Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи М.Н.Габескирия, при ведении протокола судебного заседания судьей М.Н.Габескирия, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Усолье-Сибирское

к Производственному кооперативу «Фея»

о расторжении договора и взыскании 209 901 руб. 64 коп.

при участии в заседании:

от истца - ФИО1 (доверенность от 28.12.2009 №27),

от ответчика – не явились,

установил:

иск заявлен о расторжении договора от 06.01.2004 №703, взыскании суммы 200 862 руб. 82 коп., составляющей на основании договора от 06.01.2004 №703 задолженность по арендной плате, суммы 9 038 руб. 82 коп. – неустойки за просрочку внесения арендной платы, обязать освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>.

Истец в судебном заседании, состоявшемся 16.07.2010 уточнил иск, потребовав взыскать задолженность по арендной плате в сумме 241 065 руб. 76 коп. за период с 01.01.2009 по 12.07.2010, пени за просрочку внесения арендной платы в сумме 288 590 руб. 59 коп. за период с 01.01.2009 по 12.07.2010; расторгнуть договор аренды от 06.01.2004 №703, обязать ответчика освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>.

В поступившем в суд 09.08.2010 письме от 06.082010 №1215, истец вновь уточнил иск, потребовав взыскать задолженность по арендной плате в сумме 241 065 руб. 76 коп. за период с 01.01.2009 по 12.07.2010, пени за просрочку внесения арендной платы в сумме 288 590 руб. 59 коп. за период с 01.01.2009 по 12.07.2010; расторгнуть договор аренды от 06.01.2004 №703, обязать ответчика освободить занимаемое нежилое помещение – парикмахерскую «Русь» в крупнопанельном пятиэтажном жилом доме на первом этаже за инвентарными номерами согласно технического паспорта 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 общей площадью 111, 07 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Ответчик определение от 20.08.2010 получил 27.08.2010, однако представителя в судебное заседание не направил, отзыв на иск не представил, в поступившем в суд 09.09.2010 письме б/н б/д заявил ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу решения по делу №А19-12055/10-64.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого арбитражным судом.

Названная норма определяет основания для обязательного приостановления производства по делу, перечень которых является исчерпывающим. По смыслу названной нормы одним из обязательных оснований для приостановления производства по делу является невозможность рассмотрения дела до разрешения по существу (принятия и вступления судебного акта в законную силу) другого дела.

Обстоятельства, исследуемые в другом деле, должны иметь значение для арбитражного дела, рассмотрение которого подлежит приостановлению, то есть могут влиять на рассмотрение дела по существу. Кроме того, указанные обстоятельства должны иметь преюдициальное значение по вопросам об обстоятельствах, устанавливаемых судом по отношению к лицам, участвующим в деле.

Предметом рассмотрения настоящего дела является требование о взыскании с Производственного кооператива «Фея» арендной платы в сумме 241 065 руб. 76 коп. за период с 01.01.2009 по 12.07.2010, пени за просрочку внесения арендной платы в сумме 288 590 руб. 59 коп. за период с 01.01.2009 по 12.07.2010, расторжении договора аренды от 06.01.2004 №703, обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение – парикмахерскую «Русь» в крупнопанельном пятиэтажном жилом доме на первом этаже за инвентарными номерами согласно технического паспорта 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 общей площадью 111, 07 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Предметом иска по делу №А19-12055/10-64 является требование Производственного кооператива «Фея» заявленное к Комиссии Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Усолье-Сибирское по приватизации, продаже прав на заключение договоров аренды недвижимого имущества, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении муниципального имущества города Усолье-Сибирское, а также земельных участков, право государственной собственности на которые не разграничено, о признании незаконным решения от 06.06.2010 об отказе Производственному кооперативу «Фея» в реализации преимущественного права, в связи с имеющейся задолженностью по арендной плате за арендуемые помещения, расположенные по адресам: <...>; <...>; <...>; <...>; <...>; г.усолье-Сибирское, ул.Луначарского, д.5.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд считает, что Производственным кооперативом «Фея» не представлены доказательства, свидетельствующие о наличии обстоятельств, препятствующих вынесению судебного акта по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Иркутской области по делу №А19-12055/10-64, поскольку заявителем не представлены документы, свидетельствующие о наличии взаимной связи между предметами исков по указанным делам.

