Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи М.Н.Габескирия, при ведении протокола судебного заседания судьей М.Н.Габескирия, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации Нижнеилимского муниципального района

к Обществу с ограниченной ответственностью «Сфера»

о взыскании 235 782 руб. 92 коп.

при участии в заседании:

от истца - не явились,

от ответчика – не явились,

установил:

иск заявлен о взыскании суммы 177 028 руб. 13 коп., составляющей на основании договора аренды нежилого помещения (здания) от 21.05.2007 №326 задолженность по арендной плате за период с 05.01.2008 по 30.04.2010, суммы 58 754 руб. 79 коп. – пени за просрочку внесения арендной платы за период с 05.01.2008 по 30.04.2010.

Истец определение от 17.08.2010 получил 24.08.2010, однако представителя в судебное заседание не направил, в поступившем в суд 07.09.2010 письме от 30.08.2010 №18/2665 указал, что соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения от 21.05.2007 №326 и акт приема-передачи, подтверждающий возвращение ответчиком переданного по договору имущества, ООО «Сфера» не подписан, пояснив, что данные БТИ о проценте износа здания на 01.08.2009 не могут быть представлены ввиду их отсутствия.

Ответчик определение от 17.08.2010 получил 24.08.2010, однако представителя в судебное заседание не направил, в поступившем в суд 16.06.2010,посредством факсимильной связи отзыве, иск не признал, ссылаясь на то, что объект недвижимости, переданный по договору аренды от 21.05.2007 №326 не является муниципальной собственностью, а также на то, что в соответствии соглашением от 14.07.2009, договорные отношения между истцом и ответчиком прекращены с 14.07.2009.

При указанных обстоятельствах, дело подлежит рассмотрению в порядке, предусмотренном ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие сторон.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил, что распоряжением мэра Нижнеилимского муниципального района от 21.05.2007 №695 «О предоставлении ООО «Сфера» в аренду нежилого помещения» Обществу с ограниченной ответственностью «Сфера» предоставлено нежилое помещение, расположенное в подвале жилого дома по адресу: <...>, общей площадью 15,00 кв.м., в аренду сроком до 31.12.2007, для организации розничной торговли.

На основании п. 1.1. подписанного Администрацией Нижнеилимского муниципального района (арендодателем) – истцом по делу, с Обществом с ограниченной ответственностью «Сфера» (арендатором) ответчиком по делу, договора аренды нежилого помещения (здания) от 21.05.2007 №326, арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное возмездное владение и пользование муниципальное нежилое помещение (здание) общей площадью 15,00 кв.м, расположенное в подвальном помещении в кирпичном жилом доме, по адресу: <...>.

Согласно пункту 1.2 договора, объект передан арендатору для организации розничной торговли.

В пункте 1.3 договора установлен срок аренды – с 01.01.2007 по 31.12.2007.

В соответствии с пунктом 3.1.1 договора, арендная плата перечисляется арендатором в соответствии с Расчетом арендной платы (Приложение №1) ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего месяца по реквизитам арендодателя.

Согласно пункту 4.1 договора, за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, установленных в пункте 3.1.1 договора, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0.1% от невнесенной суммы арендной платы за каждый день просрочки до момента полного исполнения обязательств.

Указанное в договоре от 21.05.2007 №326 помещение передано ответчику по акту приема-передачи муниципального имущества в аренду от 21.05.2007.

Постановлением мэра Нижнеилимского района от 25.08.1997 №317 «О перечне имущества, передаваемого в муниципальную собственность Нижнеилимского района», утвержден прилагаемый перечень имущества, передаваемого в муниципальную собственность Нижнеилимского района.

Постановлением мэра Нижнеилимского района от 08.04.2005 №245 «О внесении изменений в Постановление мера №317 от 25.08.1997 года «О перечне имущества, передаваемого в муниципальную собственность Нижнеилимского района» внесены изменения в Постановление от 25.08.1997 №317, согласно которым пункт 1 указанного Постановления, изложен в следующей редакции: «Утвердить прилагаемый перечень имущества и принять в муниципальную собственность имущество согласно, прилагаемого перечня: Приложение №1, Приложение №2».

