Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Архипенко А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Исаевой Е.А., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению финансового управляющего ФИО1 – ФИО2

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664056, Иркутская обл, Иркутск г, Академическая ул, 70)

о признании незаконным приостановления государственной регистрации права собственности,

при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО3 (доверенность от 10.01.2019, паспорт),

от ответчика – ФИО4 (доверенность от 17.08.2020 № 40, удостоверение),

от ПАО «Сбербанк России» - ФИО5 (доверенность от 19.12.2017, паспорт),

установил:

Финансовый управляющий гражданки ФИО1 - ФИО2 обратилась с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области с требованием о признании незаконным приостановления Управлением Росреестра государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости: жилой дом, площадью 94.0 кв.м., количество этажей - 2, расположенный по адресу: Иркутская обл., г.Ангарск, мкр. Китой, ДНТ «Надежда Китоя», ул. 2-я Коммунистическая, д. 19 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения садоводства, общая площадь 1 374 кв.м., находящийся по адресу: Иркутская обл., г. Ангарск, мкр. Китой, ДНТ «Надежда Китоя», ул. 2-я Коммунистическая, уч. 19, кадастровый номер: 38:26:040901:1428.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области сослалось на надуманность инкриминируемых ему заявителем нарушений закона.

В заседании суда ПАО «Сбербанк России» обратилось с заявлением о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора.

В обоснование ходатайства указало, что является конкурным кредитором ФИО1, требования которого обеспечены залогом объекта недвижимости, приостановление государственной регистрации которого является предметом спора по настоящему делу.

Согласно части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон, то есть если данным судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.

Следовательно, обращаясь с ходатайством о привлечении к участию в деле третьих лиц, заявитель должен обосновать, что судебным актом (которым заканчивается рассмотрение дела) непосредственно затрагиваются его права и обязанности по отношению к одной из сторон.

Рассмотрев ходатайство, суд не усматривает оснований для его удовлетворения, поскольку судебным актом (которым закончится рассмотрение дела) непосредственно права и обязанности заявителя по отношению к одной из сторон затронуты не будут.

Отказ либо удовлетворение требований по настоящему делу не свидетельствует и не может свидетельствовать о том, что в результате вынесенного судебного акта могут быть задеты законные права и интересы ПАО «Сбербанк России».

В рассматриваемом случае предметом спора являются публичные правоотношения между государственным органом и лицом, права которого, по его мнению, задеты вынесенным ненормативным правовым актом, при рассмотрении заявления судом будет рассмотрен вопрос о соответствии закону или иному нормативному правовому акту и нарушении прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности действий (бездействия) органа, осуществляющего властные полномочия.

Поэтому участие в рассмотрении заявления кредиторов должника не повлияет и не может повлиять на возникшее спорное правоотношение, а права заявителя предполагаемым судебным актом по делу не могут быть затронуты.

Поскольку судебный акт по настоящему делу (вне зависимости от результата) не может повлиять на какие-либо иные права и обязанности заявителя по отношению к одной из сторон, то в удовлетворении заявления следует отказать.

Обстоятельства дела.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 30.01.2019 была признана несостоятельным (банкротом) гражданка ФИО1, финансовым управляющим гражданки ФИО1 назначен арбитражный управляющий ФИО2

Пунктом 1 статьи 213.25 Закона о банкротстве предусмотрено, что все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества.

Финансовым управляющий ФИО2 по результатам инвентаризации имущества должника было выявлено, что должнику на праве собственности принадлежит недвижимое имущество - жилой дом, площадью 94.0 кв.м., количество этажей - 2, расположенный по адресу: Иркутская обл., г.Ангарск, мкр. Китой, ДНТ «Надежда Китоя», ул. 2-я Коммунистическая, д. 19 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения садоводства, общая площадь 1 374 кв.м., находящийся по адресу: Иркутская обл., г. Ангарск, мкр. Китой, ДНТ «Надежда Китоя», ул. 2-я Коммунистическая, уч. 19, кадастровый номер: 38:26:040901:1428, являющееся предметом залога в обеспечение кредитных обязательств перед ПАО «Сбербанк России» по кредитному договору <***> от 22.06.2015.

