Гражданский кодекс часть 1

ООО «Хлебный холдинг» обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к ООО «ИркутскРемДорСтрой-холдинг» о расторжении договора аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении, от 30.12.1997г. № 326/97, заключенного между КУГИ Иркутской области и ЧП «Коммерческий промышленный центр «Ширак», возврате истцу магазина - нежилого помещения, первый этаж, общей площадью 95,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 38:36:000000:0000: 25:401:001:200005680:0100:20001 и выселении ООО «ИркутскРемДорСтрой-холдинг» из указанного магазина.

Ответчик в отзыве на иск с заявленными исковыми требованиями не согласился.

Исследовав и оценив представленные по делу доказательства, выслушав представителей сторон, арбитражный суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявленных исковых требований по следующим основаниям.

Как усматривается из представленных в материалы дела свидетельства о государственной регистрации права серии 38-АГ № 573172, технического паспорта МУП «БТИ г. Иркутск» от 19.04.2000г. и справки МУМ «БТИ г. Иркутск» от 10.10.2007г. № 2578, ООО «Хлебный холдинг» приобрело у Муниципального образования «Город Иркутск» магазин, нежилое помещение, этаж первый, номера на поэтажном плане 1-14, общая площадь 95,6 кв.м., расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 38:36:000000:0000:25:401:001:200005680:0100:20001.

По договору аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении, от 30 декабря 1997 года № 326/97 указанное помещение было передано КУГИ Иркутской области в аренду ЧП «Коммерческий промышленный центр «Ширак» под бар, впоследствии преобразованного в ООО «Коммерческий промышленный центр «Ширак» и изменившего наименование на ООО «ИркутскРемДорСтрой-холдинг» согласно выписке из ЕГРЮЛ от 28.03.2007г.

ООО «Хлебный холдинг» письмом от 20 февраля 2007 года № 15, полученным ответчиком 28.02.2007г. в соответствии с заказным уведомлением, сообщило ООО «ИркутскРемДорСтрой-холдинг» о переходе права собственности на нежилое помещение, являющееся предметом договора от 30 декабря 1997 года № 326/97 от Муниципального образования «Город Иркутск» к ООО «Хлебный холдинг».

Истец, ссылаясь на несвоевременность уплаты арендной платы и нецелевое использование арендованного ответчиком помещения, считает, что договор аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении, от 30 декабря 1997 года № 326/97, заключенный между КУГИ Иркутской области и ЧП «Коммерческий промышленный центр «Ширак», подлежит досрочному расторжению, а ООО «ИркутскРемДорСтрой-холдинг» обязано возвратить ООО «Хлебный холдинг» магазин, нежилое помещение, этаж первый, номера на поэтажном плане 1-14, общая площадь 95,6 кв.м., расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 38:36:000000:0000:25:401:001:200005680:0100:20001, в связи с чем, обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Оценив доводы истца, арбитражный суд считает их обоснованными по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Так, пунктами 1 и 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, а также более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктами 2.3.4 и 3.2 договора от 30 декабря 1997 года № 326/97 арендатор обязуется ежемесячно вперед с оплатой до 5 числа каждого месяца вносить арендную плату, а копии платежных поручений представлять истцу до 10 числа каждого месяца.

При этом в соответствии с п.п. 5.2, 5.4 договора он подлежит досрочному расторжению в одностороннем порядке, а помещение освобождению в случае неисполнения пунктов договора 2.3.2, 2.3.3, 2.3.5, 2.3.7, 2.3.9, 2.3.11 и наличии акта на нарушение обязательств, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа. Договор аренды может быть расторгнут по иным основаниям по решению арбитражного суда.

Как усматривается из представленных в материалы дела писем от 28.11.2007г. № 66, от 16.01.2008г. № 7, от 27.03.20089г. № 30, а также пояснений истца, ответчик в период с марта по ноябрь 2007 года обязательства по своевременному внесению арендной платы не исполнял.

