Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БАЙКАЛ ЦЕНТРУМ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>; адрес: 664050 <...>)

к МУНИЦИПАЛЬНОМУ УНИТАРНОМУ ПРЕДПРИЯТИЮ "ИРКУТСКАВТОТРАНС" Г.ИРКУТСКА (ОГРН: <***>, ИНН: <***>; адрес: 664040, <...>)

к МУНИЦИПАЛЬНОМУ УНИТАРНОМУ ПРЕДПРИЯТИЮ "БЮРО ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>; 664003, <...>)

третьи лица - АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 664025, <...>)

о признании недостоверным отчета об оценке рыночной стоимости, признании незаконным одностороннего отказа от договора аренды,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, доверенность от 10.06.2020г., паспорт, ФИО2, паспорт,

от ответчика – ФИО3, доверенность от 30.09.2020г., паспорт,

от ответчика (МУП БТИ г. Иркутска) – представитель не присутствовал,

третьи лица – представитель не присутствовал,

установил:

иск заявлен о признании недостоверным отчета №535/19 от 16.03.2020г. «ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ВЫПОЛНЕННЫЙ МУНИЦИПАЛЬНЫМ УНИТАРНЫМ ПРЕДПРИЯТИЕМ "БЮРО ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА" (далее - МУП «БТИ г. Иркутска»); признании незаконным одностороннего отказа МУНИЦИПАЛЬНОГО УНИТАРНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ "ИРКУТСКАВТОТРАНС" Г.ИРКУТСКА (далее МУП «ИАТ» г. Иркутска) от договора №05-А/18 аренды нежилого объекта, закрепленного на праве хозяйственного ведения за МУП «ИАТ» г. Иркутска от 01.10.2018г. нежилого объекта на 1 этаже 1-этажного нежилого здания (часть помещений с номерами на поэтажном плане 1,2) литера Д, Д1, Д2, общей площадью 195,90 кв.м., инв.№12019, по адресу: <...> (кадастровый (уловный) номер 38:36:000012:1734. Часть земельного участка площадью 231,42 кв.м., занятая объектом, необходимая для его использования.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 19.10.2020г. к участию в деле в качестве соответчика по ходатайству истца привлечено МУНИЦИПАЛЬНОЕ УНИТАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ "БЮРО ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА".

Истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил заявленные требования, конкретизировав предмет заявленных требований соответственно к каждому из ответчиков, указал, что требования о признании недостоверным отчета №535/19 от 16.03.2020г. «ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ВЫПОЛНЕННЫЙ МУП «БТИ г. Иркутска» предъявлены к МУП «БТИ г. Иркутска; требования о признании незаконным одностороннего отказа МУП «ИАТ» г. Иркутска от договора №05-А/18 аренды нежилого объекта предъявлены к МУП «ИАТ» г. Иркутска. Заявленные уточнения приняты судом к рассмотрению.

Истец в судебном заседании иск поддержал, заявленные требования в части признания недостоверным отчета об оценке указал на нарушение порядка проведения отчета, выразившееся в не извещении (при повторной подготовке заключения после устранения нарушений); незаконность одностороннего отказа мотивировал тем, что ввиду возникших разногласий между сторонами договора о размере арендной платы, а также в связи с обращением к арендодателю за уменьшением размера арендной платы на период действия новой коронавирусной инфекции и обращением за произведением зачета затрат, понесенных на замену ворот, МУП «ИАТ г. Иркутска» в отсутствие законных оснований (существенных нарушений) направило уведомление о расторжении договора.

Ответчик МУП «ИАТ г. Иркутска» в судебном заседании иск не признал, полагает односторонний отказ от договора законным, поскольку истец имел задолженность по внесению арендных платежей.