По правилам пунктов 5-7 статьи 213.25 Закона о банкротстве всем имуществом должника, признано банкротом, распоряжается финансовый управляющий.

Имущество гражданина, часть этого имущества подлежат реализации на торгах в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, если иное не предусмотрено решением собрания кредиторов или определением арбитражного суда.

Продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом положений статьи 138 настоящего Федерального закона с особенностями, установленными настоящим пунктом.

Финансовым управляющим в отношении принадлежащего должнику недвижимого имущества - жилой дом, площадью 94.0 кв.м., количество этажей - 2, расположенный по адресу: Иркутская обл., г.Ангарск, мкр. Китой, ДНТ «Надежда Китоя», ул. 2-я Коммунистическая, д. 19 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения садоводства, общая площадь 1 374 кв.м., находящийся по адресу: Иркутская обл., г. Ангарск, мкр. Китой, ДНТ «Надежда Китоя», ул. 2-я Коммунистическая, уч. 19, кадастровый номер: 38:26:040901:1428 были проведены торги, победителем которых был признан ФИО6, с которым по результатам торгов был заключен договор купли-продажи.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В этой связи в целях государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанное имущество финансовый управляющий обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области

Уведомлением от 25.06.2020 № КУВД-001/2020-659185, № КУВД-001/2020-6539249 управление сообщило обществу о приостановлении регистрации перехода права по мотиву – спорные объекты недвижимого имущества находятся, в том числе, в общей долевой собственности несовершеннолетнего ФИО7 2008 года.

В силу пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению, в то время как представленный на регистрацию перехода права договор купли-продажи нотариального удостоверения не имел.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемое действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Посчитав, что действия я регистратора не соответствуют требованиям закона, поскольку:

- положения Федерального закона «О несостоятельности» (банкротстве») являются специальными по отношению к Закону о государственной регистрации и Гражданского кодекса, и нормами Закона о банкротстве не предусмотрено нотариальное удостоверение сделок по продаже принадлежащего должнику имущества,

-при реализации имущества в принудительном порядке обеспечить явку к нотариусу долевых собственников, в том числе законных представителей несовершеннолетнего не представляется возможным, поскольку воля долевых собственников не совпадает с волей финансового управляющего;

- функции нотариуса при реализации недвижимого имущества, включенного в конкурсную массу, выполняет финансовый управляющий;

- государственная регистрация перехода права собственности должна быть произведена по аналогии закона – на основании заявления залогодателя – финансового управляющего и приобретателя, на основании судебного акта, которым обращено взыскание на заложенное имущество, которым в рассматриваемом случае является утвержденное арбитражным судом Положение о продаже имущества должника

финансовый управляющий гражданки ФИО1 обратился в суд с настоящими требованиями.

Регистрационный орган возражал против удовлетворения заявления по следующим основаниям.

Порядок осуществления государственной регистрации прав установлен статьей 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации), в соответствии с которым орган регистрации прав проводит правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию документов, на предмет установления оснований для приостановления (отказа) в государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом.

При проведении правовой экспертизы органом регистрации прав установлено, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости объекты недвижимости - жилой дом, площадью 94.0 кв.м., количество этажей - 2, расположенный по адресу: Иркутская обл., г.Ангарск, мкр. Китой, ДНТ «Надежда Китоя», ул. 2-я Коммунистическая, д. 19 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения садоводства, общая площадь 1 374 кв.м., находящийся по адресу: Иркутская обл., г. Ангарск, мкр. Китой, ДНТ «Надежда Китоя», ул. 2-я Коммунистическая, уч. 19, в отношении которых представлены документы на государственную регистрацию перехода прав, находятся в общей долевой собственности (по % доли в праве) - ФИО8, ФИО9, ФИО10 и несовершеннолетнего ФИО7 (ДД.ММ.ГГГГ г.р.).

В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена (п.3 ст. 8.1 ГК РФ).

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для
сделок данного вида эта форма не требовалась.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункты 2,3 статьи 163 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 54 Закон о недвижимости сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Поскольку на государственную регистрацию перехода права собственности был представлен договор купли-продажи недвижимого имущества, доля в праве которого принадлежит несовершеннолетнему ФИО7, названная сделка подлежала нотариальному удостоверению.

