Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи М.Н.Габескирия, при ведении протокола судебного заседания судьей М.Н.Габескирия, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Правительства Иркутской области

к Обществу с ограниченной ответственностью «Торговая компания «Байкалбазисторг»

об освобождении земельного участка, взыскании 609 919 руб. 66 коп.

при участии в заседании:

от истца – не явился,

от ответчика – ФИО1 (доверенность от 04.06.2010), паспорт,

установил:

иск заявлен об освобождении земельного участка, расположенного по адресу: <...> общей площадью 20 000 кв.м., с кадастровым номером 38:36:000002:1657, взыскании суммы 253 314 руб. 75 коп., составляющей на основании договора аренды земельного участка от 30.05.2008 задолженность по арендной плате за 2009 год, и за 1 квартал 2010 года, суммы 76 564 руб. 91 коп. – неустойка за просрочку внесения арендной платы за период с 10.02.2009 по 10.02.2010, суммы 280 040 руб. – неустойка за неисполнение обязанности по предоставлению документов, подтверждающих нормативный срок строительства объекта недвижимости.

В судебном заседании, состоявшемся 21.07.10, истец уточнил иск, потребовав взыскать задолженность по арендной плате за 1 и 2 кварталы 2010 года, и неустойку за просрочку возмещения арендных платежей в сумме 113675 руб. 23 коп. за период с 10.02.09 по 16.07.10, в остальной части иск оставлен им без изменения.

Ответчик иск не признал, ссылаясь на отсутствие задолженности по арендной плате, в связи с уплатой, на то, что договором аренды не определен перечень документов, которые подлежат предоставлению арендатором в соответствии с п. 4.3.13. договора аренды.

Кроме того, ответчик указал на то, что установленная п. 5.5. договора неустойка является чрезмерной и подлежит уменьшению на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на то, что истцом не указаны правовые основания требования об обязании освободить земельный участок.

В поступившем в суд 10.08.2010 дополнении к отзыву ответчик указал, что повторное применение коэффициентов по видам разрешенного использования при установлении арендной платы за земельные участки противоречит действующему законодательству.

Истец определение от 17.08.2010 получил 23.08.2010, однако представителя в судебное заседание не направил.

При указанных обстоятельствах, дело подлежит рассмотрению в порядке, предусмотренном ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие истца.

Выслушав представителя истца и рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил, что в обоснование заявленных требований истец ссылается на неоднократное нарушение ответчиком предусмотренных договором от 30.05.08 обязательств по возмещению арендных платежей.

В соответствии с п. 10 ст. 3 Закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Согласно ст. 5 Закона Иркутской области от 21.12.06 № 99-оз «Об отдельных вопросах использования и охраны земель в Иркутской области», распоряжение земельными участками, находящимися на территории муниципального образования "Город Иркутск", государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется с учетом рекомендаций совещательного органа, сформированного Губернатором Иркутской области, за исключением случаев, установленных частью 2 настоящей статьи, в соответствии с которой, органы местного самоуправления муниципального образования "Город Иркутск" осуществляют распоряжение земельными участками, находящимися на территории муниципального образования "Город Иркутск", государственная собственность на которые не разграничена, в том числе, для целей, не связанных со строительством.

В соответствии с п. 42 Постановления Администрации Иркутской области от 29.12.06 № 263-па «Об утверждении положения о предоставлении земельных участков, находящихся на территории муниципального образования «Город Иркутск», государственная собственность на которые не разграничена», для строительства», Департамент имущественных отношений Иркутской области, в случае принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду вместе с этим решением лицу, в отношении которого принято данное решение, направляется проект договора аренды земельного участка с предложением о его заключении.