В опровержение доводов истца, ответчик сослался на зачет стоимости произведенного ООО «Коммерческий промышленный центр «Ширак» ремонта на сумму 204406 руб. в счет последующих арендных платежей по рассматриваемому договору аренды, о чем приобщил в материалы дела в качестве доказательств, имеющих преюдициальное значение по настоящему делу, постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Иркутской области от 27.03.2002г. по делу №А19-8717/01-7 и постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 06.06.2002г. по делу №А19-8717/01-7-Ф02-1413/02-С2.

Вместе с тем, арбитражный суд не принимает указанные документы в качестве доказательств своевременного исполнения обязательств по внесению арендной платы.

В соответствии с п. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как усматривается из названных судебных актов, предметом исковых требований по делу №А19-8717/01-7 являлась задолженность за период с 1999-2001 года, тогда как по настоящему делу рассматривается факт неуплаты арендной платы за период с марта по ноябрь 2007 года.

С учетом изложенного, положения ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ не подлежат применению, поскольку доказательства, на которых ООО «ИркутскРемДорСтрой-холдинг» основывает свои возражения по настоящему делу, не исследовались и не оценивались по делу Арбитражного суда Иркутской области № А19-8717/01-7.

В свою очередь, ООО «ИркутскРемДорСтрой-холдинг» документально не подтвердило факт зачета стоимости ремонта объекта аренды в счет арендной платы по договору от 30 декабря 1997 года № 326/97.

Как предусмотрено п. 15 Обзора практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65) арендатор имеет право зачесть стоимость произведенного капитального ремонта, вызванного неотложной необходимостью, в счет арендной платы по основаниям, предусмотренным абз. 4 п. 1 ст. 616 ГК РФ, заявив арендодателю о зачете встречного однородного требования.

В соответствии с п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса РФ нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору, в частности, произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Вместе с тем, доказательств нарушения ООО «Хлебный холдинг» своих обязательств по производству капитального ремонта объекта аренды и соответственно возникшего права на проведение зачета встречного однородного требования ответчик в материалы дела не представил, следовательно, положения п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса РФ не могут быть применены арбитражным судом к рассматриваемым правоотношениям.

В соответствии с общими положениям о прекращении обязательств зачетом, изложенным в статье 410 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 4 Информационного письма от 29.12.2001 N 65, для прекращения обязательства зачетом встречного однородного требования необходимо, чтобы заявление о зачете было получено соответствующей стороной.

Таким образом, выполнение ООО «ИркутскРемДорСтрой-холдинг» работ по ремонту объекта аренды по договору от 30 декабря 1997 года № 326/97 само по себе без заявления или соглашения о зачете не прекращает его обязанность по внесению ООО «Хлебный холдинг» арендной платы.

Представленные ответчиком в материалы дела акты сверки взаиморасчетов от 01 апреля 1999 года, от 03 апреля 1999 года, составленные КУГИ Иркутской области и ЧП «Коммерческий промышленный центр «Ширак», не могут быть приняты судом в качестве доказательств, отвечающих признакам допустимости, поскольку не содержат сведения о прекращении обязанности ООО «ИркутскРемДорСтрой-холдинг» по внесению арендной платы по договору от 30 декабря 1997 года № 326/97 зачетом встречного однородного требования ООО «ИркутскРемДорСтрой-холдинг» о взыскании стоимости ремонта объекта аренды.

Кроме того, как предусмотрено положениями статьи 410 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования.

Согласно п. 18 Обзора практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований, утвержденного Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 декабря 2001 года № 65, заявление о зачете встречного однородного требования, поступившее до наступления срока исполнения обязательства, не прекращает соответствующие обязательства с наступлением упомянутого срока.

При этом, в соответствии с п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 ноября 2001 года № 15, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 ноября 2001 года № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» срок давности по искам о повременных платежах (арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому платежу.

Исходя из указанных положений, зачет требования по внесению арендной платы, срок которого не наступил, не допустим, а значит, при указании в договоре аренды срока внесения арендной платы обязанность по ее внесению подлежит прекращению зачетом требования о взыскании стоимости ремонта объекта аренды только в части повременных платежей, срок уплаты которых уже наступил.

