Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя Андреевой Фаины Тимофеевны (ОГРН 304850614900033, ИНН 850100049035, адрес: 669473, Иркутская обл., Аларский р-н, с. Маниловск, ул. Советская, д. 28, кв. 2)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области Черемховский район (ОГРН 1043801066760, ИНН 3808114653, адрес: 665413, Иркутская обл., г. Черемхово, ул. Ленина, 27)

о признании недействительным отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.10.2011г. № 15/015/2011-454, № 15/015/2011-455, №15/015/2011-456,

о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности в отношении индивидуального предпринимателя Андреевой Фаины Тимофеевны на следующие объекты недвижимого имущества: здание склада зернового-кирпичного, расположенного по адресу: Иркутская обл., Аларский р-н, д. Маниловск, ул. Средняя, 21; здание магазина-пекарни, расположенного по адресу: Иркутская обл., Аларский р-н, д. Маниловск, ул. Советская, д. 34; здание склада-зернового временное сооружение, расположенного по адресу: Иркутская обл., Аларский р-н, д. Маниловская, ул. Средняя, д. 21.

при участии в судебном заседании представителей:

от заявителя: Кеберт Н.Ю. (паспорт, доверенность),

от Управления Федеральной регистрации права, кадастра и картографии по Иркутской области: Дианов А.П. (паспорт, доверенность),

установил:

Индивидуальный предприниматель Андреева Фаина Тимофеевна (далее – заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (ОГРН 1043801066760, ИНН 3808114653, адрес: 664011, Иркутская обл., г. Иркутск, ул. Желябова, 6), о признании недействительным отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.10.2011г. № 15/015/2011-454, № 15/015/2011-455, № 15/015/2011-456; обязании зарегистрировать право собственности индивидуального предпринимателя Андреевой Фаины Тимофеевны на следующие объекты недвижимого имущества: здание склада зернового - кирпичного, расположенного по адресу: Иркутская область, Аларский район, д. Маниловская, ул. Средняя, 21, Кадастровый паспорт № 85:01:080101:388:25:123:001:200646790:0100:20001; здание магазина - пекарни, расположенного по адресу: Иркутская область, Аларский район, д. Маниловская, ул. Советская, д. 34, Кадастровый паспорт №85:01:080101:389:25:123:001:200646780:0100:20001; здание склада - зернового временное сооружение, расположенного по адресу: Иркутская область, Аларский район, д. Маниловская, ул. Средняя, д. 21, Кадастровый паспорт №85:01:080101:388:25:123:001:200646800:0100:20001.

Представитель заявителя в судебном заседании требование поддержал по основаниям, изложенным в заявлении и возражениях на отзыв.

Представитель ответчика заявленные требования не признал по основаниям, изложенным в отзывах на заявление.

Дело рассмотрено в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом установлены следующие обстоятельства дела.

02.08.2011 г. Андреева Ф.Т. обратилась в Управление с заявлениями о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости:

- здание склада зернового - кирпичного, расположенное по адресу: Иркутская область, Аларский район, д. Маниловская, ул. Средняя, д. 21, кадастровый №85:01:080101:388:25:123:001:200646790:0100:20001,

- здание магазина-пекарни, расположенное по адресу: Иркутская область, Аларский район, д. Маниловская, ул. Советская, д. 34, кадастровый №85:01:080101:389:25:123:001:200646780:0100:20001,

- здание склада зернового временное сооружение, расположенное по адресу: Иркутская область, Аларский район, д. Маниловская, ул. Средняя, д. 21, кадастровый №85:01:080101:388:25:123:001:200646800:0100:20001.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (Черемховский филиал) сообщило предпринимателю об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (01.10.2011г. №15/015/2011-454, №15/015/2011-455, №15/015/2011-456).

Основанием для отказа послужило то, что в представленных предпринимателем документах выявлены недостатки, препятствующие государственной регистрации, а именно: в договоре купли-продажи от 11.08.1997г. отсутствует удостоверительная надпись нотариуса и штамп органа технической инвентаризации, подтверждающий произведенную государственную регистрацию; имеются расхождения в кадастровых паспортах и правоустанавливающем документе (договор не содержит сведений об общей площади здания пекарни-магазина; площадь здания склада зернового значится как 600 кв. м., вместе с тем, согласно кадастровому паспорту - 602 кв. м. Кроме того, адрес объектов значится как: Аларский район, с. Маниловск, между тем, в соответствии с кадастровым паспортом от 01.02.2009г., выданным Усть-Ордынским Бурятским отделением Иркутского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ»: Иркутская область, Аларский район, д. Маниловская, ул. Средняя, д. 21, и Иркутская область, Аларский район, д. Маниловская, ул. Советская, 34). В течение срока приостановления государственной регистрации недостатки, препятствующие проведению государственной регистрации, устранены не были. В связи с чем Управление делает вывод об отсутствии у заявителя прав на данные объекты недвижимого имущества.