Распоряжением первого заместителя Губернатора Иркутской области от 04.05.2008 №249-рз «О предоставлении ООО «Торговая компания «Байкалбазисторг» земельного участка для строительства складского комплекса с железнодорожным путем в <...>», Обществу с ограниченной ответственностью «Торговая компания «Байкалбазисторг» предоставлен в аренду сроком на пять лет земельный участок из земель населенных пунктов, кадастровый номер 38:36:000002:1657, площадью 20000 кв.м., расположенный в <...> с разрешенным использованием - для строительства складского комплекса с железнодорожным путем.

На основании Распоряжения первого заместителя Губернатора иркутской области от 04.05.2008 №249-рз Администрацией Иркутской области – арендодателем, истцом по делу, заключен с Обществом с ограниченной ответственностью «Торговая компания «Байкалбазисторг»» – арендатором, ответчиком по делу, договор аренды земельного участка от 30.05.2008, согласно п. 1.1. которого, Администрация Иркутской области обязалась предоставить ООО «ТК «Байкалбазисторг» во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 20000 кв.м. из земель населенных пунктов, расположенный в <...> с кадастровым номером 38:36:000002:1657, с разрешенным использованием – для строительства складского комплекса с железнодорожным путем.

Согласно пункту 1.3 договора, границы участка установлены на местности и обозначены поворотными точками на кадастровом паспорте земельного участка от 21.03.2008 №74/08-1-2498, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью (Приложение №1).

В соответствии с пунктом 2.1 договора, он считается заключенным с момента его государственной регистрации, и действует в течение пяти лет.

В соответствии со ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, названный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 30.05.2008.

В соответствии с ч. 1 ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации, права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

На основании ст.ст. 131, 164, 433 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.06.2010 № 01/038/2010-593, договор аренды от 30.05.2008 зарегистрирован УФРС по Иркутской области 04.07.2008 на пять лет (номер регистрационной записи 38-38-01/084/2008-041).

Согласно пункту 3.4.13 договора, арендатор обязан в течение одного года с момента заключения договора предоставить арендодателю документы, подтверждающие срок строительства объекта недвижимости (складского комплекса с железнодорожным путем), который не может превышать срок, установленный пунктом 2.1 договора.

В соответствии с пунктом 4.2 договора, арендная плата исчисляется с момента государственной регистрации договора.

Согласно пункту 4.4 договора, внесение арендной платы осуществляется ежеквартально равными долями не позднее 10 числа второго месяца каждого квартала в размере, определенном на основании прилагаемого расчета, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение №2).

В соответствии с пунктом 4.6 договора, размер арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы могут изменяться арендодателем в одностороннем порядке, в случае установления (изменения) органами государственной власти Иркутской области порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Об изменении размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы арендодатель письменно извещает арендатора.

Пересмотр размера арендной платы осуществляется, в том числе и в связи с изменением уровня инфляции - не чаще одного раза в год.

Согласно пункту 5.4 договора, за неисполнение, ненадлежащее исполнение обязанности, установленной пунктами 3.4.4, 4.4 договора, арендатор оплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% от невнесенной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В соответствии с пунктом 5.5 договора, за неисполнение, ненадлежащее исполнение обязанностей установленных пунктами 3.4.7-3.4.14 договора, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере арендной платы, уплачиваемой за один год.

Согласно пункту 6.2.3 договора, расторжение договора по инициативе арендодателя в одностороннем порядке в соответствии с частью 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно при условии письменного уведомления арендатора не менее, чем за три месяца до момента расторжения, а также в случаях предусмотренных пунктами 6.3-6.3.3 договора.

В соответствии с пунктом 6.3 договора, по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке в соответствии с частью 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации при условии письменного уведомления об этом арендатора:

- в случае, если арендатор пользуется участком с существенным нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями;

- в случае, если арендатор неоднократно не вносит арендную плату в сроки, установленный договором;

- в случаях, предусмотренных статьей 46 земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

На основании п. 10 ст. 3 Закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Постановлением Главы администрации Иркутской области от 09.07.2004 №152-пг «О временном положении о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земли, находящиеся государственной собственности Иркутской области», утверждено Временное положение о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Иркутской области, согласно пункту 2.1 которого, расчет размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в областной собственности и передаваемыми в аренду физическим и юридическим лицам, производится в соответствии с Методикой расчета арендной платы за пользование земельными участками, приведенной в приложении к настоящему Положению.

