Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель, ИП ФИО1) обратился в суд с исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 49 АПК Российской Федерации, к обществу
с ограниченной ответственностью «Мир» (далее - ООО «Мир», ответчик):

- о расторжении договора аренды нежилого помещения от 16.08.2013г., заключенного между ИП ФИО1 и ООО «Мир»;

- о взыскании 1 802 755 руб. основного долга по договору аренды нежилого помещения от 16.08.2013г. за период с 01.09.2013г. по 01.08.2014г. (л.д. 46 т.2).

Определением суда от 02.10.2014г. к рассмотрению принят встречный иск
ООО «Мир» от 18.09.2014г., уточненный в порядке статьи 49 АПК РФ (л.д.72-74 т.2),
в которых общество просит:

1. понудить ИП ФИО1 передать ООО «Мир» следующие помещения – нежилые помещения, расположенные:

в магазине – нежилом, отдельно стоящем кирпичном 1-этажном здании, кадастровый номер 38:36:000018:0000:25:401:001:001993400:0100, нежилые помещения
№ 9-14, 17-20, 24, 26, 28, общей площадью 143,3 кв.м.;

на первом этаже в нежилом трех этажном здании, кадастровый номер 38:36:000018:0305:25:401:001:020554710 помещение № 1 площадью 283,6 кв.м. и тамбур под Литерой В 1, площадью 3,8 кв.м.;

2. взыскать с истца 2 713 410 руб. убытков в виде неполученной арендной платы за период с 16.08.2014г. по 16.09.2014г. по договору субаренды с ООО «Фарт».

К участию в деле в качестве третьего лица привлечены: общество
с ограниченной ответственностью «Фарт» (далее – ООО «Фарт»)
и общество с ограниченной ответственностью «Волна» (далее – ООО «Волна»).

Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования, в удовлетворении встречного иска возражает. Считает, что арендодателем исполнена обязанность по передаче помещений по договору от 16.08.2013г. арендатору, что подтверждается актом приема – передачи нежилых помещений от 16.08.2013г. Действий по воспрепятствованию в доступе в арендованные помещения работникам ООО «Мир» и ООО «Фарт» им не совершалось. В связи с несогласованием сметы и сроков проведения ремонтных работ
в арендованных ООО «Мир» помещениях, неуплаты арендных платежей за рассматриваемый период, не исполнения ответчиком в добровольном порядке требования о расторжении договора от 16.08.2013г., просит суд расторгнуть договор аренды с ООО «Мир» и взыскать с ответчика задолженность по арендным платежам в заявленной сумме.

Ответчик в судебном заседании требования не признал, ссылаясь на доводы, указанные в отзыве на иск и пояснениях по делу. Встречные исковые требования поддерживает. Считает, что истцом не исполнен договор аренды от 16.08.2013г. в части фактической передачи помещений арендатору. Работники ООО «Мир» и ООО «Фарт»
не допускаются к указанным арендованным помещениям для начала ремонтных работ и осуществления коммерческой деятельности, чем нарушаются права и обязанности арендатора и субарендатора. Ответчик и ООО «Фарт» несут большие убытки. Неоднократные устные переговоры, а также письменные требования в адрес арендодателя о передаче арендованных помещений, не дали результата. Факт не исполнения обязанности арендатора по передаче помещений и отсутствия ведения в них какой-либо деятельности со стороны, как арендатора, так и субарендатора подтверждается материалами дела, в том числе: односторонними актами обследования помещений, перепиской с истцом, ответами государственных органов и коммерческих организаций.

От третьего лица - ООО «Фарт» представлены пояснения по делу, в которых возражает относительно удовлетворения исковых требований. Встречные требования ответчика поддерживает. Подтверждает факт уклонения истца в передаче ответчику помещений по договору аренды от 16.08.2013г. и невозможность осуществлять в них свою деятельность, исполнять перед арендатором договорные обязательства по договору субаренды.