Таким образом, судебным актом по делу №А19-12055/10-64 не могут быть установлены обстоятельства, имеющие преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, в связи с чем, ходатайство Производственного кооператива «Фея» о приостановлении производства по делу удовлетворению не подлежит.

При указанных обстоятельствах, дело подлежит рассмотрению в порядке, предусмотренном ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие ответчика.

Выслушав представителя истца и рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил, что на основании п. 1.1. заключенного Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское (арендодателем) – истцом по делу, с Производственным кооперативом «Фея» (арендатором) – ответчиком по делу, договора аренды нежилого помещения от 06.01.2004 №703, арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение – парикмахерская «Русь», расположенное в крупнопанельном 5-этажном жилом доме на 1 этаже за инвентарными номерами согласно технического паспорта 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 общей площадью 111, 07 кв.м., являющееся муниципальной собственностью, расположенное по адресу: 665470, <...>.

Согласно пункту 1.2 договора, арендодатель сдает помещение для использования под парикмахерскую.

В соответствии с пунктом 1.3 договора, срок аренды установлен с 06.01.2004 по 05.01.2029.

Согласно Уведомлению о проведении государственной регистрации от 10.10.2008 №12/017/2008-60 направленному Управлением Федеральной регистрационной службы по Иркутской области в адрес КУМИ администрации г.Усолье-Сибирское, договор аренды от 06.01.2004 №703 зарегистрирован Усольским отделом Управления Федеральной регистрационной службы по Иркутской области 10.10.2008.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора, размер арендной платы определен сторонами в соответствии с расчетом, приведенным в настоящем договоре, Ар. Плата = 117,07 кв.м. х 130 руб. х 1,3 х 1,0 х 1,1 = 20 648 руб. в год, кроме того НДС 18% - 3 717 руб. В месяц арендная плата составляет сумму 1 720 руб., кроме того НДС 18% - 309 руб. Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до 5-го числа текущего месяца в размере 1 720 руб.

Согласно пункту 3.3договора, размер арендной платы может быть пересмотрен по требованию арендодателя по решению Администрации города, в случаях повышения цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательством РФ.

В соответствии с пунктом 4.2.1 договора, в случае не внесения арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором начисляются пени по 0,5% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно пунктам 5.2, 5.2.4 договора, договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению в случае просрочки оплаты за пользование помещением более 1-го месяца.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 04.06.2002 серии 38 АБ №017587 собственником нежилого помещения – Парикмахерская Русь в крупнопанельном 5-этажном жилом доме на 1 этаже, общей площадь 111,07 кв.м., расположенное по адресу: <...>, является муниципальное образование г.Усолье-Сибирское.

Указанное в договоре от 06.01.2004 №703 помещение передано ответчику по акту приема-передачи нежилого помещения, по адресу: ул.Стопани, д.81 от 06.01.2004.

Согласно дополнительному соглашению №1 от 14.02.2006 к договору №703 от 06.01.2004 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, подписанному обеими сторонами, внесены изменения в раздел договора определяющий порядок расчетов по договору, согласно которым, пункт 3.2 изложен в следующей редакции: арендная плата вносится арендатором за каждый месяц с оплатой до 20-го числа следующего за отчетным периодом.