В соответствии с перечнем объектов, передаваемых в муниципальную собственность Нижнеилимского района, являющемся Приложением к Постановлению мэра №317 от 25.08.1997, в муниципальную собственность Нижнеилимского района передано подвальное помещение, расположенное в здании по адресу: <...>.

Согласно выписке из реестра объектов муниципальной собственности муниципального образования «Нижнеилимский район» от 19.05.2010, балансодержателем нежилого помещения (подвал) общей площадью 78,8 кв.м. расположенного в здании по адресу: <...>, является Муниципальная казна муниципального образования «Нижнеилимский район».

Распоряжением мэра Нижнеилимского муниципального района от 04.06.2007 №754 «О внесении изменений в Распоряжение №695 от 21.05.2007 «О предоставлении ООО «Сфера» нежилого помещения» внесены изменения в указанное Распоряжение, согласно которым пункт 1 Распоряжения от 21.05.2007 №695 изложен в следующей редакции: «предоставить ООО «Сфера» в аренду нежилое помещение, расположенное в подвале жилого дома, по адресу: <...>, общей площадью 50.00 кв.м., согласно выкопировки из технического паспорта, а в аренду сроком с 01.05.2007 по 31.12.2007.

В соответствии с подписанным обеими сторонами соглашением от 04.06.2007об изменении площади сдаваемого в аренду «объекта» к договору №326 аренды нежилого помещения (здания) от 21.05.2007, пункт договора, определяющий его предмет, изложен в следующей редакции: «арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное возмездное владение и пользование или во временное пользование за плату муниципальное нежилое помещение (здание) общей площадью 50,00 кв.м., расположенное в подвале жилого дома, по адресу: <...>, согласно выкопировки из технического паспорта на период с с 01.05.2007 по 31.12.2007».

В соответствии с подписанным обеими сторонами соглашением от 04.05.2008 об изменении площади сдаваемого в аренду «объекта» к договору №326 аренды нежилого помещения (здания) от 21.05.2007, пункт договора, определяющий его предмет, изложен в следующей редакции: «арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное возмездное владение и пользование или во временное пользование за плату муниципальное нежилое помещение (здание) общей площадью 78,80 кв.м., расположенное в подвале жилого дома, по адресу: <...>, согласно Приложения №3 с 01.04.2008».

Указанное в дополнительном соглашении от 04.05.2008 помещение общей площадью 78,80 кв.м. передано ответчику по акту приема-передачи муниципального имущества в аренду от 01.04.2008.

Согласно изложенным в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» рекомендациям, принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной», срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.

Срок действия договора аренды нежилого помещения №326 от 21.05.2007 подписанного между Администрацией Нижнеилимского муниципального района и Обществом с ограниченной ответственностью «Сфера» определен с 01.01.2007 по 31.12.2007, в связи с чем, учитывая положения пункта 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66, срок действия договора считается равным году, соответственно в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации названный договор подлежит государственной регистрации.

На основании ст.ст. 164, 433 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды считается заключенным с момента его государственной регистрации, о чем должна свидетельствовать проставленная, в соответствии с ч. 1 ст. 14 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регистрационная надпись на договоре.

Отсутствие на договоре аренды нежилого помещения от 21.05.2007 №326 регистрационной надписи свидетельствует о том, что ни одна из сторон не обратилась в регистрирующий орган за его государственной регистрацией.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 1.1 договора от 21.05.2007 №326 ответчику передано в пользование помещение, расположенное в подвале жилого дома, по адресу: <...>, площадью 15,00 кв.м.

В соответствии с Выпиской из реестра объектов муниципальной собственности муниципального образования «Нижнеилимский район» от 19.05.2010 площадь нежилого помещения, расположенного в подвале жилого дома, по адресу: <...>, составляет 78,8 кв.м.