От третьего лица - ООО «Волна» представлены пояснения по делу, поддерживает исковые требования ИП ФИО6, В удовлетворении встречных требований ответчика просит отказать. Утверждает, что ООО «Волна» не используются помещения, поименованные в договоре от 16.08.2013г. Со ссылкой на то, что помещения №24 и №24А, расположенные в здании по адресу: <...>, визуально не имеют четко выраженных границ и помещение №24 никем не было занято и не использовалось, ООО «Волна» в период с 01.09.2014г. по 10.10.2014г. частично использовало помещение №24. Считает, что акты обследования нежилых помещений от 14.08.2014г. и 19.08.2014г., составленные ООО «Мир», не могут быть приняты во внимание, поскольку сведения в них отражены неверно, составлены в одностороннем порядке. ООО «Волна» на обследование данных помещений не приглашалось и о составлении актов уведомлено не было.

Иных ходатайств не заявлено, дополнительных документов не представлено.

Рассмотрев вопрос о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора суд установил следующее.

В соответствии со ст. 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом, либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Исковые требования о расторжении договора аренды от 16.08.2013г. заявлены
по основаниям неисполнения ответчиком пунктов 5.1., 5.2. договора аренды нежилого помещения от 16.08.2013г. по уплате арендных платежей и пункта 5.7. договора аренды
о несогласовании сметы и сроков проведения ремонтных работ в помещении.

Согласно пункту 5.7 договора стороны согласовали, что ремонтные работы для начала коммерческой деятельности проводит арендатор по согласованной с арендодателем смете. Сроки проведения ремонтных работ должны быть согласованы сторонами в письменном виде.

Вместе с тем, в представленном в материалы дела письме (претензии) истца
от 22.07.2014г. о расторжении договора аренды от 16.08.2013г. (л.д.34 т.1) направленном
в адрес ответчика, последнему предлагалось:

- погасить задолженность по арендной плате за период с августа 2013г.
в семидневный срок с момента получения данного письма (требования);

- расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 16.08.2013г.

Таким образом, в данном письме не содержится предложение исполнить обязательства по согласованию сметы и сроков проведения ремонтных работ
в помещении.

В пункте 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано на то, что суд должен установить, принял ли истец со своей стороны надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении).

В подтверждение факта направления претензии от 22.07.2014г. представлены: почтовая квитанция от 25.07.2014г. (л.д.35 т.1) и уведомление от 29.07.2014г. (л.д.36 т.1).

В связи с чем, доводы истца относительно соблюдения им досудебного порядка урегулирования спора в части расторжения договора аренды от 16.08.2013г. по основанию нарушения пункта 5.7 договора и ссылки на вышеуказанные документы отклонены судом, как не основанные на нормах права.

Таким образом, исковые требования истца о расторжении договора аренды нежилого помещения от 16.08.2013г. по основанию нарушения пункта 5.7 договора, на основании статьи 148 АПК РФ (п.2 ч.1), подлежат оставлению без рассмотрения.

Исследовав материалы дела, доводы и возражения сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Истцу на праве собственности принадлежат:

нежилое 3-х этажное здание, общей площадью 1 136 кв.м., инвентарный № 25:401:01:020554710, лит В, В1 по адресу: <...>
, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 38 АЕ №028265 (л.д.30 т.1);

магазин – нежилое отдельно стоящее кирпичное 1-этажное здание, общая площадь 302,10 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 38:36:000018:0000:25:401:001:001993400:0100, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 38 АВ №352848 (л.д.31 т.1).

Согласно условиям предварительного договора аренды нежилых помещений
от 03.07.2013г., заключенного между ИП ФИО1 и ООО «Мир» (л.д.38-39 т.1), истец обязуется заключить с ответчиком основной договор аренды нежилых помещений, поименованных в пункте 1.1 предварительного договора, в срок не позднее 15.07.2013г.

Стороны договорились, что объект аренды будет передан арендатору в целях ведения предпринимательской деятельности по акту приема-передачи к основному договору не позднее 01.09.2013г. (пункты 1.2 и 1.4).