Ответчик МУП «БТИ г. Иркутска», в судебное заседание своего представителя не направил, извещен надлежащим образом. Представил отзыв в отношении заявленных требований, оформленный в виде возражений на заключение эксперта, в котором указал на порочность судебной экспертизы ввиду неверного определения аналогов; неприменения необходимых корректировок, в частности в отношении местоположения объекта; использование неверного источника для определения ставки капитализации и т.д.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения спора, в судебное заседание своего представителя не направило.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы и пояснения сторон, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между МУП «Иркутскавтотранс» г. Иркутска (арендодатель) и ООО «БайкалЦентрум» (арендатор) 01.10.2018г. заключен договор аренды нежилого объекта, закрепленного на праве хозяйственного ведения за МУП «ИАТ» г. Иркутска № 05-А/18, в соответствии с которым арендодатель обязуется передать, а арендатор принять за плату во временное владение и пользование нежилой объект: на 1 этаже 1 –этажного нежилого здания (часть помещений с номерами на поэтажном плане 1,2) литера Д, Д1.Д2, общей площадью 195,90 кв.м., инв.№ 12019, по адресу: <...>, кадастровый (условный) номер 38:36:000012:1734. Часть земельного участка площадью 231,42 кв.м., занятая объектом, необходимая для его использования (п. 1.1 договора).

Согласно п. 1.3 договора объект аренды принадлежит арендодателю на праве хозяйственного ведения на основании свидетельства о государственной регистрации права хозяйственного ведения №072245 зарегистрированного 29.07.2015г.

В соответствии с п. 2.1 договора срок действия договора с 01.10.2018г. по 30.09.2023г.

В силу п.4.1.2 договора арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке без обращения в суд, по основаниям, указанным в разделе 8 договора. В случае принятия решения о расторжении договора аренды в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным договором, арендодатель направляет арендатору соответствующее уведомление не позднее чем за 10 календарных дней до даты расторжения настоящего договора.

В соответствии с п. 4.2.2 договора арендодатель обязан направить уведомления в том числе, в случае изменения величины арендной платы.

Согласно п. 4.4.3 договора арендатор обязан вносить арендную плату за объект аренды в порядке и сроки, установленные договором. При получении уведомления об увеличении арендной платы в соответствии с пп.5.10 договора арендатор обязан вносить оплату за объект аренды в размере и в сроки, указанные в уведомлении.

Пунктом 5.1 договора арендная плата за пользование объектом аренды и земельным участком по договору составляет 34675 руб. 61 коп.

Арендатор, согласно п. 5.5 договора перечисляет арендную плату ежемесячно до 10 числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя.

Согласно п. 5.4 договора обязательства арендатора по уплате арендной платы считаются надлежащим образом исполненными с момента зачисления суммы арендной платы на расчетный счет арендодателя.

В соответствии с п. 5.10 договора размер арендной платы может быть изменен один раз в год арендодателем в одностороннем порядке на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы, размер арендной платы не может быть рассмотрен в сторону уменьшения.

Согласно п. 6.1 договора, договор может быть расторгнут по соглашению сторон, по решению суда или в и одностороннем внесудебном порядке по основаниям, предусмотренным пунктами 6.2, 6.3 договора.

В силу п. 6.2 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя о одностороннем внесудебном порядке путем направления арендатору письменного уведомления о расторжении в том числе в случае невнесения ежемесячной арендной платы более одного раза подряд, либо систематической недоплаты арендной платы, повлекшей образование задолженности в сумме, превышающей размер арендной платы в месяц, указанной в п. 5.1 договора.

Арендодатель письмом № 1183-09/19 от 29.11.2019г. уведомил арендатора об изменении размера арендной платы по договору, основанием увеличения размера арендной платы явился отчет №535/19 от 25.11.2019г. об оценке рыночной стоимости объекта, подготовленный МУП «БТИ г. Иркутска». Согласно которому размер ежемесячной арендной платы составил 53 304 руб. 39 коп., в том числе НДС, без учета эксплуатационных и коммунальных расходов.

