Гражданский кодекс часть 1

Закрытое акционерное общество «НАДЕЖДА - ФАРМ» обратилось к предпринимателю ФИО1 (оценщику) с требованием о признании недостоверным Отчёта № 23-д/09 от 28.12.2009 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, <...>.

Закрытое акционерное общество «НАДЕЖДА - ФАРМ» обратилось к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское с требованием о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, <...> по цене, определённой в ходе судебного заседания.

Ответчики иск не признали, сославшись на достоверность Отчёта № 23-д/09 и отсутствие оснований для понуждения к заключению договора.

Обстоятельства дела.

ЗАО «Надежда-Фарм» - субъект малого предпринимательства в течение более трёх лет в соответствии с договором аренды нежилого помещения от 24.05.2004 № 698, заключенного с Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское, арендует нежилое помещение, расположенное на первом и подвальном этажах четырёхэтажного кирпичного жилого дома, общей площадью 463,86 кв.м., в том числе подвал 212,95 кв.м.(номера на поэтажном плане 1 этаж: 1-24, подвал 1, 1а, 2, 2а, 3, За, 4, 5, 6, 7), по адресу: <...>.

В силу статьи 3 федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской федерации» субъекты малого предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В этой связи, ЗАО «Надежда-Фарм» обратилось 18.12.2009 к собственнику муниципального имущества с заявлением о приватизации арендуемого помещения в порядке, установленном федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 9 федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке.

Уполномоченный орган - Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье - Сибирское во исполнение требований закона заключил договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества с профессиональным оценщиком – предпринимателем ФИО1.

Согласно Отчету № 23-д/09 от 28.12.2009 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Усолье - Сибирское, улица Ленина, д.99, общей площадью 506,62 кв.м., выполненного независимым оценщиком ФИО1, рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 5 130 000 руб. с учетом суммы налога на добавленную стоимость.

02.04.2010 Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское было принято распоряжение № 54 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, <...>, посредством преимущественного права выкупа», пунктом 1 которого было утверждено решение комиссии от 30.12.2009 о приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Усолье - Сибирское, улица Ленина, д.99, общей площадью 506,62 кв.м. (в том числе площадь подвала 255.71 кв.м.), направлении в адрес ЗАО «Надежда-Фарм» проекта договора купли-продажи и обеспечении заключения договора в месячный срок со дня получения проекта ЗАО «Надежда-Фарм».

Согласно проекту договора его предмет определен как нежилое помещение, расположенное на первом и подвальном этажах четырёхэтажного кирпичного жилого дома, общей площадью 506,62 кв.м.(в том числе площадь подвала 255.71 кв.м.), по адресу: <...> с ценой продажи объекта в сумме 4 347 457 руб.63 коп. (с учётом НДС 5 130 000 руб.), согласно Отчету № 23-д/09 от 28.12.2009 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненного независимым оценщиком ФИО1

Проект договора купли-продажи был направлен Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское в адрес ЗАО «Надежда-Фарм».

ЗАО «Надежда-Фарм», выполненный оценщиком ФИО1 Отчёт № 23-д/09, посчитало недостоверным по следующим основаниям:

- при оценке стоимости помещения, используя затратный подход, оценщик не осматривал нежилое помещение, что повлекло занижение до 34 % процентов физического устранимого износа помещения (относительно данных техпаспорта БТИ от 2008 года);

- при оценке стоимости помещения, используя сравнительный подход, для целей сравнения были приняты цены предложения помещений, не сопоставимых по площадям с оцениваемым помещением и без подвала (корректировка отсутствует);

- при оценке стоимости помещения, используя доходный подход, оценщиком был необоснованно занижен процент капитализации (обоснование процента капитализации 15,5 в отчёте отсутствует).

Поэтому поручило независимому оценщику произвести оценку рыночной стоимости выкупаемого помещения.