В соответствии с дополнительным соглашением №2 от 29.06.2006 к договору №703 от 06.01.2004 аренды нежилого помещения по адресу: ул.Стопани, д.81, подписанному обеими сторонами, внесены изменения в пункт 3.1 договора, согласно которым, размер арендной платы с 01.08.2006 определен в соответствии с Порядком расчета арендной платы за объекты недвижимости, находящимися в собственности муниципального образования города Усолье-Сибирское от 26.06.2006 и составляет сумму 18 980 руб. в год, кроме того НДС 18% -3416 руб., сумму 1582 руб. в месяц, кроме того НДС 18% - 285 руб., арендная плата вносится арендатором за каждый месяц с оплатой до 20-го числа следующего за отчетным периодом в размере 1582 руб., кроме того НДС 18% - 285 руб.

В соответствии с дополнительным соглашением №4 от 16.03.2010 к договору №703 от 06.01.2004 аренды нежилого помещения по адресу: ул.Стопани, д.81, подписанному обеими сторонами, внесены изменения в пункт 3.1 договора, согласно которым, размер арендной платы с 01.04.2010 определен в соответствии с решением Думы от 25.02.2010 №16/5 «О внесении изменений и дополнений в порядок расчета арендной платы за объекты недвижимости, находящиеся в собственности муниципального образования города Усолье-Сибирское, утврежденный решением городской Думы от 25.10.2007 №92/4 и составляет сумму 131 034 руб. 83 коп. в год, кроме того НДС 18% -23 586 руб. 27 коп., сумму 10919 руб. 57 коп. в месяц, кроме того НДС 18% - 1965 руб. 52 коп., плата за пользование земельным участком составляет сумму 621 руб. 30 коп. в год, кроме того НДС 18% - 111 руб. 83 коп., и сумму 51 руб. 78 коп. в месяц, кроме того НДС 18% - 9 руб. 32 коп., арендная плата и плата за пользование земельным участком вносится арендатором за каждый месяц с оплатой до 20-го числа следующего за отчетным периодом в размере 10 971руб. 35 коп., кроме того НДС 18% - 1974 руб. 84 коп.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В обоснование заявленного требования истец ссылается на невозмещение ответчиком арендной платы в сумме 241 065 руб. 76коп. за период с 01.01.2009 по 12.07.2010.

В соответствии пунктом 1 Решения Городской Думы муниципального образования города Усолье-Сибирское от 25.10.2007 №92/4 «Об утверждении порядка расчета арендной платы за объекты недвижимости, находящиеся в собственности муниципального образования города Усолье-Сибирское» утвержден Порядок расчета арендной платы за объекты недвижимости, находящиеся в собственности муниципального образования города Усолье-Сибирское, согласно котрому сумма годовой арендной платы определяется по формуле:

Ап = Аб х S х Пк, где:

Аб – базовая ставка арендной платы за 1 кв.м. общей площади в год;

S – площадь объекта недвижимости, сданного в аренду;

Пк – произведение поправочных коэффициентов;

К1 – целевое использование объекта;

К2 – коэффициент зонирования;

К3 – коэффициент капитальности и благоустроенности объекта,

К4 –коэффициент обслуживания арендной площади.

Пунктом 2 Решения Городской Думы муниципального образования города Усолье-Сибирское от 25.10.2007 №92/4 «Об утверждении порядка расчета арендной платы за объекты недвижимости, находящиеся в собственности муниципального образования города Усолье-Сибирское, установлена базовая ставка арендной платы за объекты недвижимости, находящиеся в собственности муниципального образования города Усолье-Сибирское, в размере 550 руб. за 1кв.м. общей площади в год с 01.01.2008 без НДС.

В соответствии со значениями коэффициента доходности от использования объекта аренды, указанного в Порядке, а также учитывая установленный пунктом 1.2 договора аренды нежилого помещения от 06.01.2004 №703, вид разрешенного использования нежилого помещения – для использования под парикмахерскую, при расчете арендной платы подлежит применению коэффициент целевого использования (К1) для бытовых услуг парикмахерских, химчисток – 2.5.

