Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Дягилевой И.П. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Алтуховой Ю.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664025, Иркутская область, ул. Ленина, д. 14)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КУРС" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 664511, <...>)

о взыскании 37 699 рублей 20 копеек, о расторжении договора, об обязании освободить и возвратить нежилое помещение,

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель ФИО1, по доверенности от 30.12.2020, удостоверение;

от ответчика: директор ФИО2, выписка из ЕГРЮЛ, паспорт,

установил:

АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА ИРКУТСКА обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КУРС" о взыскании 37 699 рублей 20 копеек – штрафной неустойки за нарушение обязательств, предусмотренных подпунктами 2.2.4., 2.2.5., 2.2.14. договора аренды нежилого помещения от 05.09.2019 № 10366, о расторжении договора аренды нежилого помещения от 05.09.2019 № 10366, об обязании освободить и возвратить по акту приема - передачи нежилое помещение: этаж № 1, общей площадью 61,6 кв. м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 38:36:000005:20539, в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды от 05.09.2019 № 10366, а соответственно наличию оснований для досрочного расторжения договора.

Ответчик исковые требования не признал, в отзыве на исковое заявление указал, что нежилое помещение использовалось им по целевому назначению в коммерческих целях, и было переоборудовано для осуществления работниками своих трудовых обязательств с детьми, поскольку детские учреждения в период распространения короновирусной инфекции не работали.

Истец в судебном заседании в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил исковые требования, согласно которым от требований в части взыскания штрафа по договору аренды нежилого помещения от 05.09.2019 № 10366 в размере 37 699 руб. 20 коп. отказался в полном объеме, в связи с добровольной оплатой штрафа ответчиком, в связи с чем просил расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 05.09.2019 № 10366, заключенный между администрацией города Иркутска и Обществом с ограниченной ответственностью "Курс", обязать Общество с ограниченной ответственностью "Курс" освободить и передать по акту приема-передачи администрации города Иркутска нежилое помещение , этаж 1, номера на поэтажном плате 8-16, площадью 61,6 кв. м, кадастровый номер 38:36:000005:20539 по адресу: <...> течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Рассмотрев заявленный истцом отказ от иска в части требования о взыскании штрафа по договору аренды нежилого помещения от 05.09.2019 № 10366 в размере 37 699 руб. 20 коп. и принимая во внимание, что он не противоречит закону, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, арбитражный суд принимает отказ истца от иска в части вышеназванных требований (часть 5 статья 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в связи с чем, производство по делу в части взыскания штрафа по договору аренды нежилого помещения от 05.09.2019 № 10366 в размере 37 699 руб. 20 коп. подлежит прекращению на основании пункта 4 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик в судебном заседании исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Иркутской области установил следующие обстоятельства.

Как усматривается из материалов дела, между администрацией города Иркутска (арендодатель) и ООО «Курс» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 05.09.2019 № 10366, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязался предоставить арендатору во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение, назначение: нежилое, этаж 1, номера на поэтажном плане 8-16, площадью 61,6 кв.м., кадастровый номер 38:36:000005:20539 по адресу: <...>.

В соответствии с пунктом 1.2 договора целевое использование объекта: коммерческая деятельность за исключением реализации алкогольной продукции.

Пунктом 1.3 договора установлен срок аренды: с 05.09.2019 по 04.09.2029г.

Факт передачи указанного нежилого помещения в аренду подтверждается передаточным актом от 05.09.2019.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области за номером государственной регистрации № 38:36:000005:20539-38/115/2019-4 от 25.09.2019.

Пунктом 3.1 договора стороны согласовали, что за пользование объектом арендатор уплачивает арендную плату.

