Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества и обязании осуществить государственную регистрацию договора аренды

при участии в заседании:

от заявителя: ФИО1 – представитель по доверенности

от ответчика: ФИО2 - представитель по доверенности

от третьего лица - предпринимателя ФИО3: не явился

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Модуль-С» (далее заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (далее ответчик, регистрирующий орган, Управление Росреестра) о признании незаконным решения от 23.08.2013 № 01/132/2013-137 об отказе в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества: нежилого помещения № 1 площадью 730,2 кв.м., расположенного на 1 этаже нежилого здания, кадастровый номер 38:36:000013:14897, по адресу: <...>; части нежилого помещения № 1 площадью 187,5 кв.м. и части нежилого помещения № 3 площадью 180 кв.м., расположенных в подвале нежилого здания, кадастровый номер 38:36:000013:14897, по адресу: <...>, заключенного 30.06.2013г между Обществом с ограниченной ответственностью «Модуль-С» и индивидуальным предпринимателем ФИО3 и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области осуществить государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества.

Представитель заявителя в судебном заседании требования поддержал, повторив доводы, изложенные в заявлении. В обоснование требований указал, что у регистрирующего органа не имелось правовых оснований для отказа заявителю в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, поскольку предмет договора аренды согласован сторонами, право на нежилое здание ранее было зарегистрировано за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и текстуальное описание помещений, переданных Обществу в аренду.

Представитель ответчика в судебном заседании требования не признал, считает отказ в государственной регистрации законным и обоснованным.

Третье лицо - предприниматель ФИО3, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, в представленном отзыве требования поддержал.

Дело в соответствии со статьей 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в отсутствие третьего лица, по имеющимся материалам, исследовав которые, заслушав представителей заявителя и ответчика, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, предпринимателю ФИО3 принадлежит нежилое здание площадью 1377,3 кв. м. кадастровый номер 38:36:000013:14897 по адресу: <...>, право собственности на которое зарегистрировано Управлением Росреестра 06.06.2013, о чем сделана запись в едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним № 38-38-01/111/213-219 и выдано свидетельство о государственной регистрации права 38 АЕ 100140 от 06.06.2013.

30.06.2013 между предпринимателем ФИО3 (арендодатель) и ООО «Модуль-С» (арендатор) подписан договор аренды, предметом которого является предоставление в аренду:

1) нежилое помещение № 1 площадью 730,2 кв.м., расположенное на 1 этаже нежилого здания кадастровый номер 38:36:000013:14897 по адресу: <...>;

2) часть нежилого помещения № 1 площадью 187,5 кв.м. и часть нежилого помещения № 3 площадью 180 кв.м., расположенные в подвале нежилого здания, кадастровый номер 38:36:000013:14897, по адресу: <...>.

03.07.2013 ООО «Модуль-С» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области с заявлением о государственной регистрации указанного договора аренды.

Уведомлением от 22.07.2013 № 01/132/2013-137 Управление сообщило о приостановлении государственной регистрации названного договора аренды, указав, что на государственную регистрацию заявителем не представлены кадастровый паспорт на заявленную к государственной регистрации часть помещения, а также на отсутствие в представленном на государственную регистрацию договоре аренды сведений о номерах на поэтажном плане, что не позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды и свидетельствует о несогласованности условия об объекте аренды.

Заявителю предложено в срок до 21.08.2013 представить: кадастровый паспорт на заявленную к государственной регистрации часть помещения и дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от 30.06.2013 уточняющее предмет договора аренды.

Общество 16.08.2013 представило в Управление заявление от 14.08.2013, в котором содержались возражения по основаниям приостановления государственной регистрации договора аренды и справку от 15.08.2013 по результатам осмотра органом технической инвентаризации арендуемых помещений.

Решением, изложенным в сообщении от 23.08.2013 № 01/132/2013-137, Управление со ссылкой на абзац 8, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) отказало в государственной регистрации договора аренды от 30.06.2013, поскольку правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества и не представлены документы, необходимые для государственной регистрации в соответствии с названным Законом, обязанность по представлению которых возложена на заявителя.

Полагая, что данный отказ регистрирующего органа не соответствует закону и нарушает права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, заявитель обратился в Арбитражный суд Иркутской области с настоящим требованием.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

На основании части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

На основании пункта 1 статьи 26 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (пункт 2 статьи 26 Закона N 122-ФЗ).

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (пункт 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ).

По смыслу статьи 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривая такие дела, суд должен оценивать отказ с точки зрения его несоответствия закону и другим ненормативным актам, исходя из тех документов, которые представлялись заявителем на регистрацию.

В силу статьи 16 Закона N 122-ФЗ, государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (пункт 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ).

В соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ одним из оснований для отказа в государственной регистрации прав является непредставление документов, необходимых в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Также основанием для отказа в государственной регистрации прав является то, что правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества (абзац 8 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ).

При этом в силу пункта 1 статьи 19 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам.

В силу пункта 3 статьи 26 Закона N 122-ФЗ, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

В соответствии с пунктом 10 статьи 33 Закона N 122-ФЗ до 1 января 2013 года обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления по установленным пунктом 1 статьи 17 настоящего Федерального закона основаниям государственной регистрации прав на здание, сооружение, помещение или объект незавершенного строительства, является кадастровый паспорт такого объекта недвижимого имущества. Представление кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный настоящим Федеральным законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Согласно пункту 11 статьи 33 Закона N 122-ФЗ после 1 января 2013 года кадастровый паспорт здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства является обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления по установленным пунктом 1 статьи 17 настоящего Федерального закона основаниям государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества, только в случае, если сведения о таком объекте недвижимого имущества отсутствуют в государственном кадастре недвижимости.