В соответствии с Отчётом по определению рыночной стоимости № 0903/10(1)НЗ от 10.03.2010, выполненного независимым оценщиком «Бюро Независимой Оценки» ООО «Бухгалтер» рыночная стоимость нежилого помещения составила значительно меньшую сумму 3 369 000 руб.(без НДС).

В этой связи, ЗАО «Надежда-Фарм» 22.04.2010 возвратило проект договора купли-продажи с протоколом разногласий относительно цены объекта приватизации, которая, по его мнению, не могла быть выше 3 369 000 руб. (без НДС).

14.05.2010 Комитет по управлению муниципальным имуществом письмом № 753 протокол разногласий отклонил.

Исходя из указанных обстоятельств, положений статьи 3 федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, предусмотревших право арендатора на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости, положений статьи 13 федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», предусмотревшей, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом и праве последнего обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, ЗАО «Надежда-Фарм» обратилось с настоящим иском в суд.

Ответчики иск не признали.

Предприниматель ФИО1 сослалась на надуманность приведенных истцом в обоснование недостоверности Отчета доводов:

- осмотр объекта производился, что отражено на стр.5 раздела «Заявление о соответствии» п.п.7 Отчета, а на стр.12 приложено фото объекта, процент износа помещения указанный на стр.30 таб. «Определение физического износа объекта оценки» Отчета (34%) соответствует проценту износа, установленному в п.6 технического паспорта помещения(34%);

- для целей сравнения были приняты цены предложения помещений на сопоставимых по площадям с оцениваемым помещением – помещения с площадями от 68.02 кв.м. до 473.15 кв.м. (отражено на стр.33 описание объектов аналогов для сравнения Отчета; стр.34 описание корректировки на масштаб (общую площадь), применяемой в расчете стр.25 Методика поправки на масштаб (общую площадь) объекта); к помещениям, отличающимся от оцениваемого объекта, внесена соответствующая корректировка, учитывающая отсутствие подвала (зафиксировано на стр. 34 Описание применения корректировки на наличие подвал Отчета, стр.35 таб. «Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом» Отчета);

- расчет коэффициент капитализации произведен в соответствии со шкалами величин риска (указано стр.28 (Шкала риска) Отчета) - необоснованного занижения процента капитализации нет; указанный в Отчете процент капитализации 15,5 обоснован (стр.37 таб. «Расчет коэффициента капитализации» Отчета).

В свою очередь, предприниматель обратил внимание на недостоверность представленного ЗАО «Надежда-Фарм» Отчета № 0903/10(1)НЗ от 10.03.2010, выполненного независимым оценщиком «Бюро Независимой Оценки» ООО «Бухгалтер», ввиду его несоответствия федеральному стандарту оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, федеральному стандарту оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденному приказом Минэкономразвития от 20.07.2007 № 254. В частности, в нарушение пункта 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик не обосновал должным образом отказ от использования сравнительного подхода, что повлекло за собой недостоверные выводы о цене (ее занижении).

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское в своих пояснениях по делу поддержал аргументы предпринимателя ФИО1, сославшись на то, что рыночные цены в данном месте и на аналогичные помещения значительно выше установленных в оспариваемом Отчете и просил в иске отказать.

Ввиду наличия противоречий по представленным сторонами в материалы дела Отчетам об определении рыночной стоимости выкупаемого истцом помещения, судом по ходатайству истца, была назначена оценочная экспертиза, на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- достоверен ли Отчет № 23-д/09 от 28.12.2009 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения, выполненного оценщиком ФИО1;

- определить рыночную стоимость нежилого помещения, расположенного на первом и подвальном этажах четырёхэтажного кирпичного жилого дома, общей площадью 463,86 кв.м. (номера на поэтажном плане 1 этаж: 1-24, подвал 1, 1а, 2, 2а, 3, За, 4, 5, 6, 7).

Производство оценочной экспертизы было поручено оценщику ФИО2 экспертно-консультационного комитета Иркутского регионального отделения Российского общества оценщиков.