Каких-либо исключений положения части 2 статьи 54 Закона о недвижимости в части возможности несоблюдения нотариальной формы сделки при отчуждении имущества несовершеннолетних лиц, включенного в конкурсную массу и реализованного посредством торгов в рамках процедуры банкротства, не содержат.

В соответствии со ст. 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма.

Вовлечение в нотариальную сферу в обязательном порядке сделок со специальным субъектным составом, в частности, с лицами, обладающими неполной гражданской дееспособностью (пункт 2 статьи 54 Закона о недвижимости), также обусловлено необходимостью публичного контроля со стороны нотариата с целью контроля за соблюдением прав таких лиц, а также их защиты как наиболее слабой стороны гражданских правоотношений.

В таких случаях действия финансового управляющего не могут заменять действия нотариуса.

Неприменима в рассматриваемом случае и аналогия закона для государственной регистрации перехода права по правилам, установленным для регистрации перехода права для залогодержателя и приобретателя пункт 1 части 1 статьи 50 Закона о недвижимости.

Названная норма Закона о регистрации предусматривает особый субъектный состав, то есть установлены конкретные лица,по заявлению которых осуществляются регистрационные действия (приобретатель и залогодержатель), а также конкретный перечень документов,предоставляемых в регистрирующий орган при обращении за государственной регистрацией права на заложенное имущество (копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество и документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися - соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).

В рассматриваем же случае документы были представлены в орган приобретателем и представителем залогодателяс приложением перечня документов, отличного от предусмотренного ст. 50 Закона о регистрации. При этом, представленный заявителем документ - порядок и условия реализации имущества ФИО1, утвержденный залоговым кредитором - ПАО Сбербанк, не может подменять собой документы, установленные в пункте 1 части 1 статьи 50 Закона о регистрации.

Кроме того, действующим законодательством (глава X Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», глава 9 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве») предусмотрен определенный порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание, а также субъекты, на которые возложены полномочия по организации и проведению публичных торгов по продаже заложенного имущества, к которым финансовый управляющий должника не относится.

В этой связи доводы заявителя об отсутствии необходимости нотариального удостоверения сделки по причине заключения такой сделки в рамках реализации имущества должника в рамках процедуры банкротства, а также о неприменимости к правоотношениям положений статьи 54 Закона о недвижимости, несостоятельны и противоречат действующему законодательству, действия регистратора соответствовали закону.

Исследовав материалы дела и выслушав доводы регистрирующего органа, суд находит заявление не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Обжалование в судебном порядке по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ действий регистрирующего органа по государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество, связанных с нарушением требований Закона о государственной регистрации прав, является самостоятельным способом защиты прав и законных интересов, существующим наряду с вещно-правовыми способами защиты.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ и пункту 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов государственной власти необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Потому, обращаясь с настоящим требованием, заявитель должен был назвать и представить доказательства, свидетельствующие как о нарушении оспариваемым решением его прав и законных интересов, так и указать в чем состоит их несоответствие закону. При этом для предъявления требований необходимо одновременное наличие оснований, определенных действующим законодательством.

Решением арбитражного суда Иркутской области от 30.01.2019 была признана несостоятельным (банкротом) должником гражданка ФИО1, финансовым управляющим гражданки ФИО1 назначен арбитражный управляющий ФИО2

По правилам пунктов 5-7 статьи 213.25 Закона о банкротстве всем имуществом должника, прознанного банкротом, распоряжается финансовый управляющий.

Данные обстоятельства сторонами не оспариваются.

По правилам статьи 6 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются следующие необходимые для государственной регистрации прав документы:

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Представляемые документы (документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество) должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Таким образом, для государственной регистрации прав на недвижимое имущество действующим гражданским законодательством предусмотрено обязательное предъявление в регистрирующий орган документов, перечень которых поставлен в зависимость от обстоятельств перехода права собственности на недвижимое имущество.

