Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Рукавишниковой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Халматовой Ю.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Администрации Шелеховского городского поселения (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 666034, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Максима» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 664075, <...>)

третье лицо: Братский межрайонный природоохранный прокурор,

о расторжении договора, об обязании возвратить земельный участок,

при участии:

от истца: ФИО1 представитель по доверенности от 30.12.2021, паспорт, диплом;

от ответчика: ФИО2 представитель по доверенности от 19.02.2022, паспорт, диплом,

установил:

Иск заявлен о расторжении договора аренды земельного участка от 15.02.2021 №Ю 01/21, о возложении на общество с ограниченной ответственностью «Максима» обязанности возвратить Администрации Шелеховского городского поселения по акту приема-передачи земельный участок, расположенный по адресу: Российская Федерация, Иркутская обл., Шелеховский район, Шелеховское городское поселение, <...> участок 1б, кадастровый номер 38:27:000302:414, в течение 10 (десяти) календарных дней с момента вступления решения арбитражного суда Иркутской области в законную силу.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Братский межрайонный природоохранный прокурор.

В обоснование иска истец указал на допущенные, по его мнению, со стороны ответчика существенные нарушения договора аренды земельного участка: права и обязанности по договору переданы ФИО3; на земельном участке проведены работы по устройству фундамента; отсутствует информационный щит, что является основанием для инициирования процедуры расторжения договора.

Истец в судебном заседании иск поддержал.

Ответчик в судебном заседании иск оспорил, поддержал изложенные в отзыве на иск доводы, согласно которым договор с ФИО3 расторгнут; строительные работы на земельном участке не проводятся, строительная техника отсутствует; до получения разрешения на строительство общество «Максима» не осуществляет строительные работы на участке. По мнению ответчика, основания для расторжения договора аренды земельного участка отсутствуют.

Братский межрайонный природоохранный прокурор в отзыве на иск поддержал правовую позицию ответчика; будучи надлежащим образом извещенным о дате и времени судебного заседания, в судебное заседание не явился.

Поскольку неявка третьего лица в судебное заседание, уведомленного надлежащим образом, не является препятствием для рассмотрения дела, дело в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в его отсутствие.

Исследовав представленные доказательства, выслушав истца и ответчика, суд установил следующее.

15 февраля 2021 года между муниципальным образованием «город Шелехов» в лице Администрации (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № Ю 01/21 со следующими основными условиями:

- местоположение (адрес) земельного участка: Российская Федерация, Иркутская область, Шелеховский район, Шелеховское городское поселение, <...> участок 16 (пункт 1.1.);

- кадастровый номер земельного участка 38:27:000302:414 (пункт 1.1.);

- срок действия договора аренды: 13 лет и 2 месяца, с 15 февраля 2021 года до 14 апреля 2034 года (пункт 2.1.);

- не допускается строительство новых объектов, реконструкцию существующих объектов до разработки проектной документации, ее утверждения, получения положительных заключений соответствующих экспертиз по проектной документации, а так же получения разрешения на строительство, реконструкцию в установленном порядке (пункт 5.3.);

- до осуществления каких-либо работ на арендуемом земельном участке установить баннер (щит) с графическим изображением строящегося объекта, и содержащий информацию о застройщике с указанием номера телефона, о сроках начала и окончания строительства (пункт 5.6);

- при существенном нарушении других условий договора аренды Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор (абзац четвертый пункта 6.3).

По акту приема-передачи от 15.02.2021 участок передан арендатору.

Дата государственной регистрации договора аренды - 25 февраля 2021 года, номер государственной регистрации - 38:27:000303:414-38/117/2021-7.

22 ноября 2021 года Администрация провела осмотр арендуемого земельного участка, в ходе которого были установлены следующие обстоятельства:

- земельный участок передан по договору от 28 апреля 2021 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды ФИО3, о чем в ЕГРН имеется соответствующая запись от 4 мая 2021 года;

- на земельном участке проведены работы по устройству фундамента в виде монолитной плиты общей площадью 360 м²;

- на земельном участке отсутствует информационный щит.

Полагая, что указанные обстоятельства являются существенными нарушениями условий договора аренды, истец направил в адрес ответчика уведомление от 24 января 2022 года № 188/22 с предложением расторгнуть договор аренды и вернуть земельный участок. К уведомлению о существенном нарушении условий договора аренды были приложены соглашения о расторжении договора аренды и акты приема-передачи земельного участка.

28 февраля 2022 года Администрация получила и в этот же день зарегистрировала за входящим № 664/22 ответ от Общества от 22 февраля 2022 года с отказом от расторжения договора аренды и возврата земельного участка в добровольном порядке.

Данный факт явился основанием для обращения истца в Арбитражный суд Иркутской области с настоящим исковым заявлением о расторжении договора аренды и о возврате земельного участка.

Исследовав и оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав доводы и возражения сторон, суд пришел к следующим выводам.

По своей правовой природе заключенный сторонами договор является договором аренды земельного участка, правовое регулирование которого осуществляется нормами параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 4 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 6.3. договора предусмотрено право арендодателя досрочно расторгнуть договор в случаях:

- допущения арендатором задолженности по арендной плате за два квартала и более;

- использования участка не по целевому назначению или неразрешенным способом;

- при существенном нарушении других условий настоящего договора;

- необходимости использования земельного участка для государственных и муниципальных нужд, при условии уведомления арендатора за 1 месяц.