В соответствии с пунктом 2 Методики расчета арендной платы за пользование земельными участками, арендная плата устанавливается на основе базовой ставки арендной платы, принимаемой равной 2% от кадастровой стоимости единицы площади (1 кв.м.) земель кадастрового квартала по видам функционального использования земель.

Согласно пункту 4 Методики, размер базовой ставки арендной платы за 1 кв.м. земельного участка определяется по формуле:

Ст = К х 0,02, где;

Ст – базовая ставка арендной платы за 1 кв.м. земельного участка;

К – кадастровая стоимость единицы площади (1 кв.м.) земель кадастрового квартала по видам функционального использования земель.

В соответствии утвержденными Постановлением Губернатора иркутской области от 28.03.2003 № 87-п «О результатах государственной кадастровой оценки земель поселений Иркутской области», результатами государственной кадастровой оценки земель поселений Иркутской области (с численностью 10000 человек и более), кадастровая стоимость земель под промышленными объектами в кадастровом квартале №38:36:00002, составляет 700,1 руб. за 1 кв. м.

Таким образом, исходя из площади переданного ответчику по договору от 30.05.08 земельного участка, кадастровая стоимость земельного участка составляет сумму 14 002 000 руб., которая указана в кадастровом паспорте земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) от 21.03.2008 №74/08-1-2498.

Согласно составленному в соответствии с Постановлением Главы администрации Иркутской области от 09.07.2004 №152-пг «О временном положении о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земли, находящиеся государственной собственности Иркутской области», Постановлением Губернатора иркутской области от 28.03.2003 № 87-п «О результатах государственной кадастровой оценки земель поселений Иркутской области» расчету арендной платы, являющемуся Приложением № 2 к договору аренды земельного участка от 30.05.2008, с учетом площади земельного участка, арендная плата составляет сумму 280040 руб. в год и сумму 70010 руб. в квартал.

Постановлением Администрации Иркутской области от 31.07.08 № 213-па утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно п. 2 названного постановления, Постановление и.о. главы администрации Иркутской области от 9 июля 2004 года N 152-пг "О Временном положении о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Иркутской области" признано утратившим силу.

В соответствии с п. 3 утвержденного Постановлением Администрации Иркутской области от 31.07.08 № 213-па Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (в ред. постановлений Правительства Иркутской области от 18.02.2009 N 31-пп, от 27.01.2010 N 5-пп), арендная плата в год за использование земельного участка устанавливается в размере налоговой ставки земельного налога за соответствующий земельный участок, за исключением случаев определения размера арендной платы в соответствии с пунктами 5, 6 настоящего Положения.

Органы местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Иркутской области вправе установить экономически обоснованные коэффициенты с учетом категорий земель и (или) видов разрешенного использования земельных участков, применяемые к размеру арендной платы, рассчитываемой в соответствии с абзацем 1 пункта 3 настоящего Положения. Допускается изменение этих коэффициентов, но не чаще одного раза в шесть месяцев.

Согласно п. 9 Положения, при заключении договора аренды земельного участка уполномоченные исполнительные органы государственной власти и уполномоченные органы местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Иркутской области в этом договоре предусматривают случаи и периодичность изменения арендной платы за использование земельного участка.

При этом арендная плата за использование земельного участка ежегодно изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя на уровень инфляции (максимальное значение уровня инфляции), установленный федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, по состоянию на 1 января очередного года, начиная с года, следующего за годом, в котором принято решение о предоставлении земельного участка в аренду.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка арендная плата за использование этого земельного участка изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае изменение арендной платы на уровень инфляции в году, в котором был произведен перерасчет, не проводится.