Как усматривается из материалов дела, письмом от 01.04.1999г. № 99-7 ЧП «Коммерческий промышленный центр «Ширак» предлагал арендодателю зачесть стоимость произведенного ремонта в размере 605721 руб. 60 коп. в счет предстоящих платежей по арендной плате по договору аренды № 326/97 от 30.12.1997г. до 01.04.2019г.

Вместе с тем, на момент составления актов сверки взаиморасчетов от 01 апреля 1999 года, от 03 апреля 1999 года и предложения о зачете, изложенного в письме от 01 апреля 1999 года № 99-7, равно как вынесения постановления апелляционной инстанции по делу № А19-8717/01-7 срок исполнения обязанности ООО «ИркутскРемДорСтрой-холдинг» по внесению арендной платы по договору аренды № 326/97 от 30.12.1997г. за март, апрель, май, июнь, июль, августа, сентябрь, октябрь, ноябрь 2007 года, еще не наступил, следовательно, обязанность ООО «ИркутскРемДорСтрой-холдинг» по внесению ООО «Хлебный холдинг» арендной платы за указанный период не была прекращена зачетом.

Кроме того, в силу абз. 2 ст. 411 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не может быть прекращено зачетом встречного однородного требования, если по заявлению другой стороны к требованию подлежит применению срок исковой давности и этот срок истек.

При этом сторона, получившая заявление о зачете, не обязана заявлять о пропуске срока исковой давности контрагенту, так как исковая давность может быть применена только судом, который применяет ее при наличии заявления при рассмотрении соответствующего спора (пункт 2 статьи 199 ГК РФ).

Согласно ст. 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности установлен протяженностью 3 (три) года, под который подпадает требование о взыскании стоимости ремонта объекта аренды.

В соответствии с и. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ по обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой данности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства.

Поскольку срок исполнения обязанности по возмещению стоимости ремонта объекта аренды сторонами не был определен, следовательно, право предъявить требование об исполнении этого обязательства у ООО «ИркутскРемДорСтрой-холдинг» возникло с момента составления акта сверки взаиморасчетов от 03 апреля 1999 года.

Учитывая, что срок исковой давности по требованию ООО «ИркутскРемДорСтрой-холдинг» о возмещении стоимости ремонта объекта аренды истек 03.04.2002г., следовательно, у суда отсутствуют правовые основания для применения положений ст. 410 Гражданского кодекса РФ к рассматриваемым правоотношениям.

Кроме того, содержание работ по ремонту объекта аренды, указанных в локальных сметах и актах выполненных работ за сентябрь-октябрь 1998г. и за ноябрь – декабрь 1998г. и их объемы не соответствуют техническим характеристикам объекта аренды, изложенным в техническом паспорте, а общая стоимость ремонта по указанным актам выполненных работ не соответствует суммам, указанным в акте сверки взаиморасчетов от 03 апреля 1999 года, а также в письме от 01 апреля 1999 года № 99-7.

Доводы ответчика о том, что письмом от 01.04.1999г. № 99-7 сторонами был изменен порядок внесения арендной платы, не могут быть приняты арбитражным судом, поскольку указанное письмо выражает содержание сделки о зачете стоимости ремонта объекта аренды в счет арендной платы по договору аренды и не изменяет порядка внесения арендной платы по нему.

Иных доказательств оплаты задолженности по арендной платы за март, апрель, май, июнь, июль, августа, сентябрь, октябрь, ноябрь 2007 года ответчик суду не представил.

Кроме того, основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим исковыми требованиями послужило нецелевое использование нежилого помещения, являющегося объектом договора аренды от 30 декабря 1997г. № 326/97.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

В соответствии с п. 1.1 договора аренды объект передается с целью его использования под бар.

Согласно представленному в материалы дела отчету № 05-09 от 28.01.2005г. об определении рыночной стоимости встроенного нежилого помещения, площадью 95,6 кв.м., расположенного на 1-ом этаже 2-х этажного здания, находящегося в муниципальной собственности, по адресу: <...>, функциональное назначение помещения с учетом его текущего использования является офис.

