Гражданский кодекс часть 1

индивидуальный предприниматель ФИО1 (ИП ФИО1, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением о признании незаконным отказа Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского муниципального образования (КУМИ Администрации АМО) в предоставлении ИП ФИО1 преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения площадью 86,20 кв.м, расположенного по адресу: <...>; об обязании КУМИ Администрации АМО поручить определение рыночной стоимости арендуемого имущества - нежилого помещения площадью 86,20 кв. м, расположенного по адресу: <...> в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; об обязании КУМИ Администрации АМО в 10-дневный срок с момента получения заключения оценщика о рыночной стоимости арендуемого имущества - нежилого помещения площадью 86,20 кв.м, расположенного по адресу: <...> - направить заявителю ИП ФИО1 предложение о заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 86,20 кв.м, расположенного по адресу: <...> и проект договора купли-продажи указанного имущества.

В последующем заявитель в порядке статьи 49 Арбитражного кодекса Российской Федерации заявил ходатайство об уточнении заявленных требований, согласно которому просит признать незаконным отказ КУМИ Администрации АМО от 30.12.2013 №7490 по основаниям, изложенным в письме КУМИ Администрации АМО от 19.08.2013 №5316 в предоставлении ИП ФИО1 преимущественного права выкупа арендуемого ею имущества по договору № 1947 от 30.09.2009; обязать КУМИ Администрации АМО устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ИП ФИО1 путем совершения в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу <...> (кадастровый номер 38:26:040103:5175), действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Ответчик не согласился с заявленными требованиями, указал, что письмо от 30.12.2013 № 7490 не содержит отказа в выкупе арендуемого помещения, носит информационный характер и не обладает признаками ненормативного правового акта, который может быть оспорен в арбитражном суде. Также ответчик считает, что оснований для предоставления заявителю преимущественного права выкупа не имеется, поскольку арендуемое ИП ФИО1 помещение представляет собой часть нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, и не является самостоятельным объектом недвижимости, не может быть сформировано как обособленный объект. Указанное подтверждается заключением строительно-технической экспертизы № 2-2014, согласно которому арендуемое ИП ФИО1 помещение № 37 является помещением общего пользования, из которого осуществляется доступ в другие помещения, не предоставленные в аренду предпринимателю. Кроме того, представленные заявителем технический и кадастровый паспорт составлены в отношении не всего арендуемого заявителем помещения площадью 86,20 кв.м, а его части, площадь которой составляет 80,2 кв.м; возможность же выкупа части арендуемого помещения законом не предусмотрена.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 11 декабря 2013 года ИП ФИО1 обратилась к КУМИ Администрации АМО и к Администрации АМО с заявлением о намерении использовать преимущественное право на приобретение арендуемого помещения.

Письмом от 14.01.2014 № 1/1-6428 Администрацией АМО предпринимателю направлен отказ в предоставлении спорного помещения. Данный отказ был обжалован ИП ФИО1 в Арбитражный суд Иркутской области.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 4 июня 2014 года по делу А19-2248/2014, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 22 августа 2014 года и постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20 ноября 2014 года, отказ Администрации АМО в представлении ИП ФИО1 преимущественного права на приобретение нежилого помещения площадью 86,20 кв.м., расположенного по адресу: <...>, по договору аренды объекта нежилого фонда от 30.09.2009 № 1947, выраженного в письме от 14.01.2014 № 1/1-6428, признан незаконным.

Основанием для удовлетворения требований ИП ФИО1 послужило то обстоятельство, что оспариваемый предпринимателем отказ в отношении муниципального имущества выдан Администрацией АМО, то есть органом, не наделенным полномочиями распоряжаться данным имуществом, в связи с чем выраженный в письме от 14.01.2014 № 1/1-6428 отказ Администрации АМО в представлении ИП ФИО1 преимущественного права на приобретение нежилого помещения площадью 86,20 кв.м., расположенного по адресу: <...>, по договору аренды объекта нежилого фонда от 30.09.2009 № 1947, принят с нарушением компетенции, установленной органами исполнительной власти Ангарского муниципального образования. Соответственно, наличие либо отсутствие оснований для предоставления предпринимателю преимущественного права выкупа в отношении арендуемого ею помещения судами не оценивалось.

Как было указано выше, ИП ФИО1 наряду с заявлением, адресованным Администрации АМО, подала также заявление о намерении использовать преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в адрес КУМИ Администрации АМО (исх. № 19 от 11.12.2013). Из содержания заявления следует, что ИП ФИО1 заявляет о намерении использовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого помещения, находящегося в муниципальной собственности Ангарского муниципального образования, площадью 86,20 кв.м, расположенного по адресу: <...>, арендуемого ИП ФИО1 на основании договора аренды от 30.09.2009 № 1947.