Арендная плата за использование земельного участка изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя в случае установления или изменения органами местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Иркутской области коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы в соответствии с абзацем 2 пункта 3 настоящего Положения, а также в случае изменения в установленном законодательством порядке налоговых ставок земельного налога.

На основании п. 10 Положения, внесение арендной платы за использование земельных участков осуществляется ежеквартально не позднее 10 числа второго месяца каждого квартала.

В соответствии с п. 4.6. договора аренды земельного участка от 30.05.08, п. 9 утвержденного Постановлением Администрации Иркутской области от 31.07.08 № 213-па Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, истцом в адрес ответчика направлено извещение от 21.01.10 № 24-195/1и об изменении размера арендной платы за земельный участок, в котором указывается об изменении размера арендной платы, в соответствии с Постановлением Администрации Иркутской области от 31.07.08 № 213-па и Постановлением мэра города Иркутска от 20.02.09 № 031-06-522/9.

Названное извещение, к которому приложен расчет арендной платы на 2010 год, получено ответчиком 27.01.10.

В соответствии с п. 1 ст. 387 Налогового кодекса Российской Федерации, земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Согласно ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

На основании пп. 2 п. 1 ст. 394 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать 1,5 процента в отношении прочих земельных участков.

Согласно пп. 3.3. п. 3 утвержденного Решением Думы г. Иркутска от 23.11.05 № 004-20-180203/5 «Об установлении и введении в действие земельного налога и о положении о земельном налоге на территории города Иркутска» Положения о земельном налоге на территории города Иркутска, налоговые ставки в отношении прочих земельных участков устанавливаются в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка.

Учитывая положения ст. ст. 387, 390, 391, 394 Налогового кодекса Российской Федерации, утвержденного Решением Думы г. Иркутска от 23.11.05 № 004-20-180203/5 Положения о земельном налоге на территории города Иркутска, и в соответствии с п. 3 утвержденного Постановлением Администрации Иркутской области от 31.07.08 № 213-па Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, годовой размер арендной платы за использование земельного участка определяется как произведение налоговой ставки земельного налога и кадастровой стоимости земельного участка.

При этом, к размеру арендной платы возможно применение экономически обоснованных коэффициентов с учетом категорий земель и (или) видов разрешенного использования земельных участков, которые устанавливаются органами местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Иркутской области.

Согласно представленному истцом в материалы дела расчету арендной платы на 2010 год, размер арендной платы на 2010 год составляет сумму 693099 руб. и сумму 173274,75 руб. в квартал.

Данные названного расчета свидетельствуют о том, что истец рассчитал размер арендных платежей на 2010 год в соответствии с Постановлением Администрации Иркутской области от 31.07.08 № 213-па, устанавливающим порядок, условия определения размера, сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, Постановлением Губернатора Иркутской области от 28.03.2003 № 87-п «О результатах государственной кадастровой оценки земель поселений Иркутской области», устанавливающим кадастровую стоимость земель по видам функционального использования за 1 кв. м., ФЗ РФ от 02.12.09 № 308-ФЗ «О федеральном бюджете на 2010 год и на плановый период 2011 и 2012 годов», утверждающего основные характеристики федерального бюджета на 2010 год, определенные, в том числе, исходя из уровня инфляции, Решением Думы г. Иркутска от 23.11.05 № 004-20-180203/5, земельный налог на территории города Иркутска, Постановлением мэра города Иркутска от 20.02.09 № 031-06-522/9, утверждающим порядок определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования «Город Иркутск».

Согласно действовавшей по состоянию на 01.01.10 редакции ст. 1 ФЗ РФ О федеральном бюджете на 2010 год и на плановый период 2011 и 2012 годов», основные характеристики федерального бюджета на 2010 год определены исходя из прогнозируемого объема валового внутреннего продукта в размере 43 187,0 млрд. рублей и уровня инфляции, не превышающего 10,0 процента (декабрь 2010 года к декабрю 2009 года).