В соответствии с пунктами 2.2.4, 2.2.5 договора арендатор обязан в месячный срок с момента подписания договора заключить договор управления многоквартирным домом, либо договоры о предоставлении всех видов коммунальных услуг и договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом, и перечислять платежи на счет соответствующей организации и заключить договор страхования объекта по страховой стоимости объекта, указанной в пункте 1.8 договора и в течение 10 рабочих дней с даты заключения договора страхования представить арендодателю копию договора страхования (страхового полиса).

По условиям договора (пункт 6.2.2) он может быть расторгнут судом досрочно по требованию арендодателя в случаях, установленных действующим законодательством Российской Федерации, а также в случаях: если арендатор использует объект не по целевому назначению или его не использует; если арендатор неоднократно (более 2 раз подряд) нарушает обязательства по своевременному внесению арендной платы; если арендатор не исполняет или ненадлежаще исполняет условие договора, предусмотренное договором 2.2.14 пункта 2.2. настоящего договора. По инициативе арендодателя договор может быть расторгнут в одностороннем порядке в случаях, если арендатор не исполняет или ненадлежаще исполняет любое из условий договора, предусмотренных пунктом 1.4, подпунктами 2.2.2, 2.2.4, 2.2.5, 2.2.7, 2.2.10-2.2.2.2.13, 2.2.15-2.2.19 пункта 2.2 договора (пункт 6.2.4 договора).

Согласно акту осмотра от 15.02.2021, проведенного в отношении нежилого помещения 61,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>, в присутствии арендодателя – администрации города Иркутска, в лице представителя комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска ФИО3, и арендатора - ООО «Курс» (ИНН <***>, ОРГН <***>), в лице директора ФИО2, установлено, что нежилое помещение используется, как жилое неустановленными лицами (фотофиксация прилагается).

Предупреждением от 18.02.2021 №505-71-873/21, полученным лично директором ООО «Курс» ФИО2 26.02.2021, администрация сообщила ООО «Курс» о необходимости уплаты задолженности по арендным платежам и начисленного штрафа в размере 37 699 руб. 20 коп. за ненадлежащее исполнение пунктов 2.2.4, 2.2.5, 2.2.6 договора от 05.09.2019 № 10366 в срок до 22.03.2021, кроме того в связи с использованием объекта по нецелевому назначению на основании пунктов 6.2.2 и 6.2.4 договора от 05.09.2019 № 10366 арендодатель отказался от продолжения договорных отношений, предложив расторгнуть договор от 05.09.2019 № 10366 и передать нежилое помещение в срок до 22.03.2021.

Неисполнение ответчиком требований арендодателя послужило основанием для обращения истца в суд с требованиями о расторжении договора аренды нежилого помещения от 05.09.2019 № 10366 и возврате арендуемого помещения.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Условия договора от 05.09.2019 № 10366, заключенного сторонами, свидетельствуют о том, что по своей правовой природе указанный договор является договором аренды. Следовательно, правоотношения сторон в рассматриваемом случае регулируются положениями параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, либо существенно ухудшает имущество.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 6.2.4 договора от 05.09.2019 № 10366 договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя в одностороннем порядке в случаях, если арендатор не исполняет или ненадлежаще исполняет любое из условий договора, предусмотренных пунктом 1.4, подпунктами 2.2.2, 2.2.4, 2.2.5, 2.2.7, 2.2.10-2.2.2.2.13, 2.2.15-2.2.19 пункта 2.2 договора.

Как указывалось выше, по условиям договора, предусмотренными в пунктах 2.2.4, 2.2.5 арендатор обязался в месячный срок с момента подписания договора заключить договор управления многоквартирным домом, либо договоры о предоставлении всех видов коммунальных услуг и договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом, и перечислять платежи на счет соответствующей организации и заключить договор страхования объекта по страховой стоимости объекта, указанной в пункте 1.8 договора, и в течение 10 рабочих дней с даты заключения договора страхования представить арендодателю копию договора страхования (страхового полиса).

