Гражданский кодекс часть 1

от третьего лица – Служба по охране объектов культурного наследия Иркутской области ФИО2 – представитель по доверенности, ФИО3 – представитель по доверенности,

от третьего лица - Ольхонского районного муниципального образования – не явились,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Сакура» (далее – заявитель: общество; ООО «Сакура») обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением о признании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (далее – Управление) об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.05.2010 № 01/006/2010-774 незаконным.

На основании статьи 51 Арбитражного - процессуального кодекса Российской Федерации судом к участию в деле в качестве третьих лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Служба по охране объектов культурного наследия Иркутской области (далее по тексту - Служба) и Ольхонское районное муниципальное образование.

Заявитель и третье лицо - Ольхонское районное муниципальное образование о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

В качестве основания заявленных требований заявитель указал на отсутствие у Управления правовых оснований для истребования дополнительных документов у заявителя, отсутствии доказательств о наличии ограничений (обременений) в отношении земельного участка.

Представитель Управления в судебном заседании требование оспорил, указав, что в границах земельного участка расположен объект археологического наследия «Хужир-Нугэ 26», охранное свидетельство, которое является неотъемлемой частью договора аренды земельного участка заявителем при государственной регистрации не представлено; в договоре аренды не указаны условия, ограничивающие права арендодателя.

Представители третьего лица в судебном заседании поддержали доводы Управления, указав на не оформление заявителем охранного свидетельства на земельный участок, отсутствие в договоре аренды обязательных требований, предусмотренных Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ.

Дело, в соответствии со статьей 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривается по имеющимся в нем материалам, исследовав которые и выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 11.11.2003 между заявителем (арендатор) и Ольхонским районным муниципальным образованием (арендодатель) подписан договор аренды № 10 земельного участка площадью 1,9984 га, расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): Иркутская область, Ольхонский район, на берегу озера Байкал в местности Хужир-Нугэ, кадастровый номер 38:13:060703:0089 из земель особо охраняемых территорий и объектов, для строительства туристической базы на срок 49 лет.

09.03.2010 заявитель обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды, с приложением платежного поручения, договора аренды, постановления мэра Ольхонского районного муниципального образования от 27.05.2003 № 195, кадастрового паспорта земельного участка.

07.05.2010 Управление отказало заявителю в государственной регистрации договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Иркутская область, Ольхонский район, на берегу озера Байкал в местности Хужир-Нугэ, кадастровый номер 38:13:060703:0089.

Согласно сообщениям об отказе в государственной регистрации от 07.05.2010 № 01/006/2010-774 основаниями для отказа в государственной регистрации договора аренды послужило следующее: лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий; не представлены документы для проведения государственной экспертизы.

Как следует из материалов дела, заявителю отказано в государственной регистрации договора аренды в связи с тем, что на земельном участке, переданном в аренду находится объект археологического наследия «Хужир-Нугэ 26», при этом, заявителем не представлено охранное обязательство, которое является неотъемлемой частью договора аренды, кроме того, заявителем не представлено заявление о регистрации ограничений (обременений), связанных в связи с нахождением на земельном участке объекта археологического наследия и документ, подтверждающего оплату государственной пошлины за государственную регистрацию обременений (ограничений). Также в качестве основания для отказа Управлением указано на отсутствие в постановлении мэра Ольхонского районного муниципального образования от 27.05.2003 № 195 указания на ограничение права обязательством по сохранению объекта археологического наследия, в пределах которого расположен земельный участок, права на которые заявлены к регистрации.

Отказ Управления в государственной регистрации договора аренды от 11.11.2003 № 10 послужил основанием для обращения в суд с настоящим заявлением.

Исследовав представленные в дело доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, и оценив их в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации управление и распоряжение земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности осуществляется соответствующими органами исполнительной власти в пределах их полномочий, определенных статьями 9, 10, 11 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу абзаца 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и дорожной деятельности.

Доказательства разграничения государственной собственности на спорный земельный участок в материалах дела отсутствуют.

Согласно кадастрового плана земельного участка от 19.03.2010 № 3800/601/10-42950 земельный участок отнесен к категории земель особо охраняемых территорий и объектов.

Согласно письма Управления Роснедвижимости по Иркутской области от 25.08.2009 № 09-исх/2885 земельный участок с кадастровым номером 38:13:060703:89 общей площадью 19984 кв.м. в территорию земель Прибайкальского национального парка не входит.

Доказательства обратного лицами, участвующими в деле не представлены.

Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию, и проверка законности сделки, повлекшей возникновение, изменение или прекращение права собственности.