ИП ФИО1 обязуется с момента заключения основного договора обеспечить беспрепятственный допуск работников и клиентов арендатора к арендуемым помещениям (пункт 1.5).

Между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «Мир» (арендатор) 16.082013г. заключен договор аренды нежилого помещения (л.д. 21-28 т.1) (далее – договор).

Предметом данного договора являются предоставленные арендодателем за плату во временное владение и пользование арендатору для использования в коммерческой деятельности нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>
:

в магазине – нежилом, отдельно стоящем кирпичном 1-этажном здании, кадастровый номер 38:36:000018:0000:25:401:001:001993400:0100, нежилые помещения № 9-14, 17-20, 24, 26, 28, общей площадью 143,3 кв.м.;

помещение № 1 площадью 283,6 кв.м. и тамбур под Литерой В 1, площадью 3,8 кв.м. расположенные на первом этаже в нежилом трех этажном здании, кадастровый номер 38:36:000018:0305:25:401:001:020554710.

Схема расположения арендуемых помещений (экспликация к поэтажному плану здания, расположенного по адресу - <...>) является приложением №1 к договору аренды и содержит описание помещений, комнат и расчет площадей (л.д.27-28 т.1).

Арендная плата устанавливается разделом 5 договора и согласно пункту 5.1 начинает начисляться с момента начала коммерческой деятельности арендатора (л.д. 23 т.1).

В пункте 5.7 договора стороны согласовали, что ремонтные работы для начала коммерческой деятельности проводит арендатор по согласованной с арендодателем смете.

С письменного согласия арендодателя, арендованные по данному договору нежилые помещения могут сдаваться арендатором в субаренду (пункт 1.5 договора).

Арендодатель обязуется, в том числе:

- передать по акту приема-передачи помещения, являющиеся объектом аренды,
в течение 3-х календарных дней со дня подписания договора (пункт 2.1);

- в присутствии арендатора проверить исправность жизнеобеспечения сдаваемых
в аренду помещений; ознакомить арендатора с правилами эксплуатации, либо выдать письменные инструкции о правилах и порядке пользования этими помещениями и их систем жизнеобеспечения (пункт 2.3 договора);

- с момента заключения договора аренды обеспечить беспрепятственный допуск работников и клиентов арендатора к арендуемому объекту (пункт 2.6 договора).

Арендатор обязан использовать полученные в аренду нежилые помещения в соответствии с условиями договора, нести возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией арендованных помещений расходы (пункты 3.1 , 3.2 договора).

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 9.3 договора).

Срок действия договора – 10 лет и вступает в силу со дня государственной регистрации (пункты 10.1, 10.2 договора).

Дата государственной регистрация договора аренды от 16.08.2013г. - 11.09.2013г., зарегистрирован за №38-38-01/169/2013-992 (л.д.33 т.1).

Акт приема-передачи нежилого помещения от 16.08.2013г. по договору аренды №б/н. от 16.08.2013г. составлен между арендодателем и арендатором о передаче нежилых помещений, общей площадью 430,7 кв.м., находящихся по адресу Иркутская область,
<...> (л.д. 29 т.1).

ИП ФИО1 дано согласие ООО «Мир» на передачу всего недвижимого имущества, переданного по договору аренды нежилых помещений б/н. от 16.08.2013г.
в субаренду ООО «Фарт» на срок не более чем по договору аренды.

Истец против государственной регистрации договора субаренды с ООО «Фарт»
не возражает (л.д.95 т.1).

Согласно договору субаренды нежилого помещения от 16.08.2013г., заключенного между ООО «Мир» (арендатор) и ООО «Фарт» (субарендатор), последнему предоставляются за плату во временное владение и пользование под коммерческую недвижимость нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>:

№ 9-14, 17-20, 24, 26, 28, общей площадью 143,3 кв.м. в магазине – нежилом, отдельно стоящем кирпичном 1-этажном здании, кадастровый номер 38:36:000018:0000:25:401:001:001993400:0100;

Схема расположения арендуемых помещений (экспликация к поэтажному плану здания, расположенного по адресу - <...>) является приложением №1 к договору субаренды и содержит описание помещений, комнат и расчет площадей (л.д.102-103 т.1).