В соответствии с названной нормой права и п. 9 утвержденного Постановлением Администрации Иркутской области от 31.07.08 № 213-па Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, истцом определен коэффициент инфляции, значение которого составляет 1,10.

Постановлением мэра города Иркутска от 20.02.09 № 031-06-522/9 утвержден Порядок определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования «Город Иркутск», согласно которому, коэффициент, устанавливаемый муниципальным образованием "Город Иркутск" к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков рассчитывается по формуле:

К = Кри x Ка x Ку,

где:

К - коэффициент, применяемый к размеру арендной платы с учетом вида разрешенного использования;

Кри - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования (приложение N 1);

Ка - коэффициент к базовой ставке арендной платы, утверждаемый ежегодно постановлением мэра города Иркутска;

Ку - коэффициент, учитывающий особые условия использования земельных участков (приложение N 2).

Согласно приложению № 1 к Порядку определения коэффициентов, коэффициент, применяемый к кадастровой стоимости земельного участка, учитывающий вид разрешенного использования (Кри) для земельных участков с разрешенным использованием – для размещения складских зданий и сооружений, составляет 3.

В соответствии с приложением № 2 к Порядку определения коэффициентов, коэффициент к арендной плате, учитывающий особые условия использования земельного участка (Ку) для прочих земельных участков, составляет 1.

В соответствии с Постановлением мэра г. Иркутска от 09.02.2009 г. №031-06-340/9 об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Иркутска, размер коэффициента к базовой ставке арендной платы, утверждаемого ежегодно постановлением мэра г. Иркутска (Ка) на 2009 год, составляет 1.

Учитывая значения указанных коэффициентов, истцом определен повышающий коэффициент (Пк), значение которого составляет 3.

Таким образом, исходя из площади переданного ответчику по договору от 30.05.08 земельного участка, кадастровая стоимость которого на момент заключения договора составляла сумму 14 002 000 руб., ставки земельного налога на территории г. Иркутска в отношении прочих земельных участков в размере 1,5%, повышающего коэффициента - 3, коэффициента инфляции – 1,10, истцом рассчитан размер арендной платы на 2010 год, согласно которому, арендная плата за год составляет сумму 693099 руб., арендная плата за квартал составляет сумму 173274,75 руб.

Учитывая, что при расчете арендной платы на 2010 год истцом применена кадастровая стоимость земельного участка, определенная согласно действовавшего на момент заключения договора Постановления Губернатора Иркутской области от 28.03.2003 № 87-п «О результатах государственной кадастровой оценки земель поселений Иркутской области», следует признать обоснованным применение к размеру арендной платы, в соответствии с п. 9 утвержденного Постановлением Администрации Иркутской области от 31.07.08 № 213-па Положения о порядке определения размера арендной платы коэффициента инфляции – 1,10.

Названные обстоятельства свидетельствуют о том, что истцом обоснованно применены при расчете размера арендной платы положения Постановления Администрации Иркутской области от 31.07.08 № 213-па.

В соответствии с п. 1 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации, земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Согласно п. 2 названной статьи, земли, указанные в п. 1 статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

В соответствии с п. 2 ст. 3 Закона «О введении в действие Земельного кодекса российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ), арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 настоящей статьи.

При этом размер арендной платы на год устанавливается в пределах:

двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;

трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 настоящей статьи, согласно которому, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Положения названных норм права свидетельствуют о том, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Истцом, при расчете арендной платы на 2010 год, применен установленный Постановлением мэра г. Иркутска от 20.02.09 № 031-06-522/9 коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка - для размещения складских зданий и сооружений.

Вместе с тем, в соответствии с распоряжением первого заместителя Губернатора Иркутской области от 04.05.2008 № 249-рз и п. 1.4. договора аренды от 30.05.08 земельный участок предоставлен ответчику для строительства складского комплекса с железнодорожным путем.