Как следует из доводов и пояснений заявителя, КУМИ Администрации АМО письмом от 30.12.2013 № 7490 сообщил, что ответ на заявление ИП ФИО1 от 12.08.2013 о приобретении по преимущественному праву арендуемого объекта площадью 86,2 кв.м, расположенного по адресу: <...>, дан письмом от 19.08.2013, согласно которому ИП ФИО1 отказано в приобретении объекта по преимущественному праву выкупа.

ИП ФИО1 пояснила, что о данном ответе ей стало известно из содержания апелляционной жалобы Администрации АМО на решение от 4 июня 2014 года по делу А19-2248/2014. Данный ответ был получен ИП ФИО1 только 04.07.2014, после устного обращения в КУМИ Администрации АМО о предоставлении ответа на заявление от 30.12.2013 № 7490. Ответчиком данный довод не оспорен. Из содержания представленных ответчиком документов о направлении оспариваемого письма-отказа от 20.12.2013 № 7490 в адрес заявителя следует, что данное письмо было направлено по реестру партионной доставки отправленных заказных писем с простым уведомлением № 367 от 30.12.2013, и было возвращено в адрес отправителя.

ИП ФИО1 сославшись на статью 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и статьи 9-11 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» считает, что ответ Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Ангарского муниципального образования от 30.12.2013 № 7490 является отказом ИП ФИО1 предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого помещения, нарушающий ее права и законные интересы, в связи с чем обратилась с настоящим заявлением. Указанные доводы принимаются судом во внимание, поскольку неуказание ответчиком – муниципальным органом подробных оснований для отказа и сообщение им об отказе в предоставлении ИП ФИО1 преимущественного права путем ссылки на иной отказ (оспоренный и признанный недействительным не по существу, а по причине вынесения неуполномоченным лицом), не может рассматриваться как обстоятельство, умаляющее право заявителя на защиту своих прав путем оспаривания такого отказа, выраженного в письме.

Оценив пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в дело документы, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, 30.09.2009 между КУМИ администрации АМО (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор № 1947 аренды объекта нежилого фонда, согласно которому арендодатель передал ответчику во временное владение и пользование нежилое помещение на втором этаже (позиции 37, 38, 39, 41, 42 по техническому паспорту) двухэтажного шлакоблочного нежилого здания с подвалом, являющееся муниципальной собственностью, расположенное по адресу: <...>, для использования под офис; общая площадь сдаваемого в аренду объекта составляет 86,20 кв.м.

Арендованное имущество было передано арендатору по передаточному акту приема-передачи объекта нежилого фонда № 129/09 от 30.09.2009.

Согласно пункту 1.2 договора аренды объекта нежилого фонда от 30.09.2009 № 1947 срок действия договора установлен сторонами с 01.10.2009 по 30.09.2014; договор вступает в силу с момента государственной регистрации в Ангарском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Иркутской области.

Сторонами соблюдены требования пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (с учетом разъяснений, изложенных в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»), что подтверждается имеющейся на договоре аренды отметкой Управления Федеральной регистрационной службы по Иркутской области о государственной регистрации договора аренды.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.06.2013 № 02/008/2013-395 в отношении объекта права – здания детского сада, общей площадью 792,4 кв.м, кадастровый номер 38:26:040103:4383, лит. А, адрес объекта: <...> зарегистрировано право собственности Ангарского муниципального образования, а также зарегистрировано обременение в виде права аренды в пользу ФИО1 на основании договора аренды объекта нежилого фонда от 30.09.2009 № 1947 в отношении нежилого помещения на втором этаже 2-этажного шлакоблочного нежилого здания с подвалом, обозначенного в поэтажном плане (позиции по техническому паспорту 37, 38, 39, 41, 42) по адресу: <...>.

11.12.2013 ИП ФИО1 обратилась в КУМИ Администрации АМО с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения по договору аренды объекта нежилого фонда от 30.09.2009 № 1947 , площадью 86,20 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Письмом от 30.12.2013 № 7490 КУМИ Администрации АМО сообщил, что ответ на заявление ИП ФИО1 от 12.08.2013 о приобретении по преимущественному праву арендуемого объекта площадью 86,2 кв.м, расположенного по адресу: <...>, дан письмом от 19.08.2013, согласно которому ИП ФИО1 отказано в приобретении объекта по преимущественному праву выкупа.