В свою очередь, из представленных истцом в материалы дела актов осмотра от 26.11.2007г., от 15.012008г., от 24.03.2008г., проведенных представителями истца, выявлено, что объект недвижимости не используется.

Доводы ответчика об истечении срока исковой давности в части выявленного нарушения не принимаются арбитражным судом во внимание как необоснованные.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Вместе с тем, ответчиком обязательства по внесению арендной платы и целевому использованию объекта договора аренды исполнены не были, доказательства обратного в материалы дела не представлены.

В силу части 3 статьи 619, пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложения расторгнуть договор в случае их неисполнения.

Как усматривается из материалов дела, ООО «Хлебный холдинг» письмом от 28 ноября 2007 года № 66, полученным ООО «ИркутскРемДорСтрой-холдинг» 05.12.2007г. согласно заказному уведомлению от 28.11.2007г.№ 00069, предупреждало ответчика о необходимости исполнения нарушенных обязательств по использованию нежилого помещения исключительно по прямому назначению - в качестве бара, а также по внесению арендной платы, предусмотренных п. 1 ст. 614, п.п. 1, 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ, п.п. 1.1, 2.3.1, 2.3.4, 3.2 Договора, в разумный срок со дня получения ООО «ИркутскРемДорСтрой-холдинг» этого предупреждения, однако указанное письмо ответчиком было оставлено без ответа.

В свою очередь, письмом от 16 января 2008 года № 7, полученным ответчиком 24.01.2008г. в соответствии с заказным уведомление № 00855, истец повторно указал ООО «ИркутскРемДорСтрой-холдинг» на необходимость исполнения договора аренды в семидневный срок со дня получения письма.

Ввиду того, что ответчиком условия договора исполнены не были, ООО «Хлебный холдинг» письмом от 27 марта 2008 года № 30, полученным ООО «ИркутскРемДорСтрой-холдинг» 04.04.2008г. согласно заказному уведомлению № 66401195568447 от 28.03.2008г., направило требование о расторжении договора аренды с установлением семидневного срока для получения ответа на это предложение с момента получения письма, вместе с тем, ответа на указанное письмо ответчик истцу не направил.

С учетом изложенного, принимая во внимание положения 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.п. 5.2, 5.4 договора аренды, а также факт ненадлежащего исполнения ответчиком условий договора аренды, арбитражный суд считает, что требования истца в указанной части подлежат удовлетворению, а договор аренды - расторжению.

Из абзаца 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая, что ООО «ИркутскРемДорСтрой-холдинг» требование ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не выполнено, доказательств наличия права использовать магазин, нежилое помещение, общей площадью 95,6 кв.м., расположенное на первом этаже, номер на поэтажном плане 1-14, по адресу: <...>, кадастровый номер 38:36:000000:0000: 25:401:001:200005680:0100:20001, ответчик в материалы дела не представил, арбитражный суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требования истца об обязании ответчика возвратить истцу спорный объект, в связи с чем, требования истца в указанной части также подлежат удовлетворению.

С учетом изложенного, арбитражный суд признает правомерными, обоснованными и доказанными материалами дела исковые требования в полном объеме.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, составляющие 2000 руб., возлагаются на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца.

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении, от 30 декабря 1997г. № 326/97, заключенный между КУГИ Иркутской области и ЧП «Коммерческий промышленный центр «Ширак».

Обязать ООО «ИркутскРемДорСтрой-холдинг» освободить магазин, нежилое помещение, общей площадью 95,6 кв.м., расположенное на первом этаже, номер на поэтажном плане 1-14, по адресу: <...>, кадастровый номер 38:36:000000:0000: 25:401:001:200005680:0100:20001, и возвратить указанное помещение ООО «Хлебный холдинг».

Взыскать с ООО «ИркутскРемДорСтрой-холдинг» в пользу ООО «Хлебный холдинг» 2000 руб. расходов по госпошлине.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья И.П.Дягилева