Таким образом, с учетом подписания 05.09.2019 договора аренды нежилого помещения № 10366, арендатор обязан был заключить указанные в пунктах 2.2.4, 2.2.5 договоры не позднее 05.10.2019 и представить их арендодателю. Однако, как следует из материалов дела (л.д.33,35), сроки заключения указанных договоров нарушены ответчиком, доказательств представления полиса комбинированного страхования №390-0026731-03/806 от 29.11.2019 (л.д. 31) арендодателю в материалы дела не представлено. С учетом нарушения арендатором исполнения обязательств, предусмотренных пунктами 2.2.4, 2.2.5 арендодатель на основании пункта 4.3 договора от 05.09.2019 № 10366 начислил ООО «Курс» штраф в размере 37 699 руб. 20 коп., который последним оплачен, что подтверждается платежным поручением 23.08.2021 №279, в связи с чем, суд приходит к выводу о ненадлежащем исполнении ООО «Курс» принятых на себя обязательств по договору от 05.09.2019 № 10366, предусмотренных пунктами 2.2.4, 2.2.5.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Согласно пункту 2.2.6 договора от 05.09.2019 № 10366 арендатор обязан использовать объект исключительно по целевому назначению в соответствии с пунктом 1.2 договора, которым предусмотрено целевое использование объекта: коммерческая деятельность за исключением реализации алкогольной продукции.

Между тем, как следует из материалов дела, 25.12.2020 жильцы дома № 276, по ул. Ярославская обратились к руководителю Управляющей компании с заявлением о ненадлежащем поведении проживающих в квартире 62 соседей, в связи с чем 20.01.2021 Общество с ограниченной ответственностью «Северное управление Жилищно-коммунальными системами» письмом от 13.01.2021 №01/51 обратилось в комитет по управлению Ленинским округом администрации г. Иркутска с просьбой об оказании содействия в решении вопроса о ненадлежащем содержании нежилого помещения №62, в связи с поступлением от жителей МКД по адресу: ул. Ярославского, д. 276, жалобы, о том, что в помещении № 62 проживают сомнительные люди, шумят, скандалят, громко слушают музыку, в том числе после 23 час. 00 мин.

Как указано выше, при осмотре нежилого помещения 61,6 кв.м., расположенного по адресу: <...> (акт осмотра от 15.02.2021) было установлено, что нежилое помещение используется как жилое неустановленными лицами (фотофиксация прилагается), в связи с чем арендодатель обратился к арендатору с предупреждением о расторжении договора аренды от 05.09.2019 № 10366 (предупреждение от 18.02.2021 №505-71-873/21).

Из анализа приложенных к акту фотографий, а также пояснительной записки от 02.08.2021 (л.д. 32) главного специалиста отдела аренды объектов недвижимости имущественного департамента комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска ФИО3 следует, что по результатам проведенного осмотра объекта сделан вывод об использовании помещения как жилого, поскольку в помещении находятся предметы бытового пользования, используемые при проживании в жилом помещении (диван-кровать, заправленный постельным бельем, кресла, стенка, акустическая система, детские вещи, мягкие игрушки, сушилка для белья, бытовая техника), не относящиеся к коммерческой деятельности.

Кроме того, согласно пояснениям допрошенного в судебном заседании свидетеля ФИО4, являющегося старшим по подъезду № 5 дома 276 по ул. Ярослаского г. Иркутска, сначала в спорном помещении находился детский сад, однако в последующем в данном помещении соседи стали обращать внимание на шум из помещения. При знакомстве с жителями данного помещения было выяснено, что там проживают граждане, тогда как в связи с постоянным шумом, доносящимся из данного помещения, в том числе и после 23 час. 00 мин., на собрании жильцов жилого дома было принято решение о составлении на проживающих в спорном помещении жалобы на имеющийся постоянный шум после 23 час. 00 мин. Свидетель также указал, что в настоящее время не установлено, что спорное помещение используется, поскольку в помещении тихо, в окнах ни кого не видно, жалюзи на двери всегда закрыты.