Срок действия договора – 10 лет и вступает в силу со дня государственной регистрации (пункты 1.9, 10.1 и 10.2 договора).

Арендатор обязуется, в том числе:

- передать субарендатору по акту приема-передачи помещения, являющиеся объектом субаренды, в течение 3-х календарных дней со дня подписания договора (пункт 2.1);

- предоставить субарендатору нежилые помещения в состоянии, соответствующем условиям данного договора, назначению арендованных помещений и их пригодности для коммерческой эксплуатации (пункт 2.2);

- в присутствии субарендатора проверить исправность жизнеобеспечения сдаваемых в субаренду помещений; ознакомить с правилами эксплуатации, либо выдать письменные инструкции о правилах и порядке пользования этими помещениями и их систем жизнеобеспечения (пункт 2.3 договора);

- с момента заключения договора обеспечить беспрепятственный допуск работников и клиентов субарендатора к арендуемому объекту (пункт 2.6 договора).

Арендная плата устанавливается разделом 5 договора (л.д. 97 т.1) и согласно пункту 5.1 начинает начисляться с момента начала коммерческой деятельности субарендатора.

Дата государственная регистрация договора субаренды от 16.08.2013г. - 11.09.2013г. №38-38-01/169/2013-995 (л.д.33 т.1).

Согласно акту приема-передачи нежилого помещения от 16.08.2013г. арендатор передал субарендатору во временное пользование вышеперечисленные нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>. (л.д.101 т.1).

Возражая против иска и обращаясь со встречным исковым требованием, ответчик заявил о неисполнении истцом обязанности по передаче объекта аренды, указав, что акт приема передачи был подписан только для государственной регистрации договора без фактической передачи объекта аренды.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Согласно пункту 5 статьи 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения. Прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй – помещается в дело правоустанавливающих документов.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

В материалах дела представлен акт приема передачи (л.д. 29 т.1), датированный 16.08.2013 года, подписанный уполномоченными лицами, как истца, так и ответчика.

При подписании сторонами акта приема передачи вступает в силу презумпция того, что фактическая передача объекта аренды состоялась, если не будет доказано иное и, наоборот, отсутствие такого акта свидетельствует об отсутствии фактической передачи имущества, пока не будет доказано иное.

Исходя из смысла и содержания части 1 статьи 614 ГК Российской Федерации основанием для возникновения обязанности по внесению арендной платы, предусмотренной договором, является не сам факт подписания передаточного акта,
а непосредственно переход объекта аренды из владения арендодателя во владение
и пользование арендатора.

Пунктом 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1.01.2002г. №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.

Поэтому при оспаривании передаточного акта по мотиву несоответствия его фактическим обстоятельствам дела, необходимо установить была ли осуществлена фактическая передача арендодателем объекта аренды и принятие его арендатором.

В подтверждение своих возражений относительно отсутствия факта передачи имущества во исполнение договора аренды от 16.08.2013г. и подписания акта
от 16.08.2013г. только для исполнения требований для государственной регистрации договора, ответчик представил доказательства, свидетельствующие об отсутствии генерального директора ООО «Мир» ФИО7 (подписавшего передаточный акт) на дату его подписания - 16.08.2013г., на территории Российской Федерации.

