отказано, о чем заявителю было направлено соответствующее уведомление № 38-0-1-149/3002/2017-1687, 38/149/004/2017-3833.

По мнению заявителя, содержащийся в определении от 13.11.2017 по делу № А19-18565/2018 суда запрет не распространяется на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на объекты незавершенного строительства на данном участке, поскольку такая регистрация не влечет переход права собственности на указанный участок, уступку прав аренды, заключение договоров участия в долевом строительстве.

В силу ч. 12 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ отказ осуществления государственной регистрации (ограничения прав) может быть обжаловано заинтересованным лицом в суде.

В этой связи заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области сослалось на недоказанность заявителем факта нарушения закона со стороны службы.

Возражая против предъявленных требований, орган регистрации сослался на законность и обоснованность оспоренного акта.

Так, при проведении правовой экспертизы в порядке, установленном ст. 29 Закона о недвижимости, государственным регистратором было установлено, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 38:36:000013:176 в ЕГРН внесена запись о запрете Управлению совершать регистрационные действия в отношении данного земельного участка, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности, уступки права аренды, заключением договоров участия в долевом строительстве в отношении указанного земельного участка на основании определения Арбитражного суда Иркутской области от 13.11.2017 № А 19-18565/2016.

В соответствии с п/п 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

В этой связи, управление, как орган бесспорной юрисдикции, не могло не принять во внимание наличие в ЕГРН записи о запрете на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка, поскольку необходимым условием для осуществления учетно-регистрационных действий в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, является наличие в ЕГРН записи о праве заявителя на земельный участок, а в данном случае оно было ограничено обеспечительными мерами, установленными судом.

Согласно ответу арбитражного суда от 06.03.2018 по делу № А19-18565/2016 на запрос Управления, обеспечительные меры, установленные определением Арбитражного суда Иркутской области от 13.11.2017, не отменены. Определением Арбитражного суда Иркутской области от 30.11.2017 отказано в удовлетворении заявления ООО «Профитстрой» об отмене обеспечительных мер, принятых определением Арбитражного суда Иркутской области от 13.11.2017 по делу № А19-18565/2016.

Государственная регистрация права собственности в силу закона влечет возникновение залога объекта незавершенного строительства, принадлежащего застройщику, а впоследствии, исходя из характера предполагаемого к строительству объекта, - дальнейшую передачу как объектов долевого строительства, входящих в состав строящегося многоквартирного дома, так и земельного участка в собственность собственникам помещений в доме, что нарушает установленный судом запрет на распоряжение земельным участком.

При этом содержание обеспечительной меры указывает также на запрет на заключение договоров участия в долевом строительстве, что подразумевает последующую передачу соответствующих объектов долевого строительства, находящихся в строящемся многоквартирном доме (объекте незавершенного строительства) участникам долевого строительства.

В связи с изложенным, орган регистрации находит доводы заявителя о том, что обеспечительная мера в виде запрета на распоряжение земельным участком не распространяется на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на объект незавершенного строительства, расположенный на данном земельном участке несостоятельными, а решение об отказе законным и обоснованным.

Исследовав материалы дела и выслушав доводы истца, суд находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ заявитель должен доказать факт нарушения обжалуемыми актами, решениями, действиями (бездействием) своих прав и законных интересов.

Исходя из ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из материалов дела, заявитель является застройщиком группы многоквартирных домов на арендованном земельном участке с кадастровым номером 38:36:000013:176, расположенного на земельном участке с местоположением: Иркутская область, г. Иркутск, р-н Куйбышевский, ул. Киренская, 48 по договору аренды земельного участка от 28.07.2014.

23.06.2017 ООО «Профитстрой» получено разрешение на строительство группы многоквартирных домов.

Права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 28.07.2014 застройщик - ООО «Профитстрой» - приобрел по договору уступки прав аренды земельного участка от 23.11.2016, заключенному с ЗАО «ИркутсГорРемСтрой».