Не согласившись с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта №535/19 от 25.11.2019г. представил свои возражения (письмо №17/20 от 12.02.2020г.), согласившись с которыми ответчик обратился за проведением новой оценки по определению размера ежемесячной арендной платы.

По результатам новой оценки составлен отчет № 535/19 от 16.03.2020г., в соответствии с выводами которого, размер арендной платы исследуемого объекта составил 51 151 руб. 06 коп.

Не согласившись с размером арендной платы, определённой отчетом № 535/19 от 16.03.2020г, истец произвел независимую оценку рыночной стоимости ежемесячной арендной платы арендуемого объекта. Согласно заключению ООО «Оценочно-консалтинговая фирма «САМИ» № 283-06,20/н арендная плата объекта аренды определена равной 34870 руб. 20 коп.

Также в связи с наличием, по мнению истца, существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, ввиду действия ограничительных мер в связи с распространением новой коронавирусной инфекции COVID-19, истец обратился к МИУ «ИАТ» г. Иркутска с заявлением от 30.04.2020г. об уменьшении арендной платы на период действия эпидемиологических мер, в связи со снижением объема работ.

В соответствии с письмом от 12.05.2020г. № 0454-12/20 ответчик отказал в удовлетворении данного заявления и 13.05.2020г. направил в адрес истца уведомление об одностороннем расторжении договора ввиду наличия задолженности по внесению арендных платежей.

Не согласившись с отчетом об оценке размера арендной платы, полагая одностороннее расторжение договора незаконным, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав доказательства по делу, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заявленные обществом требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 21 Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 того же Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Как указывалось выше, не согласившись с размером арендной платы, определённой отчетом № 535/19 от 16.03.2020г, истец произвел независимую оценку рыночной стоимости ежемесячной арендной платы арендуемого объекта. Согласно заключению ООО «Оценочно-консалтинговая фирма «САМИ» № 283-06,20/н арендная плата объекта аренды определена равной 34870 руб. 20 коп.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С целью проверки достоверности отчета №535/19 от 16.03.2020г. «ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ВЫПОЛНЕННЫЙ МУП «БТИ г. Иркутска» судом в порядке ст. 82 АКП РФ по ходатайству истца назначено проведение судебной экспертизы, проведение которой поручено эксперту ООО «Прайс Хаус ТВ^,с» ФИО4 , на разрешение эксперту поставлены следующие вопросы: 1) Соответствует ли выполненный МУП «БТИ г. Иркутска» отчет № 535/19 от 16.03.2020г. об оценке рыночной стоимости объекта оценки недвижимости (нежилого помещения на 1 этаже 1-этажного нежилого здания (часть помещений с номерами на поэтажном плане 1,2) литера Д, Д1,Д2 общей площадью 195,90 кв.м., инв.№ 12019, по адресу: <...>, кадастровый (условный) номер 38:36:000012:1734), часть земельного участка площадью 231,42 кв.м. , занятая объектом, необходимая для его использования) Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки. В случае несоответствия указать, в чем заключаются допущенные нарушения указанных нормативных актов и могли ли они повлиять на установленную отчетом величину рыночной стоимости объекта оценки?

2) В случае несоответствия выполненного МУП «БТИ г. Иркутска» отчета №535/19от 16.03.2020г. об оценке рыночной стоимости объекта оценки недвижимого нежилого помещения на 1 этаже 1-этажного нежилого здания (часть помещений с номерами на поэтажном плане 1,2) литера Д,Д1,Д2, общей площадью 195,90 кв.м., инв.№ 12019, по адресу: <...> (кадастровый (условный) номер 38:36:000012:1734), часть земельного участка площадью 231,42 кв.м., занятая объектом, необходимая для его использования) Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки определить величину ежемесячной арендной платы нежилого помещения на 1 этаже 1 –этажного нежилого здания (часть помещений с номерами на поэтажном плане 1,2)литера Д, Д1,Д2, общей площадью 195,90 кв.м., инв. № 12019, по адресу: <...> (кадастровый (условный) номер 38:36:000012:1734), часть земельного участка площадью 231,42 кв.м., занятая объектом по состоянию на дату оценки?