Из представленной в материалы дела экспликации к поэтажному плану здания, расположенного по адресу: <...>, невозможно установить, какое именно помещение площадью 15 кв.м. передано ответчику.

Кроме того, названная экспликация не является схемой расположения названного помещения. Приложение №3 к договору от 21.05.2007 №326 в материалы дела не представлено.

Представленная в материалы дела «Выкопировка из технического паспорта здания расположенного по адресу: <...> (приложение №3), подписанная обеими сторонами, свидетельствует о том, что площадь помещения составляет 78,80 кв.м., в связи с чем, следует признать, что названная выкопировка, являющаяся Приложением №3 к соглашению от 04.05.2008 об изменении площади сдаваемого в аренду «объекта» к договору №326 аренды нежилого помещения (здания) от 21.05.2007, в соответствии со статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить доказательством согласования сторонами предмета договора от 21.05.2007 №326, по которому ответчику передано помещение площадью 15 кв.м.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что в нарушение требований п. 1 ст. 432 и п. 3 ст. 607, п.2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды нежилого помещения (здания) от 21.05.2007 №326 отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче Обществу с ограниченной ответственностью «Сфера», в качестве объекта аренды, а также то, что договор от 21.05.2007 №326 не прошел государственную регистрацию, названный договор является незаключенным.

При этих условиях и в силу ст. ст. 307, 309, 310, 330, 331 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, у сторон не возникли обязанности и права по договору аренды объекта нежилого фонда от 21.05.2007 № 326, т. к. незаключенный договор прав и обязанностей сторон не порождает.

При указанных обстоятельствах, являются незаключенными и дополнительные соглашения от 04.06.2007об изменении площади сдаваемого в аренду «объекта» к договору №326 аренды нежилого помещения (здания) от 21.05.2007 и от 04.05.2008 об изменении площади сдаваемого в аренду «объекта» к договору №326 аренды нежилого помещения (здания) от 21.05.2007.

Вместе с тем, подписание сторонами дополнительных соглашений, а также актов приема-передачи от 21.05.07, от 01.04.08 подтверждают факт пользования ответчиком объектом недвижимости - нежилым помещением (здание) расположенным в подвале жилого дома, по адресу: <...>, в связи с чем, суд считает возможным рассмотреть спор, исходя из положений ст. ст.1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании ч. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В соответствии с п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Исходя из положений названных норм права доказыванию подлежат следующие обстоятельства: факт и период пользования ответчиком имуществом, размер неосновательного обогащения.

Согласно акту приема-передачи муниципального имущества в аренду от 21.05.2007 Администрацией Нижнеилимского муниципального района передано Обществу с ограниченной ответственностью «Сфера» нежилое помещение общей площадью 15,00 кв.м., расположенное в подвале жилого дома по адресу: <...>.

Подписанное сторонами соглашение от 04.06.2007об изменении площади сдаваемого в аренду «объекта» к договору №326 аренды нежилого помещения (здания) от 21.05.2007 и расчет платы к названному соглашению свидетельствуют о том, что ответчиком с 04.06.2007 используется расположенное в подвале жилого дома, по адресу: <...> нежилое помещение общей площадью 50 кв.м.

Подписанное сторонами соглашение от 04.05.2008 об изменении площади сдаваемого в аренду «объекта» к договору №326 аренды нежилого помещения (здания) от 21.05.2007, расчет платы к нему, а также акт приема-передачи муниципального имущества в аренду от 01.04.2008 свидетельствуют о том, что ответчиком с 01.04.2008 используется расположенное в подвале жилого дома, по адресу: <...> нежилое помещение общей площадью 78,80 кв.м.

Согласно представленной ответчиком факсимильной копии соглашения от 14.07.2009 о расторжении договора аренды нежилого помещения (здания) №326 от 21.05.2007, подписанному обеими сторонами, с 01.08.2009 договор аренды нежилого помещения (здания) №326 от 21.05.2007 считается расторгнутым по соглашению сторон.