Согласно письму от 19.08.2013 № 5316 ИП ФИО1 отказано в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по причине того, что указанные помещения входят в состав объекта недвижимости – нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 792,40 кв.м, который является единым объектом права, реализация части этого объекта по преимущественному праву выкупа арендатору части недвижимого имущества неправомерна; кроме того, ИП ФИО1 в настоящее время не является арендатором муниципального имущества, поскольку договор аренды объекта нежилого фонда от 30.09.2009 № 1947, заключенный Комитетом с заявителем, расторгнут в одностороннем порядке и с 25.06.2013 является недействующим.

ИП ФИО1, полагая, что данный отказ не соответствует положениям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав и оценив представленные в дело документы, доводы и пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 3 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закон у и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно положениям статей 4, 10, 14 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» приватизация муниципального имущества, порядок планирования приватизации и порядок принятия решений об условиях приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, определяются органами местного самоуправления самостоятельно в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации.

В силу статьи 14 Федерального закона № 178-ФЗ в решении об условиях приватизации должны содержаться сведения о наименовании имущества, способе приватизации имущества, его нормативной цене и иные необходимые для приватизации имущества сведения.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, является исчерпывающим. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» субъектами малого и среднего предпринимательства являются хозяйствующие субъекты (юридические лица и индивидуальные предприниматели), отнесенные в соответствии с условиями, установленными настоящим Федеральным законом, к малым предприятиям, в том числе к микропредприятиям, и средним предприятиям.

Из материалов дела следует, что ИП ФИО1 является субъектом малого или среднего предпринимательства (декларации, представленные в ИФНС России по г. Ангарску Иркутской области за 2013 год со сведениями о среднесписочной численности работников), не имеет задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) за арендуемое имущество (акт сверки взаиморасчетов сторон на 25.08.2014 по договору аренды № 1947 от 30.09.2009), арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (указанное обстоятельство не являлось основанием для вынесения оспариваемого отказа).

Указанные обстоятельства ответчиком не оспариваются.

В соответствии с частью 2 статьи 9, части 2 статьи 10 Федерального закона № 159-ФЗ с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий требованиям, установленным статьей 3 этого Федерального закона, получил возможность по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона № 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 названного Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (пункт 4 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ).

В пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» указано, что исходя из части 8 статьи 4 Закона, субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В пункте 8 Информационного письма от 05.11.2009 № 134 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что по смыслу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Согласно пункту 1 статьи 45 Закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственный кадастровый учет или государственный технический учет объектов недвижимости, осуществленные в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или в переходный период его применения с учетом определенных статьей 43 настоящего Федерального закона особенностей, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Исследуя указанные обстоятельства, суд установил следующее.

Согласно техническому паспорту от 03.12.2014 спорный объект недвижимости общей площадью 80,2 кв. м состоит из обособленных помещений № 38,39,40,41,42 на поэтажном плане второго этажа, ограничен стенами, оснащен коммунальными коммуникациями.

В материалах дела имеется кадастровый паспорт от 30.12.2014 № 3800/601/14-695282 на нежилое помещение площадью 80,2 кв.м, кадастровый номер 38:26:040103:5175, который свидетельствует о том, что в отношении нежилых помещений, расположенных на втором этаже, нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, имеющие предыдущие кадастровые номера 38-42, осуществлен кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Данные вышеуказанного помещения, поставленного на кадастровый учет как обособленное (самостоятельный объект недвижимости), не соответствуют предмету аренды, согласованному в договоре аренды объекта нежилого фонда от 30.09.2009 № 1947. Согласно указанному договору, ИП ФИО1 арендовала нежилое помещение на втором этаже (позиции 37, 38, 39, 41, 42 по техническому паспорту) двухэтажного шлакоблочного нежилого здания с подвалом, являющееся муниципальной собственностью, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 86,20 кв.м.

Таким образом, ИП ФИО1 обратилась к ответчику с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа в отношении арендуемого ею помещения площадью 86,20 кв.м (позиции 37, 38, 39, 41, 42 по техническому паспорту) и получила отказ в предоставлении преимущественного права выкупа в отношении этого помещения, однако представила доказательства постановки на кадастровый учет как самостоятельного объекта в отношении иного помещения - площадью 80,2 кв.м (позиции по техническому и кадастровому паспортам – 38, 39, 40, 41, 42).