В приложении № 1 к утвержденному Постановлением мэра г. Иркутска от 20.02.09 № 031-06-522/9 Порядку определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования "город Иркутск", установлены коэффициенты, применяемые к размеру налоговой ставки земельного налога для указанного в п. 9 названного приложения вида функционального использования земельных участков «земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений и сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок».

Вместе с тем, коэффициенты для использования земельных участков на период строительства названных объектов в приложении № 1 к утвержденному Постановлением мэра г. Иркутска от 20.02.09 № 031-06-522/9 Порядку определения коэффициентов не предусмотрены.

Таким образом, следует признать, что Постановлением мэра г. Иркутска от 20.02.09 № 031-06-522/9 функциональное назначение и вид использования земельных участков для строительства указанных в п. 9 названного постановления объектов недвижимости не установлены.

В соответствии с п. 3.4.13. договора от 30.05.08, срок строительства объекта не может превышать срок, установленный п. 2.1. названного договора, согласно которому договор действует в течение пяти лет с момента государственной регистрации.

Учитывая дату государственной регистрации договора – 04.07.08, срок строительства ответчиком объекта недвижимости на переданному ему по указанному договору земельном участке не должен превышать пяти лет с названной даты.

Доказательств того, что объект недвижимости ответчиком построен, материалы дела не содержат.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.09 № 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе, принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и их разрешенного использования, принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

Учитывая утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.09 № 582 утверждены основные принципы определения арендной платы, то, что Постановлением мэра г. Иркутска от 20.02.09 № 031-06-522/9 функциональное назначение и вид использования земельных участков для строительства указанных в п. 9 названного постановления объектов недвижимости не установлены, следует признать необоснованным применение истцом в расчете арендной платы на 2010 год повышающего коэффициента (Пк), имеющего значение 3, и установленного для земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений и сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок».

При указанных обстоятельствах, суд считает возможным, при расчете арендной платы за переданный ответчику по договору от 30.05.08 земельный участок применить положения п. 2 ст. 3 Закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», согласно которому, годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, что не противоречит п. 7 Постановления Администрации Иркутской области от 31.07.08 № 213-па.

Учитывая изложенное, размер арендной платы на 2010 год составит сумму 308044 руб. (14002000 х 2% х 1,10) и сумму 77011 руб. в квартал.

Соответственно, размер арендной платы за 1, 2 квартал 2010 года составит сумму 154 022 руб.

Ответчик платежными поручениями от 02.07.2010 №78, от 11.08.2010 №92 возместил арендную плату за 1 и 2 квартал 2010 года в сумме 140 020 руб.

Таким образом, оставшаяся невозмещенной арендная плата за переданный по договору от 30.05.2008 земельный участок, составляет сумму 14 002 руб.

В соответствии с требованиями ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком не представлены документы, подтверждающие возмещение задолженности по арендной плате в полном объеме, в связи с чем, на основании ст. ст. 309, 314 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, с него подлежит взысканию сумма 14 002 руб.

В обоснование требования о взыскании неустойки в сумме 113 675 руб. 23 коп. истец ссылается на несвоевременное внесение ответчиком арендной платы в период с 10.02.2009 по 16.07.2010.

В обоснование требования о взыскании неустойки в сумме 280 040 руб. истец ссылается на несвоевременное исполнение ответчиком предусмотренной пунктом 3.4.13 договора аренды земельного участка от 30.05.2008 обязанности по предоставлению документов, подтверждающих срок строительства объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктом 3.4.4 договора аренды земельного участка от 30.05.2008, арендатор обязан своевременно и полностью уплачивать арендодателю арендную плату в размере и на условиях, установленных договором.

Согласно установленному в пункте 4.4 договора от 30.05.2008, порядку возмещения арендной платы, предусмотренному также и пунктом 10 Постановления Администрации Иркутской области от 31.07.08 № 213-па «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», арендная плата за 1 квартал 2009 подлежит возмещению до 10.02.2009 (включительно), за 2 квартал 2009 года – до 10.05.2009, за 3 квартал 2009 – до 10.08.2009, за 4 квартал 2009 года – до 10.11.2009 года, за 2010 год арендная плата подлежит возмещению в том же порядке.