Считая отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области незаконным и нарушающим права и интересы заявителя, предприниматель обратился в Арбитражный суд Иркутской области с соответствующим заявлением.

В обоснование заявленного требования заявитель указал, что права не недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу закона о регистрации, признаются юридически значимыми при отсутствии их государственной регистрации, введенной Федеральным законом от 21.07.1997г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Относительно расхождений в кадастровых паспортах и правоустанавливающем документе заявитель сослался на информацию, содержащуюся в справке БТИ №20, решение Думы МО «Маниловск» от 12.01.2011г. №2/75дмо и соответствующие постановления о присвоении адресов земельным участкам, на которых расположены спорные объекты недвижимости. Полагает, что у продавца недвижимого имущества (Колхоз им. Кирова) имелись все надлежащие документы, позволяющие отчуждать объекты недвижимости.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области в представленном отзыве указало, что в ходе проведения правовой экспертизы представленных предпринимателем документов были выявлены недостатки, препятствующие государственной регистрации. В связи с тем, что в течение срока приостановления государственной регистрации недостатки, препятствующие проведению государственной регистрации, Андреевой Ф.Т. устранены не были, 01.10.2011г. в государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества отказано.

Суд, исследовав доказательства по делу, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, ознакомившись с письменными доказательствами, приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частями 4 и 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Андреева Ф.Т. обратилась в Управление с заявлениями о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости: здание склада зернового - кирпичного, здание магазина-пекарни, здание склада зернового временное сооружение.

В соответствии со статьями 9, 13 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) регистрирующий орган уполномочен проводить правовую экспертизу документов и проверку законности сделки.

Согласно п.32 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста РФ от 01.07.2002г. № 184, при проведении правовой экспертизы документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона о регистрации).

В ходе проведения правовой экспертизы представленных Андреевой Ф.Т. документов Управлением (Черемховский отдел), выявлены недостатки, препятствующие государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости.

В соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

На государственную регистрацию права собственности на спорные объекты недвижимости в качестве правоустанавливающего документа представлен договор купли-продажи от 11.08.1997г., заключенный между Колхозом им. Кирова, в лице председателя Заусаева П.П., действующего на основании Устава, и Андреевой Ф.Т. (далее - договор купли-продажи).

Суд отмечает, что регистрирующий орган необоснованно ссылается на ст. 7 Федерального закона от 26.01.1996г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации», полагая, что до введения в действие Закона о регистрации, договор продажи недвижимости от 11.08.1997г. подлежал обязательному нотариальному удостоверению.

С принятием части второй Гражданского кодекса РФ (введена в действие с 01.03.1996г.) обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью заменено государственной регистрацией перехода права собственности на недвижимое имущество и, помимо этого, в случаях, предусмотренных законом, регистрацией самих сделок с недвижимым имуществом.

Действительно, поскольку Закон о регистрации еще не был принят на момент введения части второй Гражданского кодекса РФ, статья 7 Федерального закона от 26.01.1996г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» предусматривала сохранение прежних правил об обязательном нотариальном удостоверении договоров и правила действовали до 31 января 1998г., т.е. до момента введения в действие Закона о регистрации.

Однако согласно прежним правилам, установленным Гражданским кодексом 1964г., обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи зданий (нежилых помещений) не требовалось.

В связи с чем оспариваемый отказ Управления в данной части является необоснованным.

Между тем, действовавшими на момент заключения договора купли-продажи от 11.08.1997г. частями первой и второй Гражданского кодекса РФ была установлена обязательность государственной регистрации прав и сделок на недвижимое имущество.

В соответствии с п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи от 11.08.1997г.) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст.551 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 30.11.1994г. №52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» впредь до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

В соответствии с абз.2 ст.6 Федерального закона от 26.01.1996г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом.

Согласно п. 2 ст. 32 Закона о регистрации государственную регистрацию прав до создания учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляли органы учета объектов недвижимого имущества.

В соответствии с п. 8 Постановления Губернатора Иркутской области от 07.04.1998г. №252-п "О Департаменте Иркутской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и утверждении его структуры" до регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним департаментом указанные полномочия осуществляют органы технической инвентаризациии органы по земельным ресурсам и землеустройству, управления государственным и муниципальным имуществом в установленном законом порядке.

Инструкцией «О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР», утверждённой Приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 21.02.1968г. № 83, полномочия по регистрации прав и сделок на строения возложены на бюро технической инвентаризации. Указом Президента РФ от 11.12.1993г. № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» на Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах возложена обязанность по регистрации и оформлению документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость."

Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи от 11.08.1997г. переход права собственности на вышеуказанные объекты подлежал государственной регистрации в органах БТИ.

Содержание вышеуказанного нормативно-правового акта свидетельствует о том, что бюро технической инвентаризации осуществляли регистрационные функции по аналогии с ныне действующим регистрирующим органом.

В частности Инструкция устанавливает процедуру регистрации правоустанавливающих документов при первичной регистрации прав на недвижимое имущество, в соответствии с которой после регистрации права собственности БТИ на правоустанавливающих документах и на надлежаще заверенных копиях с них, оставляемых в делах БТИ, регистрационные надписи (штамп),форма и обязательные реквизиты которого установлены Приложением № 6 к Инструкции (§17).

Разделом V Инструкции установлен порядок проведения текущей регистрации. Параграфом 21 Инструкции закреплено, что последующая регистрация права собственности на строения и перехода этого права от одних лиц и организаций к другим производится на основании документов, оформленных в установленном законом порядке. На правоустанавливающих документах собственников строений и на надлежаще заверенных копиях с них, оставляемых в делах БТИ, делается регистрационная надпись (штамп).

Таким образом, проведенная государственная регистрация удостоверялась регистрационной надписью (штампом) органа технической инвентаризации.

На момент заключения договора купли-продажи от 23.07.1998г. данная Инструкция не была признана утратившей силу, применялась соответствующими органами технической инвентаризации.

В соответствии со ст. 4 Гражданского кодекса РСФСР законодательные и судебные органы используют инвентаризационно-техническую документацию и книги регистрации для установления прав субъектов на основе исполнения ими своих обязанностей.

В соответствии со ст. 49 Гражданского процессуального кодекса РСФСР и ст. 157 Гражданского кодекса РСФСР, а также в силу общих начал и смысла гражданского законодательства регистрация объекта за владельцем создает доказательную основу защиты его прав (п. 8.18).

Таким образом, БТИ осуществляли регистрацию правоустанавливающих документов и прав на здания, строения.

Однако на представленном в качестве правоустанавливающего документа договоре от 11.08.1997г. отсутствует штамп органа технической инвентаризации, подтверждающий произведенную государственную регистрацию.

Учитывая изложенное, ссылка заявителя на нормы п. 1 ст. 6 Закона о регистрации, является необоснованной.

Указанной нормой установлено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона о регистрации, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом о регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Однако доказательств наличия права собственности заявителя на спорное имущество не представлено.

Кроме того, ответчиком при проведении государственной регистрации установлены иные недостатки документов, представленных на регистрацию.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в едином государственном реестре прав.

Представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи не содержит сведений об общей площади здания пекарни-магазина, площадь здания склада зерновой - кирпичный указана в размере 600 кв. м,вместе с тем, согласно кадастровому и техническому паспортам - 602 кв.м.

Кроме того, адрес объектов в правоустанавливающем документе значится как: Аларский район, с. Маниловск,между тем, в соответствии с кадастровыми паспортом на здание склада зернового- кирпичного - Иркутская область, Аларский район, поселение Маниловск, д. Маниловская, ул. Средняя, д. 21, литера А; на здание склада зернового временное сооружение - Иркутская область, Аларский район, поселение Маниловск, д. Маниловская, ул. Средняя, д. 21, литера А; на здание магазина-пекарни - Иркутская область, Аларский район, д. Маниловская, ул. Советская, 34, литера А.

Согласно п.1 ст.554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Вышеуказанные расхождения в кадастровых паспортах и правоустанавливающем документе не позволили регистрирующему органу однозначно идентифицировать объекты недвижимого имущества, права на которые заявлены к регистрации.

В связи с возникшими у государственного регистратора сомнениями в наличии оснований для проведения государственной регистрации 01.09.2011г. государственная регистрация права собственности на вышеуказанные объекты недвижимого имущества была приостановлена в соответствии с п. 1 ст. 19 Закона о регистрации, по решению государственного регистратора сроком на один месяц до 01.10.2011г.

Поскольку в течение срока приостановления государственной регистрации недостатки, препятствующие проведению государственной регистрации, устранены не были, Управление обоснованно отказало в государственной регистрации права собственности на спорные объекты недвижимого имущества на основании абз. 4, 8, 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации (документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества, не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя).

Иные доводы заявителя судом исследованы и не могут быть приняты во внимание, как не имеющие правового значения для спора.

При таких обстоятельствах суд отмечает, что избранный заявителем способ защиты не может привести к восстановлению нарушенного права. При настоящих условиях в рамках заявленных требований суд лишен возможности проверить наличие или отсутствие прав на недвижимое имущество у Андреевой Ф.Т.

Оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что оспариваемый отказ соответствует закону и не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Учитывая вышеизложенное, требования предпринимателя не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья: С.А. Репин