Ответчиком в суд представлены следующие документы:

1.копия загранпаспорта 07 7015581 на имя ФИО7 и посадочных талонов, согласно которым данное лицо с 11.08.2013 по 21.08.2013г. находилось
за пределами Российской Федерации;

2.пояснения ФИО7 от 22.12.2014г., заверенные нотариусом ФИО8 регистрационный номер 5669, согласно которым ФИО7 пояснил, что подписывал договор аренды от 16.08.2013г., договор субаренды от 16.08.2013г. и соответствующие акты передачи указанных помещений от 16.08.2013г., находясь в офисе ООО «Балтбир» ранее 16.08.2013г., поскольку 16.08.2013г. находился за пределами РФ. Указанная дата была проставлена на договорах и актах приема-передачи для передачи данных документов на государственную регистрацию сделок по передаче помещений в аренду и субаренду. Указано, что фактически ФИО1 нежилые помещения и ключи от них по договору аренды ООО «Мир» не передавались, возможность эксплуатировать данные нежилые помещения арендодателем не обеспечена. В связи с чем, ООО «Мир» не имело возможности передать данные помещения субарендатору – ООО «Фарт»;

3.копия заявления от 29.12.2014г. от ФИО9, которая подтвердила факт подписания 23.08.2013г. в офисе ООО «Фарт» договора субаренды от 16.08.2013г.
и акта приема-передачи от 16.08.2013г. для государственной регистрации сделки по передаче помещений в субаренду. Указанные документы были сданы ей в Росреестр 23.08.2013г. на регистрацию. Пояснила, что фактически ООО «Мир» данные помещения не переданы ООО «Фарт» в субаренду, в связи с чем, у ООО «Фарт» отсутствует возможность открыть в них супермаркет «Удача» и получать прибыль от коммерческой деятельности. ФИО9 в указанных помещениях не была.

4.копия талона П14 от 23.08.2013г. на имя ФИО9 на прием в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» для регистрации нежилых помещений, расположенных
по адресу: <...>.

Указанные доказательства неопровержимо подтверждают, что передача имущества, являющегося предметом договора аренды, 16.08.2013г. не осуществлялась. Данное обстоятельство ставит под сомнение достоверность сведений, изложенных в акте приема передачи.

Оценивая акт приема-передачи от 16.08.2013г. по правилам ст. 71 АПК РФ, суд приходит к убеждению о том, что данное доказательство признать достоверным невозможно.

Кроме того, в подтверждении своих доводов ответчик, сослался на то, что в период действия договора аренды, заключенного между ним и истцом, помещения №24, 26, 28 являющиеся предметом договора аренды от 16.08.2013г., занимало ООО «Волна».

В подтверждении данного факта представлены:

- выписка из ЕГРЮЛ (л.д. 76 т.1) согласно которой местонахождение
ООО «Волна» - <...>;

- копия акта от 14.08.2014 г. обследования нежилых помещений, указанных
в договоре аренды от 16.08.2013г. (л.д. 110-115 т.1), составленный в присутствии работников ООО «Мир», ООО «Фарт», в котором зафиксировано отсутствие доступа
в помещения №№9-14,17-20 магазина и использование под магазин ООО «Волна» помещений №24,26,28;

- копия акта от 19.08.2014г. обследования нежилых помещений, указанных в договоре аренды от 16.08.2013г. (л.д. 116-121 т.1), составленный в присутствии работников ООО «Мир», ООО «Фарт», в котором зафиксировано отсутствие доступа в помещения №№9-14,17-20 магазина и использование под магазин ООО «Волна» помещений №24,26,28;

- копии телеграмм, подтверждающих приглашение ФИО1 14.08.2014 и 19.08.2014 в 10.00 час. на передачу арендуемых помещений по адресу <...>
и ключей (л.д.123 т.1);

- копия постановления от 18.07.2014г. об отказе в возбуждении уголовного дела (л.д.125 т.1);

- пояснения ФИО1, зафиксированные в вышеуказанном постановлении
от 18.07.2014г. (л.д. 126 т.1) о том, что в связи с несогласованием ООО «Мир»
с ФИО1 проекта, сметы и сроков проведения ремонтных работ, он был вынужден не допускать в арендуемые помещения ремонтные бригады ООО «Мир»
и вернул задаток за арендуемые помещения в размере 200 000 руб. Указал, что отказывается от дальнейшего сотрудничества с ООО «Мир» и намерен расторгнуть договор аренды нежилых помещений;

