Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Олимпик» обратилось в арбитражный суд Иркутской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Север-Транс» о понуждении к продаже части (площадью 201 кв.м.) земельного участка, кадастровый номер 38:36:000022:905, расположенного по адресу: <...>, по цене его приобретения ответчиком.

Ввиду прекращения права собственности ООО «Север-Транс» на земельный участок (договор купли – продажи от 10.05.2011 № КП-10/05/11-2, зарегистрирован 28.06.2011 № регистрации 38-38-01/009/2011-316) и отчуждения земельного участка в пользу ООО «Полюс», на основании ходатайства истца, определением от 02.08.2011 к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «Полюс».

В процессе рассмотрения дела истец уточнил предмет иска и просит перевести на ООО «Олимпик» права и обязанности покупателя земельного участка, общей площадью 409 кв.м., кадастровый номер 38:36:000022:905, расположенного по адресу: <...>, по договору купли – продажи от 10.05.2011 № 10/05/11-2.

Уточнения иска приняты судом.

Определением от 17.11.2011 производство по настоящему делу было приостановлено для проведения землеустроительной экспертизы.

Ввиду необходимости установления факта нахождения объекта недвижимости (магазин), принадлежащего ООО «Олимпик», на земельном участке, принадлежащем ООО «Полюс», а также площади земельного участка, необходимого для эксплуатации магазина, судом 17.11.2011, по ходатайству истца была назначена землеустроительная экспертиза и поставлены следующие вопросы:

1. Находится ли объект недвижимого имущества - магазин, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 125,4 кв.м., инв.№25:401:001:020267920, лит. А, адрес объекта: <...> возле домов 150-156, кадастровый (или условный) номер 38:36:000022:0047:25:401:001:020267920 в границах земельного участка с кадастровым номером 38:36:000022:905;

2. Если находится (в том числе в части), определить координаты границ и площадь земельного участка, необходимого для использования по назначению объекта недвижимого имущества - магазин, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 125,4 кв.м., инв.№25:401:001:020267920, лит. А, адрес объекта: <...> возле домов 150 - 156, кадастровый (или условный) номер 38:36:000022:0047:25:401:001:020267920 с учетом фактического пользования Обществом с ограниченной ответственностью «Олимпик» и Обществом с ограниченной ответственностью «Полюс» земельным участком с кадастровым номером 38:36:000022:905.

В поступивших 16.12.2011 в арбитражный суд материалах судебной землеустроительной экспертизы и экспертном заключении № 06-04\12 указано следующее:

- по первому вопросу, установлен факт нахождения объекта недвижимости – 1-этажный магазин в границах земельного участка с кадастровым номером 38:36:000022:905;

- по второму вопросу разъяснено, что определить координаты границ и площадь земельного участка, необходимого для использования по назначению объекта недвижимого имущества с учетом фактического пользования истцом и ответчиком земельным участком с кадастровым номером 38:36:000022:905 не представляется возможным.

Определением от 03.05.2012 производство по делу возобновлено.

Стороны ознакомились с результатами экспертного заключения № 06-04\12, возражений по существу экспертного заключения или ходатайств о необходимости проведения дополнительной экспертизы не заявляли.

Между тем, в судебном заседании, состоявшемся 28.05.2012, истец вновь уточнил исковые требования и в конечной редакции просит частично перевести на ООО «Олимпик» права и обязанности покупателя земельного участка площадью 409 кв.м., кадастровый номер 38:36:000022:905, расположенного по адресу: <...>, по договору от 10.05.2011 № 10/05/11-2 купли – продажи недвижимого имущества, заключенному между ООО «Север - Транс» и ООО «Полюс» в доле 49 % (сорок девять процентов).

Уточнения иска приняты удом.

В удовлетворении ходатайства ООО «Полюс» о привлечении к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельные требования на предмет спора, ООО «Иркутская электросетевая компания» отказано, как документально не подтвержденное.

В судебном заседании, состоявшемся 01.06.2012, представитель ответчиков, сославшись на изменение наименования ООО «Север-Транс» на ООО «Стройиндустрия» (ОГРН <***>, ИНН <***>), уточнил наименование ответчика, согласно представленной выписке из ЕГРЮЛ, и просит считать ответчиком ООО «Стройиндустрия».

Уточнения наименования ответчика приняты судом.

Ответчики иск не признали.

Кроме того, представитель общества с ограниченной ответственностью «Стройиндустрия» предъявил к обществу с ограниченной ответственностью «Олимпик» встречный иск, право предъявления которого предусмотрено частью 1 статьи 132 АПК РФ, о взыскании неосновательного обогащения в сумме 73 869 руб. 83 коп. за период с 20.08.2009 по 28.06.2011.