Основания для отказа в государственной регистрации права установлены статьей 20 Закона о регистрации, в частности, в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац четвертый пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации), если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий абзац седьмой пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации); в случае, если не представлены документы, необходимые для регистрации прав (абзац десятый пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации).

В соответствии с пунктом 5 статьи 2 этого же Закона отказ может быть обжалован в арбитражный суд.

Согласно пункту 23 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219, данные Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество формируются на основании документов, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа.

Регистрирующий орган обязан руководствоваться в своей деятельности сведениями об объектах недвижимого имущества, предоставляемыми уполномоченными на их учет органами.

В соответствии со статьей 19 Закона о регистрации, государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений о предоставляемых документах и достоверности указанных в них сведений.

Согласно Положению о Службе по охране объектов культурного наследия Иркутской области, утвержденного постановлением Правительства Иркутской области от 9 марта 2010 года № 31-пп Служба по охране объектов культурного наследия Иркутской области (далее - служба) является исполнительным органом государственной власти Иркутской области, уполномоченным осуществлять государственный контроль и полномочия на территории Иркутской области в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия) в соответствии с законодательством. Служба в своей деятельности руководствуется Конституцией Российской Федерации, федеральными конституционными законами, федеральными законами, правовыми актами Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации, Уставом Иркутской области, законами Иркутской области, иными правовыми актами, а также настоящим Положением. Служба осуществляет свою деятельность во взаимодействии с органами государственной власти (государственными органами), органами местного самоуправления муниципальных образований Иркутской области (далее - органы местного самоуправления), организациями, общественными объединениями (далее - организации), гражданами (пункты 1-3 Положения).

Согласно пункту 7 Положения Служба в соответствии с возложенными на нее задачами в установленном порядке осуществляет следующие функции в сфере сохранения, использования и популяризации объектов культурного наследия, находящихся в государственной собственности Иркутской области, а также государственной охраны объектов культурного наследия регионального значения, в том числе выявленных объектов культурного наследия и объектов культурного наследия местного (муниципального) значения на территории Иркутской области: обеспечение формирования совместно с федеральным органом государственной власти единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - Реестр) и государственного учета объектов, представляющих историко-культурную ценность (подпункт 1); осуществление работ по выявлению и учету объектов, представляющих собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры (объекты, представляющие собой историко-культурную ценность) и рекомендуемых для включения в Реестр (подпункт 8); выдача задания, разрешения, а также согласование проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения, выявленного объекта культурного наследия (подпункт 13); оформление охранных обязательств собственников и пользователей объектами культурного наследия регионального значения (подпункт 15); определение характера использования территории достопримечательного места, ограничения на использование данной территории и требований к хозяйственной деятельности, проектированию и строительству на территории достопримечательного места в отношении объектов культурного наследия регионального и местного (муниципального) значения и внесение в правила застройки и в схемы зонирования территорий (подпункт 19); согласование землеустроительной документации, а также решений федеральных органов исполнительной власти, исполнительных органов государственной власти Иркутской области и органов местного самоуправления муниципальных образований Иркутской области о предоставлении земель и изменении их правового режима (подпункт 20); государственный учет объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия в соответствии с федеральным законодательством, формирование Реестра (подпункт 25).

Как следует из материалов дела, в ответ на соответствующий запрос Управления, письмом Службы от 29.04.2010 № 70-37-1674/10 Управлению было сообщено, что заявитель не представил правоустанавливающие документы на земельный участок, ему не выдано охранное обязательство на объект археологического наследия «Хужир-Нугэ 26», в связи с чем Служба просит приостановить регистрацию права на земельный участок с местоположением: Иркутская область, Ольхонский район, местность Хужир-Нугэ, кадастровый 38:13:060703:89, общей площадью 19984 кв.м.

Ранее письмом Службы от 07.09.2009 № 76-37-3790/9 в адрес Управления, до сведения последнего было доведено, что ООО «Сакура» в нарушение требований действующего законодательства не оформило охранное обязательство на объект археологического наследия «Хужир-Нугэ 26», расположенном на испрашиваемом ООО «Сакура» земельном участке..

Как следует из содержания указанных писем, пояснений представителей Службы в судебном заседании, межевого дела по установлению границ земельного участка, отчета по результатам археологического обследования земельного участка ООО «Сакура» в местности Хужир-Нугэ на территории Ольхонского района Иркутской области, согласно которого на испрашиваемой территории площадь, занимаемая объектом археологического наследия «Хужир-Нугэ 26» составляет 1 720 кв.м., необходимость получения охранного обязательства связана с расположением на земельном участке с местоположением: Иркутская область, Ольхонский район, местность Хужир-Нугэ, кадастровый номер 38:13:060703:89, общей площадью 19984 кв.м. объекта археологического «Хужир-Нугэ 26».