- акт №534 от 18.09.2014г. выездной проверки ООО «Волна» (л.д.42-45 т.2),
в котором зафиксирован факт розничной продажи алкогольной продукции ООО «Волна» в помещении торгового зала №24, на которое у ООО «Волна» отсутствует какое-либо право;

- отзыв ООО «Волна» (л.д.48-50, 65, т.2), в котором ФИО1 подтверждает факт установки кассового аппарата ООО «Волна» в помещении №24 с 01.09.2014г. по 10.10.2014г. и не использования указанного помещения иными организациями;

ФИО1 признает торговлю в помещении №24 в период действия договора аренды с ООО «Мир».

Кроме того, решением Арбитражного суда Иркутской области от 01.12.2014г. вступившим в законную силу, ООО «Волна» привлечено к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 14.17 КоАП Российской Федерации.

Указанным судебным актом установлен факт нахождения в помещении №24, расположенного по адресу: <...>, контрольно-кассовой техники ООО «Волна» и ведения ей расчета с покупателями алкогольной продукции ООО «Волна». Факт нарушения лицензионных требований, который зафиксирован в акте выездной проверки №534 от 18.09.2014г., признан ООО «Волна».

ООО «Фарт» в своем отзыве (л.д.19 т.2) подтверждает тот факт, что ФИО1 после подписания акта приема-передачи от 16.08.2013г. не пускал ООО «Мир»
в арендуемые помещения, отказывался от фактической передачи помещений. По этой причине ООО «Мир» было лишено предоставить доступ в указанные помещения для субарендатора - ООО «Фарт».

В подтверждение факта пользования ответчиком объектом аренды, как того требует положение статьи 614 ГК Российской Федерации, не представлено ни одного доказательства. Такие доказательства не получены и в результате истребования судом доказательств, в порядке статьи 66 АПК Российской Федерации.

Требуя взыскания арендной платы за пользования объектом аренды, истец ссылается исключительно на факт подписания передаточного акта от 16.08.2013г.

Оценивая представленные сторонами доказательства по правилам статьи 71 АПК Российской Федерации, учитывая установленные судом фактические обстоятельства дела, суд считает, что факт подписания ответчиком передаточного акта от 16.08.2013г. не является единственным и достаточным основанием возникновения на стороне ответчика обязанности по уплате арендной платы.

Данный вывод суда также подтверждается полученными по запросу суда ответами организаций:

- ООО «Иркутская энергосбытовая компания» от 02.12.2014г. о том, что по адресу
<...> действует только один договор энергоснабжения №5111
от 01.10.2007г. с ФИО1 (л.д.127 т.2);

- договор №193/05 о пресечении преступлений и правонарушений с помощью кнопки тревожной сигнализации и техническом обслуживании от 19.05.2010г., заключенный с ООО «Волна» с приложением №1, согласно которому объект, переданный на охрану – помещение №24А, находится по адресу: <...> (л.д.131-136 т.2);

- ответ Охранного агентства Шериф №234 от 08.12.2014г., договор №1142/1 от 27.05.2013г. с приложениями, согласно которым объект охраны – аптека, находящаяся по адресу: <...> (т.3);

- ответ УВО по г. Иркутску – филиал ФГКУ ГУ МВД России по Иркутской области от 08.12.2014г. №4630 с приложениями (договор №193/05 от 19.05.2010г. заключенный
с ООО «Волна», акты оказанных услуг, счета), согласно которым объект, переданный
на охрану – помещение №24А, находится по адресу: <...> (т.3);

- ответ МУП «Спецавтохозяйство» от 08.12.2014г. №956, согласно которому по адресу: <...> заключены только договора №7165 от 20.12.2012г. и №7165 от 21.02.2014г. с ИП ФИО1 (т.3).

Указанный вывод суда согласуется с позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 10 Информационного письма Президиума от 1.01.2002г. №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Истцом в нарушение статьи 65 АПК Российской Федерации документально
не доказана фактическая передача ООО «Мир» нежилых помещений по договору
от 16.08.2013г.