В заседание суда поступило заключение эксперта ФИО2 от 15.02.2010, согласно которому Отчет № 23-д/09 от 28.12.2009 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения, выполненный оценщиком ФИО1, недостоверен; а рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного на первом и подвальном этажах четырёхэтажного кирпичного жилого дома, общей площадью 463,86 кв.м. (номера на поэтажном плане 1 этаж: 1-24, подвал 1, 1а, 2, 2а, 3, За, 4, 5, 6, 7) составляет 3 525 424 руб. (4 160 000 руб. с учетом НДС).

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское сделанные экспертом выводы не оспорил.

Предприниматель ФИО1, не оспаривая вывод эксперта относительно недостоверности выполненного ей Отчета № 23-д/09 от 28.12.2009, вместе с тем, обратила внимание суда на необоснованность и недостоверность использованных оценщиком при сравнительном и доходном подходе показателей (корректировка по группе аналогов, поправки на расположение помещений в здании и принятый размер расходов на эксплуатацию и текущий ремонт), что повлекло к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта экспертной оценки в сторону занижения.

Вызванный по инициативе арбитражного суда эксперт, в судебное заседание для дачи пояснений не явился, сославшись на объективную невозможность прибыть в суд ввиду значительного объема работы.

Исследовав материалы дела и заслушав доводы сторон, суд считает требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается факт того, что ЗАО «Надежда-Фарм» в силу статьи 3 федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской федерации» имеет право на возмездное отчуждение арендуемого им имущества из муниципальной собственности (нежилого помещения, расположенного на первом и подвальном этажах четырёхэтажного кирпичного жилого дома, общей площадью 463,86 кв.м. (номера на поэтажном плане 1 этаж: 1-24, подвал 1, 1а, 2, 2а, 3, За, 4, 5, 6, 7) по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом.

Как видно из имеющихся в деле документов, между правообладателем ЗАО «Надежда-Фарм» и оценщиком ФИО1 возник спор о достоверности определенной последним в Отчете № 23-д/09 от 28.12.2009 рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения расположенного на первом и подвальном этажах четырёхэтажного кирпичного жилого дома, общей площадью 463,86 кв.м. (номера на поэтажном плане 1 этаж: 1-24, подвал 1, 1а, 2, 2а, 3, За, 4, 5, 6, 7).

В этой связи, ЗАО «Надежда-Фарм» правомерно обратилось с настоящим иском в суд.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Для проверки достоверности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Поскольку для оценки достоверности Отчете № 23-д/09 от 28.12.2009 необходимы специальные познания, то суд по ходатайству истца назначил экспертизу, на рассмотрение которой были поставлены вопросы о проверке достоверности выполненного оценщиком ФИО1 отчета и независимой оценки предмета договора купли-продажи.

Согласно представленному суду заключению эксперта ФИО2 от 15.02.2010, Отчет № 23-д/09 от 28.12.2009 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения, выполненный оценщиком ФИО1, признан недостоверным.

Возражений со стороны как Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское, так и предпринимателя ФИО1 относительно сделанного экспертом вывода не поступали, ходатайств о назначении повторной экспертизы со стороны ответчиков в суд не поступало.

Оснований для признания данного вывода эксперта несостоятельным, у суда не имеется.

Доводы предпринимателя ФИО1 о том, что предметом ее оценки было нежилое помещение, расположенное по ул. Ленина, д.99 общей площадью 506,62 кв.м. (в состав которого помимо помещений - номера на поэтажном плане 1 этаж: 1-24, подвал 1, 1а, 2, 2а, 3, За, 4, 5, 6, 7 общей площадью 463,86 кв.м., входило и подвальное помещение 9,9а площадью 42.76 кв.м.), в то время как предметом требований истца была проверка рыночной стоимости иного помещения, общей площадью 463,86 кв.м. без учета подвального помещения 9,9а площадью 42.76 кв.м. не имеют доказательственной силы.