Суд соглашается с доводом Управления об отсутствии у него полномочий по проверке сведений, предоставленных Службой, являющеймся компетентным государственным органом, осуществляющим государственный контроль и полномочия на территории Иркутской области в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия.

Заявитель, с учетом положений статьи 65 Арбитражного - процессуального кодекса Российской Федерации, не представил доказательств, опровергающих доводы Службы о наличии на земельном участке с кадастровым номером 38:13:060703:89, общей площадью 19984 кв.м. объекта археологического «Хужир-Нугэ 26».

Статьей 3 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее – Закон № 73-ФЗ) определено, что объектами археологического наследия являются частично или полностью скрытые в земле или под водой следы существования человека, включая все движимые предметы, имеющие к ним отношение, основным или одним из основных источников информации о которых являются археологические раскопки или находки. Объекты археологического наследия отнесены к памятникам.

Исследовав и оценив заключение по результатам осмотра территории от 17.05.2003, материалы межевого дела по установлению границ земельного участка, в том числе акт установления и согласования границ объектов археологического наследия, частично расположенного в границах земельного участка ООО «Сакура», материалы межевого дела по установлению границ земельного участка, отчет по результатам археологического обследования земельного участка ООО «Сакура» в местности Хужир-Нугэ на территории Ольхонского района Иркутской области, согласно которого на испрашиваемой территории площадь, занимаемая объектом археологического наследия «Хужир-Нугэ 26» составляет 1 720 кв.м, суд установил, что земельный участок, с кадастровым номером 38:13:060703:89 категории земель особо охраняемых территорий и объектов (кадастровый паспорт земельного участка от 19.03.2010 № 3800/601/10-42950), являющийся предметом договора аренды от 11.11.2003 № 10, частично находится на территории выявленного в 1993 году объекта археологического наследия «Хужир-Нугэ 26», который является погребально - ритуальным комплексом, что следует из учетной карточки от 06.06.2009.

Согласно пункту 6 статьи 18 Закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ объекты археологического наследия считаются выявленными объектами культурного наследия со дня их обнаружения.

Согласно пункту 8 статьи 18 Закона об объектах культурного наследия выявленные объекты культурного наследия до принятия решения о включении их в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации либо об отказе включить их в реестр подлежат государственной охране в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Пунктом 3 статьи 18 Закона № 73-ФЗ установлено, что данные об объектах, представляющих собой историко-культурную ценность, вносятся в специальные документы. Перечень таких документов, формы их ведения, рекомендации по их заполнению определяются Положением о Едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - Положение).

Однако Положение о едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, утвержденное Приказом Федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в области охраны культурного наследия от 27.02.2009 № 37, вступило в силу только с 1 января 2010 года, в связи с чем в данном случае подлежит применению Инструкция о порядке учета, обеспечения сохранности, содержания, использования и реставрации недвижимых памятников истории и культуры, утвержденная приказом Министерства культуры СССР от 13.05.1986 № 203, согласно пункту 12 которой, при получении сведений об обнаружении указанных объектов государственные органы охраны памятников организуют проведение экспертизы. В случае установления их культурной ценности указанные объекты регистрируются в списках вновь выявленных объектов, представляющих историческую, научную, художественную или иную культурную ценность.

Как следует из материалов дела, объект - «Хужир-Нугэ 26» внесен в список выявленных объектов, представляющих историческую, научную, художественную или иную культурную ценность (№п 661), утвержденный приказом ГУ Центр по сохранению историко-культурного наследия Иркутской области от 31.10.2002 № 142/ОД.

С учетом изложенного, принадлежность объекта «Хужир-Нугэ 26» к памятникам истории и культуры подтверждается материалами дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле.

О расположении на земельном участке объекта археологического наследия «Хужир-Нугэ 26», который, согласно материалам дела был выявлен в 1993 году, мэр Ольхонского муниципального образования и ООО «Сакура» были извещены письмом Центра по сохранению историко-культурного наследия Иркутской области от 23.05.2003 № 106/02.

Согласно статье 5 Закона № 73-ФЗ земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий выявленных объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения, правовой режим которых регулируется земельным законодательством Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

В силу статей 94, 99 Земельного кодекса Российской Федерации земли историко-культурного назначения являются землями особо охраняемых территорий. Земельные участки, отнесенные к землям историко-культурного назначения, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, за исключением случаев, установленных законодательством. На отдельных землях историко-культурного назначения может быть запрещена любая хозяйственная деятельность.

Согласно пункту 1.1. представленного для государственной регистрации договора аренды от 11.11.2003 № 10, земельный участок предоставлен в аренду для строительства туристической базы.