Согласно части 2 статьи 132 АПК РФ предъявление встречного иска осуществляется по общим правилам предъявления исков и, кроме того, встречный иск принимается арбитражным судом в случае, если:

1) встречное требование направлено к зачету первоначального требования;

2) удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска;

3) между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь, и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела.

Таким образом, при разрешении вопроса о возможности приемки встречного иска суд обязан проверить, а предъявитель подтвердить соблюдение им перечисленных условий.

ООО «Стройиндустрия» не подтвердило ни одно из вышеперечисленных оснований, обосновывающих необходимость рассмотрения встречного иска совместно с первоначальным.

Из содержания встречного искового заявления следует, что ООО «Стройиндустрия» просит взыскать неосновательное обогащение, полученное ООО «Олимпик», ввиду невнесения последним платы за пользование земельным участком, в то время как, первоначальный иск заявлен о переводе прав и обязанностей по договору купли – продажи земельного участка.

Судом установлено, что требования по первоначальному и встречному искам различны по своему содержанию, встречное требование не направлено к зачету первоначального требования и не является взаимоисключающим, а совместное рассмотрение исков приведет к усложнению и затягиванию процесса по первоначально заявленным требованиям.

При этом суд учел, что возвращение встречного иска не нарушает право заявителя на судебную защиту, так как не препятствует повторному обращению с ним и рассмотрению его по существу в отдельном исковом производстве в порядке, предусмотренном статьей 125 АПК РФ.

В этой связи, суд на основании части 4 статьи 132 АПК РФ возвратил встречное исковое заявление обществу с ограниченной ответственностью «Стройиндустрия».

Исследовав представленные доказательства и выслушав доводы сторон, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат в связи со следующим.

Истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости: магазин, общей площадью 125.4 кв.м., расположенный по адресу: <...> возле домов 150-156 (свидетельство о государственной регистрации права 38 АД 002498 от 11.06.2009).

Право собственности ООО «Олимпик» на объект недвижимости возникло из договора купли-продажи от 07.05.2009, заключенного между ООО «Капитан С» и ООО «Олимпик».

ООО «Капитан С» данный объект недвижимости приобрел в собственность по договору купли-продажи от 05.04.2006, заключенному с ФИО4 (свидетельство о регистрации права 38-АГ 923661 от 06.02.2009 повторное, взамен свидетельства 38-АГ 322388 от 26.05.2006).

Право собственности ФИО4 на спорный объект и его статус, как объекта недвижимости, признаны решением Октябрьского районного суда города Иркутска от 19.09.2005.

Вступившее в законную силу решение суда по гражданскому делу является обязательным как для всех участников гражданского оборота, так и для арбитражного суда в силу прямого указания федерального закона.

Согласно статье 28 федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступившее в законную силу решение суда является основанием для государственной регистрации права.

На основании названного выше решения суда г-же ФИО4 15.12.2005 выдано свидетельство о государственной регистрации права 38-АГ 229883 на объект недвижимости здание магазина, общей площадью 125.4 кв.м., расположенного по адресу: <...> возле домов 150-156,

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вышеперечисленные обстоятельства были установлены вступившим в законную силу решением суда по делу №А19-20733/2010.

Также указанным решением суда установлено следующее: земельный участок площадью 409 кв.м., кадастровый номер 38:36:000022:905, расположенный по адресу: <...> дом 154\1, принадлежал на праве собственности ООО «Север-групп» на основании договора купли-продажи земельного участка от 31.12.2008, заключенного последним с администрацией города Иркутска (свидетельство о государственной регистрации права 38 АГ 959405 от 19.03.2009).

Согласно кадастровому паспорту от 06.05.2008 № 74/08-2-1237, свидетельства о государственной регистрации права никаких ограничений (обременении) в отношении указанного выше земельного участка не зарегистрировано.

В дальнейшем с 20.08.2009 право собственности на земельный участок зарегистрировано за ООО «Север-транс» (свидетельство о государственной регистрации права 38 АД 0261001).

В настоящее время по договору купли – продажи от 10.05.2011 № КП-10/05/11-2, зарегистрированному управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области 28.06.2011 № регистрации 38-38-01/009/2011-316, ООО «Север-транс» продало земельный участок площадью 409 кв.м., кадастровый номер 38:36:000022:905, расположенный по адресу: <...> дом 154\1 обществу с ограниченной ответственностью «Полюс» (свидетельство о государственной регистрации права от 29.06.2011 № 38 АД 524998).

Таким образом, и данное обстоятельство подтверждается сторонами, земельный участок находится в собственности ООО «Полюс» с 29.06.2011, а право собственности ООО «Олимпик» на объект недвижимого имущества, расположенного на указанном земельном участке возникло с 11.06.2009.

Заявляя требования о переводе прав и обязанностей покупателя по договору от 10.05.2011 № 10/05/11-2 в порядке пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ, истец ссылается на нарушение положений пункта 3 статьи 35 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которым собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка.