Анализ вышеперечисленных доказательств позволяет суду прийти к выводу о нарушении ответчиком пункта 2.2.6 договора от 05.09.2019 № 10366.

Доводы ответчика об использовании объекта аренды для коммерческой деятельности со ссылкой на заключение УГИБДД ГУ МВД России по Иркутской области от 29.05.2020 (л.д. 40), согласно которому установлено соответствие учебно-материальной базы ООО «Курс», в том числе по адресу: <...>, а также на то, что данное помещение было переоборудовано для сотрудников, осуществлявших трудовую деятельность с детьми, поскольку учебные и дошкольные учреждения были закрыты в связи с распространением новой короновирусной инфекции, суд не может принять во внимание, поскольку заключение УГИБДД ГУ МВД России по Иркутской области содержит данные только о базах программного обеспечения, не отражая характеристик помещения, а также поскольку о в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено доказательств закрытия школьных и дошкольных учреждений в спорный период, как не представлено и доказательств о невозможности перевода сотрудников на удалённый доступ к исполнению рабочих обязанностей, тогда как ответчик суду сообщил о закрытии автошколы для посещения учениками и отсутствия в период распространения новой короновирусной инфекции личного приема граждан.

В связи с вышеизложенным суд относится критически к пояснениям свидетеля ФИО5, данным в судебном заседании 23.08.2021 с использованием средств аудиозаписи, являющейся работником ООО «Курс», согласно которым в период пандемии в организации было принято решение о работе с апреля по ноябрь 2020 года в спорном помещении по принципу работы с детьми, в связи с чем всеми сотрудниками были принесены бытовые и детские вещи в спорное помещение для комфортной работы с детьми. Учитывая, что свидетель состоит в трудовых отношениях с ответчиком, принимая во внимание, что осмотр помещения истцом произведен в феврале 2021 года, а жалобы жителей согласно пояснениям свидетеля ФИО4 и письму Общества с ограниченной ответственностью «Северное управление Жилищно-коммунальными системами» поступали в декабре 2020 года, то есть в период, когда, согласно пояснениям свидетеля ФИО5 период «принципа работы с детьми» окончен, суд не усматривает связи между периодом распространения новой короновирусной инфекции и нецелевым использованием нежилого помещения ответчиком.

Кроме того, как следует из предупреждения от 18.02.2021 №505-71-873/21 арендодатель предлагал ООО «Курс» устранить выявленные нарушения условий договора арендатором, однако последний, не согласившись с доводами истца об использовании помещения в некоммерческих целях, направил на электронный адрес специалиста КУМИ г. Иркутска возражения об отсутствии нарушений, активно оспаривая при рассмотрении настоящего спора факт использования им арендуемого помещения не для коммерческой деятельности, представив соответствующие фотографии. Однако, согласно акту осмотра от 16.04.2021 арендодателя в отношении спорного нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, составленного в целях проверки устранения арендатором нарушений, доступ в данное помещение арендатором не предоставлен, входные двери закрыты.

Между тем, в соответствии с пунктом 2.2.7 договора аренды от 05.09.2019 № 10366арендатор обязан обеспечить доступ арендодателя на объект для осуществления контроля за соблюдением и исполнением условий договора, а также для проведения осмотров состояния объекта, тогда как в нарушение статьи 65 АПК РФ ООО «Курс» не представлено доказательств обращения к арендодателю с предложением о проведении повторного осмотра арендуемого помещения и устранения нарушений, указанных в предупреждении от 18.02.2021 №505-71-873/21. Представленные ответчиком фотографии не имеют даты производства фотосъемки, в связи с чем, суд лишен возможности прийти к однозначному выводу об устранении ответчиком нарушений условий договора, предусмотренного пунктом 2.2.6 договора, в настоящее время.