Учитывая установленный пунктом 4.4 договора от 30.05.2008, порядок возмещения арендной платы, размер обоснованно заявленной истцом неустойки за просрочку возмещения арендных платежей за 1,2,3,4 кварталы 2009 года, за 1,2 кварталы 2010 года составляет сумму 92 292 руб. 43 коп.

В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно изложенным в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997г. № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» рекомендациям, при наличии оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд уменьшает размер неустойки независимо от того, заявлялось ли такое ходатайство ответчиком.

Основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Учитывая установленный п. 5.4 договора от 30.05.2008 размер неустойки 0,1% от невнесенной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки, следует признать, что неустойка за просрочку возмещения арендной платы, согласно условиям договора, составляет 36,5 % годовых.

Названные обстоятельства, свидетельствуют о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств.

При указанных обстоятельствах, учитывая действующую с 01.06.10 ставку рефинансирования ЦБ РФ – 7,75% годовых, размер задолженности ответчика, суд на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, считает возможным снизить размер подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца неустойки до суммы 18 458 руб. 50 коп.

В соответствии с пунктом 3.4.13 договора от 30.05.2008, арендатор обязан в течение одного года с момента заключения договора предоставить арендодателю документы, подтверждающие срок строительства объекта недвижимости (складского комплекса с железнодорожным путем), который не может превышать срок, установленный пунктом 2.1 договора.

Согласно пункту 2.1 договора, он считается заключенным с момента его государственной регистрации, и действует в течение пяти лет.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.06.2010 №01/038/2010-593, договор аренды от 30.05.2008 зарегистрирован УФРС по Иркутской области 04.07.2008, за номером регистрационной записи № 38-38-01/084/2008-041.

Таким образом, в соответствии с пунктом 3.4.13 договора от 30.05.2008, арендатор должен был предоставить арендодателю документы, подтверждающие срок строительства объекта недвижимости, не позднее 04.07.2009.

Обществом с ограниченной ответственностью «Торговая компания «Байкалбазисторг» во исполнение пункта 3.4.13 договора аренды земельного участка от 30.05.2008, сопроводительным письмом б/н б/д, в адрес Министерства имущественных отношений Иркутской области, направлены документы, подтверждающие сроки строительства железнодорожного пути и складского комплекса, а именно: договор подряда от 07.10.2008; договор подряда №15/09 от 05.05.2009, схема подъездного пути. Названные документы получены арендодателем 05.07.2010, о чем свидетельствует соответствующая отметка на сопроводительном письме б/н б/д.

Учитывая изложенное, следует признать, что документы, подтверждающие срок строительства объекта недвижимости предоставлены арендодателю ответчиком по истечении 2 лет с момента заключения договора, что является нарушением установленного пунктом 3.4.13 договора от 30.05.2008, срока предоставления указанных документов.

При указанных обстоятельствах, следует признать, что истцом обоснованно, на основании ст. ст. 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 5.5. договора от 30.05.08 заявлено требование о взыскании неустойки в сумме 280 040 руб., за несвоевременное исполнение ответчиком предусмотренной пунктом 3.4.13 названного договора обязанности по предоставлению документов, подтверждающих срок строительства объекта недвижимости.

Вместе с тем, установленный п. 5.5 договора от 30.05.2008 размер неустойки, составляющий годовую арендную плату, свидетельствует о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств, в связи с чем, с учетом длительности неисполнения ответчиком предусмотренных п. 3.4.13. названного договора обязательств, а также действующую с 01.06.10 ставку рефинансирования ЦБ РФ – 7,75% годовых, суд на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации считает возможным снизить размер подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца неустойки до суммы 140 020 руб. (в два раза).