Между тем суд приходит к выводу о ничтожности договора от 10.05.2011 № КП-10/05/11-2, как совершенного его сторонами в нарушение прямого запрета законодательства, исходя из следующего.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. По смыслу указанной нормы права сделка считается не соответствующей закону или иному правовому акту в случаях, когда ее совершение прямо запрещено законом либо не соблюдена форма совершения этой сделки.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Применение указанной нормы права разъяснено Высшим Арбитражным Судом РФ в пункте 11 постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Согласно названному пункту сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Как указывалось ранее, право собственности истца на объект недвижимого имущества возникло с 11.06.2009.

В статье 1 Земельного кодекса РФ закреплены основные принципы земельного законодательства, одним из которых является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Следуя принципу единства судьбы земельных участков и неразрывно связанных с ними объектов, у истца возникло право на долю в земельном участке под зданием магазина одновременно с возникновением права собственности на здание магазина - с 11.06.2009.

ООО «Север - Транс» (в настоящее время переименовано в ООО «Стройиндустрия»), на основании вступившего в законную силу решения суда по делу №А19-20733/2010, и являясь истцом по указанному делу, знал, что объект недвижимости (магазин), принадлежащий в настоящее время ООО «Олимпик», построен в 2004 году на земельном участке, находящимся в муниципальной собственности, и после признания судом права собственности застройщика на спорный объект, у ФИО4 возникло предусмотренное статьей 35 земельного кодекса РФ право на аренду либо выкуп земельной участка, расположенного под объектом, которое на основании указанной же нормы, перешло к последующим собственникам здания, в том числе и последнему собственнику спорного здания – ООО «Олимпик».

Таким образом, приобретенный ООО «Север - Транс» земельный участок с 2004 года обременен правами собственника спорного здания как по владению, пользованию земельным участком под зданием, так и исключительными установленными законом правами по его выкупу.

В этой связи, ООО «Олимпик» владеет расположенным земельным участком под спорным зданием на законном основании (стр. 5 решения по делу №А19-20733/2010).

Между тем как следует из материалов дела, зная о наличии права ООО «Олимпик», ООО «Север - Транс» недобросовестно распорядился спорным земельным участком, продав его ООО «Полюс».

С учетом законного права ООО «Олимпик» на земельный участок, расположенный под принадлежащим ему магазином, арбитражный суд приходит к выводу о том, что при заключении сделки купли-продажи земельного участка от 10.05.2011 № КП-10/05/11-2 произошел разрыв между правами на земельный участок, необходимый для использования объекта недвижимости, и на сам объект недвижимого имущества, находящийся в собственности другого лица, что в силу положений пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ недопустимо.

Принимая во внимание, что на земельном участке площадью 409 кв.м., кадастровый номер 38:36:000022:905, расположенный по адресу: <...> дом 154\1 расположен, в том числе объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности ООО «Олимпик», а земельный участок, занимаемый этим объектом, включен в общую площадь земельного участка, переданного обществу «Полюс» по договору купли-продажи земельного участка от 10.05.2011 № КП-10/05/11-2, суд, исходя из смысла вышеуказанных положений закона и постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" приходит к выводу о том, что земельный участок, расположенный под объектом недвижимости (магазин), принадлежащий одному лицу (ООО «Олимпик»), не может быть передан в собственность другому лицу – ООО «Полюс».

С учетом этого передача обществу «Полюс» в собственность земельного участка, занимаемого зданием магазина, а также в той его части, которая необходима для использования собственником указанного объекта, на нем расположенного, не основана на законе.

Установив данные обстоятельства, исходя из пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ и учитывая вышеуказанные разъяснения о ее применении, а также положения статей 130, 168 Гражданского кодекса РФ, арбитражный суд пришел к выводу о ничтожности сделки купли-продажи земельного участка от 10.05.2011 № КП-10/05/11-2, как совершенной её сторонами в нарушение прямого запрета законодательства.

В соответствии с п.1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее соваершения.

При таких условиях требования истца, как основанные на ничтожной сделке удовлетворены быть не могут, поскольку в случае удовлетворения иска на ООО «Олимпик» будут переведены права и обязанности покупателя по ничтожной сделке, что противоречит действующему законодательству.

Учитывая, что договор купли-продажи земельного участка от 10.05.2011 № КП-10/05/11-2 являлся основанием для государственной регистрации перехода права собственности ООО «Полюс» на земельный участок с кадастровым номером 38:36:000022:905, признание указанной сделки ничтожной является основанием для исключения записи о праве собственности ООО «Полюс» на него из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Расходы по уплате государственной пошлины по необоснованному иску на основании ст. ст. 102 и 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнесены на истца.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня изготовления полного текста решения.

Судья С.Н. Антонова