Как установлено судом, подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком, сведения об объекте недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> содержатся в государственном кадастре недвижимости, кадастровый паспорт нежилого здания кадастровый номер 38:36:000013:14897 по адресу: <...> ранее представлялся в Управление и находится в материалах регистрационного дела.

При этом, ссылка Управления Росреестра на необходимость представления Обществом кадастрового паспорта на заявленную к государственной регистрации часть помещения, несостоятельна и не может быть принята во внимание.

Согласно пункту 4 статьи 14 Закона N 221-ФЗ кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, сведения в который по смыслу пункта 3 статьи 1 данного Закона вносятся на основании государственного кадастрового учета.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Закона N 221-ФЗ кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21 части 2 статьи 7 Закона N 221-ФЗ сведений об объекте недвижимости.

Таким образом, передача в аренду части нежилого помещения не ведет к изменению характеристик такого объекта, подлежащих учету в государственном кадастре недвижимости.

Как разъяснено в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Требования гражданского законодательства об определении объекта аренды как существенного условия этого договора, прежде всего, установлены с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон.

Из анализа представленных на государственную регистрацию документов усматривается, что план нежилых помещений (приложения № 1 и № 2), расположенных по адресу: <...>, на котором имеется текстуальное и графическое описание части нежилых помещений, предоставленных в аренду, с указанием их площади, являлся приложением к договору аренды. После подписания договора аренды арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование и владение конкретные помещения (нежилое помещение на 1 этаже здания и части нежилого помещения, расположенные в подвале), являющиеся предметом аренды, при этом какой-либо неопределенности в индивидуализации объектов у сторон не имелось, о чем свидетельствует акт приема-передачи от 01.07.2013.

Указанное позволяет сделать вывод о достижении сторонами договора соглашения о помещениях, являющихся предметом аренды.

В связи с чем, является необоснованным и не может быть принят во внимание довод ответчика о несогласовании сторонами предмета договора аренды, что повлекло невозможность для государственного регистратора идентифицировать предмет договора и осуществить его регистрацию.

Поскольку права предпринимателя ФИО3 на предоставленные в аренду объекты недвижимого имущества были зарегистрированы в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а план арендуемых помещения и частей помещения представлен вместе с заявлением о государственной регистрации договора, оспариваемое решение регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества от 30.06.2013 не соответствует положениям Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и нарушает права и законные интересы Общества.

Доводы ответчика проверены судом, являются несостоятельными и не могут быть приняты во внимание.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Учитывая вышеизложенное, требования заявителя подлежат удовлетворению в полном объеме.

По смыслу пункта 2 статьи 126 и части 1 статьи 128 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уплата государственной пошлины является условием обращения в арбитражный суд. Уплаченная государственная пошлина поступает в бюджет. Следовательно, отношения по уплате государственной пошлины возникают между ее плательщиком – лицом, обратившимся в суд, и государством.

В силу подпункта 1 пункта 3 статьи 44 Налогового кодекса Российской Федерации обязанность по уплате налога (сбора) прекращается уплатой налога (сбора) налогоплательщиком или плательщиком сбора. Поэтому после уплаты истцом государственной пошлины при обращении в арбитражный суд отношения между плательщиком и государством по поводу уплаты пошлины прекращаются.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным расходам относится государственная пошлина.

Таким образом, отношения по возмещению судебных расходов возникают между сторонами состоявшегося судебного спора. При этом суд, взыскивая с ответчика уплаченную истцом в бюджет государственную пошлину, возлагает на ответчика обязанность не по уплате государственной пошлины в бюджет, а по компенсации истцу денежных сумм, равных понесенным им судебным расходам.

В этой связи то обстоятельство, что ответчиком является государственный или муниципальный орган, освобожденный от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, не должно влечь отказ истцу в возмещении его судебных расходов. Законодательством не предусмотрено освобождение государственных или муниципальных органов от возмещения судебных расходов в случае, если решение принято не в их пользу (письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2009 № ВАС-СО3/УП-456).

А поэтому, государственная пошлина в общей сумме 2 000 рублей, уплаченная заявителем при обращении с заявлением в арбитражный суд, подлежит возмещению Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области в составе судебных расходов.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

требование удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области от 23.08.2013 № 01/132/2013-137 об отказе в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества: нежилого помещения № 1 площадью 730,2 кв.м., расположенного на 1 этаже нежилого здания, кадастровый номер 38:36:000013:14897, по адресу: <...>; части нежилого помещения № 1 площадью 187,5 кв.м. и части нежилого помещения № 3 площадью 180 кв.м., расположенных в подвале нежилого здания, кадастровый номер 38:36:000013:14897, по адресу: <...>, заключенного 30.06.2013г между Обществом с ограниченной ответственностью «Модуль-С» и индивидуальным предпринимателем ФИО3, как несоответствующее Федеральному закону № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области осуществить государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества: нежилого помещения № 1 площадью 730,2 кв.м., расположенного на 1 этаже нежилого здания, кадастровый номер 38:36:000013:14897, по адресу: <...>; части нежилого помещения № 1 площадью 187,5 кв.м. и части нежилого помещения № 3 площадью 180 кв.м., расположенных в подвале нежилого здания, кадастровый номер 38:36:000013:14897, по адресу: <...>, заключенного 30.06.2013г между Обществом с ограниченной ответственностью «Модуль-С» и индивидуальным предпринимателем ФИО3.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Модуль-С» судебные расходы по уплате госпошлины в размере 2000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия, и по истечении этого срока вступает в законную силу.

Судья Л.А.Куклина