Таким образом, материалами дела подтверждается факт нарушения ООО «Курс» условий договора о целевом использовании нежилого помещения, тогда как доказательств устранения нарушений условий договора аренды от 05.09.2019 № 10366 в установленные арендодателем сроки до 22.03.2021 суду не представлено.

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

По условиям договора (пункт 6.2.2), он может быть расторгнут судом досрочно по требованию арендодателя в случаях, установленных действующим законодательством Российской Федерации, а также в случаях: если арендатор использует объект не по целевому назначению или его не использует; если арендатор неоднократно (более 2 раз подряд) нарушает обязательства по своевременному внесению арендной платы; если арендатор не исполняет или ненадлежаще исполняет условие договора, предусмотренное договором 2.2.14 пункта 2.2. настоящего договора. По инициативе арендодателя договор может быть расторгнут в одностороннем порядке в случаях, если арендатор не исполняет или ненадлежаще исполняет любое из условий договора, предусмотренных пунктом 1.4, подпунктами 2.2.2, 2.2.4, 2.2.5, 2.2.7, 2.2.10-2.2.2.2.13, 2.2.15-2.2.19 пункта 2.2 договора (пункт 6.2.4 договора).

Ненадлежащее исполнение обязательств по целевому использованию нежилого помещения по договору аренды от 05.09.2019 № 10366, а также нарушение условий пунктов 2.2.4, 2.2.5 договора подтверждено материалами дела.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно рекомендациям, изложенным ВАС РФ в п. 30 Информационного письма от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной», необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Судом установлено, что в направленном в адрес ООО «Курс» предупреждении от 18.02.2021 №505-71-873/21 истец предложил в срок до 22.03.2021 устранить нарушения по использованию нежилого помещения либо расторгнуть договор аренды от 05.09.2019 № 10366 по соглашению сторон, в ответ на которое ответчик отказался устранять нарушения, ссылаясь на их отсутствие.

Учитывая установленный материалами дела факт использования ответчиком нежилого помещения не в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, а также ненадлежащее исполнение арендатором принятых на себя обязательств, суд находит требования истца о расторжении договора аренды нежилого помещения от 05.09.2019 № 10366 обоснованными и подлежащими удовлетворению по основаниям, предусмотренным статьями 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Согласно абзацу 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая изложенное, арбитражный суд приходит к выводу о том, что на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации требования истца об обязании ответчика освободить и передать по акту приема - передачи нежилое помещение, этаж 1, номера на поэтажном плате 8-16, площадью 61,6 кв. м, кадастровый номер 38:36:000005:20539 по адресу: <...>, также подлежат удовлетворению.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно абзацу 3 подпункта 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации не подлежит возврату уплаченная государственная пошлина при добровольном удовлетворении ответчиком требований истца после обращения последнего в арбитражный суд и вынесения определения о принятии искового заявления к производству.

Государственная пошлина по иску в отношении требований имущественного характера о взыскании штрафа составляет 2 000 руб., в отношении требований неимущественного характера о расторжении договора аренды и обязании возвратить нежилое помещение составляет 6 000 руб.

Пунктом 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" разъяснено, что при отказе истца, освобожденного от уплаты государственной пошлины, от иска в связи с добровольным удовлетворением его требований после обращения в арбитражный суд производство по делу прекращается, и решение не в пользу ответчика не принимается, в силу чего в этом случае государственная пошлина в бюджет с ответчика не взыскивается.

Таким образом, в соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в сумме 6 000 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

производство по делу в части взыскания штрафа в сумме 37 699 руб. 20 коп. прекратить.

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения № 10366 от 05.09.2019, заключенный между администрацией города Иркутска и Обществом с ограниченной ответственностью "Курс".

Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Курс" освободить и передать по акту приема-передачи администрации города Иркутска нежилое помещение , этаж 1, номера на поэтажном плате 8-16, площадью 61,6 кв. м, кадастровый номер 38:36:000005:20539 по адресу: <...>.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Курс" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья И.ФИО6