Коэффициент зонирования (К2) в соответствии с Порядком, для помещения расположенного на территории второй зоны градостроительной ценности города Усолье-Сибирское, составляет 1,3.

Коэффициент капитальности и благоустроенности здания (К3), для кирпичных крупнопанельных объектов составляет 1,0.

Коэффициент обслуживания арендной площади (К4) для помещения общей площадью 111,07 кв.м.составляет 1,1

В соответствии с пунктом 4 Порядка, расчет платы за использование земли при расчете арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда, рассчитывается по формуле:

Пз = Sз/у х Кс х Ст х Ки, где:

Пз – плата за использование земли в рублях;

S з/у – при аренде встроено-присоединенных помещений – удельная площадь земельного участка (кв.м.), занимаемая арендатором во встроено-пристроенном помещении жилого дома и определяемая, как отношение площади арендуемого помещения ( в соответствии с техническим паспортом) к количеству этажей жилого дома;

Кс – кадастровая стоимость земель по видам функционального использования, руб. за 1 кв.м.

Ст – действующая процентная ставка арендной платы в зависимости от вида функционального использования земельного участка, % утверждаемая Решением городской Думы;

Ки – коэффициент инфляции, применяемый к арендной плате в очередном финансовом году в соответствии с данными Минэкономразвития РФ.

В соответствии с дополнительным соглашением от 16.01.2008 №3, размер арендной платы с 01.01.2008, составляет сумму 218 391 руб. 60 коп. в год за объект недвижимости и сумму 61 руб. – за земельный участок. Названное соглашение сторонами не подписано.

В поступившем в КУМИ администрации г.Усолье-Сибирское 12.02.2008 «протоколе разногласий» ответчик указывает на невозможность подписания дополнительного соглашения, в связи с тем, что неверно применен коэффициент доходности, так как коэффициент деятельности бытового обслуживания (фотоцех, пошив одежды) составляет 2.

Вместе с тем, согласно решению городской Думы №92/4 от 25.10.2007 «Об утверждении порядка расчета арендной платы за объекты недвижимости, находящиеся в собственности муниципального образования города Усолье-Сибирское», коэффициент доходности для бытовых услуг парикмахерских составляет 2.5.

Согласно составленному истцом, в соответствии с показателям поправочных коэффициентов, указанными в утвержденном Решением Городской Думы муниципального образования города Усолье-Сибирское от 25.10.2007 №92/4 Порядке расчета арендной платы за объекты недвижимости, находящиеся в собственности муниципального образования города Усолье-Сибирское , и исходя из площади нежилого помещения 111,07 кв.м., а также с учетом дополнительных соглашений от 16.01.2008 №3 и от 16.03.2010 №4, определяющих размер и порядок расчета арендной платы по договору аренды от 06.01.2004 №703., арендная плата за переданное ответчику по акту приема-передачи от 06.01.2004 помещение и плата за пользование земельным участком за период с 01.01.2009 по 12.07.2010 составляет сумму 241 065 руб. 76 коп.

На основании ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласно ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, недопустим.

Ответчиком, в соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации, не представлены доказательства возмещения арендной платы за нежилое помещение и земельный участок за период с 01.01.2009 по 12.07.2010, в связи с чем, на основании ст. ст. 309, 314 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, с него подлежит взысканию сумма 241 065 руб. 76 коп.

В обоснование требования о взыскании неустойки в сумме 288 590 руб. 59 коп. истец ссылается на допущенную ответчиком просрочку возмещения арендной платы в период с 01.01.2009 по 12.07.2010.

Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Учитывая установленный дополнительным соглашением от 29.06.2006 №2 порядок и сроки внесения арендной платы, а также непредставление ответчиком в материалы дела доказательств возмещения арендной платы, следует признать, что истцом обоснованно, на основании ст. ст. 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4.2.1 договора от 06.01.2004 №703, заявлена ко взысканию неустойка за просрочку возмещения арендной платы.

