Гражданский кодекс часть 1

первоначально ЗАО «Менеджер» обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к ОАО «Южное управление ЖКС» о понуждении к заключению договора на содержание мест общего пользования, обслуживание и ремонт доли предприятия в общей долевой собственности.

В дальнейшем истец в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования, просит побудить ответчика: определиться с долей собственников жилых помещений на общее имущество, которая входит в состав управления домом; определить долю истца в праве на общее имущество дома, которая по решению управляющей компании не может содержаться собственником и требует обязательного участия сторонней управляющей компании; определить объемы работ, услуг по содержанию доли ЗАО «Менеджер» в праве на общее имущество дома.

Заявление об уточнении исковых требований не может быть принято судом по следующим основаниям.

Согласно ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Уточняя исковые требования, истец одновременно изменяет и предмет и основание иска, что в силу вышеуказанной нормы является недопустимым, поэтому уточнение иска не может быть принято к рассмотрению в настоящем деле.

В связи с изложенным суд рассматривает спор о понуждении ответчика к заключению договора, - исходя из первоначально заявленного требования.

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что общество является собственником нежилых помещений общей площадью 815,3 кв.м., расположенных на первом этаже и в подвале дома № 54 по ул. Пискунова г. Иркутска. Собственники жилых помещений, расположенных в указанном доме, заключили договор с ОАО «Южное управление ЖКС» на содержание и ремонт общего имущества и мест общего пользования, принадлежащего собственникам жилых помещений в праве общей долевой собственности. На основании решения общего собрания собственников жилых помещений ОАО «Южное управление ЖКС» направило ЗАО «Менеджер» проект договора на совместное управление домом. Полагая, что предложенный ответчиком проект договора не отвечает требованиям закона, истец просит понудить ответчика заключить договор на содержание мест общего пользования, обслуживание и ремонт доли предприятия в общей долевой собственности в предложенной им редакции.

Ответчик иск не признает, указывает, что ОАО «Южное управление ЖКС» готово заключить с истцом договор на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и не уклоняется от его заключения, однако на предложенных ОАО «Южное управление ЖКС» условиях ЗАО «Менеджер» договор не заключило и требует заключения договора на своих условиях. Поскольку собственниками многоквартирного дома № 54 по ул. Пискунова г. Иркутска выбран способ управления - управление управляющей организацией, а также утвержден проект договора управления и заключен договор управления № 10/22 на условиях, установленных общим собранием, требование ЗАО «Менеджер» о заключении с ним договора на условиях, отличающихся от тех, которые определены общим собранием собственников, по мнению ответчика, в силу ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации является неправомерным.

Истец в судебном заседании исковые требования поддерживает.

Ответчик иск не признает, ссылается на доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление.

В соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 14 час. 55 мин. 11.11.2009 г. до 11 час. 15 мин. 18.11.2009 г., а также с 11 час. 25 мин. 18.11.2009 г. до 14 час. 45 мин. 18.11.2009 г.

После перерывов судебное заседание продолжено с участием тех же представителей сторон.

Исследовав материалы дела: ознакомившись с письменными доказательствами, заслушав представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ЗАО «Менеджер» является собственником нежилых встроенных помещений общей площадью 815,3 кв.м., расположенных на первом этаже и подвале дома № 54 по ул. Пискунова г. ИРкутска, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 23.05.2006 г. № 38-АГ 321695, 38-АГ 322226, 38-АГ 322222.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу части 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Таким образом, возложение обязанности по содержанию собственности возможно не только на собственника, но и на других лиц в специально оговоренных случаях.

Согласно протоколу общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Иркутск, ул. Пискунова, 54, проведенного в форме заочного голосования 11.11.2007 г., собственниками принято решение об избрании для управления многоквартирным домом в качестве управляющей организации ОАО «Южное управление ЖКС» и утверждении предложенного данной организацией проекта договора управления.

В соответствии с частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

На основании решения общего собрания собственников от 11.11.2007 г. между собственниками помещений многоквартирного жилого дома по адресу: г. Иркутск, ул. Пискунова, 54 (собственник) и ОАО «Южное управление ЖКС» (управляющая организация) заключен договор управления многоквартирным домом от 12.11.2007 г. № 10/22, согласно которому ответчик принял на себя обязательства по заданию собственника в течение согласованного срока за плату оказывать услуги и выполнять работу по надлежащему содержанию и ремонту объекта в многоквартирном доме по адресу: г. Иркутск, ул. Пискунова, 54, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в доме лицам, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления домом деятельность, в порядке и на условиях, предусмотренных данным договором.