Согласно заключению эксперта ООО «Прайс Хаус ТВ^,с» ФИО5 от 05.10.2020г. (ответ на вопрос №1) отчет об оценке не соответствует требованиям федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.98г., Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом Минэконом развития РФ от 20.05.2015г. № 297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО№2)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015г. № 298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015г. №299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014г. №611»; (ответ на вопрос №2) величина ежемесячной арендной платы нежилого помещения на 1 этаже 1-этажного нежилого здания (часть помещений с номерами на поэтажном плане 1.2) литера Д,Д1,Д2, общей площадью 195,90 кв.м., инв. № 12019, по адресу: <...> ( кадастровый (условный) номер 38:36:000012:1734), часть земельного участка площадью 231,42 кв.м., занятая объектом по состоянию на 26.11.2019г. составляет 170 руб. за кв.м./ мес.

Признавая определенную оценщиком величину рыночной стоимости недостоверной, эксперт пришел к выводу, что оценщик исследовал информацию, не подтвержденную документально; не провел анализ рынка объекта оценки и ценообразующих факторов; отсутствуют сведения о наличии или отсутствии в составе арендной платы коммунальных платежей; не обоснован выбор объектов-аналогов; не подтвердил актуальность примененной корректировки и т.д.

Ответчиком МУП «БТИ г. Иркутска» заявлено ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта ФИО5 для дачи пояснений по экспертному заключению, с целью устранения возникших у ответчика неясностей по экспертному заключению.

В судебном заседании 19.10.2020г. эксперт ФИО5 дала устные пояснения по экспертному заключению, ответы на вопросы сторон, относительно выводов эксперта, критериев выбора аналогов, относительно критерия местоположения объекта, правильности произведенных расчетов; в отношении примененной в отчете ставки капитализации и т.д.

Таким образом, в судебном заседании экспертом даны развернутые, поясняющие выводы эксперта, ответы.

Заключение эксперта соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В заключении отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, оно основано на материалах дела и является надлежащим доказательством.

Заключение эксперта в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Выраженное ответчиками сомнение в обоснованности выводов эксперта, несогласие с результатами экспертизы само по себе не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение экспертного заключения и обязывающим суд назначить по делу проведение повторной экспертизы. Выводы эксперта основаны на фактически проведенных исследованиях. Оснований сомневаться в квалификации эксперта у суда не имеется. Судом данное доказательство принято как надлежащее.

В соответствии со статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Таким образом, в отсутствие иных доказательств, подтверждающих достоверность отчета №535/19 от 16.03.2020г. «ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ВЫПОЛНЕННЫЙ МУП «БТИ г. Иркутска» суд приходит к выводу о недостоверности отчета №535/19 от 16.03.2020г. «ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ВЫПОЛНЕННЫЙ МУП «БТИ г. Иркутска».

Также истцом заявлены требования о признании незаконным одностороннего отказа МУП «ИАТ» г. Иркутска от договора №05-А/18 аренды нежилого объекта, закрепленного на праве хозяйственного ведения за МУП «ИАТ» г. Иркутска от 01.10.2018г. нежилого объекта на 1 этаже 1-этажного нежилого здания (часть помещений с номерами на поэтажном плане 1,2) литера Д, Д1, Д2, общей площадью 195,90 кв.м., инв.№12019, по адресу: <...> (кадастровый (уловный) номер 38:36:000012:1734. Часть земельного участка площадью 231,42 кв.м., занятая объектом, необходимая для его использования.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, обязанности арендодателя передать в пользование имущество корреспондирует обязанность арендатора такое имущество оплатить в соответствии с условиями, установленным сторонами в договоре аренды.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменений его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В силу пунктов 1, 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