В силу пункта 2 статьи 36 Закона № 73-ФЗ в случае обнаружения на территории, подлежащей хозяйственному освоению, объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия, в проекты проведения землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ должны быть внесены разделы об обеспечении сохранности обнаруженных объектов до включения данных объектов в реестр в порядке, установленном данным Законом, а действие положений землеустроительной, градостроительной и проектной документации, градостроительных регламентов на данной территории приостанавливается до внесения соответствующих изменений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 49 Закона № 73-ФЗ в случае, если в пределах земельного участка или водного объекта обнаружен объект археологического наследия, со дня обнаружения данного объекта археологического наследия собственник земельного участка или водного объекта либо пользователь им владеет, пользуется или распоряжается такими земельным участком или водным объектом с соблюдением условий, установленных настоящим Федеральным законом для обеспечения сохранности выявленного объекта культурного наследия.

Согласно статье 6 Закона № 73-ФЗ под государственной охраной объектов культурного наследия в целях настоящего Федерального закона понимается система правовых, организационных, финансовых, материально-технических, информационных и иных принимаемых органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления в пределах их компетенции мер, направленных на выявление, учет, изучение объектов культурного наследия, предотвращение их разрушения или причинения им вреда, контроль за сохранением и использованием объектов культурного наследия в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Пунктом 1 статьи 63 Закона № 73-ФЗ предусмотрено, что впредь до вступления в силу утвержденных Правительством Российской Федерации нормативных актов, издание которых отнесено названным Законом к полномочиям Правительства Российской Федерации, но не позднее 31.12.2010 сохраняются правила охраны, реставрации и использования памятников истории и культуры Российской Федерации, установленные Положением об охране и использовании памятников истории и культуры, утвержденным постановлением Совета Министров СССР от 16.09.82 № 865 (далее - Положение) и применяемым постольку, поскольку указанные правила не противоречат названному Закону.

Пунктом 3 статьи 63 данного Закона предусмотрено, что впредь до включения объекта культурного наследия в реестр в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия применяются охранно-арендные договоры, охранные договоры и охранные обязательства, установленные Постановлением Совета Министров СССР от 16 сентября 1982 № 865 (далее – Положение № 865).

В силу пункта 59 Положения № 865 порядок и условия использования памятников истории и культуры устанавливаются государственными органами охраны памятников и определяются для каждого памятника, находящегося в пользовании или собственности предприятий, учреждений, организаций и граждан, соответствующим охранным документом: охранно - арендным договором, охранным договором или охранным обязательством.

В охранных документах предусматриваются также порядок и сроки реставрации, консервации, ремонта памятников и связанных с ними строений, сооружений и предметов, представляющих культурную ценность, благоустройство территорий, садов, парков, природных ландшафтов, организация надлежащей охраны памятников и другие условия.

Ответственность за соблюдение установленных охранными документами порядка и условий использования памятников возлагается на руководителей предприятий, учреждений, организаций и на граждан, в собственности или пользовании которых находятся памятники.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о том, что в отношении объекта археологического наследия отнесенного к вновь выявленным объектам культурного наследия, расположенного на земельном участке, являющегося предметом договора аренды 11.11.2003 № 10, заключенного между заявителем (арендатор) и Ольхонским районным муниципальным образованием (арендодатель), в силу действующего законодательства об охране и использовании памятников истории и культуры должно быть заключено охранное обязательство.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Статьей 55 Закона № 73-ФЗ определено следующее: договор аренды объекта культурного наследия заключается в соответствии с правилами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации для заключения договоров аренды зданий и сооружений, и с учетом требований настоящего Федерального закона. В договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с настоящим Федеральным законом независимо от формы собственности данного объекта. Договор аренды объекта культурного наследия, находящегося в федеральной собственности, заключается между федеральным органом исполнительной власти, специально уполномоченным на то Правительством Российской Федерации, и физическим или юридическим лицом. Договор аренды объекта культурного наследия подлежит государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации. Обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия. Охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия оформляется: органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия, - в отношении объектов культурного наследия федерального значения (по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в сфере массовых коммуникаций и по охране культурного наследия) и объектов культурного наследия регионального значения; местной администрацией муниципального образования - в отношении объектов культурного наследия местного (муниципального) значения. Охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия должно включать в себя требования к содержанию объекта культурного наследия, условиям доступа к нему граждан, порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению, а также иные обеспечивающие сохранность объекта требования.