Согласно акту приема-передачи муниципального имущества в аренду, переданное по указанному договору помещение возвращено истцу Обществом с ограниченной ответственностью «Сфера» 01.08.2009.

Вместе с тем, данные представленного истцом акта проверки муниципального имущества от 24.03.2010 №17, подписанного членами комиссии по контролю за использованием и сохранностью муниципального имущества в составе должностных лиц, Администрации Нижнеилимского муниципального района, а также ответчиком, свидетельствуют о том, что нежилое помещение общей площадью 78,80 кв.м. в цокольном этаже жилого дома №9 в 10-ом квартале, используется по назначению в соответствии с условиями договора от 21.05.2007 №326.

Кроме того, поступившее 20.05.2010 в Администрацию Нижнеилимского муниципального района заявление ООО «Сфера» от 20.05.2010 с ходатайством о разрешении сдавать в субаренду 10% от занимаемой площади, нежилого помещения в подвале жилого дома, по адресу: <...>, свидетельствует об использовании ответчиком указанного помещения до 20.05.2010.

При указанных обстоятельствах, следует признать, что ответчик использовал следующие площади помещения, расположенного в г. Железногорске-Илимском Иркутской области, квартал 10, дом 9:

в период с 21.05.07 по 03.06.07 – площадью 15 кв. м.;

в период с 04.06.07 по 31.03.08 – площадью 50 кв. м.;

в период с 01.04.08 по 20.05.10 – площадью 78,80 кв. м.

Учитывая изложенное, а также указанный истцом в расчете суммы иска период начисления задолженности, суд приходит к выводу о возможности рассчитать неосновательное обогащение за период с 05.01.2008 по 30.04.2010 (за заявленный по иску период).

Решением Думы Нижнеилимского муниципального района от 23.11.2006 №160 «Об утверждении Положения о порядке сдачи в аренду и безвозмездное пользование объектов муниципальной собственности», утверждено Положение о порядке сдачи в аренду и безвозмездное пользование объектов муниципальной собственности, в соответствии с Приложением №1 которого, размер годовой арендной платы за объект нежилого фонда определяется по формуле: Ап = Ст х S, где:

Ап – размер годовой арендной платы в рублях без НДС;

Ст – ставка арендной платы за 1 кв.м. в руб. в год;

S – арендуемая площадь кв.м.

Размер ставки арендной платы за 1 кв.м. в год определяется по формуле:

Ст = Сб х Кз х Км х КиЗ х Кто х Кд х Кл, где:

Ст – ставка арендной платы за 1 кв.м. в руб. в год;

Сб – базовая средняя величина стоимости строительства 1 кв.м. в руб. в год;

Кз – коэффициент расположения объекта аренды по району и в городе Железногорск-Илимский (Таблица №1);

Км – коэффициент строительного материала объекта аренды (Таблица №2);

Киз – коэффициент физического износа здания (Таблица №3);

Кд – коэффициент доходности от эксплуатации помещения, зависящий от целевого использования объекта аренды (таблица №4);

Кто – коэффициент технического обустройства (таблица №5).

Пунктом 2 решения Думы Нижнеилимского муниципального района от 23.11.2006 №160 «Об утверждении Положения о порядке сдачи в аренду и безвозмездное пользование объектов муниципальной собственности» установлена базовая средняя рыночная величина стоимости строительства одного квадратного метра при расчете ставки арендной платы в сумме 17 000 руб.

Учитывая месторасположение используемого ответчиком нежилого помещения в г.Железногорск-Илимский в соответствии с показаниями Таблицы №1 к Положению, подлежит применению коэффициент расположения объекта (Кз) – 0,3.

Коэффициент строительного материала для кирпичного здания в соответствии с показаниями Таблицы №2 к Положению составляет 1.0.

Коэффициент физического износа здания (Киз), при износе здания до 20% включительно, составляет 1,0.