Статья 619 ГК РФ дает право арендодателю требовать досрочного расторжения договора аренды в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу части третьей статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Согласно п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 ст. 166 указанного Кодекса установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Из разъяснений, содержащихся в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - постановление от 22.11.2016 N 54) следует, что в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 14 постановления от 22.11.2016 N 54 указано, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (п. 2 ст. 10, п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 6.2 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в одностороннем внесудебном порядке путем направления арендатору письменного уведомления о расторжении в том числе в случае невнесения ежемесячной арендной платы более одного раза подряд, либо систематической недоплаты арендной платы, повлекшей образование задолженности в сумме, превышающей размер арендной платы в месяц, указанной в п. 5.1 договора.

В уведомлении от 13.05.2020г. об отказе от договора аренды арендодатель, со ссылкой на п. 6.2. договора в качестве основания для одностороннего отказа от договора ссылался на наличие задолженности в размере 81562 руб. 44 коп., т.е. более чем за 2 месяца.

Как следует из материалов дела, 12.02.2020г. письмом № 10/20 ООО «БайкалЦентрум» обратилось к МУП «ИАТ» г. Иркутска с заявлением о зачете стоимости произведенной замены секционных ворот в арендуемом объекте.

МУП «ИАТ» г. Иркутска 03.03.2020г. отказало в возмещении стоимости замены секционных ворот.

Письмом от 30.04.2020г. №24/20 ООО «Байкал Центрум» обратилось с заявлением об уменьшении размера арендной платы с 34675 руб. 61 коп. до 17337 руб. 80 коп. на период с 01.04.2020г. по 01.10.2020г. в связи с уменьшением объема работ по причине действия ограничительных мер в связи с распространением новой коронавирусной инфекции COVID-19.

Письмом от 12.05.2020г. МУП «Иркутскавтотранс» сообщило об отсутствии оснований для вывода о снижении объемов осуществляемой деятельности, поскольку исходя из расчета расходов электроэнергии и водоснабжения, потребление ресурсов не сократилось, т.е. деятельность в указанный период осуществлялась, в связи с чем, оснований для уменьшения арендной платы не усмотрел.

В ответ на указанное уведомление ответчика истцом направлено письмо № 30/20 от 21.05.2020г. в котором сообщено, что задолженность за март 2020г. оплачена, задолженность за апрель и май 2020г. составляет 57026 руб., кроме того, сообщил о готовности погасить задолженность.

Истец указывает, что задолженность по договору возникла, поскольку истец полагал, что стоимость произведенной замены ворот должна быть зачтена в счет имеющейся задолженности.

В дальнейшем, 01.06.2020г. сторонами договора заключено соглашение о новации, в соответствии с условиями которого произведена замена первоначального обязательства должника перед кредитором - возмещение расходов по оплате коммунальных услуг в размере 97979 руб. 18 коп. по договору №40-К/19 на возмещение арендодателю расходов по оплате коммунальных услуг от 28.01.2019г. за следующие месяцы: январь, февраль, март, апрель, май 2020г. и часть арендной платы за май 2020г. в сумме 22020 руб. 82 коп. на новое обязательство – передачу кредитору – ворота секционные со всеми принадлежностями и оборудованием, необходимым для их использования, которые в общей сумме оценили в 120000 руб.

Согласно акту приема-передачи к соглашению о новации от 01.06.2020г. указанное выше имущество передано МУП «ИАТ» г. Иркутска.

Как указывалось выше, в уведомлении от 13.05.2020г. об отказе от договора аренды арендодатель, со ссылкой на п. 6.2. договора в качестве основания для одностороннего отказа от договора ссылался на наличие задолженности в размере 81562 руб. 44 коп., т.е. более чем за 2 месяца.

В соответствии с п. 28 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 оценка существенности нарушения того или иного условия производится судом.