С учетом изложенного, поскольку договор аренды земельного участка, в пределах которого обнаружен объект археологического наследия «Хужир – Нугэ 26», заключен без согласования с органом, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия и не содержит требований к сохранению объекта культурного наследия, при регистрации договора заявителем не представлено охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия, которое названо в законе в качестве обязательного условия заключения договора аренды объекта культурного наследия, данный договор не соответствует требованиям статьи 55 Закона № 73-ФЗ, что в силу абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является самостоятельным основанием для отказа в государственной регистрации.

В части вывода Управления о необходимости преставления заявителем заявления о государственной регистрации ограничения (обременения) в отношении арендуемого земельного участка и уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию ограничения (обременения) в размере 15 000 рублей, а также отсутствия в представленном на государственную регистрацию постановлении мэра Ольхонского районного муниципального образования от 27.05.2003 № 195 указания на ограничение права обязательством по сохранению объекта археологического наследия, в пределах которого расположен земельный участок суд находит его преждевременным, с учетом следующего.

Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 63 Закона № 73-ФЗ впредь до включения объекта культурного наследия в реестр в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, но не позднее 31 декабря 2010 года подлежат государственной регистрации требования к сохранению объекта культурного наследия, изложенные в охранно-арендном договоре, охранном договоре и охранном обязательстве и являющиеся обременением, стесняющим правообладателя при осуществлении им права собственности либо иных вещных прав на данный объект недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 17 Закона о регистрации, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В соответствии со статьей 1 Закона о регистрации под ограничениями (обременениями) понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимости.

По смыслу пункта 4 статьи 50 закона № 73-ФЗ ограничениями (обременениями) права собственности объекта культурного наследия являются обязательства по сохранению данного объекта, которые указываются в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия в соответствии со статьей 48 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Объем и вид информации, которая должна быть указана в охранном свидетельстве на памятник культуры, при этом охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия должно включать в себя требования к содержанию объекта культурного наследия, условиям доступа к нему граждан, порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению, а также иные обеспечивающие сохранность объекта требования (статья 55 Закона № 73-ФЗ).

Пункт 6 статьи 12 Закона о регистрации предусматривает, что Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Раздел открывается при начале регистрации прав на объект недвижимого имущества и идентифицируется кадастровым или условным номером данного объекта. Разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Каждый раздел состоит из трех подразделов. В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде, концессионном соглашении, аресте имущества, заявлении о праве требования в отношении объекта недвижимого имущества и других), дата внесения записи, имя государственного регистратора и его подпись. В записях об ограничениях (обременениях) права указывается содержание ограничения (обременения), срок его действия, лица, в пользу которых ограничиваются права, сумма выданного кредита для ипотеки (залога), сумма ренты при отчуждении недвижимого имущества, наименование документа, на основании которого возникает ограничение (обременение) права, время его действия, содержание сделок с отложенным исполнением, стороны по таким сделкам, сроки и условия исполнения обязательств по сделкам, цены сделок. Для объекта культурного наследия или выявленного объекта культурного наследия указываются содержание обязательств по сохранению объекта культурного наследия или выявленного объекта культурного наследия, наименование документа, на основании которого внесена запись о содержании указанных обязательств.

Соответственно в силу прямого указания Закона, наличие на земельном участке (его части) объекта археологического наследия влечет ограничение (обременение) прав правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на данный земельный участок, при этом условия ограничения (обременения) прав определяются охранным обязательством.

В отсутствие данного охранного обязательства определить содержание ограничения (обременения) прав, т.е. конкретные условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимости не представляется возможным, поскольку охранным обязательством на конкретный объект культурного наследия предусмотрены индивидуальные условия сохранения этого объекта, что исключает возможность произвольного определения условия ограничения (обременение) прав.

Доказательства наличия охранного свидетельства на объект археологического наследия «Хужир-Нугэ 26». В материалах дела отсутствуют.

Вместе с тем, сам факт отсутствия охранного обязательства является обстоятельством, препятствующим заключению договора аренды, в силу пункта 5 статьи 55 Закона № 73-ФЗ, которым предусмотрено, что охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия является обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия, а с учетом положений статьи 49 Закона № 73 – ФЗ и земельного участка занимаемом частично или полностью объектом культурного наследия, в данном случае – объектом археологического наследия «Хужир-Нугэ 26», в связи с чем Управлением правомерно отказано заявителю в государственной регистрации договора аренды от 11.11.2003 № 10, предметом которого является земельный участок с местоположением: Иркутская область, Ольхонский район, местность Хужир-Нугэ, кадастровый 38:13:060703:89, общей площадью 19984 кв.м.

С учетом указанных обстоятельств, требование заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении требования о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.05.2010 № 01/006/2010-774 - отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия, и по истечении этого срока вступает в законную силу.

Судья: Б.В. Красько