Совокупность установленных судом по делу обстоятельств исключает возможность требования истцом расторжения договора по основанию невнесения арендных платежей.

На основании вышеизложенного, требования истца о взыскании основного долга по договору аренды от 16.08.2013г. и расторжение договора по основанию невнесения арендных платежей не обоснованы и не подлежат удовлетворению.

Определением суда от 02.10.2014г. к рассмотрению принят встречный иск ООО «Мир» от 18.09.2014г., уточненный в порядке статьи 49 АПК РФ (л.д.72-74 т.2), в которых общество просит:

1. понудить ИП ФИО1 передать ООО «Мир» следующие помещения – нежилые помещения, расположенные:

расположенные на первом этаже в нежилом трех этажном здании, кадастровый номер 38:36:000018:0305:25:401:001:020554710 помещение № 1 площадью 283,6 кв.м.
и тамбур под Литерой В 1, площадью 3,8 кв.м.;

В ходе судебного заседания не нашел своего подтверждения факт передачи объекта аренды во владение ответчика и пользования указанными нежилыми помещениями
в заявленный истцом период.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Таким образом, передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя.

Установив, что передача арендодателем помещения арендатору не состоялась и последний, не вступил во владение им, суд пришел к выводу, что арендатор не стал законным владельцем спорного имущества.

Права арендатора могут быть защищены в соответствии с пунктом 3 статьи 611 ГК РФ, согласно которому, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Таким образом, требования ответчика о понуждении ему передать недвижимое имущество согласно договору аренды нежилого помещения от 16.08.2013г. обоснованы
и подлежат удовлетворению.

По общему правилу (статья 398 ГК Российской Федерации) у кредитора имеется право требования либо вещи, либо убытков.

Статьей 611 ГК Российской Федерации предусмотрено право арендатора не только истребовать имущество у просрочившего арендодателя, но и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения.

Согласно статье 655 ГК Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества,
а арендатора от принятия имущества.

Анализ содержания указанных норм свидетельствует о наличии у сторон договора аренды взаимных встречных обязательств: у арендодателя – по передаче имущества,
а у арендатора – по его принятию.

При рассмотрении настоящего дела установлено, что фактически передача объекта аренды не состоялась.

Однако в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие предъявление ответчиком непосредственно после заключения договора от 16.08.2013г. требования о передаче имущества и уклонение истца от исполнения этой обязанности.

Не представлены и доказательства обратного, а именно: попытки арендодателя передать имущество и уклонения ответчика от исполнения обязанности по принятию имущества в аренду.

Ответчиком в материалы дела представлены следующие копии документов:

1.требований от 11.07.2014г. б/н. и от 05.08.2014г. б/н. (л.д.105-106 т.1) об исполнении обязанностей по договору аренды нежилого помещения от 16.08.2013г., которыми ООО «Мир» требовало исполнить договор аренды от 16.08.2013г. и предоставить доступ ООО «Мир» к нежилым помещениям.

Квитанциями от 06.08.2014г. №00729 и №00730, описями вложения в письмо
от 06.08.2014г. (л.д.107-108 т.1) подтверждается факт направления требования
от 05.08.2014г. б/н. в адрес истца; доказательств направления требования от 11.07.2014г. б/н. в суд не представлено.

2.копии телеграмм, которыми ФИО1 приглашался 14.08.2014 и 19.08.2014 в 10.00 час. на передачу арендуемых помещений по адресу <...>
и передачи ключей (л.д.123 т.1).

Исходя из представленных сторонами доказательств с момента подписания договора от 16.08.2013г. и до 11.07.2014 г. стороны обоюдно не проявляли интереса
и не совершали действий, направленных на исполнение договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).