В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно изложенным в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997г. № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» рекомендациям, при наличии оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд уменьшает размер неустойки независимо от того, заявлялось ли такое ходатайство ответчиком.

Основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Учитывая установленный п. 4.2.1 договора от 06.01.2004 №703 размер неустойки за просрочку внесения арендной платы – 0,5 % от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки, следует признать, что неустойка за просрочку возмещения арендной платы, согласно условиям договора, составляет 182,5 % годовых.

Названные обстоятельства, а также то, что заявленная истцом ко взысканию неустойка превышает сумму основного долга, свидетельствуют о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств.

При указанных обстоятельствах, учитывая действующую в соответствии с Указанием Центрального Банка Российской Федерации от 31.05.2010 №2450-у с 01.06.10 ставку рефинансирования ЦБ РФ – 7,75% годовых, а также то, что задолженность до настоящего времени ответчиком не возмещена, суд на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, считает возможным снизить размер подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца неустойки до суммы 20 000 руб.

В обоснование требования о расторжении договора аренды от 06.01.2004 №703 истец ссылается на невнесение ответчиком арендной платы за период более одного месяца.

На основании п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

При этом, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В предупреждении от 22.03.2010 №419, направленном Производственному кооперативу «Фея», истец предложил ответчику «в течение 10 дней с момента получения претензии рассмотреть указанное предупреждение и в случае непогашения задолженности по арендной плате расторгнуть договор аренды, освободив арендуемое помещение, расположенное по адресу <...>», указанное предупреждение получено ответчиком 29.03.2010, что подтверждено почтовым уведомлением №24033609.

Данные предупреждения от 22.03.2010 №419, свидетельствуют о том, что истцом указаны условия для расторжения договора – «в случае непогашения задолженности», в связи с чем, следует признать, что названное предупреждение от 22.03.2010 №419 не содержит конкретного предложения о расторжении договора аренды от 06.01.2004 №703, в связи с невозмещением арендных платежей.

При указанных обстоятельствах, следует признать, что истцом не были соблюдены положения п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем, требование о расторжении указанного договора, в соответствии с п. 2 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежит оставлению без рассмотрения.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку установленный пунктом 1.3 договора аренды нежилого помещения от 06.01.2004 №703, срок его действия не истек, отсутствуют предусмотренные статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации основания для удовлетворения требования об обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение – парикмахерскую «Русь» в крупнопанельном пятиэтажном жилом доме на первом этаже за инвентарными номерами согласно технического паспорта 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 общей площадью 111, 07 кв.м., расположенное по адресу: <...>, в связи с чем, названное требование удовлетворению не подлежит.

В соответствии с изложенными в п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.03.1997г. № 6 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами законодательства Российской Федерации о государственной пошлине» разъяснениями, при уменьшении арбитражным судом размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации расходы истца по государственной пошлине подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее уменьшения.

Учитывая, что снижение судом предусмотренной договором неустойки по основаниям несоразмерности ее последствиям нарушения обязательства не связано с неправомерностью требований истца о взыскании неустойки в полном объеме, предусмотренном договором, вследствие чего государственная пошлина подлежит отнесению на ответчика в полном объеме, исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета уменьшения ее судом.

При изложенных обстоятельствах, на основании ст. ст. 102 и 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с ответчика в доход федерального бюджета Российской Федерации подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 13 593 руб. 13 коп.

Руководствуясь ч. 2 ст. 148, ст.ст. 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

требование о расторжении договора до 06.01.04 № 703 оставить без рассмотрения;

взыскать с Производственного кооператива «Фея» в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское сумму 241 065 руб. 76 коп. – задолженность по арендной плате, сумму 20 000 руб. – неустойку;

в удовлетворении остальной части иска отказать;

взыскать с Производственного кооператива «Фея» в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 13 593 руб. 13 коп.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия, и по истечении этого срока вступает в законную силу.

Судья М.Н.Габескирия