В обоснование требования об освобождении земельного участка расположенного по адресу: <...> общей площадью 20 000 кв.м., с кадастровым номером 38:36:000002:1657, истец ссылается на то, что с 25.12.2009 договор аренды земельного участка от 30.05.2008 расторгнут арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с ч.3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, соответственно отсутствуют правовые основания для пользования ответчиком указанным земельным участком.

- в случае, если арендатор неоднократно не вносит арендную плату в сроки, установленный договором;

- в случаях, предусмотренных статьей 46 земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

При этом, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В направленном ответчику письме от 16.12.2009 №24-6754/1и, получение которого последним не отрицается, истец уведомил ответчика о необходимости погашения в срок до 25.12.2009, задолженности по арендной плате за земельный участок в сумме 280 040 руб., а также неустойки за несвоевременное внесение арендной платы в сумме 48 166 руб. 88 коп., и неустойки за неисполнение обязанности по предоставлению документов, подтверждающих срок строительства объекта недвижимости в сумме 280 040 руб., указав на то, что «в случае неисполнения обязательств по оплате арендной платы в соответствии с частью 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды будет досрочно расторгнут в одностороннем порядке».

Учитывая, что направленное ответчику письмо от 16.12.2009 №24-6754/1и не является уведомлением о расторжении договора аренды от 30.05.2008, а содержит лишь условие, при котором договор аренды будет расторгнут, следует признать, что истцом не соблюден пункт 6.3 договора, определяющий порядок досрочного расторжения договора в одностороннем порядке по требованию арендатора, в связи с чем, договор аренды от 30.05.2008 не является расторгнутым.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку установленный пунктом 2.1 договора от 30.05.2008, срок его действия не истек, отсутствуют предусмотренные статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации основания для удовлетворения требования об обязании ответчика возвратить земельный участок расположенный по адресу: <...> общей площадью 20 000 кв.м., с кадастровым номером 38:36:000002:1657.

Факт подписания договора аренды земельного участка от 30.05.2008 Обществом с ограниченной ответственностью «Торговая компания «Байкалбазисторг», свидетельствует о том, что ответчик был согласен с условиями названного договора, в том числе с условием, содержащим обязательство по предоставлению арендодателю документов, подтверждающих срок строительства объекта недвижимости, установленного в пункте 3.4.13 договора, соответственно, отсутствие конкретного перечня документов, указанных в названном пункте договора не освобождает ответчика от обязанности по предоставлению таких документов, в связи с чем, ссылка ООО «Торговая компания «Байкалбазисторг» о необоснованности начисления неустойки предусмотренной пунктом 5.5 договора аренды земельного участка от 30.05.2008 не может быть принята судом во внимание.

В соответствии с изложенными в п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.03.1997г. № 6 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами законодательства Российской Федерации о государственной пошлине» разъяснениями, при уменьшении арбитражным судом размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации расходы истца по государственной пошлине подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее уменьшения.

Учитывая, что снижение судом предусмотренной договором неустойки по основаниям несоразмерности ее последствиям нарушения обязательства не связано с неправомерностью требований истца о взыскании неустойки в полном объеме, предусмотренном договором, вследствие чего государственная пошлина подлежит отнесению на ответчика в полном объеме, исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета уменьшения ее судом.

При изложенных обстоятельствах, на основании ст. ст. 102 и 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с ответчика в доход федерального бюджета Российской Федерации подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 10726 руб. 69 коп.

Руководствуясь ст.ст. 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Торговая компания «Байкалбазисторг», в пользу Правительства Иркутской области сумму 14 002 руб. – арендную плату, сумму 18 458 руб. 50 коп. – неустойку за просрочку возмещения арендной платы; сумму 140 020 руб. – неустойку за неисполнение обязанности по предоставлению документов, подтверждающих срок строительства объекта недвижимости;

в удовлетворении остальной части иска отказать;

взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Торговая компания «Байкалбазисторг» в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 10726 руб. 69 коп.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья М.Н. Габескирия