При рассмотрении настоящего спора суду подлежит установить наличие или отсутствие оснований для расторжения договора аренды земельного участка.

Администрацией Шелеховского городского поселения 22.09.2021 выданы разрешения №129/21 и №130/21 на осуществление ООО «Максима» земляных работ, позволяющие проводить в период с 27.09.2021 по 16.10.2021 на указанном земельном участке работы по раскопке грунта для заливки фундамента с целью осуществления в дальнейшем строительства производственно-складского комплекса.

28 апреля 2021 года между ООО «Максима» и ФИО3 заключен договор уступки прав по договору аренды земельного участка от 15.02.2021 № Ю01/2, о чем в ЕГРН была внесена запись от 04.05.2021 за номером 38:27:000302:414-38/119-2021-9.

Соглашением о расторжении договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 30.11.2021 в связи с несоблюдением порядка уведомления Арендодателя - Администрации Шелеховского городского поселения, стороны расторгли договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.04.2021, о чем в ЕГРН внесена запись № 38:27:000302:414-18/127-2021-11 от 08.12.2021.

Ответчик указал, что в период с 27.09.2021 по 16.10.2021 на земельном участке ФИО3 проводились земляные работы, ООО «Максима» каких-либо работ не проводило. В настоящий момент, после принятия от ФИО3 земельного участка, какие-либо строительные работы не ведутся, строительная техника на участке отсутствует, а ООО «Максима» предпринимает необходимые меры для получения разрешения на строительство производственно-складского комплекса.

Кроме того, Октябрьским районным судом г. Иркутска 16.03.2022 удовлетворены исковые требования прокуратуры к ООО «Максима» по делу №2-1182/2022 о запрете строительства производственно-складского комплекса на земельном участке с кадастровым № 38:27:000302:414, расположенном в границах Байкальской природной территории, до получения в установленном порядке разрешения на строительство.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Исходя из правовой позиции, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 8 Информационного письма Президиума от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено специальное правило расторжения договора, применяемое к договорам аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, срок действия которых превышает пять лет.

Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 Постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В этой связи право на одностороннее расторжение договора аренды должно быть специально предусмотрено договором, а что касается договоров аренды земельного участка, заключенных на срок более пяти лет, то их досрочное расторжение возможно только по решению суда, поскольку Земельным кодексом Российской Федерации прямо запрещен односторонний отказ от исполнения такого договора аренды земельного участка во внесудебном порядке.

Заключение договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ФИО3 не может рассматриваться в качестве основания для удовлетворения иска, поскольку в разумный срок обществом «Максима» устранено нарушение, договор с ФИО3 расторгнут.

22.02.2022 в рамках осуществления регионального строительного надзора Службой государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области (далее - Служба) было проведено выездное обследование объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером: 38:27:000302:414 по адресу: Иркутская область, Шелеховское городское поселение, <...> участок 16, результаты которого оформлены актом выездного обследования № 148-с-срп.

В результате проведения выездного обследования Службой установлено: на земельном участке с кадастровым номером 38:27:000302:414, по адресу: <...> участок 16 выполнена монолитная железобетонная плита. Какие-либо строительные работы на земельном участке не ведутся.

Служба по результатам проведенного осмотра не смогла сделать однозначный вывод, что выполненная монолитная железобетонная плита является объектом незавершенного строительства либо является самостоятельным сооружением.

Кроме этого, нельзя сделать однозначный вывод, что устройство железобетонной плиты выполнило ООО «Максима», так как в ноябре 2021 года Истцом был зафиксирован факт возведения плиты (акт от 22.11.2021), а земельный участок в этот период находился в пользовании ФИО3

Таким образом, материалами дела не подтверждается, что устройство монолитной железобетонной плиты относится к этапам строительства нового объекта, а сама плита является объектом незавершенного строительства либо самостоятельным сооружением.

В материалах дела отсутствуют доказательства, что именно Ответчик осуществил работы по устройству монолитной железобетонной плиты.

В соответствии с пунктом 5.6 договора аренды на Арендатора возлагается обязанность в целях информирования граждан до осуществления каких-либо работ на арендуемом земельном участке установить баннер (щит) с графическим изображением строящегося объекта, содержащий информацию о застройщике с указанием номера телефона, о сроках начала и окончания строительства.

Вместе с тем, поскольку ООО «Максима» не ведет на земельном участке строительные работы, отсутствует проектная документация, получившая положительное заключение экспертизы, разрешение на строительство производственно-складского комплекса и, соответственно, информация о сроках начала и окончания строительства, обществом «Максима» данный информационный щит не может быть размещен (в связи с отсутствием самой информации, подлежащей отражению на щите).

С учетом изложенного, ни одно из указанных истцом оснований не является основанием для расторжения договора аренды земельного участка. Иных оснований, как то: невнесение арендной платы, необходимость изъятия истцом земельного участка для использования в целях государственных и муниципальных нужд, также не усмотрено.

Иск не обоснован и удовлетворению не подлежит.

Поскольку истец на основании подпункта 1.1. пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины не подлежит разрешению.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Иркутской области.

Судья Е.В. Рукавишникова