Учитывая установленное пунктом 1.2 договора от 21.05.2007 №326, целевое назначение использования объекта недвижимости – розничная торговля, коэффициент доходности от использования объекта аренды (Кд) в соответствии с показаниями Таблицы №4 к Положению, составляет 0,35.

Поскольку используемое ответчиком нежилое помещение расположено в подвале жилого дома по адресу: <...>, в соответствии с показаниями Таблицы №5 к Положению, подлежит применению коэффициент технического обустройства (Кто) 0,5.

Таким образом, исходя из площади используемого ответчиком в период с 05.01.2008 по 31.03.2008 помещения – 50 кв. м., в соответствии с Решением Думы Нижнеилимского муниципального района от 23.11.2006 №160 «Об утверждении Положения о порядке сдачи в аренду и безвозмездное пользование объектов муниципальной собственности», стоимость пользования нежилым помещением за указанный период составляет сумму 10784 руб. 42 коп.

Исходя из площади используемого ответчиком в период с 01.04.08 по 30.04.09 помещения – 78,80 кв. м., в соответствии с Решением Думы Нижнеилимского муниципального района от 23.11.2006 №160 «Об утверждении Положения о порядке сдачи в аренду и безвозмездное пользование объектов муниципальной собственности», стоимость пользования нежилым помещением за указанный период составляет сумму 76 189 руб. 75 коп.

Постановлением мэра Нижнеилимского муниципального района от 12.05.2009 №259 «Об утверждении базовой средней величины стоимости строительства 1 кв.м. для расчета арендной платы» установлена базовая средняя величина стоимости строительства 1 квадратного метра для расчета арендной платы в сумме 35 000 руб.

В соответствии с пунктом 2 указанного Постановления, его действие распространяется на правоотношения по уплате арендной платы за пользование объектами нежилого фонда с 01.05.2009.

Таким образом, исходя из площади используемого ответчиком в период с 01.05.09 по 30.04.10 – 78,80 кв. м., в соответствии с Постановлением мэра Нижнеилимского муниципального района от 12.05.2009 №259 «Об утверждении базовой средней величины стоимости строительства 1 кв.м. для расчета арендной платы», Решением Думы Нижнеилимского муниципального района от 23.11.2006 №160 «Об утверждении Положения о порядке сдачи в аренду и безвозмездное пользование объектов муниципальной собственности», стоимость пользования нежилым помещением за указанный период составляет сумму 115 836 руб.

Всего за период с 05.01.2008 по 30.04.2010 стоимость пользования ООО «Сфера» помещением, расположенным в подвале жилого дома по адресу: <...>, составляет сумму 202 810 руб. 17 коп.

Согласно составленному истцом расчету суммы иска, ответчиком возмещена стоимость пользования нежилым помещением в сумме 22 361 руб. 62 коп.

Таким образом, оставшаяся невозмещенной стоимость пользования нежилым помещением за период с 05.01.2008 по 30.04.2010 составляет сумму 180 448 руб. 55 коп.

Суд рассматривает исковое заявление в пределах суммы заявленного требования.

В соответствии с требованиями ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлены документы, подтверждающие возмещение полной стоимости пользования нежилым помещением площадью 78,80 кв.м., расположенным в подвале жилого дома по адресу: <...>, в связи с чем, на основании ст. ст. 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма 177 028 руб. 13 коп.

Поскольку договор от 21.05.2007 №326 является незаключенным, требование истца о взыскании неустойки за неисполнение условий настоящего договора о своевременном внесении арендных платежей необоснованно и удовлетворению не подлежит.

В соответствии со ст. ст. 102 и 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика подлежит взысканию в доход Федерального бюджета Российской Федерации государственная пошлина в сумме 6 310 руб. 84 коп.

Руководствуясь ст. ст. 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Сфера» в пользу Администрации Нижнеилимского муниципального района сумму 177 028 руб. 13 коп. – неосновательное обогащение;

в удовлетворении остальной части иска отказать;

взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Сфера» в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 6 310 руб. 84 коп.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Судья М.Н.Габескирия