Из доводов и пояснений заявителя следует, что фактически ИП ФИО1 с 2001 года арендовала помещение за номером 40 (являющееся санузлом), тогда как помещение за номером 37, напротив, никогда не передавалось заявителю в аренду, поскольку является вспомогательным помещением (коридор), из которого осуществляется доступ в помещения 36 и 43, которые не были предоставлены заявителю в аренду; заявителю как арендатору отдельного помещения в здании в любом случае предоставляется доля в праве пользования общим имуществом здания (в данном случае – помещение № 37). Указание в предмете договора аренды № 1947 на помещение № 37 вместо помещения № 40 является ошибкой арендодателя.

В обоснование данного довода заявителем представлены следующие документы.

29.03.2001 между ИП ФИО1 (арендатор) и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Ангарского муниципального образования (арендодатель) заключен договор аренды объекта нежилого фонда № 1288, согласно которому арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение на 2 этаже двухэтажного дома, общей площадью 75,8 кв.м. (поз.7-9 по техпаспорту), расположенного по адресу: <...>. Срок аренды установлен с 01.04.2001 по 30.03.2002 (пункт 1.3 договора). Арендованное имущество было передано арендатору по акту приема-передачи объекта нежилого фонда № 596 от 29.03.2001.

Согласно техническому чертеж-плану по состоянию на 2001 год, нежилое помещение, переданное по договору №1288 от 29.03.2001 (позиция 7-9) соответствует нежилому помещению с позициями 38-42 (данные технического паспорта по состоянию на 26.09.2011 г.) и включает в себя санузел (ранее позиция №9, на настоящий момент позиция №40).

12.03.2003 стороны заключили договор аренды нежилого фонда № 1544, по условиям которого Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Ангарского муниципального образования передал ИП ФИО1 во временное владение и пользование нежилое помещение на втором этаже двухэтажного дома бывшего д/у, общей площадью 75,8 кв.м. (поз.7-9 и места общего пользования по техпаспорту), расположенного по адресу: <...>. Срок аренды установлен с 01.04.2003 по 30.03.2004 (пункт 1.3 договора). Арендованное имущество было передано арендатору по акту приема-передачи объекта нежилого фонда № 955 от 12.03.2003.

17.03.2004 стороны заключили договор № 1544/04, по условиям которого стороны договорились о заключении договора аренды объекта нежилого фонда ДЕТСКИЙ САД № 78, общей площадью 75,8 кв.м., по адресу: <...>, на условиях договора № 1544 от 12.03.2003. Срок аренды установлен с 01.04.2004 по 30.03.2005 (пункт 2 договора).

22.03.2005 стороны заключили договор аренды нежилого фонда № 1544/05, по условиям которого Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Ангарского муниципального образования передал ИП ФИО1 во временное владение и пользование нежилое помещение на втором этаже двухэтажного дома бывшего д/у, общей площадью 75,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>. Срок аренды установлен с 31.03.2005 по 29.03.2006 (пункт 1.2 договора). Арендованное имущество было передано арендатору по акту приема-передачи объекта нежилого фонда № 1592 от 22.03.2005.

Договоры от 17.03.2004, от 22.03.2005 не содержат в качестве приложения планов передаваемого в аренду помещения; в тексте договоров отсутствует указание на номера комнат, входящих в состав передаваемого в аренду помещения.

В дело представлено заявление от 03.03.2006 с входящим номером от 06.03.2006, согласно которому ИП ФИО1 просит перезаключить договор аренды объекта нежилого фонда № 2544/05 от 22 марта 2005 года, расположенного по адресу: <...>, на втором этаже, на срок 1 год.

22.03.2006 стороны заключили договор аренды нежилого фонда № 1544/06, по условиям которого Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Ангарского муниципального образования передал ИП ФИО1 во временное владение и пользование нежилое помещение на втором этаже двухэтажного дома бывшего д/у, общей площадью 86,2 кв.м, расположенного по адресу: <...>. Срок аренды установлен с 30.03.2006 по 28.03.2007 (пункт 1.2 договора). Арендованное имущество было передано арендатору по акту приема-передачи объекта нежилого фонда № 2057 от 22.03.2006.

09.03.2007 стороны заключили договор аренды нежилого фонда № 1544/07, по условиям которого Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Ангарского муниципального образования передал ИП ФИО1 во временное владение и пользование нежилое помещение на втором этаже двухэтажного дома бывшего д/у, общей площадью 86,20 кв.м, расположенного по адресу: <...>. Срок аренды установлен с 29.03.2007 по 27.03.2008 (пункт 1.2 договора). Арендованное имущество было передано арендатору по акту приема-передачи объекта нежилого фонда № 15 от 09.03.2007.