Как видно из материалов дела и не оспаривается заявителем, долевым собственником недвижимого имущества - жилой дом, площадью 94.0 кв.м., количество этажей - 2, расположенный по адресу: Иркутская обл., г.Ангарск, мкр. Китой, ДНТ «Надежда Китоя», ул. 2-я Коммунистическая, д. 19 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения садоводства, общая площадь 1 374 кв.м., находящийся по адресу: Иркутская обл., г. Ангарск, мкр. Китой, ДНТ «Надежда Китоя», ул. 2-я Коммунистическая, уч. 19, кадастровый номер: 38:26:040901:1428, за регистрацией перехода права на которое обратился финансовый управляющий в Управление Росреестра по Иркутской области, является несовершеннолетний ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть удостоверена нотариально у (п.3 ст. 8.1 ГК РФ).

С 2016 года при продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, а также при продаже доли в праве общей собственности является обязательной нотариальная форма сделки (Федеральный закон от 29.12. 2015 № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Включение в правоохранительную функцию нотариата в обязательном порядке сделок со специальным субъектным составом, в частности, с лицами, обладающими неполной гражданской дееспособностью обеспечивает законность и правомерность юридических действий участников гражданского оборота в самом широком смысле.

Таким образом, несоблюдение нотариальной формы сделки будет означать отсутствие юридического состава, необходимого для регистрации перехода прав.

Как видно из материалов дела и не оспаривается сторонами, представленный конкурсным управляющим на государственную регистрацию договор купли-продажи имущества № 1/21342-ОТПП от 05.06.2020 предполагает отчуждение имущества, доля в праве на которое принадлежит несовершеннолетнему ФИО7, следовательно, данная сделка по смыслу вышеизложенный норм права подлежала нотариальному удостоверению.

Каких-либо исключений из данного правила Закон о государственной регистрации не содержит.

В этой связи, установив при проведении правовой экспертизы, что:

- форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;

- сделка, являющаяся основанием для государственной регистрации права, является ничтожной;

обоснованно приостановил государственную регистрацию прав.

Следовательно, действия регистрирующего органа соответствовали требованиям Закона о государственной регистрации.

Доводы финансового управляющего о возложении на него функций нотариуса с даты признания должника банкротом применительно к положениям Закона о банкротстве судом рассмотрены и отклоняются, поскольку ни Закон о банкротстве, ни законодательство о нотариате не наделяют конкурсного управляющего применительно к данным обстоятельствам.

Судом рассмотрены и подлежат отклонению доводы финансового управляющего о необоснованном не применении регистрирующим органом аналогии закона и обязанности государственного регистратора произвести регистрацию перехода права на основании договора купли-продажи имущества № 1/21342-ОТПП от 05.06.2020 по правилам статьи 50 Закона о недвижимости, предусматривающим «Особенности осуществления государственной регистрации при переходе прав на заложенное недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него».

Названная норма Закона о регистрации включена в Главу 6 «Особенности осуществления государственного кадастрового учета отдельных видов недвижимого имущества и государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество», в которую включены помимо статьи 50 Закона о регистрации, также и статья 54 и иные регламентирующие различные особенности осуществления государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество.

Включая в состав Закона о регистрации Главу 6, законодатель преследовал цели дифференцированного регулирования государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество по сравнению с общим порядком с целью обеспечения.

В этой связи, возможность применения одного особенного порядка по аналогии закона к другому особенному порядку противоречат целям законодателя и недопустимо.

Кроме того, по правилам статьи 50 Закона о регистрации основанием для государственной регистрации перехода права является, в первую очередь, решение суда об обращении взыскания на заложенное имущество, и иные документы, перечень которых также строго регламентирован - документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися - соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).

В рассматриваемом случае на государственную регистрацию перехода права были представлены документы, отличные от указанных в статье 54 Закона о государственной регистрации, что заявителем не оспаривается; утвержденное Положение о продаже имущества должника-банкрота не может подменять решение суда об обращении взыскания на заложенное имущество.

Таким образом, заявитель не доказал, как это предусмотрено статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, что им в регистрирующий орган были представлены все необходимые документы, являющиеся основанием для регистрации перехода права.

В этой связи в удовлетворении требования следует отказать.

Расходы по государственной пошлине подлежат отнесению на заявителя по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 51, 110, 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении ходатайства Публичного акционерного общества «Сбербанк России» о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, отказать.

В удовлетворении заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия, и по истечении этого срока вступает в законную силу.

Судья: А.А. Архипенко