Поскольку определенная оценщиком общая рыночная стоимость помещения и в случае вычета площади подвального помещения 9,9а также носит недостоверный характер.

При таких обстоятельствах требование истца о признании Отчёта № 23-д/09 от 28.12.2009 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, <...> недостоверным, подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что, если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки (издания государственным органом акта, по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными.

Исходя из данного разъяснения, определенная Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское в распоряжении от 02.04.2010 № 54 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, <...>, посредством преимущественного права выкупа» и проекте договора купли-продажи цена продажи объекта в сумме 4 347 457 руб.63 коп. (с учётом НДС 5 130 000 руб.) признается судом недостоверной.

Из представленного суду заключения эксперта - Отчет № 95 (1304/10) от 14.12.2010 рыночная стоимость арендованного истцом и подлежащего выкупу нежилого помещения общей площадью 463,86 кв.м. (в состав которого входя помещения - номера на поэтажном плане 1 этаж: 1-24, подвал 1, 1а, 2, 2а, 3, За, 4, 5, 6, 7) составляет 3 525 424 руб. (4 160 000 руб. с учетом НДС).

В этой связи, суд признает требование истца о понуждении Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское к заключению договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, <...>, общей площадью 463,86 кв.м. по цене, определённой в ходе судебного заседания, а именно: 3 525 424 руб. (4 160 000 руб. с учетом НДС) обоснованным, а иск подлежащим удовлетворению.

Учитывая, что истец уточнил, что условия договора купли-продажи, перечисленные в направленном ему Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское проекте договора купли-продажи, полностью его удовлетворяют, то суд считает возможным понудить Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское к заключению договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, <...>, общей площадью 463,86 кв.м. по цене, 3 525 424 руб. (4 160 000 руб. с учетом НДС), в остальном на условиях направленного им в адрес истца 09.04.2010 проекте договора купли-продажи.

Суд не принял во внимание ссылки предпринимателя ФИО1 на необоснованность и недостоверность использованных оценщиком при подготовке Отчета № 95 (1304/10) от 14.12.2010 в части сравнительного и доходного подходах показателей (корректировка по группе аналогов, поправки на расположение помещений в здании и принятый размер расходов на эксплуатацию и текущий ремонт), которые повлекли за собой уменьшение рыночной стоимости объекта оценки, поскольку:

-оценщик ФИО1 не является заинтересованным лицом во взаимоотношениях между управомоченным органом и арендатором в части определения условий договора приватизации, в том числе и его цены;

- Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское определенную экспертом в экспертном заключении рыночную стоимость приватизируемого помещения не оспорил.

На основании определения суда от 24.02.2011 с депозита арбитражного суда эксперту выплачено вознаграждение в размере 45 000 руб., поступившие от ЗАО «Надежда-Фарм».

Поскольку исковые требования удовлетворены, расходы на проведение оценочной экспертизы в размере 45 000 руб. суд в силу части 1 статьи 110, статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса РФ относит на Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье – Сибирское.

Расходы по уплате государственной пошлины, согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на ответчиков.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд

решил:

Признать Отчёт № 23-д/09 от 28.12.2009 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, <...>, выполненный предпринимателем ФИО1 недостоверным.

Понудить Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское к заключению с Закрытым акционерным обществом «Надежда-Фарм» договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, <...>, общей площадью 463,86 кв.м. по цене, 3 525 424 руб. (4 160 000 руб. с учетом НДС), в остальном на условиях направленного им в адрес истца 09.04.2010 проекта договора купли-продажи.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье – Сибирское (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Закрытого акционерного общества «Надежда – Фарм» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 45 000 руб. - судебные расходы связанные с проведением оценочной экспертизы, 4 000 руб. - расходы по оплате государственной пошлины.

Взыскать Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>) в пользу Закрытого акционерного общества «Надежда – Фарм» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 4 000 руб.- расходы по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия, и по истечении этого срока вступает в законную силу.

Судья: А.А. Архипенко