Из анализа приведенных выше обстоятельств дела (частичная оплата задолженности; соглашение о новации, в результате которого к МУП «ИАТ» г. Иркутска приобретено имущество; ведение переписки, в том числе обращение за уменьшением размера арендной платы) у суда отсутствуют основания для вывода о том, что невнесение арендной платы при указанных обстоятельствах может быть признано существенным нарушением, более того, данные нарушения в настоящее время устранены.

Согласно разъяснениям, требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (п. 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14).

Суд полагает, что отраженные в одностороннем отказе нарушения устранены в разумный срок.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установив существенных нарушений условий договора аренды со стороны арендатора, учитывая, что задолженность по оплате арендной плате отсутствует, суд пришел к выводу о наличии оснований для признании односторонней сделки, выраженной в письме от 13.05.2020г. № 0461-12/20 незаконной и не порождающей правовых последствий в виде прекращения договора аренды.

По результатам рассмотрения дела, в учетом сделанных судом выводов по заявленных требованиям, судом распределены судебные расходы, понесенные в связи с проведением экспертизы, а также судебные расходы по государственной пошлине.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии с положениями статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" по смыслу арбитражного процессуального законодательства принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

Определением суда от 14.09.2020г. назначено проведение судебной экспрертизы. Платежным поручением № 110 от 14.12.2020г., ООО «Байкал Центрум» перечислило на депозитный счет Арбитражного суда Иркутской области денежные средства на проведение экспертизы в размере 30 000 руб.; ; определением суда от 09.10.2020г. на основании счета, выставленного экспертным учреждением № 107 от 07.10.2020г. денежные средства в сумме 30 000 руб. перечислены эксперту.

При таких обстоятельствах суд полагает, подлежащей взысканию с МУНИЦИПАЛЬНОГО УНИТАРНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ «БЮРО ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА» в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БАЙКАЛ ЦЕНТРУМ" суммы 30000 руб. – судебных издержек, связанных с проведением экспертизы.

В порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы понесенные истцом по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика МУНИЦИПАЛЬНОГО УНИТАРНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ "ИРКУТСКАВТОТРАНС" Г.ИРКУТСКА в пользу истца в размере понесенных им расходов в сумме 6000 руб.; с МУНИЦИПАЛЬНОГО УНИТАРНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ «БЮРО ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА» государственная пошлина в сумме 6000 руб. подлежит взысканию в доход федерального бюджета РФ

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Иск ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БАЙКАЛ ЦЕНТРУМ" удовлетворить;

Признать недостоверным отчет №535/19 от 16.03.2020г. об оценке рыночной стоимости объекта оценки, выполненный МУНИЦИПАЛЬНЫМ УНИТАРНЫМ ПРЕДПРИЯТИЕМ «БЮРО ТЕХНИЧЕСКОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА»;

Взыскать с МУНИЦИПАЛЬНОГО УНИТАРНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ «БЮРО ТЕХНИЧЕСКОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА» в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БАЙКАЛ ЦЕНТРУМ" сумму 30000 руб. – судебные издержки, связанные с проведением экспертизы;

Признать незаконным односторонний отказ МУНИЦИПАЛЬНОГО УНИТАРНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ "ИРКУТСКАВТОТРАНС" Г.ИРКУТСКА от договора №05-А/18 от 01.10.2018г., выраженный в письме от 13.05.2020г. №0461-12/20;

Взыскать с МУНИЦИПАЛЬНОГО УНИТАРНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ "ИРКУТСКАВТОТРАНС" Г.ИРКУТСКА в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БАЙКАЛ ЦЕНТРУМ" сумму 6000 руб. – расходы по госпошлине;

Взыскать с МУНИЦИПАЛЬНОГО УНИТАРНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ «БЮРО ТЕХНИЧЕСКОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА» в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину в сумме 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд, через Арбитражный суд Иркутской области, в течение месяца со дня изготовления полного текста решения.

Судья С.Н. Антонова