27.03.2008 стороны заключили договор аренды нежилого фонда № 1544/08, по условиям которого Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Ангарского муниципального образования передал ИП ФИО1 во временное владение и пользование нежилое помещение на втором этаже двухэтажного дома бывшего д/у, общей площадью 86,20 кв.м, расположенного по адресу: <...>. Срок аренды установлен с 28.03.2008 по 26.03.2009 (пункт 1.2 договора). Арендованное имущество было передано арендатору по акту приема-передачи объекта нежилого фонда № 84/08 от 27.03.2008.

Таким образом, с 2006 года площадь арендуемого ИП ФИО1 помещения изменилась с 75,8 кв.м на 86,2 кв.м; при этом договоры от 22.03.2006, от 09.03.2007, от 27.03.2008 не содержат в качестве приложения планов передаваемого в аренду помещения; в тексте договоров отсутствует указание на номера комнат, входящих в состав передаваемого в аренду помещения.

Ссылаясь на заявление от 03.03.2006, в котором ИП ФИО1 просит перезаключить договор аренды на 2006 год согласно договору от 22.03.2005, заявитель утверждает, что арендодателем – КУМИ Администрации АМО в договоре аренды объекта нежилого фонда от 30.09.2009 № 1947 ошибочно указано помещение № 37 вместо помещения № 40, поскольку из представленных договоров аренды, заключенных между сторонами с 2001 года, следует, что ИП ФИО1 фактически арендовала помещения № 38-42 общей площадью 80,2 кв.м, что соответствует номерам помещений 7-9 в соответствии со старым техническим паспортом.

Однако согласно заявлению ИП ФИО1 от 12.08.2014, ИП ФИО1 обратилась в КУМИ Администрации АМО и в Администрацию АМО с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение именно арендуемого помещения по договору аренды объекта нежилого фонда от 30.09.2009 № 1947 , площадью 86,20 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

В соответствии с пунктом 1.1. договора аренды объекта нежилого фонда от 30.09.2009 № 1947 арендодатель передал ответчику во временное владение и пользование нежилое помещение на втором этаже (позиции 37, 38, 39, 41, 42 по техническому паспорту) двухэтажного здания, расположенное по адресу: <...>; общая площадь сдаваемого в аренду объекта составляет 86,20 кв.м. Данная площадь соответствует площади, указанной в договорах аренды от 22.03.2006, от 09.03.2007, от 27.03.2008, то есть заявитель, являющийся предпринимателем и обязанный проявлять в своей деятельности должную разумность и осмотрительность, неоднократно заключал договоры аренды и арендует недвижимое имущество на соответствующих условиях на протяжении уже более чем восьми лет. К договору № 1947 от 30.09.2009 приложен поэтажный план, подписанный арендодателем и арендатором (заявителем).

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Кроме того, нельзя не принять во внимание, что договор аренды объекта нежилого фонда от 30.09.2009 № 1947 зарегистрирован в установленном законом порядке, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о государственной регистрации обременения в виде права аренды в пользу ФИО1 на основании договора аренды объекта нежилого фонда от 30.09.2009 № 1947 в отношении нежилого помещения на втором этаже 2-этажного шлакоблочного нежилого здания с подвалом, обозначенного в поэтажном плане (позиции по техническому паспорту 37, 38, 39, 41, 42) по адресу: <...> (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.06.2013 № 02/008/2013-395).

Более того, в деле имеется представленный самим заявителем и составленный по его заказу акт строительно-технической экспертизы № 028/03/14, составленный Обществом с ограниченной ответственностью «Независимый экспертный центр». Из содержания указанного акта следует, что специалистом в присутствии ФИО1 был проведен осмотр нежилых помещений, велась фотосъемка и производились замеры размеров нежилых помещений. В акте указано, что нежилое помещение № 37 имеет отдельный вход, а также (как и иные помещения) централизованную систему электроснабжения и пожарно-охранную сигнализацию (страница 8 акта); нежилое помещение № 37 предназначено для самостоятельного использования под офис как часть объема здания, на момент осмотра сдается в аренду и самостоятельно используется под офис.