Арендованный застройщиком земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, находится под судом (предыдущий арендатор земельного участка ЗАО «ИркутсГорРемСтрой» решением суда по делу № А19-18565/2018 объявлен банкротом), а в отношении сделки по договору уступки прав аренды земельного участка от 23.11.2016 в рамках обособленного спора рассматривается вопрос о признании ее недействительной и, следовательно, в случае признания судом недействительной возникнет вопрос о прекращении права залога арендованного земельного участка.

В соответствии с ч. 5 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога, под которым подразумевается земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства (в настоящем деле арендованный земельный участок).

21.12.2017 в ГАУ «Иркутский областной многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» представителем ООО «Профитстрой» было подано заявление и документы на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Иркутск. Куйбышевский район.

В соответствии с ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственный кадастровый учет осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Федеральным законом порядке.

В качестве основания для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства заявителем был представлен технический план от 05.12.2017, разрешение на строительство от 23.06.2017 № 38-ru38303000-218-2016.

В соответствии с ч. 10 ст. 40 Закона о недвижимости государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Пунктом 10 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России 16.12.2015 за № 943 предусмотрено, что запись о созданном здании, сооружении, об объекте незавершенного строительства вносится в кадастр недвижимости при наличии записи либо одновременно с записью о земельном участке, на котором расположены такие здание, сооружение, объект незавершенного строительства, если иное не установлено федеральным законом.

Согласно п/п 8 ч. 4 ст. 8 Закона о недвижимости в государственный кадастр недвижимости вносятся основные сведения об объекте недвижимости, в том числе кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства.

В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Таким образом, при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства, орган регистрации исходя из единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, обязан установить, имеются ли обременения и запреты на совершение кадастровых и регистрационных действий как отношении объекта незавершенного строительства, так и арендованного земельного участка.

При проведении правовой экспертизы в порядке, установленном ст. 29 Закона о недвижимости, государственным регистратором было установлено, что в отношении земельного участка кадастровый номер 38:36:000013:176 в ЕГРН внесена запись о запрете Управлению совершать регистрационные действия в отношении данного земельного участка, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности, уступки права аренды, заключением договоров участия в долевом строительстве в отношении указанного земельного участка, на основании определения Арбитражного суда Иркутской области от 13.11.2017 № А19-18565/2016.

В силу ч. 1 ст. 16 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

При наличии таких обстоятельств орган бесспорной юрисдикции обоснованно учел, что для осуществления учетно-регистрационных действий в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, является наличие в ЕГРН записи о праве заявителя на земельный участок, которое ограничено обеспечительными мерами, установленными судом.

В этой связи, орган регистрации правомерно на основании ч. 12 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ приостановил, а затем отказал заявителю в осуществлении государственной регистрации.

Суд также находит недоказанным и нарушение прав заявителя оспариваемым решением государственного регистратора.

Согласно ответу арбитражного суда от 06.03.2018 по делу № А19-18565/2016 на запрос Управления обеспечительные меры, установленные определением Арбитражного суда Иркутской области от 13.11.2017, не отменены. Определением Арбитражного суда Иркутской области от 30.11.2017 отказано в удовлетворении заявления ООО «Профитстрой» об отмене обеспечительных мер, принятых определением Арбитражного суда Иркутской области от 13.11.2017по делу № А19-18565/2016.

Согласно ч. 5 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Из данной нормы закона следует, что неисполнение застройщиком своей обязанности по регистрации прав на объект незавершенного строительства легко преодолевается непосредственно заинтересованными лицами – дольщиками – посредством принятия соответствующего решения судом.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что у Управления Росреестра отсутствовали предусмотренные законодательством основания для государственной регистрации права собственности заявителя на незавершенный строительством объектом.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

решил:

В удовлетворении заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия, и по истечении этого срока вступает в законную силу.

Судья О.П. Гурьянов