Несмотря на это, ЗАО «Менеджер» 19.05.2008 г. направило ОАО «Южное управление ЖКС» для подписания проекта договора на оказание услуг по содержанию доли предприятия в праве общего имущества дома от 15.05.2007 г., предметом которого является оказание услуг по содержанию и ремонту доли предприятия в общем долевом имуществе собственников помещений дома в пределах эксплуатационной ответственности ЗАО «Менеджер», выполнение управляющей организацией за плату работ и услуг в целях надлежащего содержания дома в целом, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Пискунова, д. 54.

К проекту договора на оказание услуг по содержанию доли предприятия в праве общего имущества дома от 15.05.2007 г. истец приложил протокол установления границ балансовой стоимости принадлежности эксплуатационной ответственности содержания общего имущества дома по ул. Пискунова, 54, принадлежащих предприятию на праве общей долевой собственности. В данном протоколе истец составил расчет доли ЗАО «Менеджер» в праве общей долевой собственности имущества в жилом доме по ул. Пискунова, 54 и объемов работ (услуг) выполняемых по договору от 15.05.2007 г.

ЗАО «Менеджер» письмами от 19.05.2008 г., от 25.06.2009 г. неоднократно предлагало ОАО «Южное управление ЖКС» подписать договор на содержание и ремонт имущества, принадлежащего предприятию в праве общей долевой собственности на предложенных им условиях.

Как пояснил в судебном заседании представитель ответчика, ОАО «Южное управление ЖКС» готово заключить с истцом договор на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома на условиях, утвержденных решением общего собрания собственников от 11.11.07г. На предложение истца о подписании договора ответчик в письме от 07.08.2009 г. № 1950 предложил представить стандартный пакет документов, в том числе свидетельство о праве собственности на нежилые помещения.

Однако ЗАО «Менеджер» настаивает на заключении договора на своих условиях.

Позиция истца является необоснованной в связи со следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В части 4 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Поскольку 11.11.2007 г. решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Иркутск, ул. Пискунова, 54 утвержден проект договора управления многоквартирным домом от 12.11.2007 г. № 10/22, в силу ч. 4 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации условия данного договора должны быть одинаковыми для всех собственников как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме, в том числе и для ЗАО «Менеджер».

В проекте договора, предложенном ЗАО «Менеджер», содержатся иные условия оказания ОАО «Южное управление ЖКС» услуг по содержанию и ремонту помещений в многоквартирном доме, что противоречит ч. 4 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Оформление волеизъявления сторон путем подписания единого для всех собственников договора не противоречит пунктам 1,4 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1.2. решения Думы г. Иркутска от 27.11.2008 г. «Об установлении размера платы на жилое помещение» установлена плата за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей и собственников жилых помещений в многоквартирных домах, в которых выбран способ непосредственного управления многоквартирным домом, но не принято решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, - в размере, определяемом на основании Положения об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей и собственников помещений в многоквартирном доме, в котором на общем собрании собственников не принято решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

На основании указанного решения Думы г. Иркутска в пункте 3.5. договора управления многоквартирным домом от 12.11.2007 г. № 10/22, утвержденного общим собранием собственников 11.11.2007 г., установлен размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, который включает в себя плату за услуги и работы по: содержанию общего имущества дома в размере 5,92 руб./мес. с 1 кв. м. общей площади жилого помещения; текущему ремонту общего имущества дома в размере 3,18 руб./мес. с 1 кв. м. общей площади жилого помещения.

ЗАО «Менеджер» полагает, что размер указанных расходов должен определяться исходя из размера его доли в праве на общее имущество, расходы на содержание которого несет общество.

Жилищный кодекс Российской Федерации не разделяет понятия жилого и нежилого помещения.

В соответствии с частью 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

В силу части 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Поскольку ЗАО «Менеджер» является собственником нежилых помещений общей площадью 815,3 кв.м., размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, определяется на основании тарифов, установленных в договоре от 12.11.2007 г. № 10/22, пропорционально размеру общей площади помещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Гражданского кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В нарушение указанной нормы истец не представил доказательства, подтверждающие правомерность требования о понуждении ответчика к заключению договора на условиях, предложенных ЗАО «Менеджер».

В соответствии с частью 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований названного Кодекса.

Поскольку ЗАО «Менеджер» не согласно с утвержденным общим собранием собственников договором управления многоквартирным домом, оно вправе обжаловать данное решение в судебном порядке.

С учетом изложенного выше, суд приходит к выводу о том, что, поскольку при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме договор управления заключается с каждым собственником помещения в таком доме на условиях, указанных в решении данного общего собрания, условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме и решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании, оснований для понуждения ОАО «Южное ЖКС» к заключению договора на оказание услуг по содержанию доли предприятия в праве общего имущества дома, на условиях, предложенных ЗАО «Менеджер», не имеется.

При таких обстоятельствах исковые требования являются неправомерными и удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья О.В. Епифанова