При таких обстоятельствах нельзя признать в достаточной мере обоснованным и доказанным довод заявителя о том, что в действительности им было арендовано не то имущество, которое охарактеризовано в договоре аренды объекта нежилого фонда от 30.09.2009 № 1947 и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поименовано в заявлении о предоставлении преимущественного права выкупа и оспариваемом отказе в предоставлении такого права, а иной объект, соответствующий представленным кадастровому и техническому паспортам от 30.12.2014, 03.12.2014 и имеющий другую площадь. Ссылаясь на ошибочную формулировку условий договора аренды со стороны арендодателя, ИП ФИО1 не принимала каких-либо мер для уточнения условий договора, в том числе обращаясь за предоставлением преимущественного права на выкуп арендуемого ею помещения; не указывала на данные обстоятельства, оспаривая отказ в предоставлении преимущественного права (в деле № А19-2248/2014, а также в настоящем деле до предоставления кадастрового паспорта и указания судом на необходимость обоснования разницы в индивидуально-определенных признаках помещения, в отношении которого предприниматель заявлял о предоставлении преимущественного права, и помещения, которое поставлено на кадастровый учет как обособленное). В пояснениях, представленных в дело 27.11.2014, заявитель ссылался на составленный по его заказу акт строительно-технической экспертизы № 028/03/14, составленный Обществом с ограниченной ответственностью «Независимый экспертный центр», и настаивал, что спорное нежилое помещение, состоящее из помещений № 37, 38, 39, 41, 42 на поэтажном плане, может быть сформировано как обособленный объект; помещение № 37 является обособленным, не изолированным и может быть предметом кадастрового учета.

В случае, если ИП ФИО1 действительно использовалось помещение № 40 (санузел), указанное обстоятельство само по себе не может быть расценено как свидетельствующее о незаконности отказа в предоставлении испрашиваемого заявителем преимущественного права на выкуп арендуемого объекта - иного, чем указанный в кадастровом паспорте от 30.12.2014.

Кроме того, при подаче рассматриваемого заявления ИП ФИО1 также ссылалась на то, что ею арендуется нежилое помещение общей площадью 86,20 кв.м (позиции 37, 38, 39, 41, 42 по техническому паспорту). В пояснениях от 09.02.2015 заявитель указал, что в судебном заседании 03.02.2015 в порядке статьи 49 АПК РФ им заявлен отказ от требования в части предоставления преимущественного права выкупа помещения № 37, и заявитель просит удовлетворить заявленное требование с учетом уточнений от 03.02.2015. Вместе с тем, в уточнениях от 03.02.2015, представленных заявителем в материалы дела, не содержится заявления об отказе от требования в порядке статьи 49 АПК РФ; согласно указанному уточнению, заявитель просит признать незаконным отказ КУМИ Администрации АМО от 30.12.2013 №7490 по основаниям, изложенным в письме КУМИ Администрации АМО от 19.08.2013 №5316 в предоставлении ИП ФИО1 преимущественного права выкупа арендуемого ею имущества по договору № 1947 от 30.09.2009. Кроме того, следует отметить, что предметом рассмотрения по настоящему делу является отказ в предоставлении преимущественного права, который был вынесен ответчиком в отношении конкретного помещения: общей площадью 86,20 кв.м (позиции 37, 38, 39, 41, 42 по техническому паспорту), по которому заявителем и было подано заявление о предоставлении такого преимущественного права.

По смыслу норм Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ права арендатора, предусмотренные этим законом, производны от условий договора аренды.

В данном случае формирование нежилых помещений № 38, 39, 40, 41, 42 как самостоятельного объекта недвижимости и передача его в собственность арендатору влечет неопределенность в правовом режиме оставшейся части помещений объекта нежилого фонда. Поскольку изменения в части предмета аренды в договор не вносились и отсутствуют доказательства волеизъявления собственника на изменение предоставленного в аренду объекта недвижимого имущества путем формирования его части как обособленного объекта, не имеется оснований считать, что оспариваемым отказом Комитета нарушаются какие-либо права заявителя. Законодательством не установлена обязанность органов местного самоуправления по заявлению арендатора производить раздел находящегося в муниципальной собственности помещения, переданного в аренду; существующий объект недвижимости не может быть разделен на самостоятельные объекты недвижимости без волеизъявления собственника.

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

На основании изложенного, оценив представленные в дело доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявления ИП ФИО1 о признании незаконным отказа КУМИ Администрации АМО от 30.12.2013 №7490 по основаниям, изложенным в письме КУМИ Администрации АМО от 19.08.2013 №5316 в предоставлении ИП ФИО1 преимущественного права выкупа арендуемого ею имущества по договору № 1947 от 30.09.2009, и заявление подлежит отклонению с отнесением расходов по уплате государственной пошлины согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на заявителя.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167–170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья Е.В. Серова