Суд полагает, что обе стороны не исполняли обязательства, связанные с передачей-принятием объекта аренды и в равной мере не проявили той степени заботливости и осмотрительности, какая от каждого из них требовалась по характеру обязательства и обычным условиям гражданского оборота

В соответствии с пунктом 1 статьи 404 ГК Российской Федерации, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

В подтверждение факта и размеров убытков ответчик сослался на условия договора субаренды от 16.08.2013г. Однако, следует учитывать, что заключая договор субаренды
с ООО «Фарт» и подписав акт приема-передачи при установленных в судебном заседании обстоятельствах, а именно: подписав акт приема передачи от 16.08.2013г. без реальной передачи объекта аренды и получения его в фактическое владение (при котором возникает право на дальнейшую передачу имущества в субаренду), не оговорив при этом сроки передачи имущества в аренду, ответчик не проявил должной заботливости
и осмотрительности, хотя знал и должен был осознавать факт невозможности передачи имущества субарендатору в день, указанный в акте приема-передачи от 16.08.2013г. (л.д. 101 т.1). При этом стороны по договору субаренды вправе были согласовать иные сроки передачи объекта субаренды, однако этого не сделали.

При указанных обстоятельствах ответчик, в силу статьи 614 ГК Российской Федерации, не вправе рассчитывать на получение арендной платы по договору субаренды, поскольку обязанность по ее уплате у субарендатора не возникла.

Таким образом, встречные исковые требования ООО «Мир» о взыскании
с ИП ФИО1 убытков в заявленной сумме удовлетворению не подлежат.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Истцом заявлены в суд требования о взыскании задолженности по арендным платежам в сумме 1 802 755 руб. и о расторжении договора аренды.

Государственная пошлина за рассмотрение исковых требований истца по настоящему делу в суде первой инстанции в соответствии с подпунктами 1 и 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент подачи иска) составила
35 027 руб. 55 коп. (4 000 руб. + 31 027,55 руб. (23 000 руб. плюс 1 процент суммы, превышающей 1 000 000 руб.).

При подаче искового заявления истцом оплачена государственная пошлина в размере 10 123 руб. по квитанции от 18.08.2014г. (л.д.13 т.1).

Ответчиком заявлены в суд встречные исковые требования: обязать истца передать ООО «Мир» нежилые помещения по договору аренды; взыскать с истца 2 713 410 руб. убытков.

Государственная пошлина за рассмотрение встречных исковых требований ответчика по настоящему делу в суде первой инстанции в соответствии с подпунктами 1 и 4 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент подачи иска) составила 40 567 руб. 10 коп. (4 000 руб. + 36 567,10 руб. (33 000 руб. плюс 0,5 процента суммы, превышающей 2 000 000 руб., но не более 200 000 руб.).

При подаче встречного искового заявления ответчиком оплачена государственная пошлина в размере 8 000 руб. платежным поручением №376 от 16.09.2014г. (л.д.54 т.1).

Следовательно, на основании статей 101,110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации

подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина: с истца
в размере - 20904,55 руб., с ответчика в размере - 27567 руб.

руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковое заявление о расторжении договора от 16.08.2013г. в связи с неисполнением пункта 5.7 договора оставить без рассмотрения.

В удовлетворении иска индивидуального предпринимателя ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Мир»
о расторжении договора аренды от 16.08.2013г. и взыскании 1 802 755 руб. - основного долга отказать.

Встречный иск удовлетворить частично. Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 передать обществу с ограниченной ответственностью «Мир»:

- нежилое помещение № 9-14, 17-20, 24, 26, 28 общей площадью 143,3 кв.м., расположенное в 1-этажном здании, кадастровый номер 38:36:000018:25:401:001:001993400:0100;

- помещение № 1 площадью 283,6 кв.м. и тамбур лит. В1 площадью 3,8 кв.м., расположенное на 1 этаже трехэтажного здания, кадастровый номер 38:36:000018:0305:25:401:001:020554710, по адресу: <...>.

В удовлетворении остальной части встречного иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1
в пользу общества с ограниченной ответственностью «Мир» 4000 руб. – расходы по оплате государственной пошлины.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1
в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 20904,55 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мир»
в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 27567 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд
в течение месяца со дня его принятия.

Судья О.В. Ушакова